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Processo:

1. RELATÓRIOCuida-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença proferida na Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse nº 0052015-58.2015.8.16.0014, movida por COMPANHIA DE HABITAÇÃO DE LONDRINA – COHAB-LD em face de VALDOMIRO BORGES e MARIA APARECIDA RODRIGUES BORGES, a qual foi julgada nos seguintes termos (mov. 137.1):
“III. DISPOSITIVOAnte o exposto, julgo o feito extinto sem resolução de mérito, art. 485, I e IV c.c. art. 321, parágrafo único, do CPC.Custas e despesas processuais pela parte autora. Deixo de condenar ao pagamento de honorários sucumbenciais, ante a não apresentação de contestação pela parte requerida (...)”
Irresignada com os termos da r. sentença, COMPANHIA DE HABITAÇÃO DE LONDRINA – COHAB-LD interpôs recurso de apelação (mov. 142.1), em que alegou: a) “o Decreto-Lei nº 745/1969 dispõe sobre os contratos previstos no Artigo 22 do Decreto-Lei nº 58/1937, do qual o contrato aqui discutido não faz parte”, vez que referido Decreto, ao estabelecer a obrigatoriedade da interpelação, para constituição em mora, reportou-se aos compromissos de compra e venda, ou de cessão de direito e de imóveis não loteados; b) que “não se trata de imóvel não loteado, caracterizados como aqueles comercializados por empreiteiras e construtoras, mas sim de unidade habitacional de interesse do SFH”; c) “o contrato da Apelante com a Apelada foi firmado sob a égide da legislação que regulamenta o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em especial a Lei Federal nº 4.380/1964 e a Lei Federal nº 5.741/1979, que, inclusive, dispensa a averbação contratual ao registro imobiliário”; d) “diante da ausência do registro do contrato junto ao imóvel, inaplicável os termos do Decreto-Lei nº 58/1937, regulamentado pelo Dec.Lei nº 745/1969, tendo em vista o contido na Súmula 167 do Excelso STF (...) Não se aplica o regime do Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro”; e) é descabida a alegação de que a notificação encaminhada é ineficaz, por não ter sido recebida pelo promitente-comprador, não servindo para constituir em mora o devedor; f) “da leitura do instrumento contratual (seq. 1.9), em especial a CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA que trata da RESCISÃO, a notificação do devedor não é requisito para pedir a rescisão do contrato, bastando a ocorrência de uma das hipóteses ali elencadas””; g) “a obrigatoriedade da promitente vendedora (COHAB-LD) é de encaminhar a notificação para o endereço do imóvel, o qual o comprador se comprometeu em residir”, de modo que a notificação extrajudicial cumpriu seu objetivo de cientificar a devedora de sua condição de inadimplência autorizadora da rescisão contratual, já que existe cláusula resolutiva expressa; h) “o fato de a notificação ter sido recebida por terceira pessoa que não seja o promitente-comprador, no endereço do imóvel, demonstra que há indícios de cessão/transferência da posse do imóvel sem a devida ciência/anuência da COHAB-LD, o que de outra forma também demonstra o flagrante descumprimento contratual”; i) “a citação a ser realizada de forma válida neste processo bem atenderá à finalidade de constituir a parte apelada em mora”; j) deve ser destacada a alteração do Decreto-Lei nº 745/1969 em seu artigo 1º; k) “a COHAB-LD não está sujeita à legislação invocada no despacho inicial, pois não se trata de empresa loteadora/incorporadora, mas de agente financeiro operador junto ao SFH, não se confundindo com empresa de fins lucrativos de loteamentos urbanos”; l) deve ser cassada a sentença, com o prosseguimento do feito; m) a inversão do ônus sucumbencial.Preparo no mov. 141.Contrarrazões apresentadas no mov. 264.1.É, em síntese, o relatório.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSEstão presentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, preparo e tempestividade), devendo o recurso ser conhecido.Cinge-se a controvérsia recursal acerca da necessidade ou não de interpelação prévia para constituição em mora da parte apelada.Sobre a matéria, a r. sentença foi fundamentada no seguinte sentido:
“O entendimento deste juízo é no sentido de que é necessária a prévia interpelação judicial ou extrajudicial (por meio de cartório de Registro de Títulos e Documentos) para a constituição em mora do devedor, não podendo a inexistência desse ato ser suprida pela citação judicial. (...)Em que pesem os argumentos da parte autora, ao dispor que o contrato objeto da presente demanda não se enquadra nos contratos previstos no art. 22, do Decreto-Lei nº 58/1937, ao qual o Decreto-Lei nº 58/1937, ao qual o Decreto-Lei 745/1969 faz remissão, aplicando-se exclusivamente às empresas empreiteiras e loteadoras/incorporadoras, entendo que razão não lhe acompanha, na medida em que o referido dispositivo é claro ao dispor sobre “imóveis não loteados”.Do mesmo modo, não prospera a pretensão da parte autora quanto a incidência do disposto na Súmula 167 do STF, haja vista que o art. 1º, do Decreto-Lei nº 745/1969, dispõe sobre a exigência de interpelação por intermédio de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente (...)Assim, tendo em vista que as notificações acostadas às eq. 1.14 não se deram por meio de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, o que é imprescindível para a constituição do devedor em mora; por outro lado, as notificações extrajudiciais mencionadas não atingiram sua finalidade, eis que não foram pessoalmente recebidas pelos réus (...)III. DISPOSITIVOAnte o exposto, julgo o feito extinto sem resolução de mérito, art. 485, I e IV c.c. art. 321, parágrafo único, do CPC.Custas e despesas processuais pela parte autora. Deixo de condenar ao pagamento de honorários sucumbenciais, ante a não apresentação de contestação pela parte requerida (...)”
2.1. Da desnecessidade de interpelação préviaSustenta a Apelante que “o Decreto-Lei nº 745/1969 dispõe sobre os contratos previstos no Artigo 22 do Decreto-Lei nº 58/1937, do qual o contrato aqui discutido não faz parte”, vez que referida legislação, ao estabelecer a obrigatoriedade da interpelação, para constituição em mora, reportou-se aos compromissos de compra e venda, ou de cessão de direito e de imóveis não loteados.Aduz que “não se trata de imóvel não loteado, caracterizados como aqueles comercializados por empreiteiras e construtoras, mas sim de unidade habitacional de interesse do SFH” e que o contrato “foi firmado sob a égide da legislação que regulamenta o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em especial a Lei Federal nº 4.380/1964 e a Lei Federal nº 5.741/1979, que, inclusive, dispensa a averbação contratual ao registro imobiliário”.Argumenta que, “diante da ausência do registro do contrato junto ao imóvel, inaplicável os termos do Decreto-Lei nº 58/1937, regulamentado pelo Dec.Lei nº 745/1969, tendo em vista o contido na Súmula 167 do Excelso STF (...) Não se aplica o regime do Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro”.Menciona que é descabida a alegação de que a notificação encaminhada é ineficaz, por não ter sido recebida pelo promitente-comprador, não servindo para constituir em mora o devedor.Ressalta que “da leitura do instrumento contratual (seq. 1.9), em especial a CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA que trata da RESCISÃO, a notificação do devedor não é requisito para pedir a rescisão do contrato, bastando a ocorrência de uma das hipóteses ali elencadas”.Expõe que “a obrigatoriedade da promitente vendedora (COHAB-LD) é de encaminhar a notificação para o endereço do imóvel, o qual o comprador se comprometeu em residir”, de modo que a notificação extrajudicial cumpriu seu objetivo de cientificar a devedora de sua condição de inadimplência autorizadora da rescisão contratual, já que existe cláusula resolutiva expressa e que “o fato de a notificação ter sido recebida por terceira pessoa que não seja o promitente-comprador, no endereço do imóvel, demonstra que há indícios de cessão/transferência da posse do imóvel sem a devida ciência/anuência da COHAB-LD, o que de outra forma também demonstra o flagrante descumprimento contratual”.Ressalta que “a citação a ser realizada de forma válida neste processo bem atenderá à finalidade de constituir a parte apelada em mora”.Aponta que “a COHAB-LD não está sujeita à legislação invocada no despacho inicial, pois não se trata de empresa loteadora/incorporadora, mas de agente financeiro operador junto ao SFH, não se confundindo com empresa de fins lucrativos de loteamentos urbanos”, devendo ser cassada a sentença, com o prosseguimento do feito.Conforme o art. 1º do Decreto-lei 745/1969 “Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação”Já, o art. 22 do Decreto-Lei nº 58/1937, mencionado pelo Decreto-lei 745/1969, prevê que “Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil”.Contudo, verifica-se que se trata de imóvel loteado da COHAB-LD, o qual se submete às normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com cláusula resolutiva expressa, sem averbação necessária do contrato em registro imobiliário, de modo que não se insere nos contratos enumerados no artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937.Em consequência, a determinação prevista no artigo 1º do Decreto-lei 745/1969 não é aplicável ao presente caso, de modo que não há necessidade de interpelação prévia para constituir o devedor em mora.Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C REITEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA. EXTINÇÃO DO FEITO POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL. JUÍZO A QUO QUE ENTENDEU PELA NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL PARA CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. INSURGÊNCIA DA COHAB-LD. UNIDADE HABITACIONAL DE INTERESSE SOCIAL DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH). IMÓVEL LOTEADO. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI FEDERAL N.º 6.766/79 E DO DECRETO-LEI N.º 745/69. CONTRATO QUE SE REGE PELAS NORMAS DO SFH. SENTENÇA CASSADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA O REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0057101-39.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 20.03.2023)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE EM CONJUNTO HABITACIONAL DA COHAB-LD). INADIMPLEMENTO DE PARCELAS CONTRATUAIS. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INADMISSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA FINS DE CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI FEDERAL N.º 6.766/79 E DO DECRETO-LEI N.º 745/69. CONTRATO QUE SE SUBMETE ÀS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL – SFH. SENTENÇA REFORMADA, COM RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA O REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”(TJPR - 4ª Câmara Cível - 0008013-32.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ - J. 23.10.2021)
Ressalte-se, portanto, que a necessidade de notificação prévia dos promissários compradores decorre somente do dever de informação, oriundo da boa-fé objetiva, a qual deve ser observada nos contratos em geral.Neste ponto, verifica-se que foi enviada notificação extrajudicial aos devedores Valdomiro Borges e Maria Aparecida Rodrigues Borges no endereço do imóvel, constituído pelo Lote 07 da Quadra 13, do Jardim Alexandre Urbanas, conforme descrito no contrato, a fim de comunicar o inadimplemento de 165 prestações, no valor total de R$ 25.941,88. Veja-se (mov. 1.14 – autos principais):

De fato, percebe-se que referida notificação extrajudicial, enviada pelos correios pela própria COHAB, fora dirigida ao endereço do imóvel indicado no contrato, informando a quantidade de parcelas em atraso, o valor devido, bem como o prazo de 20 (vinte) dias para liquidar as prestações, contados a partir do recebimento.Para tanto, basta a notificação extrajudicial entregue no endereço do imóvel objeto do contrato, mesmo que não tenha sido recebida pelos réus, mas por terceira pessoa.A esse propósito, seguem precedentes:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COHAB LONDRINA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS (PROMISSÁRIOS COMPRADORES). PRELIMINARES DE NULIDADES PROCESSUAIS. 1) AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE FORMAÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. Afastamento. Réu falecido antes do ajuizamento da ação que foi substituído por seu espólio mediante emenda da petição inicial pela autora. Citação na pessoa da administradora provisória do espólio. Ausência de abertura de inventário e de inventariante. Regularidade da representação. Cônjuge supérstite que também é mutuária contratante e corré. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 2) FALTA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. Descabimento. Notificação enviada pelos Correios e entregue no endereço do imóvel, ainda que recebida por terceiro. Finalidade apenas de permitir a purgação do débito. Prestações mensais a termo. Mora que decorre do simples inadimplemento. Cláusula resolutória expressa. Inteligência do artigo 475 do Código Civil para permitir o pleito de rescisão contratual. 3) CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE SEM AVERIGUAÇÃO DAS BENFEITORIAS PARA FINS DE SUA RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO. Rejeição. Contestação genérica que não cumpre as previsões do artigo 538, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil, quanto a discriminação e valoração das alegadas benfeitorias. Inépcia não superada antes da sentença. Ausência de pedido de prova pericial apropriada ou de alguma outra específica, ademais, pelos réus, quando intimados para especificar provas. Preclusão. Questão de fato, ainda, que, pela generalidade com que arguida, não permitiria ser objeto de dilação probatória. 4) CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE SEM APURAÇÃO DOS VALORES COBRADOS NO CONTRATO EM RAZÃO DA ALEGAÇÃO DE EXCESSO POR APLICAÇÃO DA TABELA PRICE E DE CAPITALIZAÇÃO INDEVIDA, COM SEUS REFLEXOS. Acolhimento. Matéria de fato relevante, a considerar a época do contrato discutido, apresentada na contestação, mas não enfrentada na sentença. Prova pericial contábil que foi especificamente requerida pela parte. Contrato Padrão SFH: PES/CP. Caracterizada infringência ao Tema Repetitivo nº 572 do Superior Tribunal de Justiça. Cassação do decisum e retorno dos autos à origem para regular instrução probatória, com realização da perícia. DEMAIS QUESTÕES PREJUDICADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0013973-95.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 10.11.2023)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. LEI Nº 6.766/1979 E DECRETOS-LEI Nºs 58/1937 e 745/1969. INAPLICABILIDADE. NOTIFICAÇÃO ENTREGUE NO ENDEREÇO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. PROVIMENTO DO RECURSO E RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA O REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO.- Às ações de rescisão de contrato de promessa de compra e venda ajuizadas pela COHAB, referentes às unidades habitacionais atreladas ao SFH, não se aplicam as disposições da Lei nº 6.766/1979 e dos Decretos-Lei nºs 58/1937 e 745/1969, uma vez que não se equiparam aos imóveis abrangidos pelos referidos diplomas legais, não loteados e usualmente comercializados por empreiteiras ou loteadoras.- A notificação extrajudicial encaminhada ao devedor, com o efetivo recebimento no endereço do imóvel objeto do contrato, preenche o pressuposto de lhe oportunizar a purgação da mora, cientificando-o de sua condição de inadimplência, conferindo viabilidade ao pedido de rescisão contratual.Apelação cível provida. Sentença anulada com o retorno dos autos à origem para o prosseguimento do feito.
(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0064293-57.2016.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 13.10.2021)
Assim, é válida a remessa de notificação extrajudicial ao endereço do imóvel constante do contrato, sendo desnecessário a comprovação do efetivo recebimento do documento.Portanto, seja em razão da desnecessidade da interpelação dos devedores para a regular constituição em mora, pelos motivos acima delineados, seja porque fora enviada notificação extrajudicial ao endereço do imóvel, não há que se falar em extinção do feito sem resolução do mérito.Desse modo, o recurso comporta provimento para cassar a sentença e determinar o retorno dos autos para prosseguimento do feito, em razão da comprovação válida da constituição em mora do devedor, com o retorno dos autos ao Juízo de primeiro grau para a necessária dilação probatória, eis que o feito não se encontra apto a julgamento, nos termos do art. 1.013, §3º, inciso I, do CPC.Com o provimento do recurso, resta prejudicada a análise das demais questões alegadas, sendo incabível a fixação de honorários recursais.
3. CONCLUSÃOIsso posto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso de apelação cível para cassar a sentença e determinar o retorno dos autos para prosseguimento do feito, nos termos da fundamentação.