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Processo:

RelatórioTrata-se de apelações contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c pedido de devolução de valores que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, ao efeito de: i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; ii) declarar a retenção, em favor da parte requerida, de 10% do valor adimplido pelos autores; iii) declarar a nulidade da cláusula 7ª, §2º do contrato; iv) condenar a parte requerida à devolução dos valores pagos pelos requerentes, descontada a retenção; e v) julgar improcedente o pedido formulado em desfavor de Natos Administradora Ltda., por ser parte ilegítima. Ante sucumbência mínima dos requerentes, as requeridas foram condenadas ao pagamento de honorários em 15% do valor da causa. Em decisão que acolheu embargos de declaração opostos pelas requeridas, o termo inicial dos juros de mora passou a ser o trânsito em julgado da decisão, bem como foram fixados honorários de sucumbência devidos pelos autores ante a improcedência em relação à Natos Administradora Ltda (mov. 120).Em suas razões, os autores Elisângela Pereira Munhoz e Renan Batista Meyring (mov. 127, apelação 1) alegam, em suma, que deve ser reconhecida a legitimidade passiva da Natos Administradora Ltda., porquanto há comunhão de esforços entre as empresas apeladas, que formam entre si grupo econômico. Aponta que a referida empresa é administradora da apelada Spe Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A, e que, portanto, todas as requeridas devem responder solidariamente pelos danos causados aos autores. Postulam provimento ao recurso para reconhecimento de legitimidade passiva da requerida Natos Administradora Ltda.Por sua vez, os requeridos Spe Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A, Wam Comercialização S/A e Wpa Gestão Inovadora também recorrem (mov. 129, apelação 2)alegam, em resumo, que: i) o Código de Defesa do Consumidor não se aplica à situação dos autos, porquanto o contrato em comento previu expressamente que o imóvel seria construído no formato de incorporação imobiliária, a atrair a incidência da Lei 4.591/1964; ainda, a relação firmada não é entre um fornecedor e um consumidor, mas sim entre dois investidores; ii) a retenção dos valores pagos pelos compradores deve ser majorada a 20%, com condenação dos apelados em honorários advocatícios respectivos.Intimadas, as partes deixaram transcorrer in albis o prazo para apresentação de contrarrazões (movs. 138 a 144). É o relatório, em síntese.

Voto1. Na origem, Renan Batista Meyring e Elisângela Pereira Munhoz ajuizaram “ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela de urgência, devolução de quantias pagas e outros pleitos” contra Spe Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A, Natos Administradora Ltda., Wam Comercialização S/A e Wpa Gestão Inovadora.Aduziram os autores que: i) preliminarmente, as empresas requeridas formam grupo econômico, a justificar sua legitimidade passiva e a atrair sua responsabilidade solidária; ii) em 10/06/2016, firmaram com as requeridas contrato de compra e venda de unidade autônoma de apartamento, mas, diante da instabilidade econômica gerada pela pandemia Covid-19, não puderam continuar pagando as parcelas do contrato, razão pela qual desejam realizar o distrato; iii) o CDC é aplicável ao caso em comento, com inversão do ônus da prova; iv) deve ser determinada a devolução de 80% dos valores pagos em uma única parcela e, quanto a isso, a cláusula 7ª, §2º do contrato deve ser reputada nula por prever a devolução de valores na forma parcelada e em quantum ínfimo; v) por ter sido o imóvel adquirido no regime de multipropriedade, é cabível a fruição de 0,5% do período disponível aos compradores. Em sede liminar, requereram ordem de inibição de inscrição dos autores em cadastros protetivos de crédito e de cobranças relativas ao imóvel.O Juízo postergou a análise do pedido de tutela de urgência.Natos Administradora Ltda., em contestação, arguiu, em suma, sua ilegitimidade passiva, alegando não possuir qualquer vínculo com o empreendimento informado pelos autores (mov. 31).As requeridas Spe Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S.A, Wam Comercialização S/A e Wpa Gestão Inovadora contestaram o feito, alegando que: i) preliminarmente, há incompetência territorial do Juízo, devendo prevalecer o foro eleito contratualmente, Porto Seguro/BA; ii) no mérito, não se opõe à rescisão contratual almejada, porém, havendo celebração do contrato de compromisso de compra e venda, a remuneração do serviço de corretagem é devida, ainda que haja eventual arrependimento ou desistência ulterior das partes; iii) os valores pagos a título de entrada não são passiveis de devolução, conforme art. 418 do Código Civil; iv) o Código de Defesa do Consumidor não se aplica ao caso, de modo que não há razão para inverter o ônus probatório; v) quanto ao percentual a ser retido, o Superior Tribunal de Justiça autoriza até 25%, que deve ocorrer de forma parcelada; vi) subsidiariamente, ao caso se aplica a Lei 13.786/2018, de modo que devem ser considerados, para fins de restituição, além do percentual de retenção pactuado, os débitos de IPTU, taxa de corretagem, taxa condominial e fruição do imóvel; vii) no caso de rescisão contratual motivada por inadimplência do contratante, como no caso, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, e não da citação. Postulou a improcedência da demanda.Os autores impugnaram a contestação (mov. 43).Em decisão de mov. 48, o Juízo rejeitou a arguição de incompetência territorial, entendendo se tratar de relação de consumo. As partes dispensaram a produção de provas, manifestando-se pelo julgamento antecipado da lide (movs. 51, 53 e 54).
Ao mov. 60, o Juízo deferiu o pedido liminar que havia sido formulado pela parte autora, para o fim de: “i) determinar a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vencidas e vincendas; e ii) determinar que a parte ré se abstenha de incluir o nome da parte autora no cadastro de inadimplentes por conta do eventual inadimplemento das parcelas cuja exigibilidade foi suspensa, sob pena de multa diária de R$ 100,00, limitado ao valor de R$ 5.000,00”. Além disso, entendeu pela inversão do ônus probatório, considerando a hipossuficiência dos autores. Em 12/12/2023, foi proferida sentença (mov. 95):“III. DISPOSITIVO Diante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos das requerentes, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, ante o preenchimento dos requisitos para decretação da rescisão contratual em análise. Para tanto: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.6); B) DECLARAR a retenção em favor do requerido em 10% sobre o valor adimplido pelos requerentes (R$ 23.053,77); C) DECLARAR a nulidade da cláusula 7º, §2º, relacionada com a cobrança de custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores; D) CONDENAR a devolução dos valores já pagos pelos requerentes, corrigido monetariamente pela média do IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, excluindo percentuais relacionados com a nulidade da cláusula 7ª, §2º de mov. 1.6”.2. Apelo da parte autora (apelo 1)Em tese única, sustentam os autores a legitimidade passiva da empresa Natos Administradora Ltda, ante formação de grupo econômico da qual participam as demais requeridas. Para tanto, afirmam que a referida empresa administra a requerida Spe Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A. O pleito sucede. Em sua contestação, a requerida Natos Administradora Ltda. acostou contrato social, na qual se verifica que a empresa era inicialmente formada pelas sócias Montebelo Empreendimentos Ltda., WPX S/A Investimentos e Participações, Griffe Investimentos Ltda. e ABL SPE 001 Ltda (mov. 31.2). As demais requeridas, por sua vez, também apresentaram seus respectivos contratos sociais, nos quais é possível constatar a existência de sócios em comum (Alexandre Rezende Palmerston, como sócio da WPX, e Rafael Pereira de Almeida, como sócio da Griffe Investimentos e diretor da SPE Porto Seguro). Tal constatação reputa-se suficiente à configuração de grupo econômico, evidenciando-se a relação de solidariedade entre as apeladas. Além disso, em petição inicial, os autores juntaram imagens (“prints” dos sítios eletrônicos das requerida, incluindo da Natos Administradora) que comprovam a ligação pública entre as empresas, algo que não foi impugnado especificamente pelas requeridas e que pode ser confirmado por qualquer pessoa. Nesse aspecto, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, aplica-se a teoria da aparência ou da causalidade adequada, segundo a qual, “quando qualquer entidade se apresente como fornecedor de determinado bem ou serviço ou mesmo que ela, por sua ação ou omissão, causar danos causados ao consumidor será por eles responsável” (STJ, REsp 1.637.611/RJ, Relª. Minª. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22/8/2017). Ainda, em vetusto e precursor entendimento da Corte Superior: “A empresa que, segundo se alegou na inicial, permite a utilização da sua logomarca, de seu endereço, instalações e telefones, fazendo crer, através da publicidade e da prática comercial, que era responsável pelo empreendimento consorcial, é parte passiva legítima para responder pela ação indenizatória proposta pelo consorciado fundamentada nesses fatos” (REsp 139.400/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, j. 03/08/2000).Na mesma esteira, esta Câmara:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRAZO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. 1) MATÉRIA PRELIMINAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ PORTO RICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ACOLHIMENTO. EMPRESAS QUE SÃO DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. LOGOMARCA DA APELADA PORTO RICO QUE ESTÁ PRESENTE EM DOCUMENTOS DA APELADA TROPICAL EMPREENDIMENTOS. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS APELADAS. ARTS. 14 E 34 DO CDC. (...). ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0000083-12.2021.8.16.0017, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 15/05/2023)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO NO EMPREENDIMENTO GREEN DIAMOND. LOTEAMENTO IRREGULAR. VENDA DOS LOTES REALIZADAS SEM A LIBERAÇÃO DAS OBRAS. EMPREENDIMENTO QUE FOI EMBARGADO E NÃO ENTREGUE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA APENAS PARA DETERMINAR A RESCISÃO CONTRATUAL. INSURGÊNCIA DO AUTOR. 1. ALEGADA A LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS ESPANHA INCORPORADORA E EVELYN ADMINISTRADORA DE BENS. ACOLHIMENTO. PESSOAS JURÍDICAS FORMADAS PELOS MESMOS SÓCIOS DA RÉ LYNCORP INCORPORADORA RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO. GRUPO ECONÔMICO CONFIGURADO. (...). REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0004904-98.2017.8.16.0017, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 02/05/2023)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA QUE RECONHECEU A ILEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU. REFORMA. CONTRATO FIRMADO COM O RÉU, NA CONDIÇÃO DE MANDATÁRIO. AUSÊNCIA DE QUALIFICAÇÃO DO LOTEAMENTO COMO PESSOA JURÍDICA. INDUÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR EM ERRO. LOTEAMENTO QUE CONSTITUI FILIAL DA MATRIZ DE EMPRESA IMOBILIÁRIA. IDENTIDADE DE SÓCIOS ENTRE A EMPRESA IMOBILIÁRIA E A RÉ. POSSIBILIDADE DE GRUPO ECONÔMICO. INCIDÊNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA PRODUTIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 14 E 34 DO CDC. SENTENÇA MODIFICADA. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. DEVER DO JUÍZO EM OBSERVAR O PROCEDIMENTO DO ART. 339, CPC. PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO.RECURSO CONHECIDO DO QUAL SE DÁ PROVIMENTO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0012005-11.2015.8.16.0001, Rel. Des. Ricardo Augusto Reis De Macedo, j. 13/03/2023)Reconhecida a legitimidade passiva, de rigor o afastamento da condenação em honorários sucumbenciais. 3. Apelo da parte requerida (apelo 2)Nas razões recursais, aduzem as empresas requeridas, em síntese, que ao contrato estipulado entre as partes não se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Ainda, postulam a majoração do percentual de retenção de valores pagos que foi fixado em 10% pelo Juízo.3.1. Em primeiro lugar, consigne-se que o contrato em análise consiste em compra e venda de unidade autônoma de apartamento na modalidade multipropriedade. Nessa medida, os autores adquiriram a fração ideal correspondente a 2,47012692% (cota 22) do apartamento 14 do empreendimento nomeado “Ondas Praia Resort”. Consoante disposto na cláusula terceira, parágrafo primeiro, itens I, “a”, e II, “d” do contrato, a unidade comercial seria destinada à “exploração dos diversos sistemas de ocupação que se adaptem ao conceito flat-service (...), cujas características operacionais demandam a prestação de serviços operacionais compatíveis com as necessidades de seus ocupantes” (mov. 1.6). Acerca de tal modalidade contratual, dispõe o art. 1.358-B do Código Civil que, de forma subsidiária à aplicação do Codex, incidem as Leis 4.591/1964 (Lei do Condomínio e Participações Imobiliárias) e 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).À vista disso, diversamente do que argumentam os apelantes, o fato, em isolado, de se tratar de investimento financeiro não tem o condão de desnaturar a qualidade de fornecedora e consumidora que ostentam os envolvidos.Outrossim, por óbvio que no caso concreto é possível verificar que os compradores, pessoas físicas, detêm vulnerabilidade em relação aos vendedores, que se tratam de incorporadores imobiliários e empresas de investimento: o contrato firmado enquadra-se, nitidamente, na modalidade adesão, e possui disposições que colocam as partes contratantes em desequilíbrio não só econômico, mas também técnico e informacional.Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara afiguram-se tranquilas:APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA – MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING) – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO – CLÁUSULA ABUSIVA DECLARADA NULA DE OFÍCIO – ART. 51, DO CDC – ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR SENTENÇA EXTRA PETITA AFASTADA – CORRETAGEM – TESE FIXADA NO RESP REPETITIVO Nº 1599511/SP – INTERMEDIAÇÃO DE CORRETORES NÃO COMPROVADA – PRECEDENTES – TAXA DE FRUIÇÃO – INCIDÊNCIA SOBRE O PERÍODO DE DISPONIBILIZAÇÃO – ART. 67-A, § 2º, III, DA LEI Nº 4.591/1964 – ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0020392-54.2021.8.16.0017, Rel. Des. Domingos José Perfetto, j. 23/06/2024)Por derradeiro, observa-se que a decisão que reconheceu a relação de consumo e inverteu o ônus probatório sequer foi impugnada pelas requeridas em tempo oportuno, algo que lhe estava ao alcance (art. 1.015, inc. XI do Código de Processo Civil) e reforça a fragilidade das razões recursais. 3.2. No que concerne ao pedido de majoração do percentual de retenção fixado em sentença (10%), assiste razão aos recorrentes.Na exordial, os autores requereram a devolução de 80% dos valores pagos, de modo que, tal como previsto na cláusula 7ª, parágrafo segundo do instrumento contratual, a retenção em favor das requeridas seria de 20%. Em contestação, os vendedores defenderam a aplicabilidade da previsão contratual de retenção de 20%, com o que anuíram e reiteraram os próprios autores em impugnação à contestação (mov. 43): “requer seja decretada a rescisão contratual, com a devolução de 80% dos valores pagos em uma única parcela, a serem apurados e atualizado o valor em liquidação de sentença”. Em outras palavras, o percentual a ser retido tratava-se de ponto não controvertido nos autos e, por conta disso, não havia razão fática ou jurídica – pelo menos que tenha sido expressa em sentença – a justificar a minoração do quantum entabulado, mormente porque compatível com os parâmetros estabelecidos na jurisprudência sobre a matéria, segundo os quais o percentual de retenção pela parte lesada deve variar entre 10% e 25%. Em verdade, o próprio Juízo atestou a parcial validade da previsão contratual em análise (cláusula 7ª, parágrafo segundo), afastando apenas a parte que prevê a devolução do montante em parcelas, e não de forma integral: “DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO Analisando o contrato entabulado entre as partes, mais precisamente, a cláusula VII, percebe-se que, em caso de rescisão, os compradores terão direito a devolução das importâncias pagas (...).Passaremos a análise desta situação.De acordo com a Súmula 553 do STJ, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.Da súmula acima podemos extrair que, com a resolução do contrato, neste caso, que se dará por culpa exclusiva dos compradores, a restituição será de maneira parcial. Cumpre-nos observar agora se o percentual cobrado pela requerida é ou não abusivo.Levando em conta o critério da razoabilidade da retenção de valor, o Superior Tribunal de Justiço fixou entendimento de que se mostram razoáveis os percentuais fixados entre 10% e 25% sobre os valores pagos, a depender de cada caso e dos prejuízos suportados. Posto isso, tendo em vista que o percentual cobrado pela requerida se enquadra dentre os limites legais, qual seja, 20%, entendo que seja ela razoável e adequado para o caso em análise.Posto isso, do valor a ser devolvido aos requerentes, deverá ser abatido o percentual de 10% previsto no contrato entabulado”. Nesse sentido, pode-se cogitar até mesmo a ocorrência de erro material no decisum, motivo pelo qual, inexistindo qualquer pretensão resistida pela parte autora, o montante a ser retido pelos apelantes deve equivaler a 20%, tal como previsto em contrato. Repise-se, acerca disso, que não foi objeto de discussão qualquer abusividade atinente ao valor da retenção, mas tão somente a sua forma de pagamento, que realmente deve ser integral, mantendo-se o reconhecimento, em sentença, de nulidade da disposição contratual contrária. Assim, é caso de prover parcialmente o apelo da parte requerida. 4. Em atenção ao disposto no art. 85, §11º do CPC, considerando o acolhimento de pedidos tanto da parte autora quanto da parte requerida, mantém-se a conclusão de que os autores sucumbiram minimamente, não havendo falar em fixação de honorários em seu desfavor, como pretendem as rés. Deixo de arbitrar honorários recursais a serem pagos pela requerida, conforme tese fixada no tema 1.059 pelo Superior Tribunal de Justiça: “A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação”. 5. Do exposto, voto por:a) Conhecer e dar provimento ao apelo dos autores, para reconhecer a legitimidade passiva da apelada Natos Administradora, condenando-a solidariamente nos termos da sentença e deste acórdão, e, por conseguinte, afastar a condenação em honorários sucumbenciais;b)
Conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelas requeridas, ao efeito de autorizar a retenção de valores pagos pelos autores em 20%, consoante previsão contratual, mantendo-se a devolução de forma integral.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao apelo dos autores, e conhecer e dar parcial provimento ao recurso das requeridas, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, sem voto, e votaram os Desembargadores Rotoli de Macedo e Andrei de Oliveira Rech.Curitiba, 14 de fevereiro de 2025.Joscelito Giovani CéRelator