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Processo:

I – RELATÓRIO:José Luiz Jacobucci apela da sentença de mov. 27.1, proferida nos autos nº 0003869-92.2023.8.16.0179 de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis de Curitiba, que a julgou procedente, concluindo pela validade das exigências contidas na Diligência Registral nº 9585/2023.Sustenta o apelante, em suas razões recursais (mov. 33.1), em síntese, que: (i) o valor atribuído às construções está correto, uma vez que datam de 1995, e não pode ser atualizados segundo o valor atual do CUB (Custo Unitário Básico); (ii) as exigências de apresentação de documentos como o CVCO (Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras) e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) não se aplicam, pois já foram alcançadas pela prescrição; (iii) a Prefeitura de Curitiba tributa o imóvel com base nos valores e metragens informados há mais de 20 anos; (iv) a propriedade está cumprindo sua função social e que as construções devem ser averbadas; (v) caso haja interesse do Município de Curitiba, este pode proceder com a fiscalização para adequar eventual diferença no valor de cobrança do IPTU, mas não se pode impedir o direito do proprietário de averbar as benfeitorias realizadas; (vi) nos termos do art. 247-A da Lei 6015/73, o habite-se expedido pela Prefeitura Municipal de Curitiba é dispensado, uma vez que as casas foram construídas há mais de 05 anos e estão em uma área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inexistindo provas de que o imóvel é ocupado por pessoas de alta renda; (v) a documentação apresentada, incluindo a Certidão Unificada de Cadastro de Imóvel, deve prevalecer e os valores indicados no protocolo estão adequados e em consonância com o valor venal do imóvel e as certidões expedidas pelo Município.Manifestação do Oficial Registrador no mov. 39.1, dando-se por ciente da apelação interposta e reiterando suas manifestações anteriormente apresentadas.Parecer do representante do Ministério Público em 1º grau no mov. 42.1, opinando pelo não provimento do apelo. Por fim, manifestação da Procuradoria-Geral de Justiça (mov. 11.1-TJ), da mesma forma, opinando pelo não provimento da apelação.

II – VOTO:A leitura dos autos faz ver que o ora apelante formulou junto ao 4º Registro de Imóveis de Curitiba pedido de averbação de construções na matrícula 8.880, Livro 02, realizadas em 1995, consistentes em “duas casas em alvenaria, uma com 121,70m2, sob o nº 56 da numeração predial da Rua Tenente Tito Teixeira de Castro, e outra com 117.00m2 sob o nº 6964, da Avenida Canal Belém”.Após qualificação registral do requerimento e dos documentos que foram apresentados, o Oficial Registrador confeccionou Nota Devolutiva pontuando as providências que deveriam ser tomadas pelo interessado:1)
O valor atribuído para a construção de R$100.000,00 diverge dos valores atuais das obras (conforme CUB atualizado), sendo necessário, portanto, apresentar declaração firmada pelo proprietário, com firma reconhecida, indicando o valor das construções para fins de cálculo do FUNREJUS, que pode basear-se no valor das edificações fornecidas pelo Município ou pelo INSS ou no valor do CUB (Custo Unitário Básico) do metro quadrado das construções, divulgado pelo SINDUSCON - Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná (Ofício Circular n.º 01/2018/DAT, SEI n.º 0002008-44.2018.8.16.6000).2) Apresentar a via original do CVCO expedido pela Municipalidade, pois ele constitui o título hábil para a averbação da construção (art. 221, da Lei n.º 6.015/73 e art. 569 do Código de Normas Extrajudiciais do Estado do Paraná).3) Apresentar a via original ou a cópia autenticada da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART e/ou do Registro de Responsabilidade Técnica - RRT referente(s) à construção e mencionado(s) no CVCO, devidamente recolhidos (art. 1º da Lei n.º 6.496/1977 e art. 569, do Código de Normas).4) Apresentar a guia do recolhimento do FUNREJUS referente à construção, devidamente recolhida (art. 3º, inciso VII, da Lei Estadual n.º 12.216/1998). 5) Para a prática dos atos solicitados é necessário o depósito prévio no valor de R$ 586,12 (quinhentos e oitenta e seis reais e doze centavos), referente às custas do registro (art. 14, da Lei n.º 6.015/73)”Diante da discordância do apresentante quanto ao conteúdo da Diligência Registral, o Oficial Registrador suscitou dúvida registral que, ao final, foi julgada procedente, concluindo o Magistrado de origem pela validade das exigências apontadas nota devolutiva.E, não obstante os argumentos do apelante, não há motivos para se reformar o julgamento de primeiro grau. 1) Do valor atribuído às construções.No que diz respeito ao valor atribuído às construções que se pretende averbar na matrícula 8.880, cumpre ressaltar, inicialmente, que tal exigência se faz necessária para o cálculo do FUNREJUS, taxa instituída pela Lei Estadual nº 12.216/1998. E, sendo ela uma espécie tributária, relacionada com o poder de polícia (arts. 77 e 78, do CTN), seu fato gerador consiste na atividade estatal, o que, no caso, correspondente ao ato registral de averbação das construções na matrícula.Assim, não é a data em que as acessões foram feitas no imóvel (em 1995) que se deve ter por parâmetro, tal como pretende o recorrente, mas sim o instante em que a atividade estatal vinculada à exigência da taxa será realizada, o que gera duas consequências. A primeira é a de que os atos normativos em vigor na data do fato gerador serão a ele aplicados, conforme art. 105, do CTN.É o caso do Ofício Circular nº 01/2018 DAT – SEI nº 0002008-44.2018.8.16.6000, que trouxe orientações sobre a forma de cobrança do FUNREJUS nas hipóteses de averbação de construções (e outras hipóteses) em matrículas, norma tributária complementar que incide no caso concreto, pois foi editada antes do pedido do apresentante.A segunda consequência é em relação ao valor das construções que se pretende averbar.É que, caso o Oficial Registrador observe que o valor atribuído às construções é notoriamente discrepante da realidade fática atual, tem ele o dever de solicitar ao apresentante que traga elementos concretos para aferição do valor real das acessões, que podem ter como base o valor das edificações fornecido pelo Município ou pelo INSS ou aquele apurado segundo o CUB (Custo Unitário Básico), divulgado pelo SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná.Ocorre que, na hipótese em exame, ao se insurgir contra tal exigência, alegou o apelante apenas que o valor por ele indicado estaria correto, deixando de apresentar qualquer dado ou referência oficial que justifique tal afirmação ou que demonstrasse que o valor por ele imputado às construções seria atual.Ainda, argumentou que “a fiscalização, quer da municipalidade ou do próprio Conselho já foram alcançados pela prescrição” e, portanto, “ultrapassado o prazo prescricional, o Ente Público não pode se imiscuir no direito de outrem”. Entretanto, tal argumento, além de genérico, não tem correlação lógica com o caso em exame, que não envolve, nesse ponto, fiscalização ou atualização de valor de IPTU pelo Município de Curitiba, mas sim a taxa devida para a averbação das construções na matrícula.Assim, considerado tal cenário processual, mostra-se correta a exigência apresentada pelo Registrador.2) Da apresentação do CVCO expedido pelo Município e ART e/ou - RRT referentes à construção.Por sua vez, relativamente à apresentação do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra (CVCO) e da Anotação de Responsabilidade Tecnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) referentes à construção, tal exigência decorre de previsão legal expressa.Segundo o art. 569, do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná, para a averbação da construção em matrícula é necessária a apresentação de tais documentos, o que se justifica, pois, a partir deles é possível constatar se a edificação foi fiscalizada pelo Poder Público e se atende às regras urbanísticas, permitindo-se, então, que essa informação tenha acesso ao fólio real.Art. 569. Na averbação da construção, será exigido o requerimento com firma reconhecida, o “habite-se” (CVCO), a apresentação da CND do INSS, o comprovante de recolhimento do Funrejus e, sempre que executadas tarefas por profissionais, o comprovante de recolhimento da ART (Anotação de Reponsabilidade Técnica) do CREA ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
Em razão disso, a “Declaração Unificada de Cadastro de Imóvel” apresentada pelo apelante não é apta a substituir o CVCO ou mesmo a ART/RRT, uma vez que tal declaração apenas reúne e apresenta os dados cadastrais mantidos pelo Município sobre determinado imóvel, mas não atesta se o local foi vistoriado e se eventuais edificações estão regulares.Veja-se, a propósito, o que dispõe o art. 1º, “caput” e parágrafo único, da Resolução Conjunta nº 01/2021 das Secretarias Municipais de Urbanismo e de Finanças de Curitiba, que regulamentou a emissão de tal declaração:“O SECRETÁRIO MUNICIPAL DO URBANISMO E O SECRETÁRIO MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO, FINANÇAS E ORÇAMENTO do Município de Curitiba, Capital do Estado do Paraná, usando de suas atribuições legais, que lhe são conferidas pela Lei nº 7.671, de 10 de junho de 1991,RESOLVEM:Art. 1º Disponibilizar a emissão da Declaração Unificada de Cadastro de Imóvel no endereço eletrônico www.curitiba.pr.gov.br e consolidar as declarações e certidões emitidas nos sistemas informatizados da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) e Secretaria Municipal de Planejamento, Finanças e Orçamento (SMF) com intuito de desburocratizar e permitir maior celeridade na emissão de comprovação de dados cadastrais dos imóveis localizados no Município de Curitiba.Parágrafo Único. As certidões e declarações consolidadas são: Declaração de Perímetro Urbano, Certidão de endereço e dados de planta, Declaração de localização de imóvel e Certidão do cadastro imobiliário.
Por outro lado, observa-se que o apelante invocou em seu favor a regra prevista no art. 247-A, da Lei 6.015/73, que prevê hipótese de dispensa do CVCO ou Habite-se quando se tratar de “construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia”.Ocorre que, ao assim proceder, o recorrente atraiu para si o ônus de provar que atenderia os requisitos legais (art. 373, I, do CPC), demonstrando que: (i) se trata de construção residencial urbana unifamiliar; (ii) com apenas um pavimento; (iii) finalizada há mais de 05 anos e (iv) localizada em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.No entanto, de tal ônus probatório ele não se desincumbiu, cingindo-se em argumentar apenas que as construções foram feitas há mais de 05 anos e que, segundo a “Certidão da Prefeitura de ‘Declaração Unificada de Cadastro de Imóvel’ do ano de 2023, [...] o material de construção é ‘de alvenaria’ e que o padrão da Construção é ‘simples’”, o que é insuficiente, pois revela o preenchimento de somente um dos requisitos legais (item iii acima).No mais, tentou isentar-se de tal encargo processual, afirmando que “inexist[iria] nos autos qualquer prova de que o bem seja ocupado por pessoas de alta renda”, ou de que “a área não esteja ocupada por pessoas de baixa renda”, argumentação que é ineficaz, já que cabia a ele comprovar, no caso concreto, que seria possível a aplicação da regra prevista no art. 247-A, da Lei 6015/73.Conclui-se, então, que as exigências contidas na Diligência Registral – impugnadas no presente recurso – são legítimas e, em função disso, ficam mantidas.À luz do exposto, nego provimento ao recurso, preservando o julgamento de primeiro grau.III – DECISÃO:ACORDAM os integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.