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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto em face da sentença proferida nos autos de ação de exercício de preferência no contrato de compra e venda com pedido de tutela antecipada cumulado com danos morais nº. 0032393-32.2015.8.16.0001, julgou em conjunto com os autos de ação de despejo nº. 0013301-71.2015.8.16.0194, ação declaratória de propriedade cumulada com cobrança e despejo nº. 0012564-97.2017.8.16.0194 e ação anulatória de ato jurídico c/c pedido alternativo de perdas e danos nº. 0008911-87.2017.8.16.0194, o feito nos seguintes termos (mov. 214.1):
Autos nº 0032393-32.2015.8.16.0001POR TODO O EXPOSTO, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos deduzidos na inicial.Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, consoante regra do Código de Processo Civil, artigo 85, §2º, considerando o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza, a importância e a simplicidade da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.Autos nº 0013301-71.2015.8.16.0194DIANTE DO EXPOSTO, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, inciso, VI do Código de Processo Civil, ante a perda superveniente do interesse processual.Diante do princípio da causalidade, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, conforme regra do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e complexidade da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.Autos nº 0012564-97.2017.8.16.0194POR TODO O EXPOSTO, com fulcro no art. 487, inciso I, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para a) declarar a propriedade do imóvel registrado na matrícula nº 33.897, da 8ª Circunscrição do Registro de Imóveis de Curitiba em favor dos autores; b) condenar a primeira ré IGREJA EVANGÉLICA ASSEMBLEIA DE DEUS MINISTÉRIO MISSÃO SUL NO BRASIL ao pagamento dos alugueis no valor de R$ 2.000,00, desde janeiro de 2016 até a efetiva desocupação do imóvel, ocorrida em 25/01/2019, corrigido monetariamente pelo INPC a partir do vencimento de cada prestação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; c) condenar a segunda ré, ANÉSIA XAVIER DO NASCIMENTO, a ressarcir o pagamento de valores de IPTUs devidos até o ano de 2015 e a primeira ré, IGREJA EVANGÉLICA ASSEMBLEIA DE DEUS MINISTÉRIO MISSÃO SUL NO BRASIL, a reembolsar os incidentes a partir de janeiro de 2016 até a efetiva entrega das chaves do imóvel, que ocorreu em janeiro de 2019.Diante da sucumbência mínima da segunda ré, condeno apenas a ré IGREJA EVANGÉLICA ASSEMBLEIA DE DEUS MINISTÉRIO MISSÃO SUL NO BRASIL ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, consoante regra do Código de Processo Civil, artigo 85, § 2º, considerando o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza, a importância e a simplicidade da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.Autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194POR TODO O EXPOSTO, com fulcro no artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Ante a sucumbência do autor, condeno-o ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, consoante regra do Código de Processo Civil, artigo 85, § 2º, considerando o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.
Insatisfeitas, as partes IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS e ANESIA XAVIER DO NASCIMENTO opuseram embargos de declaração (mov. 217.2 e 218.2).
Os embargos da IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS foram rejeitados (mov. 240.1 dos autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194) e os embargos de ANESIA XAVIER DO NASCIMENTO foram parcialmente acolhidos tão somente para suprir a omissão apresentada (mov. 327.1 dos autos 0012564-97.2017.8.16.0194):
Mov. 240 dos autos nº 0008911-87.2017.8.16.01943. Ante o exposto, nego provimento aos embargos de declaração, mantendo a sentença tal como está lançada.
Mov. 327.1 dos autos nº 0012564-97.2017.8.16.0194Por fim, verifica-se que há, de fato, omissão no julgamento dos autos de n. 0008911-87.2017.8.16.0194, de modo que a sentença deve ser integralizada da seguinte forma:“Autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194POR TODO O EXPOSTO, com fulcro no artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Ante a sucumbência d autor, condeno-o ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, consoante regra do Código de Processo Civil, artigo 85, § 2º, considerando o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. O valor deverá ser rateado entre os advogados da ré ANESIA XAVIER DO NASCIMENTO e do casal ANGELINI ACUNHA MADEIRA SCHWEBEL e MARCOS RODRIGUES SCHWEBEL, na proporção de 5% para cada.”3. Ante o exposto, dou parcial provimento aos embargos de declaração, tão somente para suprir a omissão ora citada, mantendo a sentença tal como está lançada nos demais pontos.
Inconformada, a IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS interpôs recurso de apelação (mov. 232.1 dos autos nº 0032393-32.2015.8.16.0001), em cujas razões sustenta em síntese, in verbis:a) a sentença não julgou os autos n. 0008911-87.2017.8.16.0194 de maneira adequada, seja pela ausência da integral análise dos pedidos da exordial, seja pela ausência de fundamentação adequada e própria às razões trazidas na exordial;b) pelas razões da r. sentença apresentadas acima, o juízo a quo adotou integralmente as razões da improcedência dos pedidos da ação nº 0032393- 32.2015.8.16.0001, entendendo-se, disto, o subliminar entendimento deste Juízo quanto à inexistente igualdade de pedidos entre os feitos;c) a divergência entre os feitos encontra-se o fato de que nos autos nº 0032393-32.2015.8.16.0001 a apelante, à época, pretendia efetivar a compra do imóvel que acreditava ainda não estar alienado. Contudo, nos autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194, a pretensão da apelante é a de ver reconhecida a nulidade do ato jurídico consistente na venda do imóvel realizada entre os apelados, sob a argumentação de fraude, na medida em que, a despeito de o contrato de locação não estar averbado na matrícula do bem, o conhecimento prévio dos adquirentes restou incontroverso pelas provas apresentadas;d) os apelados ANGELINI ACUNHA MADEIRA SCHWEBEL e MARCOS RODRIGUES SCHWEBEL confessam que somente solicitaram apresentação de envio de carta de preferência após a assinatura do compromisso de compra e venda. Enquanto o compromisso de compra e venda restou celebrado em 2014, somente em agosto de 2016 os apelados pensaram na possibilidade de que poderia existir direito de preferência;e) ou seja, os compradores, ora apelados, tinham plena ciência sobre a locação, o que justifica a anulação da compra e venda em questão, haja vista a falta de observância do direito de preferência;f) cumpre esclarecer que o requisito da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel não é exigível para a concretização do direito de preferência quando se comprova a ciência prévia do comprador sobre a locação;g) logo, diferentemente do que alegam os apelados, de maneira alguma respeitaram as disposições previstas na Lei n. 8.245/91 (lei locatícia), o que restou demonstrado nos autos, em especial, pela prova documental já carreada;h) as teses apresentadas pelos apelados parecem se resumir à alegação de desimportância da notificação, mesmo estando certo da existência da locação, pela ausência do ato de averbação na matrícula. Diferentemente do entendimento do juízo a quo, tal averbação seria obrigatória se tratasse de situação normal, em que terceiro desconhece a presença desse direito erga omnes, decorrente da locação;i) portanto, pela reforma do decisum, com a consequente procedência do pedido declaratório de nulidade do negócio jurídico de compra e venda firmado pelos apelados nos autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194, bem como o pedido de exercício do direito de preferência nos autos nº 0032393-32.2015.8.16.0001;j) " requer Vossas Excelências deem provimento ao presente recurso, nos termos expostos acima, para reformar a sentença apelada, julgando procedente o pedido declaratório de nulidade do negócio jurídico de compra e venda firmado pelos Apelados nos Autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194, bem como o pedido de exercício do direito de preferência nos Autos nº 0032393-32.2015.8.16.0001, e consequentemente, improcedentes dos pedidos iniciais formulados nos Autos nº 0013301-71.2015.8.16.0194 e nº 0012564-97.2017.8.16.0194, de conforme fundamentação supra.
Contrarrazões foram apresentadas nos mov. 252.1 e 253.1 dos autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194.
É a breve exposição.


II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (interesse, legitimidade, cabimento e adequação) e extrínsecos (preparo, regularidade formal e tempestividade), o recurso deve ser conhecido.
Da fundamentação da sentença
Em sede preliminar, o apelante alega que a sentença não julgou adequadamente os autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194 de maneira adequada, seja pela ausência da integral análise dos pedidos da exordial, seja pela ausência de fundamentação adequada e própria às razões trazidas na exordial.
Sem razão.
A falta de fundamentação apta a ensejar a nulidade da sentença não se relaciona com o seu acerto ou não, nem com a injustiça da decisão, sendo certo que a fundamentação deficiente ou o erro na análise das provas não podem ser invocados por simples inconformismo do apelante com o resultado do julgamento.
Demais disso, é sabido que o juiz não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão, o que de fato ocorreu.
Uma decisão fundamentada de forma sucinta ou deficiente, desde que contenha o essencial, não é nula.
Na espécie, o apelante sustenta que a divergência entre os feitos reside no fato de que nos autos nº 0032393-32.2015.8.16.0001 a apelante, à época, pretendia efetivar a compra do imóvel que acreditava ainda não estar alienado.
Contudo, nos autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194 a pretensão da apelante é a de ver reconhecida a nulidade do ato jurídico consistente na venda do imóvel realizada entre os apelados, sob a argumentação de fraude, na medida em que a despeito de o contrato de locação não estar averbado na matrícula do bem, o conhecimento prévio dos adquirentes restou incontroverso pelas provas apresentadas.
Sobre o tema, o Juiz de 1º grau ao proferir sua decisão nos autos nº 0008911-87.2017.8.16.0194, fundamentou a improcedência dos pedidos formulados na referida ação em razão do não reconhecimento do direito de preferência pela parte autora nos autos nº 0032393-32.2015.8.16.0001, bem como em razão dos fundamentos que ensejaram na declaração de propriedade do bem em favor dos réus Angelini Acunha Madeira Schwebei e Marcos Rodrigues Schwebei nos autos nº 0012564-97.2017.8.16.0194.
Diante dessas considerações, a tese defendida pelo apelante não merece prosperar.
Portanto, rejeito a preliminar apresentada.
Do mérito
Tendo em vista a prolação de sentença conjunta, o recurso de apelação será analisado de forma unificada, abrangendo todas as questões levantadas pela apelante.
A apelante ajuizou a presente ação (0032393-32.2015.8.16.0001) contra o locador alegando que, em meados de 2003, firmou com o réu um contrato verbal de locação por tempo indeterminado. Em 2015, manifestou interesse em exercer o direito de preferência previsto na Lei de Locação.
Sustenta que a compra e venda do imóvel entre Angelini Acunha Madeira SChwebel e Marcos Rodrigues Schwebel ocorreu de maneira irregular, uma vez que os apelados solicitaram a apresentação da carta de preferência apenas após a assinatura do compromisso de compra e venda, ocorrido em 2014, o que demonstra desrespeito ao direito de preferência da locatária. Além disso, apesar de a compra e venda ter sido celebrada em 2014, os apelados só cogitaram a possibilidade de notificação sobre o direito de preferência em 2016, violando, assim, o disposto na referida lei, que exige notificação prévia ao locatário.
O apelante também argumenta que, embora o contrato de locação não estivesse averbado na matrícula do imóvel, tal formalidade não seria necessária, pois os apelados tinham conhecimento inequívoco da existência da locação, fato que ficou comprovado pelas provas documentais apresentadas nos autos.
Por fim, alega que o juízo de primeira instância errou ao desconsiderar o seu direito de preferência, motivo pelo qual requer a reforma da sentença. Pugna pelo reconhecimento da nulidade do negócio jurídico de compra e venda, solicitando que lhe seja assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel nos termos da ação nº 0032393-32.2015.8.16.0001, visto que a venda foi realizada em desacordo com a legislação locatícia.
Vejamos.
O juízo a quo entendeu que não houve violação do direito de preferência da autora na compra do imóvel, pois o contrato de locação entre as partes foi verbal e não foi averbado na matrícula do imóvel. Tal averbação é um requisito essencial previsto no artigo 33 da Lei 8.245/91 para que o direito de preferência seja oponível a terceiros. Embora a autora tenha alegado que a carta de preferência foi enviada com atraso e em condições inadequadas, o juiz destacou que sem a averbação do contrato o direito de preferência não pode ser invocado.
Pois bem.
O contrato de locação celebrado entre as partes foi firmado na modalidade verbal, o que é plenamente possível no ordenamento jurídico brasileiro, desde que observados os princípios da boa-fé e da lealdade entre as partes.
Do que se vislumbra dos autos, restou demonstrado (mov. 1.4 a 1.6) a existência de contrato de locação verbal, o que demonstra o vínculo jurídico entre as partes.
Sobre o direito de preferência do locatário, os artigos 27 e 33 da Lei n.º 8.245/91 estabelecem que:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.(...)Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.
Com base nesses artigos, a sentença encontra-se correta ao destacar que o contrato de locação verbal, como o firmado entre as partes, não se submete à averbação na matrícula do imóvel, requisito indispensável para a oponibilidade do direito de preferência.
Assim, a ausência de averbação do contrato impede que o benefício de preferência seja invocado pelo locatário, reforçando que a autora não tem direito à anulação da venda do imóvel.
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREEMPÇÃO DO INQUILINO (LEI 8.245/1991, ART. 33). CONDIÇÕES PARA O EXERCÍCIO. DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Em harmonia com o Código Civil, no art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei do Inquilinato em seu art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário.
2. Na hipótese, é correto o entendimento do Eg. Tribunal de Justiça ao dar provimento à apelação da adquirente, julgando improcedente a ação proposta pela inquilina, assentando que o contrato de locação somente fora averbado após a realização do negócio jurídico firmado entre o locador e a ora recorrida.
3. Recurso especial desprovido. (REsp n. 1.272.757/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2020, DJe de 12/2/2021.)
APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO PELA PERDA DE PONTO COMERCIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. CONTRATO VERBAL. PRAZO INDETERMINADO. BENEFÍCIO DE PREFERÊNCIA QUE NÃO BENEFICIA OS APELADOS.CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE, POR SER VERBAL, NÃO SE SUBMETE À AVERBAÇÃO EM MATRÍCULA DO IMÓVEL. REQUISITO INDISPENSÁVEL AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE DEVE SER DENUNCIADO POR MEIO DE NOTIFICAÇÃO.FORMALIDADES PREENCHIDAS PELO LOCADOR.AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR PELO LOCADOR. CONTRATO QUE TAMBÉM NÃO AUTORIZA RENOVAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DOS DANOS E AINDA DO REAL INTERESSE DO EX- LOCATÁRIO EM ADQUIRIR O BEM. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. (TJPR - 11ª Câmara Cível - AC - Jacarezinho - Rel.: DESEMBARGADOR SIGURD ROBERTO BENGTSSON - Unânime - J. 10.06.2015)
No que tange a alegação de que o requisito da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel não é exigível para a concretização do direito de preferência quando se comprova a ciência prévia do comprador sobre a locação, ela é irrelevante para o caso dos autos.
Explico.
No caso dos autos, há provas suficientes de que a parte locatária foi comunicada verbalmente acerca de seu direito de preferência, mas optou por não o exercer. A própria locatária admitiu que, após a comunicação do interesse de venda do imóvel, procurou outro espaço para locação, evidenciando a sua falta de interesse em adquirir o bem.
Essa constatação está presente na petição inicial da ação de preferência, onde consta que:
“I – DOS FATOSA autora é locatária de imóvel pertencente a ré, conforme recibos em anexo, a autora loca o espaço sito no endereço apontado pagando a ré o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês. São inúmeros anos de contrato de locação, e de muitas adversidades entre as partes, que além da relação comercial, possui uma relação familiar entre o representante da igreja e a locadora que são irmãos. Em janeiro de 2015, a ré vendeu o imóvel sem oferecer a autora para exercer o seu direito de preferência, a terceiro de nome Marcos pelo valor de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais). Em 26 de janeiro de 2015, a autora se dando por vencida locou outro espaço pelo valor de R$ 1.700,00 (um mil, setecentos reais) conforme recibo em anexo. No entanto, quando a autora se preparou para mudar de local, a ré apareceu na Igreja dizendo que a autora não precisava se mudar que ela iria vender o imóvel para a Igreja. Saliente-se que nesta oportunidade, a ré apresentou inclusive motivos religiosos para que a Igreja não desocupasse o local. A Autora não se mudou e desfez o referido contrato, perdendo o valor de R$ 1700,00 (um mil, setecentos reais). Posteriormente, a ré prometeu desfazer a referida venda, em razão da inobservância do direito de preferência, porém não desfez recusando-se a vender à autora. Em data de 02 de junho do corrente, a ré notificou a autora para exercer o direito de compra, não mencionando na notificação o valor. ”
Em sua defesa (mov. 32.1), a ré (locadora) confirmou que deu preferência verbal à autora (locador) e, diante da inércia desta, colocou uma placa de "vende-se" no imóvel, como demonstrado por imagens extraída do Google Maps, realizada em agosto/2014 (mov. 32.4):
Inicialmente em meados de 2014 despertou na requerida interesse na venda do imóvel e verbalmente deu a preferência de compra para a requerente (IGREJA), que por sua vez manteve-se inerte, o que ensejou à requerida inclusive a possibilidade de colocar placas de “VENDE-SE” no imóvel conforme imagem em anexo.Alega a autora que não lhe foi dada preferência na aquisição do imóvel, e posteriormente alega que lhe foi dada mas na carta de preferência não constavam valores, ora Excelência me parece um tanto contraditória as afirmações da autora.Ademais não há que se falar que a autora não tinha conhecimento da pretensão de venda, nem tampouco que não lhe foi dada preferência, pois a mesma inclusive autorizou a colocação de placa de “VENDE-SE” no local, conforme demonstra a imagem, como a ré iria fixar tal placa sem o conhecimento e sem “prévia autorização” da autora?
Nesse contexto, verifica-se que a autora/apelante, de fato, não contestou a venda ou manifestou interesse em exercer seu direito de preferência em agosto de 2014.
Da leitura da inicial e da contestação, é possível constatar que não tendo exercido o direito de preferência, a parte apelada fixou uma placa de “vende-se” no imóvel. A imagem foi extraída do Google Maps e remonta o mês de agosto de 2014.
Tal informação corrobora com a informação de que “em 26 de janeiro de 2015, a autora se dando por vencida locou outro espaço pelo valor de R$ 1.700,00 (um mil, setecentos reais) conforme recibo em anexo” (mov. 1.16).
Portanto, a locadora, ao afixar uma placa de venda no imóvel, reforçou a publicidade da intenção de venda, sem que houvesse qualquer oposição ou manifestação por parte do locatário. Tal circunstância, aliada ao comportamento omissivo do locatário, demonstra que este não teve interesse em exercer o seu direito, corroborando a validade do negócio jurídico celebrado.
Por estas razões, nego provimento ao recurso.
Da sucumbência
Considerando que não ocorreu alteração na sentença, mantenho a sucumbência arbitrada em primeiro grau.
Em atendimento ao art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários anteriormente arbitrados na sentença para 12% sobre o valor atualizado da causa (Tema 1059 STJ).