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Processo:

§ 1. O agravante recorre da decisão que, nos autos de execução de título extrajudicial n. 0041569-20.2020.8.16.0014, ajuizada em face da agravada, indeferiu o pedido de intimação da Caixa Econômica Federal para o pagamento da dívida diante da não demonstração de imissão da credora fiduciária na posse do imóvel. Em suas razões recursais, a recorrente alega que a Caixa Econômica Federal consolidou a propriedade do imóvel, nada obstante o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos. Alega que a credora fiduciária deve arcar com o pagamento dos débitos condominiais do imóvel que adquiriu a propriedade, ou indicar o adquirente do imóvel e a modalidade da venda, para fins de redirecionamento da causa, nos termos do art. 1.345 do Código Civil e do art. 27, §3º, inciso III e §8º da Lei n. 9.514/1997. Argumenta que o ramo de atividade e a própria natureza jurídica da Caixa Econômica Federal inibe o gozo da posse do imóvel residencial por ela. Pugna a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, e, no mérito, o seu provimento nos aspectos abordados. O pedido de atribuição de efeito suspensivo foi deferido à mov. 14.1 – TJ.O recurso foi respondido (mov. 22.1 – TJ).É o relatório.

§ 2. Mérito do recursoO Condomínio executado, ora agravante, ajuizou ação de execução de título extrajudicial, visando o pagamento de despesas condominiais vencidas a partir de 10/01/2019 no valor de R$7.562,17 (sete mil, quinhentos e sessenta e dois reais e dezessete centavos), bem como daquelas que se vencerem no curso da demanda, em face de Vanessa Dallman Amancio.Deferida a penhora de direitos aquisitivos da devedora sobre o imóvel gerador das despesas condominiais, gravada com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (mov. 134.1 e 141.1). O Condomínio exequente requereu a exclusão da devedora originária do polo passivo e a inclusão da Caixa Econômica Federal, visto que a credora fiduciária passou a ser proprietária do imóvel, em razão da consolidação da propriedade resolúvel (mov. 148.1 e 156.1).O pedido de substituição do polo passivo restou indeferido pelo Juízo a quo nos seguintes termos: “(...) No caso dos autos, apesar da credora fiduciária ter consolidado a propriedade na data de 08 de fevereiro de 2024 (cf. evento 148.2), não há demonstração de sua imissão na posse do imóvel, o que impede sua responsabilização, por ora, pelo débito perseguido. (...) Assim, não demonstrada a imissão da credora fiduciária na posse do imóvel, indefiro o pedido formulado em evento 148.1, de sua intimação para pagamento da dívida”. (mov. 159.1), daí advindo a interposição do presente agravo de instrumento.O Condomínio agravante, em suas razões recursais, defende o redirecionamento da execução em face da Caixa Econômica Federal, ainda que tenha feito parte da relação processual, em razão da natureza propter rem da dívida condominial. Pois bem.A obrigação de pagar despesas condominiais é de natureza propter rem, uma vez que deriva da condição de titular da propriedade de um bem para as despesas do condomínio. Nessa linha, considerando que a obrigação devida acompanha a própria coisa, impossível afastar a vinculação do novo dono, consoante dispõe o art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.Assim, uma vez consolidada a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em 8/2/2024, diante do inadimplemento da dívida (mov. 148.2), correto o redirecionamento da execução pretendido pelo Condomínio agravante, independentemente de imissão na posse do apartamento pela credora fiduciária, incidindo, para tanto, o art. 109, §3º do Código de Processo Civil, in verbis:“Art. 109. A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes.

(...)§ 3º Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário”.Importante mencionar, ainda, a inaplicabilidade do art. 27, §8º da Lei n. 9.514/1997, que estabelece a responsabilidade do devedor fiduciante pelo pagamento das despesas condominiais até que o credor fiduciário seja imitido na posse do imóvel alienado, já que o dispositivo, por uma questão de lógica, limita-se a regular a relação contratual havida entre devedor fiduciante e credor fiduciário, não se estendendo a terceiros. Nesse sentido já decidiu esta Corte de Justiça:“AGRAVO DE INSTRUMENTO – TAXAS CONDOMINIAIS – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO – PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL – PENHORA QUE RECAIRÁ SOBRE A UNIDADE GERADORA DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO – OBRIGAÇÃO PROPTER REM QUE ACOMPANHA O IMÓVEL – DECISUM AGRAVADO ALTERADO.RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO”. (TJPR - 10ª C. Cível - 0035361-96.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargador Luiz Lopes - J. 28.10.2019).“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PROPRIEDADE DO IMÓVEL CONSOLIDADA PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ADQUIRENTE RESPONSÁVEL PELOS DÉBITOS DO IMÓVEL. ARTIGO 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA FASE DE CONHECIMENTO. IRRELEVÂNCIA. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 109, § 3º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REDIRECIONAMENTO DA AÇÃO. LEGITIMIDADE PARA INTEGRAR O POLO PASSIVO DA DEMANDA RECONHECIDA. DECISÃO REFORMADA.RECURSO PROVIDO. 1. As cotas condominiais constituem obrigação 'propter rem' e podem ser cobradas de qualquer pessoa que venha a adquirir a propriedade do imóvel que lhes deu origem. 2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento." (STJ - AgInt no REsp 1.851.742/PR)”. (TJPR - 8ª C.Cível - 0033434-27.2021.8.16.0000 - Engenheiro Beltrão - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 09.09.2021).Destarte, deve ser reformada a decisão agravada a fim de determinar a substituição do polo passivo da execução pela Caixa Econômica Federal.