Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Suscitação de Dúvida Registral Inversa proposta por CULTIVO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e OUTROS, através da qual pretende a impugnação das exigências constantes na negativa cartorária na Diligência Registral nº. 440 e na Diligência Registral nº. 6800 (mov. 1.1).
Após as tramitações legais, sobreveio sentença (mov. 38.1), nos seguintes termos:
Diante da fundamentação acima externada, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida inversa e legítima a exigência formulada pelo Oficial do Registro de Imóveis.Custas pelo interessado (Lei 6.015/73).
Insatisfeita, a parte autora interpôs o presente recurso de apelação (mov. 43.1), em cujas razões sustenta, em síntese, que:a) “Para viabilizar a divisão amigável c/c desmembramento, os recorrentes contrataram uma empresa de Topografia, a qual dividiu o lote mencionado em dois lotes, denominado lote G-503 com área total de 1.692,40m2 e lote G-504 com área total de 1.600,00m2 (Vide memorial descritivo). A planta da divisão amigável foi aprovada pela Prefeitura de São José dos Pinhais”;b) “Conforme pode ser comprovado por meio da análise da planta anexa, o imóvel foi dividido, sendo identificado o proprietário de cada lote”;c) “Logo após o protocolo do pedido de registro, o responsável pelo 1º Registro de imóveis de São José dos Pinhais solicitou o cumprimento da diligência nº 440, exigindo que as partes definissem se o objeto do pedido de registro era só um desmembramento ou uma divisão c/c desmembramento”;d) “No caso de divisão cumulada com desmembramento seria necessário anexar Escritura Pública de Divisão amigável”;e) “Os recorrentes são leigos e assinaram um requerimento afirmando que desejavam fazer um desmembramento, entendendo que tal termo significava a manutenção das metragens para cada proprietário”;f) “Após a lavratura da Escritura de Divisão amigável, os suscitantes levaram tal documento até o 1º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais, cumprindo a exigência registral anterior”;g) “Para a surpresa dos suscitantes, ao tentar anexar a escritura de Divisão amigável ao protocolo anterior, descobriram que antes do cumprimento da diligência, ou seja, em março de 2022, o oficial do 1º registro de imóveis de São José dos Pinhais já havia criado duas matrículas (102.662 e 102.663), com percentuais aleatórios para todos os suscitantes em ambos os lotes, sem observar a Planta aprovada, bem como, sem observar o memorial descritivo”;h) “Além do 1º registro de imóveis ter realizado a divisão do bem, sem observar as cotas estabelecidas no memorial descritivo, o registrador por meio de uma nova diligência registral exigiu a manifestação da Prefeitura de São José dos Pinhais referente ao pagamento do ITBI”;i) “A Exma. Juíza entendeu que os recorrentes estavam questionando a atitude do oficial de registro de imóveis ao exigir o ITBI”;j) “No entanto, o que se questiona é a atitude do oficial ao subdividir o lote, SEM OBSERVAR O MEMORIAL DESCRITIVO E A PLANTA APROVADA PELA PREFEITURA”;k) “A apresentar defesa o próprio oficial afirma que nos casos de desmembramento é necessário um requerimento particular, instruído por trabalhos técnicos e anuência da municipalidade. E que no caso de pluralidade de proprietários, permanecem todos como proprietários das parcelas na mesma proporção originária”;l) “Ocorre, porém, que os recorrentes anexaram um memorial descritivo e planta, onde os proprietários permaneceram com as mesmas metragens do lote originário, porém em lotes distintos”;m) “Ora, se a lei de registros públicos exige nos casos de desmembramento, a apresentação de memorial e planta aprovada pela prefeitura, como o oficial registrou sem observar tais documentos?”;n) “Desta forma, os requerentes vêm respeitosamente pleitear que Vossa Exa. reconheça que a atitude do oficial ao desmembrar o imóvel sem analisar o memorial descritivo e a planta aprovada pela prefeitura feriu o princípio da Instância, ou seja, o oficial não agiu de acordo o requerimento pleiteado”.
Por tais razões, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para o fim de reformar a sentença.
Foram apresentadas contrarrazões no mov. 56.1.
Com vista (mov. 10.1), a d. Procuradoria-Geral de Justiça pronunciou-se pelo desprovimento do recurso de apelação (mov. 52.1).
É a breve exposição.


II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.
Inicialmente, rejeita-se o requerimento para remarcação da audiência de conciliação, tendo em vista a expressa manifestação de desinteresse pela parte apelada (mov. 41.1).
Dito isto, passa-se ao mérito da demanda.
Insurge-se a parte apelante contra sentença que julgou improcedente a ação de dúvida inversa.
Argumenta que protocolou pedido de divisão amigável com desmembramento no 1º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais, acompanhado por memorial descritivo e de planta de divisão amigável aprovada pela prefeitura de São José dos Pinhas.
Em resposta ao protocolo, informa que o Registrador solicitou o cumprimento da diligência registral nº. 440, exigindo que as partes definissem o objeto do pedido de registro, esclarecendo se o pedido se trataria de um desmembramento ou de uma divisão amigável (mov. 1.8, p. 1).
Aduz que, por ser leiga, assinou requerimento afirmando que desejava fazer um desmembramento, eis que pensou que o referido procedimento manteria a metragem equivalente para cada proprietário.
Afirma que somente em 22.03.2023 conseguiu lavrar escritura de divisão amigável junto ao Serviço Distrital de Santa Quitéria e, que após a lavratura, levou o referido documento até o 1º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais, para cumprimento da exigência distrital 440 (mov. 1.9).
Relata grande surpresa ao descobrir que, antes do cumprimento da diligência registral nº. 440, o Registrador do 1º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais já havia procedido com a criação de duas matrículas com percentuais de metragens aleatórios para cada proprietário.
Expõe que, além da realização da divisão do bem sem observação do memorial descritivo, o registrador por meio de nova diligência (nº. 6800 – mov. 1.8, p. 2), exigiu a manifestação da prefeitura de São José dos Pinhais referente ao pagamento do ITBI, além de ter solicitado o pagamento da guia referente ao FUNREJUS.
Informa que prefeitura de São José dos Pinhais respondeu no sentido de que a criação de duas matrículas de forma aleatória corresponderia a uma permuta, e, portanto, seria fato gerador do imposto.
Por isso, expressa insatisfação com a atitude do notário em subdividir o lote sem a observação do memorial descritivo e da planta, de modo que tal atitude questionada, reflete diretamente na cobrança do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e da guia de FUNREJUS, haja vista que se não tivesse sido criado matrículas aleatórias, procedendo unicamente com a divisão amigável, o fato gerador do imposto não teria recaído na hipótese de incidência.
Vejamos.
De antemão, conforme muito bem pontuado pela douta Procuradoria-Geral de Justiça, a atitude realizada pelo Registrador em subdividir o lote, sem a observância do memorial descritivo, resultando na abertura de duas matrículas aleatórias, não pode ser solucionada na presente ação de dúvida.
Isso porque, a ação de dúvida inversa é um procedimento administrativo destinado a aferir a legalidade das exigências impostas pelo Oficial de Registro, não servido para questionar atos já realizados.
Assim, no tocante as questões de regularidade na forma em que abertas as matrículas, deve a parte apelante buscar os meios adequados para questionar a validade do ato administrativo impugnado (diligência registral nº. 440 - mov. 1.8, p. 1), não servindo a presente ação de dúvida inversa para satisfazer o direito perquirido.
Quanto a diligência registral nº. 6800 (mov. 1.8, p. 2), que solicitou a apresentação de manifestação municipal quanto a incidência do ITBI e requereu a apresentação da guia quitada do FUNREJUS, tem-se a dizer o que segue.
Como no presente caso houve a criação de duas matrículas, tal ato, ainda que objeto de contestação pela parte apelante, se consubstancia em ato válido, ensejador de consequências no mundo jurídico. Não se desconsiderando, aliás, que foi a própria parte apelante que solicitou o desmembramento do imóvel (mov. 20.2), não sendo a argumentação no sentido de ser pessoa “leiga”, suficiente para afastar a regularidade do ato.
Desta forma, as exigências realizadas pela diligência registral nº. 6800, são válidas e devem ser observadas, na medida em que o ITBI tem como hipótese de incidência a transmissão de bens imóveis, de modo que não pode o Oficial se omitir dar cumprimento à requisição na seara administrativa, deixando de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes.
Com relação ao ITBI, dispõe a Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:(...)II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Na espécie, como foram criadas duas matrículas mediante desmembramento (sem adentrar no mérito da referida criação), inviável utilizar-se das regras da divisão amigável, tendo em vista que esta pressupõe que um único imóvel seja de propriedade de mais de uma pessoa. Assim, como o pretendido pela parte apelante se consubstancia na tentativa de que cada proprietário seja dono exclusivo de determinada fração ideal, que antes estava em comunhão entre os proprietários, logo, o que ocorrerá, em verdade, será a permuta das diferentes frações ideais, que passará a ser individualizada, incidindo, portanto, o ITBI.
No que diz respeito diferença entre divisão amigável e permuta de imóveis, ressalvadas as necessárias particularidades, já decidiu este Tribunal de Justiça:
RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. REGISTROS PÚBLICOS. DIVISÃO AMIGÁVEL DE IMÓVEIS COMUNS. IMPOSSIBILIDADE. A INDIVIDUALIZAÇÃO A CADA UM DOS CONDÔMINOS CARACTERIZA PERMUTA, EM FACE DA TROCA DE FRAÇÕES IDEAIS ENTRE ELES, DEVENDO PARA TANTO RETIFICAR A ESCRITURA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0003745-12.2023.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 24.07.2024)
De igual modo, inviável o afastamento das exigências no tocante ao FUNREJUS, em decorrência do disposto no art. 3º, VII, b, 17 da Lei 12.216/89, senão vejamos:
Art. 3º. Constituem-se receitas do Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário:VII - 0,2 % (zero vírgula dois por cento) sobre o valor do título do imóvel ou da obrigação nos atos praticados pelos cartórios de protesto de títulos, registro de imóveis e tabelionatos, observando-se que:b) não estão sujeitos ao pagamento:17. os atos comprovadamente isentos do ITBI (imposto sobre transmissão “inter vivos” de bens imóveis, por ato oneroso) ou do ITCMD (imposto sobre transmissão de “causa mortis” e doação de quaisquer bens ou direitos);
Com efeito, não é demais ressaltar, que as exigências solicitadas pelo Registrador constituem ato vinculado, sem qualquer margem para discricionariedade, devendo este atender os comandos legais.
Nesse sentido, dispõe a lei de registros públicos:
Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.

Logo, ocorrendo a hipótese de o Registrador identificar a incidência tributária em um ato submetido a registro, sua função de fiscalização inclui a exigência do comprovante de pagamento do tributo pertinente ou a apresentação de declaração de isenção/não incidência emitida pelo órgão competente.
É o que rege o art. 504 do Código de Normas do Foro Extrajudicial, que exige que as partes “exibam, juntamente com os títulos apresentados para registro ou averbação, sob pena de não praticarem o ato registral, o comprovante de pagamento do imposto de transmissão”.
Quanto a temática, resguardadas as devidas particularidades, já decidiu esta Colenda Câmara Cível:
APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - PEDIDO DE REGISTRO DE FORMAL DE PARTILHA - TRANSMISSÃO DE IMÓVEL – EXIGÊNCIA DO REGISTRADOR – RECOLHIMENTO DO ITBI E FUNREJUS REFERENTE À CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – EXIGÊNCIA DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0001851-98.2023.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 12.08.2024)
Destarte, em face do aqui exposto, nego provimento ao recurso de apelação, considerando o acerto do Registrador ao proceder com a diligência registral nº. 6400, nos termos da fundamentação.
Incabível a aplicação do art. 85, § 11 do CPC, tendo em vista que não foram arbitrados honorários pelo juízo a quo (Tema 1059 STJ).