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Processo:

Relatório.Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Central Park Edifício Nilo Cairo contra decisão (mov. 445) proferida na execução de título extrajudicial nº 0010120-23.2019.8.16.0194, que foi por ele ajuizada em face de Aline Brito Freitas de Queiroga, por meio da qual o juízo a quo determinou a retificação da penhora realizada nos autos (sobre o imóvel gerador das despesas condominiais executadas, de matrícula nº 39.116 do 4ª CRI de Curitiba), a fim de que recaia apenas sobre os direitos que a Executada detém sobre o aludido bem, pois “ainda que se trate de caso em que a parte exequente busca o adimplemento de cotas condominiais, e esta possua preferência em face do crédito fiduciário, a penhora apenas pode recair sobre os direitos que a executada detém sobre o imóvel e não sobre o bem em si”.Inconformada, o Agravante sustenta, em síntese, a) que, em razão do caráter propter rem do débito condominial (ou seja, o débito condominial é próprio da coisa, e não da pessoa), o imóvel em questão sempre irá responder pelo débito condominial não pago, independentemente de quem seja seu proprietário ou possuidor, sendo irrelevante estar o bem gravado com alienação fiduciária; e b) que deve haver a intimação do credor fiduciário para que lhe seja oportunizado o pagamento do débito condominial, hipótese em que se sub-rogaria no respectivo direito e poderia voltar-se de forma regressiva em face da ora Executada, devedora fiduciante.Não se requereu a concessão de efeito suspensivo ou ativo, pelo que se determinou o processamento do recurso no mov. 9.1.Intimada, a Agravada deixou de apresentar contrarrazões (conforme mov. 13).O juízo singular prestou informações no mov. 14, dando conta da manutenção da decisão recorrida, bem como de que a Recorrente não informou a interposição do presente recurso.Vieram-me conclusos os autos.É o Relatório.

Voto.
Conhece-se do presente agravo de instrumento, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos e extrínsecos. No mérito, ele está a merecer provimento.Em primeiro lugar, é importante salientar que a decisão recorrida determinou a retificação da penhora, para que deixe de recair sobre o bem imóvel em si e passe a recair apenas sobre os direitos que a Executada detém sobre o aludido bem. Ocorre que a penhora do próprio imóvel fora requerida pelo condomínio exequente no mov. 287, tendo sido deferida pela decisão de mov. 294. O correspondente Termo de Penhora foi lavrado no mov. 298. E, como é consabido, “Nenhum juiz decidirá novamente as questões já decididas relativas à mesma lide”, como preleciona o art. 505 do CPC/2015. De todo modo, a questão ora em debate é apenas uma e é simples: definir-se se, na hipótese de execução de taxas condominiais (que possuem natureza propter rem, consoante art. 1.345, do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”) em que o imóvel gerador possui alienação fiduciária, é possível penhorar-se o imóvel em si, ou apenas os direitos detidos pelo devedor fiduciário sobre ele.A esse respeito, a decisão recorrida consignou que, “ainda que se trate de caso em que a parte exequente busca o adimplemento de cotas condominiais, e esta possua preferência em face do crédito fiduciário, a penhora apenas pode recair sobre os direitos que a executada detém sobre o imóvel e não sobre o bem em si”. Já o Recorrente defende que, em razão do caráter propter rem do débito condominial (ou seja, o débito condominial é próprio da coisa, e não da pessoa), o imóvel em questão sempre irá responder pelo débito condominial não pago, independentemente de quem seja seu proprietário ou possuidor, sendo irrelevante estar o bem gravado com alienação fiduciária.E do cotejo dos posicionamentos em confronto, revela-se que a razão assiste ao condomínio agravante.Em verdade, o tema ainda não se encontra pacificado pela jurisprudência, a qual diverge de forma relevante acerca do assunto.Amparando a decisão recorrida, isto é, entendendo que é impossível penhorar-se o imóvel em si, mas tão somente os direitos sobre ele detidos pelo devedor fiduciário, segue a jurisprudência da douta Terceira Turma do colendo Superior Tribunal de Justiça - e também um precedente da Quarta Turma, datado de 2022:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS . PENHORA. POSSIBILIDADE. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL . EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 21/8/2024 e concluso ao gabinete em 26/9/2024.2 . O propósito recursal consiste em dizer se são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 4. Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia. 3 . Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia. Precedentes. 5 . A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no § 1º do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 6. Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, nos termos da fundamentação aqui adotada, autorizou a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial .7. Recurso especial não provido.(STJ - REsp: 2172631 DF 2024/0363676-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/11/2024)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. 1. A controvérsia dos autos está em definir se é possível a penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 2. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Agravo interno improvido.(STJ - AgInt no AREsp: 2474939 RJ 2023/0327157-4, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 17/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/06/2024)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . PENHORA SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido pelo qual "não é possível penhorar imóvel alienado fiduciariamente, em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário; no entanto, esta Corte autoriza a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, uma vez que gozam de expressão econômica (AgInt no AREsp 1.370.727/SP, Terceira Turma, julgado em 25/03/2019, DJe de 28/03/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Quarta Turma, julgado em 02/06/2016, DJe de 10/06/2016; REsp 1.646.249/RO, Segunda Turma, julgado em 3/4/2018, DJe 24/5/2018). Esse entendimento deve ser também aplicado à regra da impenhorabilidade quando o bem de família é dado em garantia de contrato de alienação fiduciária.". (REsp 1629861/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2019, DJe 08/08/2019) . 2. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no REsp: 1992074 SP 2022/0078708-0, Data de Julgamento: 08/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2022)
Esse mesmo entendimento ecoa, neste Tribunal, na jurisprudência de suas Nona e Décima Câmaras Cíveis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM CONTRATO HABITACIONAL – DECISÃO QUE DEFERIU A POSTULADA PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE – INSURGÊNCIA DA CREDORA FIDUCIÁRIA – INVIABILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL – CREDORA FIDUCIÁRIA QUE DETÉM A SUA PROPRIEDADE RESOLÚVEL – CONSTRIÇÃO QUE NÃO PODE ALCANÇAR PATRIMÔNIO DE TERCEIRO, ALHEIO À RELAÇÃO PROCESSUAL – DECISÃO REFORMADA. Agravo de instrumento provido.(TJ-PR 00926544820248160000 Curitiba, Relator.: Elizabeth Maria de Franca Rocha, Data de Julgamento: 26/11/2024, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/11/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA JUNTO À CEF. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM. POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR-FIDUCIANTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJ-PR 01002857720238160000 Curitiba, Relator.: Juiz Substituto Alexandre Kozechen, Data de Julgamento: 05/08/2024, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/08/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU PEDIDO DE PENHORA DO BEM IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . “Não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts . 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.” (STJ, 3ª Turma, REsp n. 2.036.289/RS, Rel .ª Min.ª Nancy Andrighi, julg. em 18.04 .2023). POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS DOS DIREITOS ORIUNDOS DO CONTRATO BANCÁRIO JÁ OBSERVADA PELO JUÍZO A QUO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO .(TJ-PR, 00173192320248160000 Cascavel, Relator.: Juíza Substituta Elizabeth de Fatima Nogueira Calmon de Passos, Data de Julgamento: 15/07/2024, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/07/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . DECISÃO AGRAVADA REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, MANTENDO A PENHORA DO IMÓVEL DA AGRAVANTE. INVIABILIDADE DE QUE A CONSTRIÇÃO RECAIA SOBRE O PRÓPRIO BEM DADO EM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – EXPRESSA PREVISÃO DO ARTIGO 835, XII DO CPC – IMÓVEL QUE RESPONDE SOMENTE QUANDO CONSOLIDADA A PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POR EFEITO DA REALIZAÇÃO DA GARANTIA, OU DO DEVEDOR FIDUCIANTE APÓS PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO DO FINANCIAMENTO – EXEGESE DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 1368-B DO CÓDIGO CIVIL E DO § 8º DO ARTIGO 27 DA LEI 9.514/97 . POSSIBILIDADE DE PENHORA SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DA CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na decisão agravada, o Juiz a quo julgou improcedente a exceção de pré-executividade para manutenção da penhora do imóvel da agravante. 2. Impossibilidade de penhora sobre o imóvel dado em garantia em alienação fiduciária, gerador de débito condominial, enquanto não consolidada a propriedade em nome do devedor fiduciante – inteligência do Artigo 1.368-B do Código Civil e do § 8º, do artigo 27 da Lei 9.514/1997. 3. Decisão reformada, baixa da penhora sobre o imóvel, com determinação de penhora sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em garantia do imóvel em questão. 4. Recurso Parcialmente Provido.(TJ-PR 00661033120248160000 Maringá, Relator.: Roberto Portugal Bacellar, Data de Julgamento: 27/10/2024, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/10/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU A PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE IMÓVEL DO QUAL RECAI A DÍVIDA CONDOMINIAL – INVIABILIDADE DE QUE A PENHORA RECAIA SOBRE O PRÓPRIO BEM – EXPRESSA PREVISÃO DO ARTIGO 835, XII DO CPC – IMÓVEL QUE RESPONDE SOMENTE QUANDO CONSOLIDADA A PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POR EFEITO DA REALIZAÇÃO DA GARANTIA, OU DO DEVEDOR FIDUCIANTE APÓS PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO DO FINANCIAMENTO – EXEGESE DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART . 1368-B DO CÓDIGO CIVIL E DO § 8º DO ARTIGO 27 DA LEI 9.514/97. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO . 1. Insurgência do condomínio exequente contra a decisão a quo que deferiu a penhora apenas sobre direitos aquisitivos sobre o imóvel, objeto de cláusula de alienação fiduciária em garantia e do qual recai a dívida condominial. 2. O art . 835 do CPC ao dispor sobre a ordem preferencial da penhora e prever expressamente no inciso XII, a possibilidade de penhora sobre os “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”. 3. A jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de que não é admitida “a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”(TJ-PR 00249424120248160000 Colombo, Relator.: Roberto Portugal Bacellar, Data de Julgamento: 21/07/2024, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/07/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A PENHORA DE BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR, MAS SIM DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IRRELEVÂNCIA DA NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA . POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS SOBRE OS DIREITOS DO EXECUTADO SOBRE O IMÓVEL. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CÂMARA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO .(TJ-PR 0109629-82.2023.8.16 .0000 São José dos Pinhais, Relator.: Rogerio Ribas, Data de Julgamento: 06/04/2024, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/04/2024)
É importante mencionar, ainda, que até mesmo esta douta Oitava Câmara Cível já trilhou por esta senda jurisprudencial, consoante os seguintes arestos de 2022 e 2023:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO PROCESSUAL CIVIL – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS – PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA – IMPOSSIBILIDADE, AINDA QUE SE TRATE DE DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM – FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PERANTE A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL –PROPRIEDADE QUE AINDA NÃO PERTENCE AO DEVEDOR, ORA AGRAVADO – DECISÃO INTEGRALMENTE MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Em que pese os débitos condominiais possuam natureza propter rem, o imóvel gerador da dívida se encontra alienado fiduciariamente em favor da Caixa Econômica Federal, logo, é referida instituição financeira, até a quitação da dívida, a sua verdadeira proprietária (propriedade resolúvel), possuindo o devedor fiduciário apenas a posse direta do bem, ao passo que impossível a penhora do bem em questão.(TJ-PR 0045612-37.2023.8.16 .0000 Cascavel, Relator.: Juiz Substituto Ademir Ribeiro Richter, Data de Julgamento: 13/11/2023, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/11/2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – IMÓVEL FINANCIADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – POSSIBILIDADE DA PENHORA E HASTA PÚBLICA APENAS SOBRE OS DIREITOS QUE A EXECUTADA DETÉM SOBRE O IMÓVEL – DESNECESSÁRIA ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO.(TJ-PR - AI: 00615807820218160000 Ponta Grossa 0061580-78.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator.: Alexandre Barbosa Fabiani, Data de Julgamento: 21/03/2022, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/03/2022)
Todavia, o entendimento aqui defendido pelo condomínio Exequente encontra eco na jurisprudência mais recente da Quarta Turma daquele Tribunal Superior:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts . 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2 . A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido.(STJ - REsp: 2.059.278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023)
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno" .(REsp n. 2.059.278/SC, Rel . MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2. "As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n . 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018) . 3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo. 4. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2395946 SP 2023/0207819-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)
Ainda se tratando da jurisprudência recente da Quarta Turma do STJ, pode-se citar também o AREsp nº 2684988, da Relatoria do eminente Min. Raul Araújo (STJ - AREsp: 2684988, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 02/10/2024), no qual se registrou “a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, devendo o condomínio exequente promover a prévia citação também do credor fiduciário, para que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial”.Entendimento idêntico passou a ser perfilhado por esta douta Oitava Câmara Cível em julgamentos mais recentes:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. I. CASO EM EXAME. 1. Recurso de agravo de instrumento em face da decisão de primeiro grau que deferiu o pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste na discussão sobre a possibilidade de a dívida condominial, que possui natureza propter rem, resultar em penhora do imóvel mesmo que ele esteja sob alienação fiduciária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, adotado por esta 8ª Câmara Cível, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais acompanha o bem, permitindo, assim, sua penhora para garantir o cumprimento da obrigação, independentemente da alienação fiduciária. IV. DISPOSITIVO 4. Recurso de agravo de instrumento conhecido e não provido .(TJ-PR 00714028620248160000 Fazenda Rio Grande, Relator.: Gilberto Ferreira, Data de Julgamento: 11/11/2024, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/11/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. DÍVIDA REFERENTE AS TAXAS CONDOMINIAIS NÃO PAGAS. BEM IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CARÁTER PROPTER REM DA DÍVIDA. BEM QUE RESPONDE PELO PAGAMENTO. INCLUSÃO DO CREDOR NO POLO PASSIVO. PROBABILIDADE DE DIREITO E PERIGO DE DANO IDENTIFICADOS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJ-PR 01163565720238160000 Curitiba, Relator.: substituto Carlos Henrique Licheski Klein, Data de Julgamento: 05/08/2024, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/08/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS QUE DETÉM NATUREZA PROPTER REM. NATUREZA DA DÍVIDA QUE AUTORIZA A PENHORA DO IMÓVEL QUE A ORIGINOU. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO REFORMADA. 1. “[...] A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002 [...]” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) 2. Recurso conhecido e provido.(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0010401-03.2024.8.16.0000 - Cascavel -
Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA -
J. 15.07.2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA – IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DÉBITO CONDOMINIAL QUE POSSUI NATUREZA PROPTER REM – PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO FRENTE AO CREDOR HIPOTECÁRIO – POSSIBILIDADE DE PENHORA – APLICAÇÃO DO RECENTE ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP 2.059.278/SC – NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, A FIM DE OPORTUNIZAR A QUITAÇÃO DO DÉBITO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 . Não se olvida que esta Câmara Cível admitia a constrição tão somente dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, não podendo ser objeto de penhora em execução, contudo, recentemente a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reviu o entendimento, sedimentando que em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.(TJ-PR 00011687920248160000 Curitiba, Relator.: Juiz Substituto Ademir Ribeiro Richter, Data de Julgamento: 29/07/2024, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/07/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS - INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DÉBITO CONDOMINIAL QUE POSSUI NATUREZA PROPTER REM – PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO FRENTE AO CREDOR HIPOTECÁRIO – POSSIBILIDADE DE PENHORA – APLICAÇÃO ENTENDIMENTO STJ NO RESP 2.059.278/SC – DECISÃO REFORMADA.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0008014-15.2024.8.16.0000 - Araucária -
Rel.: SUBSTITUTO ADEMIR RIBEIRO RICHTER -
J. 29.07.2024)
Desta forma, revela-se forçoso fazer coro à recente jurisprudência da Quarta Turma do STJ e desta douta Oitava Câmara Cível, permitindo-se, pois, a penhora do próprio imóvel, ainda que objeto de contrato com garantia de alienação fiduciária. Nessa toada, pela clareza e objetividade de seus argumentos, convém citar trecho do Voto Vencedor prolatado no citado REsp. nº 2.059.278/SC, da lavra do ilustre Min. Raul Araújo:
“Entendo correta a solução [de não se permitir a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-se apenas a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária] em tal contexto, para um credor comum, o credor normal de um condômino, naquela situação. Tal credor não poderá penhorar o imóvel do devedor, por estar o bem alienado fiduciariamente ao credor fiduciário, sendo este o titular da propriedade resolúvel da coisa imóvel.Porém, quando o credor do condômino devedor é o próprio condomínio a solução não se ajusta. É que relativamente ao próprio condomínio-credor, dada a natureza propter rem das despesas condominiais, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002, haverá necessidade de se promover a citação, na ação de execução, também do credor fiduciário no aludido contrato para que venha integrar a lide, possibilitando ao titular do direito previsto no contrato de alienação fiduciária quitar o débito condominial existente e, em ação regressiva, tentar obter do devedor fiduciante o retorno desses valores.A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, não impedem a compreensão acima, veja-se:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel................................................................... § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse................................................................. Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.(...)A interpretação que se vem dando a tais dispositivos, portanto, mostra-se equivocada e sem apoio em boa lógica jurídica, ao estender as disposições da legislação especial a terceiros não contratantes e ao pretender conferir ao credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel de coisa imóvel, um direito de propriedade mais privilegiado ou superior ao direito de propriedade plena de qualquer proprietário de imóvel condominial.Com isso, a equivocada interpretação jurisprudencial está a possibilitar a situação esdrúxula e antijurídica do presente caso, onde o devedor fiduciante embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem. Com isso, a dívida daquele condômino voluntariamente inadimplente é acumulada mensalmente e assumida, na prática, por todos os demais condôminos, até que, algum dia, se alcance uma solução para a dívida.Não faz sentido esse absurdo!Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto.O rateio das despesas é inerente à propriedade de uma unidade em um condomínio edilício.A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia – nessa tese até aqui apresentada pelo em. Relator – ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento.” (grifou-se)
Diante de todo o exposto, voto pelo provimento do presente agravo de instrumento para manter a penhora sobre o imóvel referido, com a citação do credor fiduciário.