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Processo:

I. RelatórioInsurge-se a autora em face da sentença proferida nos autos de suscitação de dúvida sob nº 0002092-83.2023.8.16.0046, em trâmite perante Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial da Comarca de Arapoti, que julgou improcedente a dúvida suscitada, mantendo as exigências do Registrador, com base no princípio da continuidade registral, para a averbação da escritura pública de transmissão do imóvel (mov. 19.1/orig.).Sustenta, em síntese, que as exigências impostas pela cartorária, relacionadas a negócios jurídicos anteriores e à partilha de bens decorrente de seu divórcio, são desnecessárias e exacerbadas, pois não interferem no registro do imóvel, uma vez que a documentação adicional exigida não tem relação com o objeto da escritura, sendo, portanto, indevida, e a solicitação de tais documentos vai além do que é necessário para a regularização do registro, violando o princípio da simplicidade e da celeridade nos registros públicos, pleiteando a reforma da decisão de primeiro grau, com o afastamento das exigências e, consequentemente, para que se proceda o registro da escritura pública de transmissão do imóvel conforme solicitado na inicial, sem a necessidade de apresentar a documentação adicional exigida (mov. 24.1/orig.).Vindo os autos à esta Corte e determinada a intimação da requerida (mov. 17.1/orig.), não houve apresentação de contrarrazões, manifestando-se a d. Procuradoria da Justiça, pelo não provimento do recurso de apelação (mov. 10.1/AC), tornando os autos para exame.Eis, em síntese, o relatório.

II. FundamentosTrata-se de apelação interposta em face de sentença — proferida pela magistrada Jade Seffair Ferreira —, que julgou improcedente a dúvida suscitada, mantendo as exigências feitas por oficial do registro de imóveis, com base no princípio da continuidade registral, para a averbação da escritura pública de transmissão do imóvel (mov. 19.1/orig.).Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, sem preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento — merece ser conhecido o presente recurso, com efeito suspensivo, por não se tratar de nenhuma das exceções previstas no § 1º, do artigo 1.012 do Código de Processo Civil/15.A controvérsia recursal cinge-se acerca da necessidade ou não das exigências feitas para o registro da escritura pública de transmissão de imóvel, especificamente no que tange à documentação adicional solicitada pelo registrador.Argumenta a autora, que as exigências dizem respeito não à transmissão formalizada na escritura, mas a informações constantes no preâmbulo da escritura, que são meramente explicativas e não têm caráter registral, não se tratando de uma retificação de registro, não se aplicando ao caso os dispositivos dos arts. 110 e 213,
da Lei 6.015/1973, destacando que os considerandos da escritura apenas justificam a razão pela qual a outorgante, Metropolitana, lhe transferiu o imóvel diretamente, com a participação da Agropecuária Rio Verde, na qualidade de mera interveniente anuente, exclusivamente para evitar questionamentos futuros, uma vez que a proprietária (Metropolitana) teria, anteriormente, firmado compromisso de lhe transferir imóveis como parte de um aumento de capital, reforçando que as exigências relacionadas à integralização e desintegralização societária são desnecessárias para o registro, pois, conforme demonstrado, com a anuência, as empresas envolvidas já desfez a operação de aumento de capital de comum acordo, e a formalização desse desfazimento não depende do registro de imóveis. Pois bem.Conforme se extrai dos autos, a escritura pública apresentada para registro formaliza, expressa de forma clara e direta, a manifestação de vontade da proprietária, Metropolitana Vigilância Comercial e Industrial S/A, em transferir o imóvel à suscitante, Olga Marisa Sperb De Paola, enquanto a presença da empresa Rio Verde Agropastoril Ltda, o foi meramente na condição de interveniente anuente, o que não altera a essência do negócio, tampouco interfere na titularidade formal do direito, apenas resguarda a possibilidade de futura discussão sobre eventual direito da então compromissária.Importante destacar que a introdução inicial lançada na escritura, denominados “consideranda”, contêm apenas explicações antecedentes à celebração do contrato, com o fim de contextualizar a anuência da terceira empresa. Tais elementos, por natureza, não têm conteúdo normativo nem geram efeitos registrais. Como bem salientado pela apelante, “consideranda” em escritura se assemelham à exposição de motivos de uma norma legal — auxiliam na compreensão do negócio, mas não vinculam juridicamente nem alteram o objeto registrável.Não se trata, pois, de hipótese de retificação de registro (como nos arts. 110 e 213 da Lei nº 6.015/73), nem tampouco de continuidade registral no sentido técnico da cadeia de titularidades, porque a Metropolitana, outorgante, é, segundo consta no registro, a legítima proprietária dos imóveis, e é quem os transmite à apelante, restando, portanto, preservada a cadeia dominial.A exigência de comprovação de operações societárias anteriores (integralização ou desintegralização de bens ao capital social da empresa Rio Verde Agropastoril) mostra-se descabida, pois tais atos jamais foram objeto de registro e, como admitido pelas próprias empresas, sequer se consumaram no plano registral. Não há, portanto, rompimento na cadeia de titularidade a justificar tais exigências.De igual modo, a exigência de apresentação de averbação de divórcio e partilha de bens da apelante também se mostra descabida. A escritura foi lavrada apenas em nome da adquirente Olga Marisa, que não figura no registro anterior do imóvel. A eventual alteração em seu estado civil ou divisão patrimonial — que sequer interfere diretamente na transferência — não constitui óbice registral, nem é pressuposto de validade ou regularidade do negócio jurídico em questão.A atuação do Registrador, embora pautada por zelo, extrapola os limites da qualificação registral, porque, ao exigir documentos relativos a atos não registrados, inexistentes na cadeia dominial e alheios à própria escritura, impõem exigências sem respaldo legal.A jurisprudência desta Câmara é firme no sentido de que somente se exige demonstração de titularidade e documentos conexos quando o registro anterior se encontra em desconformidade com o novo título apresentado — o que não é o caso. A matrícula aponta a Metropolitana como proprietária, a qual figura justamente como outorgante, transmitindo o imóvel à apelante.Diante disso, a exigência de documentos relativos a atos anteriores, como compromisso entre as partes, os quais não foram levados a registro, assim como documentos pessoais da apelante que não guardam pertinência com o ato jurídico de transmissão, justamente porque não interferem no Registro Imobiliário, configura excesso da atividade qualificadora, violando os princípios da razoabilidade, da segurança jurídica e da legalidade estrita que regem os Registros Públicos, impondo-se a reforma da decisão, afastando-se as exigências questionadas pelo Registrador.III. Conclusão ANTE AO EXPOSTO, dou provimento à apelação interposta pela suscitante, nos termos da fundamentação supra.É o voto.