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Processo:

1. Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pela parte exequente, Edifício Urbe 613, em face da decisão de e.Doc. 313.1 do cumprimento de sentença 0005461-31.2020.8.16.0001, que acolheu a impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal para desconstituir a penhora sobre o imóvel de matrícula nº 86.563. Em suas razões recursais (e.Doc. 1.1), o agravante alega que “no que diz respeito as despesas condominiais, é necessário se esclarecer que, esta é uma obrigação de natureza propter rem, diretamente vinculadas à coisa, destinando-se à sua manutenção, sendo essenciais para sua conservação”.Ademais, argumenta que a propriedade do bem em nome do credor fiduciário é mera ficção jurídica e que a alienação fiduciária não obsta a penhora do bem, visto que a dívida em questão tem caráter propter rem.Pondera, também, que a formalização da penhora não retira da instituição financeira a condição de credora fiduciária e nem impede o recebimento do crédito decorrente do contrato de alienação.Sustenta que é comum em contratos dessa natureza que a única garantia para o credor de satisfação do débito seja o próprio imóvel. Informa, dessa maneira, que o imóvel deve servir como garantia do adimplemento das cotas condominiais.Defende que é necessária a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, considerando que o prosseguimento do feito gera o risco de não recebimento das contribuições condominiais.Diante disso, requer o provimento do recurso, para que seja reformada a decisão para determinar a penhora da unidade imobiliária geradora das cotas condominiais.O pedido liminar foi deferido (e.Doc. 9.1 – AI), de modo a autorizar a penhora sobre o imóvel.Foram ofertadas contrarrazões (e.Doc. 321.1 – 1º grau), nas quais pugnou-se pelo não provimento do recurso.

2. O recurso merece prosperar.A controvérsia gira em torno da possibilidade de penhora do imóvel de matrícula 86.563, registrado no 4º Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, garantia em contrato de alienação fiduciária, em execução judicial decorrente do inadimplemento de cotas condominiais pertinentes ao próprio imóvel.Liminarmente, foi deferido o efeito suspensivo, sob os seguintes fundamentos:“Desse modo, no caso de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade resolúvel da coisa infungível ao credor, como forma de garantia da dívida contraída. Nesse caso, o devedor fiduciante permanece apenas com a posse direta e o direito real de aquisição do bem alienado, não sendo, desta forma, proprietário do imóvel dado em garantia até que cumpra todas as obrigações contraídas contratualmente. No entanto, considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Assim, no caso de execução por dívida condominial, tendo em vista sua natureza, admite-se a penhora do imóvel que dá origem ao débito, mesmo que objeto de alienação fiduciária. O Superior Tribunal de Justiça, em diversos arestos, admite essa penhora”Sobre a alienação fiduciária, o art. 1.361 do Código Civil dispõe que:Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credorAssim, entende-se que, em contratos de alienação fiduciária, a propriedade resolúvel da coisa infungível é transferida pelo devedor ao credor, como uma forma de garantia da dívida contraída, de modo que o devedor fiduciante apenas se torna proprietário se cumprir com todas as obrigações contratuais.Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento – ao qual me alio – no sentido de admitir a penhora de imóvel originário dos débitos perseguidos em execução por dívida condominial que tenha sido ajuizada pelo próprio condomínio. Veja-se:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9 /2023.) Realmente, as despesas condominiais se tratam de obrigações de natureza propter rem, que vinculam a unidade que ensejou a obrigação, tornando possível a penhora do imóvel.Desse modo, conforme o entendimento jurisprudencial, a penhora deve ser deferida, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a demanda executória e buscar a solução mais adequada para resgate dos créditos.Nesse sentido, oportuna a transcrição de trecho do voto proferido pelo Ministro Raul Araújo no julgamento do REsp n. 2.059.278/SC: “Então, entendo que o recurso merece provimento para que se estabeleça o dever de o condomínio exequente promover a citação do credor fiduciário a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante. Não se pode simplesmente colocar sobre os ombros dos demais condôminos – que é o que irá acontecer – o dever de arcarem com a dívida que é, afinal de contas, obrigação tocante ao imediato interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio vertical. A melhor solução é realmente integrar todas as partes na execução para que se possa, então, encontrar a adequada solução, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar aquele débito para não ver o imóvel ser arrematado em praça na execução e, assim, sub-rogar-se como credor e fazer a cobrança regressiva junto ao condômino, que é devedor fiduciante.”Na espécie, nota-se que a Caixa Econômica Federal, credora no contrato de alienação fiduciária com a parte executada, já foi efetivamente intimada (e.Doc. 259.1) e se manifestou (e.Doc. 280.1).Desse modo, não há como indeferir a penhora do imóvel, visto que preenchidos todos os requisitos para tanto.Nada mais é preciso dizer.3. Forte nesses fundamentos, dou provimento ao recurso, a fim de autorizar a penhora sobre a unidade geradora do débito.É como voto.