Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIO1. Márcio Zaleski Rabel e Teresa Zaleski Rabel interpuseram recurso de Agravo de Instrumento em face da decisão de mov. 17 proferida nos autos de Ação de despejo cumulada com cobrança e pedido liminar nº 0007382-84.2024.8.16.0033, que deferiu a liminar de despejo dos agravantes do imóvel onde residem.Sustenta-se no recurso, naquilo que é significativo, o seguinte: i) os agravantes não alugaram o imóvel do agravado, pois lhes foi emprestado a título gratuito (comodato verbal); ii) a ação competente não seria a de despejo, por inexistir alugueis em atraso; iii) o agravado faltou com a verdade ao alegar que teria locado o imóvel aos agravantes; iv) a decisão liminar de despejo deve ser reformada, pois não houve celebração de contrato de locação verbal, mas sim de comodato verbal. Requereu-se a concessão de efeito suspensivo e, ao final, a reforma da sentença para manter os agravantes na posse até o final do processo (mov. 1). O pedido de tutela de urgência foi deferido (mov. 11). Laércio Rabel respondeu o recurso para requerer o desprovimento (mov. 16). Juntou documentos (mov. 16.2 a 16.9).Márcio Zaleski Rabel e Teresa Zaleski Rabel, intimados para se manifestar sobre os documentos juntados, se manifestaram nos autos para impugnar os documentos de movs. 16.4 a 16.7, sustentar que o contrato de locação de mov. 16.8 não guarda relação com os agravantes e que os documentos juntados não comprovam minimamente que houve a celebração de um suposto contrato verbal de locação. Requereram a manutenção da liminar concedida (mov. 21).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da decisão agravada, 23/08/2024 (mov. 223 – autos de origem) e do protocolo do recurso, 16/09/2024 (mov. 1 – autos recursais). Concedeu-se a gratuidade de justiça a ambos os agravantes (mov. 11).O Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão que deferiu o pedido de despejo liminar formulado pela parte autora da ação de despejo, o que se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 1015 do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento em que são Agravantes Márcio Zaleski Rabel e Teresa Zaleski Rabel e Agravado Laércio Rabel.
3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que Laércio Rabel ajuizou em 31.07.2024 a Ação de despejo cumulada com cobrança e pedido liminar n° 0007382-84.2024.8.16.0033 em face de Márcio Zaleski Rabel e Teresa Zaleski Rabel. O requerente alegou na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) o requerente celebrou contrato de locação verbal em 01/01/2023 com os requeridos de uma casa mista e uma edícula, ambas de 60 m², localizadas na Rua Umuarama, nº 18, fundos, Pinhais/PR, com aluguel mensal de R$ 900,00, além das despesas de consumo; ii) a partir de janeiro de 2024 os requeridos deixaram de realizar os pagamentos dos aluguéis e despesas, acumulando dívida de R$ 5.400,00 até a notificação extrajudicial. Requereu-se a rescisão do contrato por falta de pagamento, desocupação do imóvel, pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, totalizando R$ 6.536,27, corrigidos e acrescidos de juros de 1% ao mês, além das custas processuais e honorários advocatícios. Requereu liminarmente a desocupação do imóvel em quinze dias e ofereceu o imóvel como caução.A decisão agravada deferiu o pedido liminar com a seguinte fundamentação (mov. 17 – autos de origem): O pleito liminar merece acolhimento. Na forma do art. 59 da Lei nº 8.245/91, é possível o deferimento liminar do despejo, independentemente de audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor de três meses de aluguel:Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.§ 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)Conforme consta da documentação que acompanha a petição inicial, que o réu foi devidamente constituído em mora e que já perdura a situação por mais de seis meses, sendo, assim, evidente a necessidade de se proceder à desocupação do imóvel, de propriedade do autor, em vista da violação contratual.Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar de DESPEJO, independentemente de caução, nos termos da fundamentação supra.
3.2. Márcio Zaleski Rabel e Teresa Zaleski Rabel buscam a reforma da decisão agravada. Sustenta-se no recurso que o imóvel foi emprestado a título gratuito (comodato verbal) e não há se falar em aluguéis atrasados.O artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Locação estabelece o seguinte sobre o despejo liminar:“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.
Sylvio Capanema menciona o seguinte sobre as hipóteses de cabimento do despejo liminar:“A execução do despejo ficará, entretanto, condicionada à prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, vigente à época do depósito. A caução será prestada nos próprios autos da ação de despejo, lavrando-se o respectivo termo. Não exige a lei que seja em dinheiro. Nada impede que possa ser real ou fidejussória, desde que o bem ofertado, para que sobre ele recaia a garantia, seja de valor igual ou superior a três meses de aluguel, ou, então, que o fiador indicado, e que aceite o encargo, responda por aquele valor. O próprio imóvel objeto da ação de despejo poderá ser ofertado em caução, desde que dele disponha o locador, comprovadas sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais. (...) O objetivo da caução é o de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, na hipótese de vir a ser julgada, ao final, improcedente a pretensão. Neste caso, funcionará a caução como início de indenização, revertendo automaticamente em benefício do locatário, que poderá levantá-la, se em dinheiro, com os acréscimos da lei. (...)9º) Falta de pagamento do aluguel não estando garantido o contrato.O que foi agora incluído na lei é a possibilidade de se obter uma medida liminar em ação de despejo por falta de pagamento, não estando garantido o contrato. (...). Não é necessário perquirir a razão de estar a locação desprovida de garantia. Será preciso juntar, com a inicial, o instrumento do contrato, para que se comprove a hipótese legal que autoriza a liminar. Logo após o advento da Lei nº 12.112/09, alguns locadores, advogados ou administradores de imóveis começaram a se perguntar se melhor seria dispensar qualquer garantia em troca de possibilidade de reduzir o prazo da desocupação para 15 (quinze) dias. Entendem eles que muitas vezes a ação se prolonga no tempo e não se consegue receber do fiador. Seria então mais conveniente para o locador recuperar o imóvel no exíguo prazo de 15 (quinze) dias, suportando o prejuízo, bem menor. (...) O fato inconteste é que o legislador se preocupou com a proteção do crédito do locador, cuja realização fica muito comprometida, não mais estando garantido o contrato, qualquer que seja o motivo, o que também atende ao princípio da boa-fé objetiva”.[1]
O despejo liminar do locatário, tendo como base a falta de pagamento dos aluguéis, está sujeito ao preenchimento dos seguintes requisitos: (a) falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; (b) inexistência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma Lei, seja porque não foi prevista nenhuma forma de garantia do contrato, seja porque houve a sua extinção ou exoneração; (c) a prestação de caução, pelo locador, no valor de três aluguéis.Laércio Rabel alega na petição inicial que firmou contrato de locação verbal com os ora agravantes, respectivamente seu irmão e cunhada, em janeiro de 2023 pelo valor mensal de R$ 900,00, mais despesas de consumo de água, esgoto, energia elétrica e IPTU; o contrato teria sido cumprido por um ano, sobrevindo a inadimplência a partir de janeiro de 2024.De seu turno, Márcio Zaleski Rabel e Teresa Zaleski Rabel sustentam que não se tratou de contrato de locação, mas
de comodato, tendo em vista, inclusive, que a mãe das partes, Amalia Knorowski também é possuidora do imóvel e apresenta no recurso declaração dela sobre sua ciência de que Laercio Rabel emprestou o imóvel para os agravados a título gratuito, e que concordou com tal empréstimo. De se registrar, por oportuno, que ao ajuizar a ação de despejo, o ora agravado juntou cópia dos autos da ação de desapropriação indireta e indenização pelas benfeitorias, na qual figura como requerente juntamente com seus pais, para comprovar a posse do imóvel. A parte juntou também aos autos a notificação extrajudicial que teria enviado a Márcio Zaleski Rabel e Teresa Zaleski Rabel. Deste modo, nota-se que os recibos apresentados em contrarrazões, caso já existentes, deveriam ter sido juntados naquela ocasião, de modo que não servem ao propósito de comprovar a relação locatícia entre as partes. Tampouco o contrato de aluguel firmado com terceiro, que foi juntado no mov. 16.8, serve ao propósito de comprovação de locação.O caso dos autos indica, portanto, que há controvérsia sobre a relação jurídica havida entre as partes. As teses dos agravantes e do agravado, diametralmente opostas, aliadas a ausência de provas robustas a corroborar com a argumentação de cada uma das partes, demonstra a necessidade de dilação probatória para ser averiguada a natureza jurídica do contrato firmado, se locação ou comodato, o que impede a concessão liminar do despejo.Ainda que estivesse minimamente comprovado que houve o contrato de locação verbal, ainda assim seria necessário aguardar a instrução probatória, porquanto necessário entender o alcance dos termos pactuados. Nesse sentido, veja-se o precedente deste Relator, em caso em que havia indício de relação locatícia:AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL – EXPLORAÇÃO DO RAMO DE BAR E LANCHONETE - TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – RECURSO DO LOCATÁRIO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA DA AGRAVADA – MATÉRIA QUE NÃO FOI OBJETO DA DECISÃO AGRAVADA – NÃO CONHECIMENTO - PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL –– NA HIPÓTESE DE CONTRATAÇÃO VERBAL NÃO É POSSÍVEL EXTRAIR OS TERMOS DA CONTRATAÇÃO O VALOR DO ALUGUEL, A DATA PARA PAGAMENTO E A EXISTÊNCIA DE GARANTIA LOCATÍCIA, ALÉM DE NÃO SER POSSÍVEL AVALIAR A EXTENSÃO DO INADIMPLEMENTO - NÃO OBSTANTE HAVER INDÍCIOS DE EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA ENTRE AS PARTES, INEXISTEM ELEMENTOS CAPAZES DE PERMITIR O ALCANCE DOS TERMOS PACTUADOS, O QUE INVIABILIZA A CONCESSÃO DO DESPEJO LIMINAR - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA APURAÇÃO DOS TERMOS DA RELAÇÃO LOCATÍCIA – DIREITO A SUSPENSÃO DA ORDEM DE DESPEJO LIMINAR PREJUDICADA A PROVIDÊNCIA MATERIAL EM RAZÃO DA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0036382-68.2023.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA -
J. 15.04.2024).O agravante sustenta que já houve o encerramento da instrução no processo principal e que teria ficado provado que houve entre as partes contrato de locação.
De fato, no mov. 89 dos autos principais consta o encerramento da instrução com a oitiva de testemunhas em audiência de instrução e julgamento. Contudo, não é o caso de valoração da prova produzida nesta instância sem a prévia análise do juiz da causa, sob pena de violação do princípio do duplo grau de jurisdição.Logo, o recurso comporta provimento.
Vota-se, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento e DAR-LHE PROVIMENTO para manter os agravantes na posse do imóvel.