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Processo:

1. Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto pelo autor contra a sentença (mov. 427 dos autos de primeiro grau) dos autos da Ação de Resolução Contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e perdas e danos, que julgou improcedente a ação, reconhecendo a ocorrência de simulação no negócio jurídico celebrado entre as partes e condenando o autor por litigância de má-fé, fixando multa de 2% sobre o valor da causa, além de indenização pelos prejuízos causados à parte ré e honorários advocatícios.
A sentença considerou que a posse e a propriedade do imóvel sempre pertenceram à empresa ré, desde sua aquisição em 1994, conforme comprovado por documentos, notas fiscais, apólices de seguro, contratos, fotografias e autorizações de uso, além de depoimentos testemunhais.
Considerou ainda, a confissão do autor em ação de divórcio e partilha, na qual afirmou nunca ter sido proprietário do bem. Sendo assim, a sentença concluiu pela nulidade do contrato e pela improcedência do pedido de resolução contratual e reintegração de posse, reconhecendo, ademais, a litigância de má-fé do autor, por entender que este utilizou o Poder Judiciário para obter vantagem indevida, condenando-o ao pagamento de multa de 2% sobre o valor da causa, indenização pelos prejuízos causados à parte contrária e honorários advocatícios.
Em suas razões recursais (mov. 433.1) o apelante (autor) sustenta, em síntese, que a sentença desconsiderou a presunção de veracidade da escritura pública e da matrícula do imóvel, documentos que, segundo afirma, comprovam sua propriedade. Argumenta que não houve prova inequívoca da alegada simulação, que o inadimplemento contratual é incontroverso e que a cláusula resolutiva autoriza a resolução imediata do contrato, com perda do sinal e reintegração da posse. Defende, ainda, que a condenação por má-fé é indevida, pois exerceu seu direito de ação com base em documentos públicos válidos. Requer a reforma da sentença para julgar procedente a ação, reconhecendo a validade do negócio jurídico e sua titularidade sobre o imóvel, bem como a exclusão da penalidade por má-fé.
Foram apresentadas contrarrazões (mov. 441.1) pelo apelado (réu), requerendo a manutenção da sentença.
É o relatório.



2. Fundamentação
2.1. Da admissibilidade
Inicialmente, não há que se falar em manutenção dos benefícios da justiça gratuita ao apelante, vez que não houve pedido específico na petição inicial, assim como foram devidamente recolhidas as custas recursais, conforme comprovantes juntados nos movs. 433.2 e 433.3 dos autos de origem.
Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, merece ser conhecido o recurso.
2.2. Do mérito
Cinge-se a controvérsia recursal à (i) a validade da escritura pública de compra e venda e da matrícula do imóvel, que gozam de presunção de veracidade; (ii) a ocorrência ou não de inadimplemento contratual e os efeitos da cláusula resolutiva expressa; (iii) a alegação de simulação do negócio jurídico e sua comprovação nos autos; e (iv) a pertinência da condenação por litigância de má-fé.
I. Da presunção de veracidade dos documentos públicos
Tem-se que o imóvel objeto do da controvérsia dos autos, é uma chácara com a matrícula nº 11.783 do 2º SRI de Cascavel, descrito como “Chácara nº 36, do loteamento Sítios de Recreio Paraíso, com área de 5.028,91m2”, adquirido pelo apelante em 1994 (mov. 1.4 dos autos de primeiro grau).
Em 12/09/2011 o apelante vendeu o referido imóvel ao apelado, conforme escritura pública no mov. 1.3 dos autos de primeiro grau, pelo valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) em 6 parcelas de R$ 21.500,00 (vinte e um mil e quinhentos reais).
Contudo, da análise do conjunto probatório, em que pese a referida matrícula e escritura pública do imóvel sejam documentos dotados de fé pública e presunção de veracidade, conforme os art. 215 do CC, art. 405 do CPC e Lei Federal nº 6.015/1973, tais presunções são relativas (juris tantum) e podem ser elididas por prova robusta em sentido contrário.
O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado sobre o tema:

RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONSISTENTE EM CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA AQUISITIVA OUTORGADA POR TERCEIROS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS DIRETAMENTE AO COMPRADOR, A PEDIDO DO VENDEDOR, PROPRIETÁRIO DE FATO - PREÇO E QUITAÇÃO FICTÍCIA CONSTANTE NO DOCUMENTO PÚBLICO QUE NÃO RETIRA A EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO PACTUADA COM O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO - DECLARAÇÕES DAS PARTES AO OFICIAL DE REGISTRO QUE POSSUEM PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE ADMITINDO-SE PROVA EM CONTRÁRIO - INSURGÊNCIA DO EMBARGANTE. Cinge-se a controvérsia acerca da interpretação e alcance dos arts. 215, caput, e 216 do Código Civil vigente, especificamente, no caso ora em exame, se a escritura pública ostenta presunção absoluta (jure et de jure) ou relativa (juris tantum) de veracidade e se por instrução probatória é possível elidir a força probante do instrumento 1. A fé pública atribuída aos atos dos servidores estatais e aos documentos por eles elaborados, não tem o condão de atestar a veracidade do que é tão somente declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes, pois a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, não dos fatos subjacentes a ele ligados . 1.1 As declarações prestadas pelas partes ao notário, bem ainda o documento público por ele elaborado, possuem presunção relativa (juris tantum) de veracidade, admitindo-se prova em contrário. Precedentes. 2. A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada. 2.1 Consoante delineado pela Corte local, com amparo nos elementos de convicção dos autos, inviável conferir o atributo de prova plena, absoluta e incontestável à escritura aquisitiva - como pretende a insurgente - a fim de desconstituir a exigibilidade do crédito executado, pois no documento não consta pagamento algum na presença do servidor cartorário ao exequente ou aos antigos proprietários e, por consequência, não existe relação direta, ou prejudicial, entre o que foi declarado na escritura e a obrigação de pagar assumida pela recorrente perante o exequente no contrato particular de compromisso de compra e venda. 2 .2 O acolhimento da pretensão recursal, no sentido de atribuir validade absoluta às declarações constantes na escritura pública, para elidir a exigibilidade do título exequendo, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada a esta Corte Superior em razão do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2. Para caracterização do dissídio jurisprudencial constante na alínea c do permissivo constitucional é necessário que a parte recorrente apresente paradigmas de mesma similitude fática consoante previsão dos artigos 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, o que não ocorre no caso, inviabilizando o conhecimento do reclamo no ponto. 3 . Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ - REsp: 1288552 MT 2011/0251084-3, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 24/11/2020, 4ª Turma, Data de Publicação: DJe 02/12/2020)
Assim, embora tais documentos gozem de fé pública, essa presunção não é absoluta e cede diante da comprovação de simulação.

Nos termos do art. 167 do Código Civil, demonstrada a ocorrência de simulação, isto é, a divergência consciente entre a vontade real e a declarada, não se preservam os efeitos do negócio jurídico formalizado perante o tabelião, pois a fé pública garante a autenticidade da declaração, mas não convalida o negócio simulado.
Portanto, não se trata de ignorar a presunção de veracidade da escritura pública e da matrícula do imóvel, mas de reconhecer que tais presunções são relativas e podem ser afastadas quando houver prova suficiente em sentido contrário.
II. Do negócio jurídico simulado
Conforme leciona a doutrina clássica, a simulação caracteriza-se pela divergência intencional entre a vontade real e a declaração externada, fruto de acordo entre as partes com o objetivo de enganar terceiros. Nesse sentido, Manuel A. Domingues de Andrade define a simulação como a ‘”divergência intencional entre a vontade e a declaração, procedentes de acordo entre declarante e declaratário, determinada pelo intuito de enganar terceiros” (Teoria Geral da Relação Jurídica, v. II, p. 169).”
Ainda, o Código Civil comentado por Cezar Peluso acrescenta que, “para se caracterizar a simulação são necessários a intencionalidade da divergência entre a vontade e a declaração, o acordo entre as partes e o objetivo de enganar. Se houver intuito de iludir, mas não de prejudicar, diz-se então simulação inocente. (Código Civil comentado. Peluso, Cezar, Ministro, 2007, p. 115).”
Assim, para o reconhecimento da simulação, devem estar presentes três elementos: (i) a divergência voluntária entre a realidade e o declarado; (ii) o acordo entre os contratantes; e (iii) o propósito de criar aparência diversa da realidade.
No caso concreto, a análise do conjunto probatório revela que a vontade real das partes não correspondia ao negócio formalizado, estando configurada simulação absoluta.
Embora a escritura pública e a matrícula imobiliária indiquem a venda do imóvel ao apelado em 2011, os elementos constantes dos autos demonstram que o bem jamais saiu da esfera de utilização da empresa. O contrato social juntado no mov. 32.4 demonstra que o apelado integrava a sociedade desde, ao menos, 2007, com participação societária significativa, sendo incontroversa sua presença até 15/08/2011.
Juntamente com o fato de que o termo de quitação juntado no mov. 32.5, firmado exatamente na mesma data da escritura de compra e venda (12/09/2011), restou declarado que o apelante manteve com a
empresa apelada uma relação contínua de prestação de serviços por aproximadamente 21 anos, exercendo funções de sócio, contador, consultor e prestador autônomo.
Ademais, no referido termo, o apelante reconhece ter recebido integralmente todos os valores que lhe eram devidos ao longo de todo esse período, conferindo plena, geral e irrevogável quitação, sem qualquer ressalva.
Esse contexto evidencia que, na data da suposta alienação, não havia entre as partes uma operação de transferência patrimonial típica, mas sim o encerramento de um ajuste interno de natureza societária e trabalhista. A coincidência temporal entre o termo de quitação e a escritura, aliada ao teor do documento,
que em nenhum momento menciona compra e venda ou pagamento vinculado ao imóvel, reforça que a formalização da escritura integrou um arranjo com aparência jurídica, mas sem correspondência material, corroborando a configuração de negócio jurídico simulado.
Outrossim, os documentos de mov. 32.14 a 32.17 comprovam que a chácara era utilizada rotineiramente pela empresa entre 2008 e 2014, situação confirmada pela testemunha ouvida em juízo (mov. 33), que relatou que o imóvel era disponibilizado aos funcionários para eventos corporativos. Os recibos e contratos de trabalho relativos ao funcionário responsável pela chácara (mov. 32.18 a 32.26), emitidos pela própria empresa, evidenciam que quem de fato administrava e remunerava a manutenção do imóvel, era a empresa apelada.
As apólices de seguro (mov. 32.27 e 32.28), igualmente emitidas em nome da empresa, demonstram que ela assumia os riscos e despesas inerentes ao bem, assim como as fotografias juntadas aos autos (mov. 32.29 a 32.31) revelam eventos empresariais realizados no local e a própria identificação visual da chácara com o nome “Liderança”, reforçando sua vinculação à sociedade.
Por fim, destaca-se que o próprio apelante, em ação de divórcio e partilha (mov. 116.14, fl. 03), afirmou expressamente que o imóvel não lhe pertencia, mas sim à sociedade da qual era integrante. A declaração é incompatível com a narrativa sustentada no presente feito e evidencia que a escritura de 2011 não traduzia a realidade patrimonial do bem.
Dessa forma, evidencia-se que a compra e venda formalizada nunca teve por finalidade transferir a propriedade, constituindo-se mera aparência documental. O imóvel permaneceu, antes e depois da escritura, sob posse, uso, administração, manutenção e risco da empresa apelada, e as partes, conscientes dessa realidade, ajustaram formalmente um negócio que não correspondeu aos efeitos jurídicos típicos da compra e venda, preenchendo integralmente os requisitos doutrinários e legais da simulação.
Assim, a escritura pública perde eficácia probatória, pois, embora revestida de fé pública, não é dotada de presunção absoluta e pode ser afastada diante de prova robusta em sentido contrário, como ocorre no caso em tela.
Nesse sentido, tem entendimento esta Câmara Cível:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMÓVEL URBANO – CONTRATO PARTICULAR DE 2001 FIRMADO EM NOME DA GENITORA DAS PARTES – FALECIMENTO EM 2015 – ESCRITURA QUE A RÉ LAVROU EM 2022, MEDIANTE PROCURAÇÃO DE TERCEIRA, POSTERIORMENTE REGISTRADA – ALEGAÇÃO DE QUE FOI A VERDADEIRA ADQUIRENTE - AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL DO DESEMBOLSO DE RECURSOS PRÓPRIOS. ÔNUS DA PROVA QUE LHE INCUMBIA (ART. 373, II, CPC) - TESTEMUNHOS QUE REVELAM A POSSE E RESIDÊNCIA DA GENITORA ATÉ O ÓBITO – SIMULAÇÃO CARACTERIZADA (ART. 167 CC) – NULIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001352-79.2023.8.16.0126 - Palotina -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 07.11.2025)
Ainda, destaca-se que não há qualquer comprovação de pagamento do preço pactuado na escritura pública. As cinco notas promissórias juntadas pelo apelante (mov. 1.5) não possuem prova de quitação, tampouco há registro de pagamento da primeira parcela, o que seria indispensável para demonstrar a existência de negócio oneroso real. Não há recibos, transferências bancárias, depósitos, movimentações contábeis ou qualquer evidência mínima de circulação econômica.
Por consequência, não há que se falar em arras. As arras pressupõem negócio jurídico válido, real e existente, funcionando como garantia de adimplemento. No caso, além de inexistir qualquer menção a arras na escritura, não houve pagamento inicial, nem demonstração de entrega de valores, o que torna impossível reconhecer a figura do sinal.
A ausência absoluta de pagamento,
nem integral nem parcial, reforça a conclusão de simulação, pois revela que a compra e venda formalizada nunca teve por finalidade transferir a propriedade, mas apenas criar aparência documental. Sem preço, sem tradição financeira e sem início de execução contratual, resta claro que o instrumento público não representou a realidade do negócio, mas apenas a forma, dissociada do conteúdo, em perfeita consonância com os elementos caracterizadores da simulação.
Por fim, importante esclarecer, que mesmo se considerada a hipótese não alegada pelas partes,
de que o apelante teria adquirido o imóvel enquanto integrava a sociedade empresária, com afetação prática do bem à atividade social, tal circunstância reforçaria, e não afastaria, a conclusão de que a vontade real jamais correspondeu ao negócio formalizado em 2011.
Isso porque, em situações em que o sócio adquire bens destinados exclusivamente ao uso da pessoa jurídica, com administração, manutenção e risco integralmente suportados pela empresa, poderia até se cogitar, em tese, de direito limitado à apuração de haveres, e não à propriedade exclusiva do bem. Todavia, essa discussão não é objeto dos autos.
III. Da litigância de má-fé
No tocante à condenação por litigância de má-fé, entendo que a medida deve ser mantida.O conjunto probatório revela que o autor tinha pleno conhecimento da simulação ao ajuizar a demanda, configurando conduta subsumível aos incisos II e III do art. 80 do CPC.Merece especial destaque o fato de que o próprio apelante declarou em ação de divórcio anterior (mov. 116.14, fl. 03) que o imóvel não lhe pertencia, mas sim à sociedade empresária. Essa confissão judicial é frontalmente incompatível com a tese sustentada nos presentes autos.Também há de se atentar que o autor exerceu funções de contador, consultor e sócio da empresa por aproximadamente 21 anos. Essa vinculação prolongada torna inverossímil que desconhecesse a destinação empresarial do imóvel e sua efetiva titularidade.Não se trata de interpretação equivocada, mas de deliberada alteração da verdade para obter, mediante tutela jurisdicional, a propriedade de bem que sabia não lhe pertencer.Quanto à indenização, decorre de previsão expressa do art. 81 do Código de Processo Civil:Art. 81. De ofício ou a requerimento, o juiz condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser superior a um por cento e inferior a dez por cento do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.Ainda, os prejuízos decorrem da necessidade de mobilizar estrutura jurídica para defender-se de pretensão infundada, sendo passíveis de apuração em liquidação de sentença, nos termos do art. 509, §1º, do CPC.Portanto, a condenação por litigância de má-fé, incluindo multa de 2% e indenização por perdas e danos, deve ser integralmente mantida.3. Dessa forma, voto pelo conhecimento e não provimento das razões recursais, mantendo a sentença de origem em sua integralidade.Por consequência, em atenção ao disposto no art. 85, §11º do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para 12%.