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Processo:

1. RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por KASSANDRA IZAIAS contra a r. decisão proferida na Ação de obrigação de fazer (entrega das chaves) c/c indenização por dano material e moral c/c tutela de urgência nº 0017970-52.2024.8.16.0001, ajuizada em face de PRESTES CWB-04 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE S.A., que indeferiu o pedido de tutela de urgência requerida pela ora Agravante. A r. decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:
“1. Não juntada pela parte cópia das razões recursais resta incabível análise quanto eventual reconsideração.Ciente da decisão que não conheceu do recurso (seq. 30.2).2. Postergada apreciação da medida liminar (seq. 14.1) e ofertada Contestação (seq. 25), a parte autora reitera pedido de tutela de urgência (seq. 26.1). 3. Em análise do feito sob a égide do atual Código de Processo Civil, a pretensão da Autora será apreciada como Tutela de Urgência, prevista no artigo 300, NCPC: “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”, à luz dos novos elementos acostados aos autos.Nesse contexto, a concessão da medida exige o preenchimento dos pressupostos da probabilidade do direito e do perigo do dano. Como visto, alega a Autora que firmou contrato de aquisição de imóvel com a parte ré em 20/12/2020, porém não lhe foi entregue sob tese de inadimplemento contratual. Assim, requer que “Requerida entregue as chaves referente ao Apartamento 401 da Torre 02, Condomínio Eleva Arvoredo, Matrícula nº 218.891, do 8º CRI de Curitiba/PR em 48 (quarenta e oito) horas, nos termos dos Arts. 300 e 296, ambos do CPC, vez que presentes todos os requisitos, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais).” (seq. 26.1).Da análise dos autos, infere-se que é incontroverso o inadimplemento e pendência de saldo devedor, inclusive fato confessado na inicial, sob o fundamento de que “o valor somente foi ficando impagável diante da incidência de juros e correção monetária, não foi possível colocar em dia o contrato até o momento.”Nesse sentido, a resposta apresentada pela ré (seq. 25.1) confirma a retenção das chaves em função do débito aberto junto ao financiamento do programa Minha casa Minha Vida, recaindo a cobrança sob a incorporadora. Aliás, conforme extratos de débitos que acompanha a Contestação (seq. 25.7), há parcelas vencidas desde fevereiro de 2022, assim como as vincendas.Inclusive, o sistema apontou suspeita de prevenção em razão de ação de Execução de Título Extrajudicial junto à 4ª Vara Cível de Ponta Grossa em que a Ré persegue a cobrança dos valores devidos pela Autora sob o mesmo contrato objeto desta ação.Destarte, inviável o acolhimento da pretensão da Autora pois, em que pese a narrativa fática, não se mostra presente a probabilidade do direito. Ademais, a questão exposta nesta ação exige por evidente cognição exauriente.Assim, mesmo em cognição sumária, independente de ampla e robusta comprovação do direito da parte requerente, não há suficiente formação de um juízo prévio de probabilidade.Por isso, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência antecipada incidental.4. No mais, aguarde-se apresentação de réplica (seq. 28.1).” (mov. 32.1 - Processo originário).
Em suas razões recursais (mov. 1.1 - AI), requer a parte agravante seja dado provimento ao presente recurso de agravo de instrumento para o fim de que seja deferida a tutela de urgência requerida na inicial, pedido que se fundamenta, em síntese, nos seguintes argumentos: a) “o imóvel adquirido tinha como previsão de finalização o máximo de 36 (trinta e seis) meses após a assinatura do contrato, conforme estipulado na Cláusula 5ª”; b) “a construção do imóvel adquirido foi finalizada em Dezembro/23, contudo, a Agravada se nega em entregar as chaves do apartamento à Agravante em razão da inadimplência do contrato firmado. Mesmo após diversos contatos da Agravante com o intuito de as partes firmarem acordo para que seja possível retomar os pagamentos das parcelas vencidas e vincendas, porém, a Agravada negou todas as propostas de acordo”; c) “a Agravada ainda permanece com sua atitude arbitraria e ilegal, a Agravante ainda não tomou posse de um imóvel que é de sua propriedade, ainda está sendo obrigada a morar de aluguel, conforme contrato de locação e comprovantes de pagamento anexados nos autos principais que totalizam a quantia mensal de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais). Ressalta-se que conforme previsto em contrato a entrega do empreendimento se deu em Dezembro/23, ou seja, a Agravante deveria estar em posse de seu imóvel a partir de Janeiro/24”; d) “desde Janeiro/24 não deveria estar pagando o aluguel mensal, sendo esta culpa exclusiva da Agravada, devendo, portanto, realizar a restituição dos valores pagos a título de aluguel até a efetiva entrega das chaves e possibilidade de adentrar no imóvel que é sua propriedade. Necessário frisar que a Agravada recebeu integralmente o valor do financiamento realizado perante a Caixa Econômica Federal na importância de R$ 234.320,00 (duzentos e trinta e quatro mil e trezentos e vinte reais), mais a quantia de R$ 6.231,76 (seis mil, duzentos e trinta e um reais e setenta e seis centavos) pagos diretamente pela Agravante, tendo a quantia total já recebida pela Agravada de R$ 240.461,76 (duzentos e quarenta mil, quatrocentos e sessenta e um reais e setenta e seis centavos)”; e) “do valor do contrato de R$ 307.610,00 (trezentos e sete mil, seiscentos e dez reais), a Agravada já recebeu 78,17% (setenta e oito virgula dezessete por cento) do contrato, sendo evidente a ocorrência de adimplemento substancial no presente caso. Não restando alternativas à Agravante, vez que a Agravada vem de forma arbitraria e ilegal, retendo e não lhe entregando asa chaves do apartamento que adquiriu, sendo certo que está em dia com os pagamentos perante o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, bem como não consegue realizar os pagamentos perante a Agravada por culpa exclusiva dela, vez que vem obstando diversas propostas de acordo, juntamente que com a não entrega das chaves obriga a Agravante a realizar pagamentos a título de aluguel, valores estes que poderiam ser direcionados na quitação do contrato”; f) “a r. decisão não abordou a ocorrência de adimplemento substancial ocorrida nos autos, bem como não se atentou que a Agravante está sendo prejudicada gravemente ao não ter seu direito atendido, pois ao não ser possibilitada a sua entrada no imóvel está tendo que realizar pagamentos referente ao aluguel no local que reside atualmente, impossibilitando de destinar tal quantia ao pagamento das parcelas do contrato firmado com a Agravada”; g) “além de não poder adentrar ao imóvel que é de sua propriedade, o valor do débito em aberto só aumenta, haja vista que o valor que poderia destinar ao pagamento das parcelas do contrato firmado entre as partes está sendo utilizado para custear sua moradia atual. Assim, não há que se falar em ausência de perigo de dano ou risco de resultado útil do processo em razão da Agravada ter condições de pagar eventual condenação como a r. decisão do juízo a quo faz crer, ora, a Agravante é proprietária do imóvel, como consta na matrícula acostada nos autos, não tendo a Agravada qualquer embasamento jurídico para retenção de um imóvel que não é sua propriedade, vez que o contrato firmado foi apenas para construção do apartamento”; h) “não pode a Agravante aguardar eventual prolação de sentença favorável para poder adentrar ao imóvel, devendo ser assegurado o seu direito a moradia e utilização de um imóvel que lhe é de sua propriedade. Outrossim, ressalta-se que o financiamento perante a Caixa Econômica Federal está em dia, estando apenas em aberto a questão com a Agravada que recusa todas as propostas realizadas pela Agravante”; i) “requer-se a concessão da tutela provisória de urgência em sede recursal em caráter liminar inaudita altera pars, para que a Agravada entregue as chaves referente ao Apartamento 401 da Torre 02, Condomínio Eleva Arvoredo, Matrícula nº 218.891, do 8º CRI de Curitiba/PR em 48 (quarenta e oito) horas, nos termos dos Arts. 300 e 296, ambos do CPC, vez que presentes todos os requisitos, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais). Ademais, após o deferimento da medida liminar que se espera, bem como com a entrega das chaves pela Agravada, requer-se desde já a autorização judicial para que a Agravante possa realizar o depósito judicial no valor de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais) mensalmente até o fim da demanda para que seja abatido do débito perante a Agravada, vez que todas as propostas realizas foram negadas e a Agravante não possui condições de arcar com aluguel e o financiamento”.O recurso veio-me distribuído em razão da prevenção decorrente da distribuição do Agravo de Instrumento nº 0070718-64.2024.8.16.0000 de minha relatoria (mov. 3.1 – AI).O pedido liminar foi indeferido nos termos da r. decisão de mov. 8.1 (AI).A parte agravada apresentou contrarrazões ao recurso (mov. 12.1 - AI), oportunidade em que requereu seja negado provimento ao presente agravo de instrumento.Em seguida, veio-me concluso o processo para julgamento.É O RELATÓRIO.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSEstão presentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal e tempestividade), devendo o recurso ser conhecido.Trata-se, na origem, de Ação de obrigação de fazer (entrega das chaves) c/c indenização por dano material e moral c/c tutela de urgência ajuizada por KASSANDRA IZAIAS em face de PRESTES CWB-04 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE S.A.Pois bem, acerca do tema, o Código de Processo Civil dispõe:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Como sabe-se, a tutela de urgência tem como finalidade adiantar os efeitos da r. decisão definitiva de mérito. A concessão dessa tutela é baseada em uma análise provisória, com a ressalva de que deve ser reversível ao estado anterior, caso necessário.Portanto, a concessão da tutela de urgência depende da observância de dois requisitos fundamentais: a existência de elementos que indiquem a probabilidade do direito alegado e a comprovação do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.Pois bem, no caso em apreço, tal como decidido pelo Juízo de origem, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência requerida pela parte autora, ora Agravante.Isso porque, não se deve permitir, em regra, a intervenção judicial nas relações contratuais privadas com o intuito de modificar as convenções estabelecidas pelas partes, uma vez que os princípios da autonomia privada (artigo 421 do CC) e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) permanecem plenamente vigentes. É crucial ressaltar constantemente que, embora o princípio da função social do contrato (previsto no art. 421 do CC) e a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) tenham conferido uma nova conformação a esses princípios clássicos liberais mencionados anteriormente, isso de modo algum autoriza a intervenção judicial indiscriminada no âmbito privado.Entretanto, não há dúvidas quanto à possibilidade de o Judiciário acolher demandas destinadas a restaurar o equilíbrio das prestações acordadas em casos de desproporção ou onerosidade excessiva supervenientes. Isso está em conformidade com o princípio do equilíbrio econômico dos contratos, relacionado à já mencionada função social, a qual leva à ideia de que o contrato não se refere apenas aos contratantes, mas, principalmente, aos interesses sociais que ele serve como instrumento. Essa perspectiva mitiga o princípio contratual liberal da relatividade dos efeitos dos contratos, ao mesmo tempo que impõe limites à tutela dos interesses individuais de uma parte, reconhecendo que o contrato é um instrumento a serviço dos interesses sociais, e não apenas uma proteção dos direitos subjetivos de um indivíduo isolado, alheio ao contexto social.Quanto à excepcionalidade da intervenção estatal nas relações contratuais, a doutrina ensina:
“[...] a consagração dessa doutrina implicaria, como pressupostos, a consideração de três elementos, necessariamente: "a) alteração radical no ambiente objetivo existente ao tempo da formação do contrato, decorrente de circunstâncias imprevistas e imprevisíveis; b) onerosidade excessiva para o devedor e não compensada por outras vantagens auferidas anteriormente, ou ainda esperáveis, diante dos termos do ajuste; c) enriquecimento inesperado e injusto para o credor, como consequência direta da superveniência imprevista". Em suma, a cláusula rebus sic stantibus instala-se nos contratos, para prevenir contra a alteração objetiva, imprevista e imprevisível, das situações, existentes no momento da contratação, contra a onerosidade excessiva, representada pelo desequilíbrio prestacional, e contra o enriquecimento de um dos contratantes, com prejuízos do outro, não previstos no negócio. Com essa magnífica lição, deve conviver a de Paulo Carneiro Maia (op. cit., p. 258-259), que propõe, também de lege ferenda, quatro situações possibilitadoras da aplicação dessa teoria: "1.º) O acontecimento determinante da mudança de circunstâncias deve ser imprevisível ao tempo da celebração do contrato de execução sucessiva ou diferida; 2.º) Este acontecimento deve ser anormal, no âmbito da álea extraordinária, fundando-se na lesão subjetiva, o que, se previsível, não teria levado as partes à conclusão do contrato; 3.º) Não basta qualquer mudança, mesmo as não previstas de ordinário, mas sim é preciso que ela tenha sido extraordinária e altere profundamente o equilíbrio das prestações, ocasionando a ruína ou prejuízo sobremaneira gravoso para uma das partes; 4.º) O efeito da teoria da imprevisão é, em regra, o da revisão judicial desse contrato, para o restabelecimento de seu equilíbrio, ordenando-se, todavia, a rescisão contingente, ex nunc, em hipóteses especiais, quando tal acontecimento imprevisível e lesionário torne o contrato inexequível em sua essência ou em todas as suas cláusulas". Assim, ocorrendo os apontados acontecimentos, imprevisível e anormal (álea extraordinária), e o prejuízo para um só dos contratantes, com quebra da igualdade das prestações iniciais, aplica-se a teoria da imprevisão. ” (Revista dos Tribunais, vol. 733, p. 109, nov. 1996, DTR, 1996, 484).
Conforme relatado, requer a parte agravante a reforma da r. decisão agravada para “para a concessão da tutela provisória de urgência em sede recursal em caráter liminar inaudita altera pars, para que a Agravada entregue as chaves referente ao Apartamento 401 da Torre 02, Condomínio Eleva Arvoredo, Matrícula nº 218.891, do 8º CRI de Curitiba/PR em 48 (quarenta e oito) horas, nos termos dos Arts. 300 e 296, ambos do CPC, vez que presentes todos os requisitos, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais)” (mov. 1.1 – AI). Pois bem, do exame do processo que ensejou a interposição do presente recurso não se verifica a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência requerida, malgrado a argumentação trazida pela parte recorrente, pois não se vislumbra a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado.Isto porque, tal como consignado pelo Juízo de origem, a Construtora Ré não nega a retenção das chaves, mas assevera que o fez em razão do inadimplemento da parte Autora, ora Agravante.Da contestação de mov. 25.1 (Processo originário) verifica-se que a Construtora ora Agravada aduziu que “a Requerente adquiriu uma unidade habitacional junto a Requerida, mediante celebração de contrato particular. Para aquisição do bem, ajustou-se o pagamento do preço de R$ 307.610,00 (trezentos e sete mil seiscentos e dez reais), da seguinte forma, conforme contrato particular (seq. 1.11): - PARTE A: no valor de R$ 73.290,00 (setenta e três mil duzentos e noventa reais), com recursos próprios; - PARTE B: o valor de R$ 234.320,00 (duzentos e trinta e quatro mil trezentos e vinte reais) mediante financiamento bancário. A Requerente pagou o valor do sinal/arras no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais), mais três parcelas mensais no valor total de R$ 4.231,76 (quatro mil duzentos e trinta e um reais e setenta e seis centavos) e obteve aprovação de financiamento através do programa denominado Minha Casa Minha Vida (seq. 1.12). Após a assinatura do contrato de financiamento bancário, nenhum outro pagamento foi realizado pela Requerente à Requerida, nem mesmo os juros de obra perante a Caixa Econômica foram pagos, recaindo a cobrança sob a Requerida. Um verdadeiro descaso e desinteresse da parte Requerente!! A Requerida, por sua vez, passou todo período de obra informando seus clientes quanto a evolução da obra, bem como cobrando os clientes inadimplentes e informando-os que para a entrega das chaves seria necessário quitar todas as parcelas. No contrato celebrado entre as partes constou como condição necessária para recebimento das chaves o pagamento integral da parte A e B do preço, veja-se: (...) Contudo, embora expressa a necessidade de quitação das parcelas para recebimento das chaves, a Requerente manteve-se inerte durante todo período de obra e deixou de honrar com o compromisso celebrado com a Requerida. O empreendimento foi finalizado e entregue no prazo contratual, em Dezembro/2023, ocasião na qual foi realizado o evento de entrega da obra aos adquirentes que estavam em dia com suas parcelas. Porém, devido ao inadimplemento da Requerente, as chaves da unidade por ela adquirida foram retidas, até que houvesse o pagamento ou a renegociação da dívida, o que não ocorreu até o presente momento, apesar das inúmeras tentativas da Requerida de recebimento dos valores. Em que pese as oportunidades de renegociação e entrega das chaves, a Requerente sempre faz exigências e impõe condições que são inviáveis à Requerida, como parcelar o débito em 60 meses, ou em parcelas fixas mensais de R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais), o que importaria em estender o contrato por mais 5 anos, quando o pactuado originalmente era encerrar o contrato com a entrega da obra. A inadimplência da Requerente é confessada na inicial, sendo este um ponto incontroverso nos autos. Já a execução do débito correspondente a R$ 100.831,16 (cem mil oitocentos e trinta e um reais e dezesseis centavos) – atualizado até 03/04/2024 – é objeto de outro processo, promovido pela Requerida. Ao contrário do alegado pela Requerente, as parcelas cobradas pela Requerida observam as condições dispostas no contrato, inclusive com relação a cobrança de juros e correção monetária. Todas as previsões contratuais foram seguidas pela Requerida, até mesmo a retenção das chaves da unidade, inexistindo qualquer irregularidade ou abusividade praticada pela Requerida”.Da narrativa trazida na contestação, é possível observar que depois da assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal (mov. 25.6 – Processo originário), a parte autora, ora Agravante deixou de efetuar os pagamentos devidos à Construtora Ré, tornando-se inadimplente, inclusive, em relação aos juros de obra junto à CEF, razão pela qual a ora Agravada notificou a Recorrente acerca de sua mora (mov. 25.8 – Processo originário):

Do referido documento, extrai-se que a Agravada notificou a Agravante para “QUITAR os valores em aberto, que totalizam o montante de R$ R$ 93.183,08 (noventa e três mil, cento e oitenta e três reais e oito centavos), bem como os juros de obra que totalizam o valor de R$ R$ 18.590,88 (dezoito mil, quinhentos e noventa reais e oitenta e oito centavos) e RECEBER as chaves da sua unidade” (mov. 25.8 - Processo originário), ou seja, basta que a parte devedora faça o pagamento da dívida que as chaves lhe serão entregues.Ademais, do contrato firmado entre as partes, extrai-se que a entrega das chaves está condicionada ao adimplemento do preço (mov. 25.3 – Processo originário):
(...)

No caso, tal como destacado pelo Juízo de origem, “a resposta apresentada pela ré (seq. 25.1) confirma a retenção das chaves em função do débito aberto junto ao financiamento do programa Minha casa Minha Vida, recaindo a cobrança sob a incorporadora. Aliás, conforme extratos de débitos que acompanha a Contestação (seq. 25.7), há parcelas vencidas desde fevereiro de 2022, assim como as vincendas” (mov. 32.1 – Processo originário - Grifos acrescidos)Outrossim, apesar do argumento da parte agravante no sentido de que “do valor do contrato de R$ 307.610,00 (trezentos e sete mil, seiscentos e dez reais), a Agravada já recebeu 78,17% (setenta e oito virgula dezessete por cento) do contrato, sendo evidente a ocorrência de adimplemento substancial no presente caso” (mov. 1.1 – AI), é certo que a questão relativa a eventual adimplemento substancial é matéria de mérito e será, oportunamente, enfrentada pelo Juízo de origem.Desta feita, havendo evidente inadimplemento da parte autora, havendo, inclusive, demanda cobrando o mencionado débito, tal como reconhecido pelo Juízo de origem (“o sistema apontou suspeita de prevenção em razão de ação de Execução de Título Extrajudicial junto à 4ª Vara Cível de Ponta Grossa em que a Ré persegue a cobrança dos valores devidos pela Autora sob o mesmo contrato objeto desta ação” – mov. 32.1 – Processo originário), não há que se falar em concessão da tutela de urgência requerida pela parte agravante.Neste sentido, a propósito, já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. HIPÓTESE NÃO CONFIGURADA. PROMITENTE COMPRADORA INADIMPLENTE. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR DA INCORPORADORA A ENTREGA DO IMÓVEL SEM ANTES CUMPRIR OS PAGAMENTOS AJUSTADOS. CLÁUSULA CONTRATUAL CONDICIONANDO A ENTREGA DAS CHAVES AO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. ATO ILÍCITO NÃO VERIFICADO. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.” (TJPR - 4ª Câmara Cível - 0003479-88.2021.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ TARO OYAMA - J. 16.11.2022).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – COMPRADORES INADIMPLENTES DESDE ANTES DA DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO BEM – ENTREGA DAS CHAVES CONDICIONADA AO ADIMPLEMENTO DAS PARCELAS – CABIMENTO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS PARA A FASE RECURSAL – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.” (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0013058-22.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR RENATO BRAGA BETTEGA - J. 08.03.2021).
Não bastasse isso, é sabido que o periculum in mora deve ser concreto e objetivamente demonstrado, o que não se extrai das razões recursais, na medida em que a parte agravante restringe-se a alegar que “não há que se falar em ausência de perigo de dano ou risco de resultado útil do processo em razão da Agravada ter condições de pagar eventual condenação como a r. decisão do juízo a quo faz crer, ora, a Agravante é proprietária do imóvel, como consta na matrícula acostada nos autos, não tendo a Agravada qualquer embasamento jurídico para retenção de um imóvel que não é sua propriedade, vez que o contrato firmado foi apenas para construção do apartamento”, o que sabidamente, não é suficiente para demonstrar, concretamente, o perigo alegado.Sendo assim, não estando presentes os requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, o caso é de manter a r. decisão agravada que indeferiu a tutela de urgência.
3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto de sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de agravo de instrumento, mantendo-se na íntegra a r. decisão agravada, nos termos da fundamentação apresentada.