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Processo:

I. Trata-se de Dúvida suscitada pelo Cartório de Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição de Curitiba, cuja sentença (mov. 29.1), proferida pelo Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Curitiba, julgou-a procedente, nos seguintes termos:
“Diante do exposto, julgo procedente a dúvida determinando, após o trânsito em julgado, a restituição dos documentos à parte, independentemente de translado, e ciência ao registrador para consignação no livro protocolo e cancelamento da prenotação”.
Irresignada, Cassol Materiais de Construção Ltda. interpôs recurso de apelação (mov. 39.1), sustentando, em síntese, que: (a) requereu a averbação do contrato de locação ao imóvel matriculado sob nº 117.468 do Cartório de Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição de Curitiba; (b) apesar de todos os requisitos para a prática do ato de registro do contrato locatício estarem presentes, o protocolo do pedido retornou com diversas exigências; (c) estes critérios afrontam o princípio da publicidade, norteador do direito registral; (d) a finalidade deste princípio é tornar público e dar conhecimento a todos os atos, fatos e negócios registrados, não se admitindo condicionantes ou limitantes; (e) eventuais vícios de forma não são motivos para impedir o registro do contrato de locação, vez que implicaria em verdadeira insegurança jurídica.Por conta disso, requer a reforma da decisão recorrida, a fim de que o apelado seja compelido a proceder o registro/averbação do contrato de locação, garantindo-se o direito de vigência/preferência.A douta Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou pelo conhecimento e, no mérito, parcial provimento do recurso (mov. 14.1).Intimado acerca de eventual inadmissibilidade do recurso, haja vista a ausência de dialeticidade recursal, a recorrente requereu o conhecimento do recurso (mov. 20.1). A Procuradoria-Geral de Justiça manteve o entendimento anterior (mov. 25.1). É o relatório.

II. Da dialeticidade recursal. Preliminarmente, é preciso registrar que, melhor analisando os termos do recurso, observa-se que, de fato, muito embora a petição contenha trechos que apenas repetem as peças apresentadas na origem, tais razões se apresentam suficientes a enfrentar, ao menos em tese, os fundamentos da decisão recorrida. A esse respeito, vale mencionar que o fato de o recorrente eventualmente repetir argumentos fáticos e jurídicos já descritos nas peças de origem, por si só, não faz com que o recurso seja inadmissível, o que apenas ocorreria, excepcionalmente, se verificado que a petição do recurso não dialoga com os fundamentos da sentença, ferindo o princípio da dialeticidade recursal e do duplo grau de jurisdição, o que não é o caso dos autos. Neste sentido, colacionam-se julgados desta colenda Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE SERVIDÃO DE PASSAGEM C/C INDENIZAÇÃO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO REQUERIDO – JUSTIÇA GRATUITA – DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA DE PESSOA NATURAL – PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE –INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM A FALTA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS – BENEFÍCIO DEFERIDO – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – INOCORRÊNCIA – RAZÕES RECURSAIS APTAS A IMPUGNAR OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA (...)” (TJPR, 17ª C. Cível, 0018066-38.2018.8.16.0014, Rel. Des. Rosana Amara Girardi Fachin, J. 26/10/2020 – grifou-se).
“APELAÇÃO CÍVEL. (1) PRELIMINAR DE DIALETICIDADE TRAZIDA EM CONTRARRAZÕES. INOCORRÊNCIA. RECURSO QUE ATACA DIRETAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. [...]. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. ART. 85 § 11º DO CPC. APELO DESPROVIDO” (TJPR, 17ª C. Cível, 0008231-26.2016.8.16.0069, Rel. Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, J. 05/10/2020 – grifou-se). Portanto, há de ser admitido o recurso.
III. Dos termos inicial e final do contrato de locação. Quanto ao mérito da discussão, no caso em apreço, tem-se que a apelante, na condição de locatária, celebrou contrato de locação de imóvel não residencial (mov. 1.2), cujo prazo de vigência seria de 40 (quarenta) anos ou 480 (quatrocentos e oitenta) meses, iniciando-se a partir da data em que fosse concedido o alvará de construção (cláusula 13ª). Confira-se:
Contudo, ao requerer a averbação do respectivo contrato junto à matrícula do imóvel de nº 117.468, do Cartório de Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição de Curitiba, a apelante foi informada acerca da necessidade de retificação do pacto, a fim de incluir a data expressa do início da locação.No que diz respeito à referida exigência, a apelante sustenta que: (a) o critério não encontra amparo na legislação brasileira; (b) é comum, sobretudo no direito imobiliário, a pactuação de contratos por condição futura e incerta, nos termos do art. 121 do Código Civil; (c) a qualificação registrária se limita ao crivo da legalidade, não podendo, desse modo, interferir no direito obrigacional definido pelas partes.Pois bem.O registro dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, encontra respaldo no art. 167, inciso I, item 3, da Lei nº 6.015/73.Como se sabe, o dispositivo em comento tem por finalidade dar publicidade à relação locatícia, impondo a terceiros que, caso venham a adquirir a propriedade do imóvel, respeitem a sua vigência. Por essa razão, é pacífico o entendimento de que o contrato de locação, para fins de averbação junto à matrícula do bem, obrigatoriamente deve ter prazo certo e determinado, dando ampla publicidade de seus termos a terceiros eventualmente interessados na sua aquisição. Aliás, a esse respeito, o próprio art. 242 da Lei nº 6.015/73 prevê que o contrato de locação, celebrado com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, consignará também o prazo.Sobre o assunto:
“Tal norma tem por finalidade alertar os interessados em adquirir o imóvel de que, caso venham a adquirir a propriedade, deverão respeitar o prazo da locação. [...]. Apenas é possível o registro no caso de locação com prazo determinado. Se a locação tiver prazo indeterminado, ou se já tiver ocorrido prorrogação do prazo inicialmente determinado, não será possível a inscrição”. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 8ª ed., Salvador: Juspodivm, 2017, p. 933).
Sendo assim, é correto dizer que, além do prazo determinado para sua vigência, o contrato de locação também deve vir acompanhado do termo inicial e do termo final da relação locatícia, de forma certa e determinada, informações sem as quais a publicidade da duração da avença ficaria comprometida, maculando a finalidade primordial do registro, que é justamente dar ciência a terceiros acerca da sua existência e extensão no tempo. Sendo assim, no caso dos autos, não há como se admitir a averbação do contrato, sem que antes as partes efetuem a sua retificação, a fim de incluir, de maneira clara e específica, a data de início e a data final da relação contratual, não sendo suficiente a mera referência à publicação do alvará de funcionamento, evento futuro e incerto que não supre a necessidade de segurança e assertividade dos termos constantes dos registros públicos. IV. Da anuência expressa acerca do usufruto.
Ademais, insurge-se a apelante contra a exigência de retificação do contrato de locação, a fim de incluir a anuência expressa da locatária acerca do usufruto em favor de Bertilia Ziliotto.Pois bem.Da análise do caderno processual, verifica-se que a reserva de usufruto está averbada na matrícula do imóvel. Confira-se (mov. 20.2):

Por conta disso, torna-se desnecessária a inclusão, no contrato de locação, da anuência da locatária acerca do usufruto, haja vista que um dos objetivos primordiais da averbação é, justamente, dar publicidade às alterações relacionadas ao imóvel e seu registro, preservando-se a segurança jurídica e, especialmente, garantindo-se o efeito erga omnes.Neste ponto, portanto, há de ser reformada a sentença. V. Da via original e do reconhecimento de firma. Por fim, insurge-se a apelante contra a exigência de apresentação da via original do contrato e de reconhecimento de firma de todas as assinaturas. Para tanto, sustenta: (a) que tal exigência obstaculiza o exercício de seus direitos; (b) que, “sendo a cópia do contrato de locação fiel ao original, aquela é válida como se original fosse”; (c) que ao tabelião é incumbida a função de averiguar a autenticidade dos documentos.Mais uma vez sem razão. Primeiramente, no que diz respeito ao reconhecimento de firma das assinaturas, tal exigência está prevista no art. 221, inciso II, da Lei nº 6.015/73, in verbis: “Art. 221 - Somente são admitidos registro: (...)II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; ” (Grifou-se).
Sendo assim, o reconhecimento de firma das assinaturas, inclusive das testemunhas, apenas não seria exigível, nos termos legais, se se tratasse de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação, o que não é o caso dos autos. Portanto, mais uma vez, agiu bem o órgão registrador ao impor tal condição para fins de realização do referido ato cartorário. A esse respeito, a doutrina leciona:
“O escrito particular não se submete às mesmas formalidades da escritura pública, mas, para que tenha acesso ao cadastro imobiliário, deve ser assinado pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensando o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro Habitacional (art. 221, II, Lei 6.015/1973). [...]”. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 8ª ed., Salvador: Juspodivm, 2017, p. 625).
Aliás, é pertinente a sugestão apontada pela douta Procuradoria-Geral de Justiça, no sentido de que ao reconhecimento de firma das testemunhas seria relevante, inclusive, para a sua adequada identificação. Tendo em vista o mesmo dispositivo legal, qual seja, o art. 221 da Lei nº 6.015/73, há de se concluir ser indispensável, da mesma forma, a apresentação da via original do instrumento contratual, dada a necessidade de firme segurança jurídica que se exige para a promoção de atos registrais, especialmente tendo em vista os seus efeitos de natureza erga omnes.
Sobre o tema:
“O artigo 221 da Lei de Registros Públicos, ao tratar dos títulos a serem admitidos a registro, não prevê a possibilidade da apresentação de cópias dos instrumentos formais estabelecidos em lei. Essa previsão é conforme à necessidade da submissão dos títulos originais para qualificação registral, afastando eventuais problemas que podem ocorrer com cópias, como a eventual destruição do documento original. Além disso, a cópia é um documento e não o instrumento formal descrito na legislação que estabelece os títulos com aptidão para ingresso no registro imobiliário.”. (PASSOS, Josué Modesto; BENACCHIO, Marcelo. A dúvida no registro de imóveis. V. III., 2ª ed., 2022, e-book­).
No mesmo sentido, é a firme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
“ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REGISTRO DE DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO. ACÓRDÃO QUE DEU PREVALÊNCIA A LEI LOCAL EM DETRIMENTO DE LEI FEDERAL. HIPÓTESE DO ART. 102, INCISO III, ALÍNEA "D", DA CF. COMPETÊNCIA DO STF. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 127 E 142 DA LEI N. 6.015/73. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DOS VERBETES DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 161 E 221 DA LEI N. 6.015/73 AFASTADA. NECESSIDADE DE MAIOR RIGOR NO REGISTRO DE IMÓVEIS. (...). 3. O registro de documento no Cartório de Imóveis deve ter maior rigor por dar publicidade e ter efeito contra terceiros. Com isso, o art. 221 da Lei n. 6.015/73 restringiu as hipóteses do registro aos documentos elencados nos seus incisos, pelo que não existe excesso de rigor ou violação dos arts. 161 e 221 da referida pela lei ao se exigir documento original e não meramente cópia autenticada. Recurso especial conhecido em parte e improvido” (REsp 944.964/RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/08/2009, DJe 25/08/2009 – grifou-se).
Sendo assim, não há motivos para a reforma da decisão nestes pontos.Por fim, de acordo com o art. 207 da Lei de Registros Públicos, “no processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente”.No caso, conquanto tenha sido julgada parcialmente procedente a dúvida, notadamente com o acolhimento de um dos três pedidos recursais, devido imputar à interessada o recolhimento de 70% (setenta por cento) das custas.Nesse sentido:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. INSURGÊNCIA DOS APELANTES QUANTO A SUPOSTA OMISSÃO NA APRECIAÇÃO DO PEDIDO DE AFASTAMENTO DE SUA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE CUSTAS PROCESSUAIS. RECONHECIMENTO. ACÓRDÃO QUE REFORMOU PARTE DA SENTENÇA. DÚVIDA REGISTRAL JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. INTERESSADOS QUE DEVEM RESPONDER POR APENAS 50% DAS CUSTAS PROCESSUAIS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 207 DA LRP. EMBARGOS CONHECIDOS E ACOLHIDOS, SEM ALTERAÇÃO DO JULGADO.(TJPR – 12ª C. Cível – ED - 21074-02.2018.8.16.0021/1 – Cascavel – Rel.: Desembargador Luis Cesar de Paula Espindola – j. 09/07/2019 – grifou-se).
VI. Voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas a fim de afastar a exigência relativa à anuência expressa da locatária acerca da existência do usufruto e, consequentemente, readequar o ônus de sucumbência, nos termos da fundamentação.