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Processo:

I – RELATÓRIOCuida-se de agravo de instrumento interposto por Adriana Bicalho e outros em face de Antonio Matte e Maria Izabel de Andrade, tendo como objeto a respeitável decisão proferida pelo juízo da Vara Cível de Fazenda Rio Grande que: a) deferiu penhora de direitos dos executados sobre imóvel objeto de promessa de compra e venda entre os próprios litigantes, em favor dos exequentes; b) determinou a realização de perícia para quantificação dos direitos penhorados, a ser apurado mediante soma do valor relativo à terra nua, somado ao da edificação realizada pelos executados; c) impôs o procedimento de alienação judicial para liquidação dos direitos penhorados (evento 563.1 – autos da origem).Eis, em síntese, as razões de inconformismo: a) a quantificação dos direitos aquisitivos penhorados deve ocorrer mediante apuração do percentual pago do contrato de promessa de compra e venda
sobre o valor total do imóvel em seu atual estado; b) lhe assiste direito de indicar alternativa à alienação judicial forçada (evento 1.1).Recebeu-se o recurso em seu efeito suspensivo (evento 10.1).Instados, os agravados deixaram transcorrer, in albis, o prazo para contrarrazões (eventos 15 e 16).É o necessário relato.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOII.I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADESatisfeitos os pressupostos de admissibilidade recursal, conhece-se do agravo de instrumento interposto.
II.II – DO PARÂMETRO DE CÁLCULONa hipótese, o juízo de primeiro grau determinou que a quantificação dos direitos consistirá na apuração do percentual pago sobre o valor da terra nua – objeto da promessa de compra e venda, somado às construções realizadas.Cinge-se, pois, a controvérsia recursal
ao reexame do critério de quantificação dos direitos objeto de penhora.Os agravantes pretendem que o imóvel seja considerado em conjunto com a edificação, bem como que a apuração dos direitos penhorados ocorra mediante apuração do percentual pago sobre o contrato de promessa de compra e venda.Se o vínculo real decorre de justo título, materializado no contrato de promessa de compra e venda, presume-se a boa-fé dos respectivos possuidores (CC, art. 1.201, parágrafo único).Assim, consoante expressa redação do artigo 1.255 do Código Civil, os possuidores, enquanto de boa-fé, têm direito à indenização pelas edificações realizadas na terra nua.A respeito do tema:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RESCISÃO DO CONTRATO A PEDIDO DA PROMITENTE VENDEDORA ANTE O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. 1) PRETENSÃO DE RECEBER INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE ALUGUERES (TAXA DE FRUIÇÃO OU OCUPAÇÃO). Acolhimento parcial. Lote urbano que foi negociado vazio. Ausência de demonstração de ter potencial locativo enquanto assim permaneceu. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Contrato anterior à Lei nº 13.786/2018. Construção de uma casa, ao longo do contrato, feita pelos promissários compradores. Possibilidade de exigir a taxa de fruição a partir do momento em que passaram a residir no imóvel e enquanto exercerem sua posse. Não bis in idem com a retenção de parte dos valores pagos. Necessidade de apuração do dies a quo dessa fruição e do valor locativo em liquidação de sentença. Limite do aluguel mensal a 0,75% do preço do imóvel, se o valor de mercado apurado for superior, para não ocorrer julgamento ultra petita. 2) PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA INDENIZAÇÃO E DA RETENÇÃO POR BENFEITORIAS ASSEGURADAS AOS RÉUS. Rejeição. Acessão no terreno por construção feita pelos promissários compradores que é incontroversa. Edificação de boa-fé. Ausência de provas de impossibilidade de regularização da casa, nos aspectos da documentação e/ou de construção, por parte da autora, na fase de conhecimento do processo. Avaliação a ser feita na fase de liquidação de sentença. 3) PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE CONDENAÇÃO DOS RÉUS A ARCAR COM CUSTOS DA REGULARIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO, SE FOR NECESSÁRIA. Acolhimento. Medida que se mostra justa e ponderada no caso. Apuração em liquidação de sentença. Ressalva de que se constatado ser impossível essa regularização e a obra tiver que ser demolida, ficarão afastadas, de modo recíproco, as condenações da promitente vendedora em indenizar as benfeitorias e dos promissários compradores em pagar a taxa de fruição. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA READEQUADOS. HONORÁRIOS RECURSAIS INDEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR. 20ª Câmara Cível. Relator: Desembargador Rosaldo Elias Pacagnan. 0004248-46.2021.8.16.0165. Telêmaco Borba. Data de julgamento: 13-09-2024).
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. LOTEAMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL 01. RECURSO DA PARTE RÉ. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PERTINÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL ADEQUADO PARA REPARAR OS PREJUÍZOS SUPORTADOS. ENTENDIMENTO DO STJ. PRETENSÃO PELA FIXAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO COM A MULTA CONTRATUAL. CONFIGURAÇÃO DE BIS IN IDEM. INSTITUTOS QUE POSSUEM A MESMA FINALIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA. PRECEDENTES. PLEITO PELA RETENÇÃO DE VALORES À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PROVA DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº 1.599.511/SP. PRETENSÃO PELA FIXAÇÃO DE ALUGUERES POR TODO O PERÍODO EM QUE A PARTE AUTORA PERMANECEU NA POSSE DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO COMO OBJETO CONTRATUAL QUE FOI POSTERIORMENTE CONSTRUÍDO PELA PARTE AUTORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MAIORES PREJUÍZOS À PARTE RÉ QUE JÁ FOI INDENIZADA COM O DIREITO DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS (CLÁUSULA PENAL). PRETENSÃO PELA INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. PERTINÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR DO PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTES NESSE SENTIDO. INSURGÊNCIA QUANTO AO ÔNUS SUCUMBENCIAL. ALEGAÇÃO DE QUE A PARTE AUTORA DEVE ARCAR EXCLUSIVAMENTE COM O PAGAMENTO, UMA VEZ QUE DEU CAUSA À PROPOSITURA DA AÇÃO. IMPERTINÊNCIA. PARTE RÉ QUE SE MANTEVE INERTE ANTE O PEDIDO DE DISTRATO CONTRATUAL REALIZADO POR MEIO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL 02. RECURSO DA PARTE AUTORA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PELA CONSTRUÇÃO REALIZADA NO IMÓVEL (LOTE). VIABILIDADE. EXERCÍCIO DA POSSE COM BOA-FÉ E JUSTO TÍTULO. ART. 1.201, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC. IRREGULARIDADE NA EDIFICAÇÃO QUE NÃO OBSTA A INDENIZAÇÃO. ACESSÃO PASSÍVEL DE REGULARIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PLEITO PELA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PREJUDICADO. PERCENTUAL DEVIDO JÁ ANALISADO NO RECURSO DE APELAÇÃO 01. APELO NÃO CONHECIDO NESTE TOCANTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA, OBSERVADA A GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA À PARTE AUTORA. RECURSO DE APELAÇÃO 01 CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 02 CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PROVIDO. (TJPR. 19ª Câmara Cível. Relator: Desembargador Rotoli de Macedo. 0012681-25.2019.8.16.0160. Sarandi. Data de julgamento: 15-05-2023).
Por conseguinte, reputa-se adequada a metodologia de cálculo determinada pelo juízo de primeiro grau para a quantificação dos direitos aquisitivos objeto de penhora, vez que assiste aos executados direito à indenização pelas acessões construídas.Por fim, a transação
sobre qual recaiu a penhora de direitos foi realizada sobre terra nua (evento 1.5 – autos de origem). Logo, a quantificação dos direitos aquisitivos com base no imóvel como um todo, valorizado pela construção, importaria em indevido enriquecimento sem causa em favor daquele que os adquirir, contrariando o disposto no artigo 884 do Código Civil.Afasta-se, portanto, correlato repto recursal.
II.III – DA EXPROPRIAÇÃO DOS DIREITOS PENHORADOSPostulam os agravantes, no ponto, lhes seja facultado escolher a forma de expropriação dos direitos penhorados, em detrimento de imposição da alienação judicial.Tal pretensão encontra respaldo na expressa dicção do artigo 797 do Código de Processo Civil, que consagra o princípio da maior utilidade ao credor, no processo de execução.Neste sentido:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DECLARATÓRIA. REVISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE AO DEVEDOR NÃO CONFIGURADA. PREVALÊNCIA DO INTERESSE DO CREDOR. OFERTA DE SEGURO-GARANTIA. RECUSA. POSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. É assente no STJ o entendimento segundo o qual a fase de execução ou de cumprimento de sentença deve ser orientada pelo princípio da maior utilidade ao credor, o qual, embora admita a substituição da penhora de dinheiro por fiança bancária, apenas o faz excepcionalmente, quando possível evitar um dano grave ao devedor, sem causar prejuízo ao exequente. Precedentes. 3. Caso não observada a ordem legal, é lícito ao credor e ao julgador a recusa do seguro-garantia, uma vez que a execução se realiza em favor do exequente. Precedentes. Incidência da Súmula nº 568 do STJ. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido. (STJ. Terceira Turma. Relator: Ministro Moura Ribeiro. AgInt no REsp nº 1.671.343/BA. Data de julgamento: 26-10-2020. Data de publicação: 29-10-2020).
A partir do conteúdo normativo de referido princípio, compreende-se ser possível ao credor indicar a forma de expropriação que entenda
mais adequadamente ao seu interesse, até para que o processo atinja sua finalidade política de pacificação social, mediante a satisfação da pretensão jurídica (CPC, art. 4º).Portanto, procede a pretensão recursal respectiva, de revogação da decisão que determinou a alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados, sem prévia oitiva da parte exequente para manifestar eventual interesse em outras modalidades previstas em lei.Como consequência da revogação da alienação judicial, resulta também revogado o comando de realização de perícia por leiloeiro público, porquanto afastada, ao menos por ora, a alienação judicial.No ponto, não se altera a decisão de quantificação dos direitos aquisitivos por perícia judicial, com os critérios definidos na decisão impugnada, e mantidos no capítulo anterior. A diligência, com efeito, depende do formato do despojo dos direitos penhorados, ainda indefinido.O reconhecimento da faculdade processual da parte em escolher o meio expropriatório que reputar mais adequado ao seu interesse não afasta a possiblidade de o juízo o indeferir, fundamentadamente.
II.VI – DA CONCLUSÃOPela conjugação das premissas deduzidas, a conclusão a ser adotada no caso consiste em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, para: a) revogar a decisão de realização de alienação judicial, para expropriação dos direitos penhorados; b) determinar a concessão de prazo
de 15 (quinze dias), para que os exequentes indiquem a modalidade preferida de expropriação, dentre aquelas previstas nos artigos 876 e 879 do Código de Processo Civil.É como voto.
III – DECISÃO