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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado na r. sentença (mov. 366.1.1, autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001):
“1. Relatório – Autos n. 0015722-65.2014.8.16.0001Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e perdas de danos, bem como reintegração de posse, ajuizada por SIMONE CERVI em face de BRAZIL REAL STATE GESTÃO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA.Na inicial, narrou a autora, em síntese: a) que é proprietária de um apartamento e duas vagas de garagem matriculados sob os números 24.475, 24.482 e 24.488, todos do Cartório da 6ª. Circunscrição Imobiliária de Curitiba; b) que celebrou contrato de compromisso de compra e venda com a ré, o qual tinha por objeto os referidos imóveis e seria pago mediante duas parcelas; c) que a posse da ré havia sido condicionada ao pagamento integral do preço do contrato, o que não foi feito, porquanto ela deixou de pagar a parcela vencida em 15/08/2012; d) que na data de 24/08/2012 emitiu notificação por intermédio do 4º Ofício do Registro de Títulos e Documentos de Curitiba, com a indicação do endereço declinado no contrato e também do endereço residencial do representante legal da ré, no entanto, tal notificação não chegou a ser entregue, pois tanto a ré, quanto o seu representante não foram encontrados; e) que ingressou com ação de notificação judicial (autos nº 0000633-36.2013.8.16.0001), ocasião em que o Sr. Oficial de Justiça conseguiu efetivar a notificação que estabeleceu a mora e a denunciação do contrato; f) que foi surpreendida ao ser citada nos autos nº 0063783- 25.2012.8.16.0001, ação de consignação em pagamento promovida pela ré em que ela alegou que houve má-fé na celebração do contrato; g) que ao contrário do que a ré tenta fazer crer, no contrato de compromisso de compra e venda consta que houve a exibição da certidão negativa de ônus reais fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis da 6ª. Circunscrição Imobiliária da Capital, bem como as demais certidões positivas da parte vendedora; h) que também consta no contrato que, caso não fosse aprovado a liberação dos recursos pelo consórcio para pagamento do saldo devedor, seria prorrogado o prazo para pagamento em mais quatro meses, para a ré juntar recursos para a quitação; i) que a ré se comprometeu ao pagamento de acréscimo de 0,5% ao mês, no caso de não haver quitação do saldo devedor, montante que seria contabilizado a partir de 15/04/2012; j) que a ré apenas ajuizou a ação de consignação em pagamento, pois pretendia não pagar a multa compensatória de 20% e o percentual a título de aluguel equivalente a 1% ao mês. Assim, requereu: i) que seja reconhecida a conexão com a demanda nº 0063783-25.2012.8.16.0001; ii) a concessão de liminar que determine a sua reintegração na posse dos imóveis que foram objeto do contrato de compra e venda celebrado entre as partes; iii) que seja declarada a rescisão do contrato, a sua reintegração na posse do imóvel e a condenação da ré ao pagamento de multa contratual, indenização por perdas e danos, despesas processuais e honorários advocatícios. Juntou documentos (mov. 1.2/1.19).Por meio da decisão de mov. 17, foi reconhecida a competência da 8ª Vara Cível para o processamento e julgamento da demanda. Recebida a inicial, indeferiu-se a liminar (mov. 29.1).Posteriormente, a autora promoveu o aditamento da petição inicial, requerendo novamente a concessão de liminar de reintegração de posse. No ensejo, pleiteou a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais (mov. 60.1). O pedido liminar formulado pela autora restou indeferido (mov. 80.1). Na sequência, a autora reiterou o pedido liminar de reintegração de posse, aduzindo que “A continuidade da empresa requerida na posse do imóvel até final sentença de rescisão acarretará prejuízos de elevada monta e de difícil reparação (...)” (mov. 154). Na decisão de mov. 156, concedeu-se a tutela antecipada. Na mesma ocasião, diante do esgotamento dos meios para a citação pessoal da ré, deferiu-se o pedido de citação por edital. Nesse interim, a autora juntou recibos de despesas advindas no curso da demanda, requerendo a sua inclusão no montante indenizatório (seq. 198.1/8). O edital de citação foi acostado ao mov. 231.1, 235 e 236.A Defensoria Pública, curadora especial nomeada ao mov. 202, apresentou contestação por negativa geral (mov. 240). Instadas as partes a especificarem as provas que pretendem produzir, ambas pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (mov. 249 e 251). Na decisão de mov. 253, anunciou-se o julgamento antecipado da causa. Decisão de seq. 266.1 converteu o julgamento do feito em diligência, por entender necessário sanear ambas as ações em conjunto. Assim, foram fixados os pontos controvertidos das lides e estabelecida a distribuição do ônus da prova, deferindo-se a produção da prova pericial (mov. 266.1). A parte ré manifestou-se nos autos e constituiu advogado (seq. 272). O laudo pericial foi anexado no mov. 342. Homologado o laudo pericial e determinada a apresentação das alegações finais (mov. 353.1). A parte autora apresentou alegações finais no mov. 356.1. É o breve relatório.”
“1.1. Relatório – Autos nº 0063783-25.2012.8.16.0001Trata-se de ação de consignação em pagamento ajuizada por BRAZIL REAL STATE GESTÃO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA em face de SIMONE CERVI, em que busca: a) autorização para promover o depósito judicial da quantia de R$ 167.876,49 (cento e sessenta e sete mil, oitocentos e setenta e seis reais e quarenta e nove centavos), já representados pelo CHEQUE ADMINISTRATIVO n° 007588 da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, AG 0374, endossado, após 5 (cinco) dias do deferimento, com a consequente decretação da procedência da presente ação e consequente extinção da obrigação com a quitação dos imóveis em questão; b) A total procedência da presente ação em todos os seus termos, com a condenação da ré ao pagamento dos danos materiais a serem apurados durante a instrução, bem como a condenação por danos morais em valor a ser estipulado pelo juízo ao seu bom arbítrio; c) Que seja a ré condenada na obrigação de fazer, consistente em assinar a escritura pública definitiva dos imóveis em questão; d) Que seja a ré compelida a ressarcir também os danos materiais causados à autora, custas do processo, despesas, honorários de advogado, gastos com notificações, perícias e todos os demais inerentes à demanda. Anexou documentos (movs. 1.2/1.12).Deferido o pedido de depósito do valor indicado pela parte autora e determinada a citação da ré para oferecer resposta (mov. 10.1). O depósito foi realizado no mov. 11.2. A ré apresentou contestação no mov. 26.1 aduzindo que jamais recusou-se a receber o que lhe era devido, no entanto a requerente pretendia obter a quitação com valor inferior ao contratado, tal qual o pretenso depósito oferecido na presente ação. Quanto aos danos morais, disse que não merece melhor sorte o requerimento, pois embora já reconhecido que pessoa jurídica é detentora de direitos de danos morais, não se aplica aos procedimentos em razão de divergências contratuais, não estando configurados qualquer dano e o nexo causal necessário a imputar conduta passível de indenização pela requerida. Juntou documentos (movs. 26.2/26. 9). Realizada a citação da ré (seq. 27.1). Impugnação à contestação (mov. 34.1). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e decido.”
Sobreveio sentença (mov. 366.1.1, autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001), que julgou parcialmente procedente o pedido de ação de rescisão contratual para:
“a) DECLARAR a resolução do instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes (mov. 1.3), com a restituição das partes ao status quo ante; b) DETERMINAR a reintegração de posse dos imóveis matriculados sob os números 24.475, 24.482 e 24.488, todos do Cartório da 6ª. Circunscrição Imobiliária de Curitiba, confirmando a liminar anteriormente concedida (seq. 156.1); c) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de 0,5% ao mês sobre o valor da segunda parcela (R$ 167.876,49), devidos desde 16.04.2012 até a data de 27.09.2012 (data da consignação da parcela), corrigidos monetariamente pela média INPC/IGP-DI, bem como juros de mora de 1% ao mês, os quais deverão incidir a partir da data do inadimplemento;d) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de multa compensatória de 20% sobre o valor total do negócio (R$ 290.000,00), com correção monetária pela média INPC/IGP-DI, desde o efetivo prejuízo, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; e) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de indenização a título de aluguel, equivalente a 1% do valor total do negócio (R$ 290.000,00,) devida desde 16.08.2012 até a data da reintegração de posse à autora (02.07.2018), corrigidas monetariamente pelo INPC /IBGE, e juros de mora de 1% ao mês, ambos contados desde da data do inadimplemento; f) CONDENAR a parte requerida à restituição das despesas custeadas pela parte autora, que eram de responsabilidade do réu, conforme cláusula terceira do contrato de mov. 1.3, conforme se extrai dos movs. 130.2, 198, 235.3 e 236.2 e apuradas no laudo pericial de mov. 342.2, fl. 16, corrigidas monetariamente pela média INPC/IGP-DI, desde o desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; g) DETERMINAR a restituição dos valores recebidos pela parte autora (R$ 122.123,51), a título de entrada (mov. 1.10), que deverão ser corrigidos monetariamente pela média INPC /IGP-DI, desde a data de recebimento, autorizando-se, desde já, a compensação com as verbas que lhe são devidas, na forma do art. 368 do Código Civil;”
Em razão da sucumbência mínima da parte autora (Simone Cervi), condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
No mesmo pronunciamento judicial, o magistrado singular julgou os autos nº 0063783-25.2012.8.16.0001, que estão apensados (Ação de Consignação em Pagamento), julgando improcedente o pedido, autorizando a parte autora (Brazil Real State Gestão e Incorporação de Imóveis LTDA) a realizar o levantamento dos valores depositados judicialmente, desde que abatidos os valores devidos à vendedora (Simone Cervi).
Em razão da sucumbência, condenou a autora (Brazil Real State Gestão e Incorporação de Imóveis LTDA) ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Opostos embargos de declaração (mov. 371.1, autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001), estes foram rejeitados (mov. 379.1, mesmos autos).
Interpostos recursos de apelação (mov. 382.1, autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001 e mov. 111.1, autos nº 0063783-25.2012.8.16.0001) por Brazil Real State Gestão e Incorporação de Imóveis LTDA, alegando, em suma, que: a) é nula a citação por edital, uma vez que não foram esgotados todos os meios de busca do endereço do responsável pela empresa, devendo ser reformada a decisão que decretou a sua revelia, já que a citação editalícia foi eivada de vício; b) cerceamento de defesa ante a negativa de oitiva o cartorário; c) foi Simone quem se recursou a assinar a escritura que, aliás, jamais poderia ser assinada naquele momento, pois o problema não era com as certidões pessoais do comprador e sim do próprio imóvel que possuía uma execução de valores de condomínio; d) Simone não poderia exigir o preço sem antes quitar as dívidas que recaíam sobre o imóvel.
Ao final, requereu o provimento dos recursos.
Contrarrazões (mov. 388.1, autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001 e mov. 116.1, autos nº 0063783-25.2012.8.16.0001).
É o relatório.


Em que pese a reunião dos feitos para julgamento conjunto, com prolação de sentença una, a Brazil Real State Gestão e Incorporação de Imóveis LTDA. interpôs idênticas apelações nos dois processos: autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001 (mov. 382.1, 1º Grau) e autos nº 0063783-25.2012.8.16.0001 (mov. 111.1, 1º Grau).
Ocorre que a sentença una enseja a interposição de um único recurso, sendo inadmissível a interposição simultânea de dois recursos contra a mesma decisão, em virtude do princípio da unirrecorribilidade.
No presente caso, foram interpostos dois recursos de apelação, ambos contra a mesma decisão e pela mesma parte recorrente. O primeiro recurso (mov. 111.1, 1º Grau – autos nº 0063783-25.2012.8.16.0001, dia 15.08.2024, às 21:49:14) e o segundo recurso (mov. 382.1, 1º Grau – autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001, dia 15.08.2024, às 21:50:24).
Nesse contexto, apenas o primeiro recurso interposto ao mov. mov. 111.1, 1º Grau – autos nº 0063783-25.2012.8.16.0001 será analisado, ao passo que o apelo de mov. 382.1, 1º Grau – autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001 não será conhecido.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento.
Para facilitar a compreensão e evitar confusão, os processos, que serão julgados em conjunto, serão identificados como CP (consignação em pagamento) e RC (rescisão contratual).
Nulidade da citação por edital
O apelo aponta a ausência de esgotamento das medidas para tentativa de localização do representante da empresa Brazil Real State Gestão e Incorporação de Imóveis LTDA., o Sr. Waldemar Tonatto Filho, antes do deferimento da citação por edital.
Sem razão.
A empresa Brazil Real State Gestão e Incorporação de Imóveis LTDA., ajuizou a ação de consignação em pagamento que se encontra apensada. Naquele processo, indiciou como endereço da sede, a Rua General Severiano da Fonseca, 56, Bairro Uberaba, Curitiba-PR, Cep 81.560-220 (mov. 1.1, 1º Grau – autos da CP).
Nos presentes autos da ação de rescisão contratual, a autora indicou como esse endereço para a citação, que, aliás, é o mesmo constante no contrato (mov. 1.3, 1º Grau, autos da RC), que retornou negativo.
Por oportuno, destaca-se que, a teor do artigo 77, inciso V, do CPC, é dever da parte manter seu endereço atualizado, comunicando eventual mudança ao Juízo.
Pois bem.
A partir do retorno negativo do AR – “desconhecido” (mov. 42.1, 1º Grau – autos da RC), foram inúmeras tentativas de localização da ré, até o deferimento da citação por edital (mov. 202.1, 1º Grau – autos da RC). A citação por edital se perfectibilizou, sem que a apresentação de defesa (mov. 237.1, 1º Grau – autos da RC).
Intimada a Defensoria Pública Estadual para o exercício da curadoria especial e apresentação de defesa em relação à ré citada por edital, foi apresentada contestação por negativa geral, sem arguição de eventual nulidade de citação (mov. 240.1, 1º Grau – autos da RC).
Em decisão de mov. 266.1, 1º Grau - autos da RC, o juízo saneou ambos os processos, fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção da prova pericial requerida por Simone Cervi.
Somente após o saneador, a empresa se manifestou nos autos, todavia, não alegou a nulidade (mov. 272.1, 1º Grau - autos da RC).
Assim, sobreveio a sentença de procedência, contra a qual se insurge a parte ré através do presente apelo.
Logo, a respeito da alegação de nulidade da citação, que se deu através de edital, ressalta-se que, de acordo com o artigo 278 do Código de Processo Civil, “a nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão", o que, contudo, não foi observado na peça da recorrente, já que a defesa se deu por negativa geral, assim como, quando compareceu neste processo, nada mencionou.
Enfatiza-se que uma das finalidades do dispositivo supra é evitar as desditosas “nulidades de algibeira”, que são aquelas guardadas e omitidas para que possam ser alegadas de forma inoportuna, de modo a anular os atos do processo e retardar a sua resolução.
Nesse sentido, é o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO RESCISÓRIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA POR IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. INTERESSE PROCESSUAL NA PERSPECTIVA ADEQUAÇÃO PRESENTE PARA UTILIZAÇÃO DO INSTRUMENTO DA AÇÃO RESCISÓRIA. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. IRREGULARIDADE RELATIVA À NATUREZA DO PROCESSO E AO PRAZO PARA RESPOSTA NO MANDADO DE CITAÇÃO. NÃO ARGUIÇÃO DA NULIDADE NA CONTESTAÇÃO E AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. VIOLAÇÃO AO ART. 247 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 NÃO VERIFICADA. I - Trata-se de ação rescisória cujo objetivo é a rescisão de acórdão da lavra do eminente e saudoso Ministro Teori Albino Zavascki, proferido no julgamento do AgRg no Agravo de Instrumento n. 1.418.856 - RS, que afastou a alegação de nulidade de citação em ação civil pública por improbidade administrativa. II - Ainda que o fundamento seja a nulidade de citação, a ação rescisória é instrumento adequado para análise dessa querela nullitatis insanabilis, porque essa matéria pode ser conhecida em qualquer tempo e grau de jurisdição, independentemente de forma. Como corolário do princípio da instrumentalidade das formas, aplica[1]se o da fungibilidade das ações. Preliminar de carência de ação afastadas. Precedentes: REsp 1456632/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/2/2017, DJe 14/2/2017; AR 3.234/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 27/11/2013, DJe 14/2/2014. III - Mesmo se tratando de vício que pode ser conhecido de ofício - nulidade de citação, a parte não pode mantê-lo oculto, para sacá-lo mais de três anos depois do ato praticado, com o propósito de anular o processo e repetir os atos processuais. Essa postura, por óbvio, não atende aos princípios da cooperação, da boa-fé e do contraditório. Inadmissibilidade da chamada "nulidade de algibeira". Precedente: AgRg na PET no AREsp 204.145/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/06/2015, DJe 29/06/2015. IV - Embora se constate irregularidade no texto do mandado, não se pode reconhecer o vício da nulidade da citação caso o réu compareça, ofereça contestação, não alegue nela a nulidade e não se vislumbre prejuízo. Ausência de violação ao art. 247 do Código de Processo Civil de 1973. Precedentes: REsp 1316372/DF, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 6/12/2016, DJe 19/12 /2016; AgRg no AREsp 613.320/BA, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 8/3/2016, DJe 17/3/2016. V - Improcedência dos pedidos formulados na ação rescisória”. (AR 5.233 /RS, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 28/10/2020, DJe 17/12/2020 – sem destaques no original).
Cita-se ainda julgados deste Tribunal de Justiça:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE REJEITOU AS TESES DE NULIDADES. INSURGÊNCIA DA EXECUTADA. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO TARDIA DE AUSÊNCIA DE CITAÇÃO VÁLIDA. NULIDADE DO ATO PROCESSUAL QUE DEVE SER ALEGADA NA PRIMEIRA OPORTUNIDADE (ART. 278 CPC). INTIMAÇÕES OPERADAS REGULARMENTE. FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PAGAMENTO. SENTENÇA CONDENATÓRIA PROFERIDA NA VIGÊNCIA DO CPC/73. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 322 E 475-J DA LEGISLAÇÃO PROCESSUAL VIGENTE. INTERPRETAÇÃO ADOTADA POR ESSA CORTE E PELO STJ. DISPENSA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. PARTE REVEL. SUPOSTA CONFIGURAÇÃO DE VALOR VIL DO IMÓVEL ARREMATADO. QUESTÃO JÁ ABORDADA NA ORIGEM. OCORRÊNCIA DE PRECLUSÃO TEMPORAL. IMÓVEL PRACEADO POR VALOR SUPERIOR A 50% DO ESTIPULADO NA AVALIAÇÃO. LAPSO TEMPORAL DE 8 MESES ENTRE A AVALIAÇÃO E A PRAÇA. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0021518-88.2024.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTO CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN - J. 28.10.2024)
Portanto, afasta-se a preliminar arguida.
Do cerceamento de defesa
A apelante alegou cerceamento de defesa, ante o pleito de produção de prova oral, requerido no petitório de mov. 272.1, 1º Grau - autos da RC), consistente na oitiva do oficial de cartório juramentado, com a qual, pretendia comprovar que SIMONE CERVI agendou a assinatura da escritura definitiva e ela não apareceu.
Sem razão.
Após a apresentação da contestação por negativa geral (mov. 240.1, 1º Grau - autos da RC), as partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (mov. 245.1, 1º Grau - autos da RC).
A autora pleiteou o julgamento antecipado da lide (mov. 249.1, 1º Grau - autos da RC) e a defesa informou seu desejo em não produzir provas (mov. 251.1, 1º Grau - autos da RC).
Apesar de ter anunciado o julgamento antecipado da lide (mov. 253.1, 1º Grau - autos da RC), o juízo saneou o feito, deferindo a produção da prova pericial requerida por Simone Cervi, nos autos da CP.
Assim, como já mencionado, a empresa compareceu neste processo (mov. 272.1, 1º Grau - autos da RC), requerendo a oitiva do oficial juramentado Josué Moacir Silva de Oliveira, a fim de comprovar que Simone foi convocada e se recusou a receber e assinar a escritura definitiva.
Contudo, o pedido não foi analisado.
Ocorre que após a realização da perícia, por ausência de discordância com o laudo apresentado, este foi homologado (mov. 353.1, 1º Grau - autos da RC) e conferido prazo para alegações finais. A empresa Brazil deixou os prazos fluírem sem manifestação (mov. 364, 1º Grau - autos da RC).
Após a sentença, a parte ofertou embargos de declaração, alegando o cerceamento de defesa (mov. 371.1, 1º Grau - autos da RC), mas os aclaratórios foram rejeitados (mov. 379.1, 1º Grau - autos da RC).
A par disso, e analisando as nuances do caso em exame, não é possível visualizar cerceamento, mormente porque a Brazil State não trouxe indícios de que a autora tenha sido notificada e se comprometido com a data para a elaboração da escritura definitiva. Além disso, o documento de mov. 1.4, 1º Grau - autos da CP é unilateral e não atesta a ciência prévia de Simone.
Pontua-se que poderia ter apresentado uma certidão do cartorário que pretendia ouvir em juízo, trazendo indícios da inércia da autora, criando uma dúvida passível de amparar o cerceamento de defesa alegado, mas não o fez.
Logo, no caso sub judice, a natureza dos fatos controversos e a prova documental carreada aos autos justificam o julgamento do feito, independentemente da realização de prova testemunhal.
Corolário lógico, ainda que tenha havido requerimento específico para a produção de determinada prova é certo que o magistrado não está vinculado, podendo, até mesmo, encerrar desde logo a fase de instrução, quando vislumbrada nos autos a presença de elementos suficientes ao seu convencimento e, consequentemente, ao julgamento do feito, nos termos do artigo 355, do novo Código de Processo Civil.
Se desnecessários os elementos de prova solicitados, não há que se falar em cerceamento de defesa ou nulidade outra a inquinar a demanda, já que as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório não implicam realização de tais provas.
Ademais, não se pode olvidar acerca da inutilidade da prova pretendida, uma vez que os elementos probatórios necessários ao deslinde da controvérsia já se encontram amealhados aos autos, sendo suficientes à conclusão do magistrado acerca do caso concreto.
Indefere-se, portanto, a pretensa nulidade da sentença por cerceamento de defesa.
Mérito
De partida, cumpre asseverar que o apelo não devolve questões relativas aos valores da condenação.
Ainda, que excetuando as preliminares, a apelante deduziu em duplicidade os argumentos contidos nos tópicos abaixo relacionados:
“SIMONE se recusou a assinar a escrituraItens II e VIII;
Da cláusula QUARTA do compromissoItens IV e IX;
EXECUÇÃO DE CONDOMÍNIO DO PRÓPRIO IMÓVELItens V e X.”
Por este motivo, a apreciação dessas matérias será de forma conjunta, em virtude da repetição.
Cinge-se a controvérsia recursal sobre quem descumpriu o contrato de compromisso de compra e venda por primeiro.
Da análise do caderno digital, observa-se que as partes firmaram Instrumento particular de compromisso de compra e venda, em 15.12.2011 (mov. 1.3, 1º autos da RC). Os imóveis objetos da avença são:
“a) Apartamento nº 02, do Edifício Porto Real, localizado no 2º pavimento ou andar térreo, com a área privativa construída de 136,00 m2, área de uso comum de 27,60 m2, área total construída de 163,60 m2 e a respectiva fração ideal de solo de 57,98 m2 ou 0,091179. Indicação Fiscal específica: 11-112-042.001-6; b) Vaga sob nº 02, do Edifício Porto Real, com a área privativa construída de 13,91 m2, área de uso comum de 5,93 m2, área total construída de 19,84 m2, com a fração ideal de solo de 7,03 m2 ou 0,011058. Indicação Fiscal específica: 11-112-042.008-2; e, c) Vaga sob nº 08, do Edifício Porto Real, com a área privativa construída de 16,13 m2, área de uso comum de 6,45 m2, área total construída de 21,58 m2, com a fração ideal de solo de 7,65 m2 ou 0,012028. Indicação Fiscal específica: 11-112-042.014-7. Dito edifício acha-se construído sobre o lote de terreno sito à Rua Saldanha Marinho, nº 945 e 951, nesta Cidade, sendo que a descrição e caracterização do mesmo se dispensa na presente, por constarem nas matrículas supracitadas, de conformidade com o que faculta o Artigo Segundo da Lei 7433 de 18/12/85. Que, tem contratado e livremente convencionado compromissá-los, como de fato por este instrumento particular e na melhor forma de direito compromissado tem, à venda a COMPRADORA, mediante as condições ajustadas nas cláusulas seguintes:”.
O preço foi ajustado em 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais) que deveriam ser quitados da seguinte forma: a) 122.123,51 (cento e vinte e dois mil, cento e vinte e três reais e cinquenta e um centavos), na assinatura do contrato e, b) R$ 167.876,49 (cento e sessenta e sete mil, oitocentos e setenta e seis reais e quarenta e nove centavos) através de consórcio do Banco HSBC, no prazo de até 04 (quatro) meses a contar da data da assinatura do contrato.
As cláusulas quarta e quinta trataram da escritura definitiva e do inadimplemento:
“Cláusula Quarta – ESCRITURA DEFINITIVA: A escritura pública definitiva de compra e venda ou documento hábil para tanto, será outorgada pela VENDEDORA a COMPRADORA, ou a quem esta indicar, impreterivelmente até (quatro) meses a contar desta data, correndo todas as despesas necessárias de escritura, certidões, Funrejus, registro de imóveis e ITBI, por conta da COMPRADORA, ou de seus sucessores, sem exceção.Parágrafo Primeiro:- Caso a compradora consiga recursos necessários para a quitação do saldo restante antes da data prevista nas cláusulas acima, está ela vendedora obrigada a comparecer a assinatura da escritura ou contrato hábil para o mesmo.Parágrafo Segundo:- Fica estabelecido entre as partes vendedora e compradora, que caso não seja aprovado a liberação do recurso para pagamento do saldo restante por parte da administradora de consórcios, motivado por algum impedimento de certidões pessoais da vendedora, a mesma vendedora estenderá o prazo em mais 4 (quatro meses, para que a compradora consiga recursos para quitação do saldo restante.Parágrafo Terceiro:- Estabelecem as parte que a partir do dia 15 de abril de 2012, não havendo a quitação do saldo restante, sobre este saldo será atribuído acréscimos de 0,5% (meio por cento) ao mês, sendo que os juros do valor restante serão pagos mensalmente pela compradora, diretamente a vendedora, servindo como quitação deste acréscimo, recibo firmado pela vendedora, podendo ainda ela compradora ou seu representante fazer depósito bancário na conta da vendedora a de nº XXXX-X, agência XXXX-X do Banco Bradesco S/A, servindo o comprovante de depósito como recibo de pagamento.”
Cláusula Quinta: O presente instrumento é feito em caráter irrevogável e irretratável dele não cabendo arrependimento de nenhuma das partes.Parágrafo Único:- Que nos termos dos artigos 474 e 475 do Código Civil Brasileiro, acordam as partes que o não pagamento do saldo restante no prazo acima estabelecido, acarretará a resolução automática deste contrato, ficando no entanto, facultado a vendedora exigir-lhe o cumprimento. Em qualquer dos casos fica desde já estabelecida uma multa compensatória correspondente a 20% (vinte por cento) sobre o valor total do negócio, que reverterá a vendedora a título de perdas e danos e/ou depreciação pelo uso do imóvel, acrescida ainda de uma indenização mensal a título de aluguel, equivalente a 1% (um por cento) do valor total do negócio.”
Pois bem.
Aduziu a apelante que a cláusula quarta do contrato, previa a dilação de prazo para o pagamento, caso ocorressem problemas com as certidões. Entretanto, na data fatal, o imóvel era alvo de execução de condomínio, sendo este o motivo que ensejou o não pagamento, adentrando no prazo de prorrogação.
Diante da impossibilidade da utilização da carta do consórcio conseguiu angariar o valor remanescente antes de finda a prorrogação de quatro meses, de modo que agendou honorário em cartório para realizar o pagamento faltante e lavrar a escritura definitiva em seu nome, mas Simone não compareceu, recusando-se a receber o valor.
Simone, por sua vez, alegou que a segunda parcela do pagamento havia sido acordada para o dia 15.08.2012, contudo, não foi quitada e, desde então, vem tentando receber a importância e seus devidos acréscimos, mas todas as notificações que enviou foram infrutíferas.
Aduziu que com o contrato, foram apresentadas certidões negativas e positivas, motivo pelo qual restou pactuado que, não havendo aprovação da liberação do recurso do consórcio por impedimento da vendedora, o prazo para pagamento do saldo devedor seria prorrogado em quatro meses, para que a compradora pudesse angariar recursos.
O prazo fluiu e não obteve sucesso em receber a quantia devida, buscando a Brazil State se valer de pretensa ação de consignação em pagamento para pagar o montante, intempestivamente, ignorando as penalidades previstas em contrato.
Inicialmente, há de se considerar aquilo que foi contratado:
O valor total dos imóveis foi pactuado em R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), com entrada de R$ 122.123,51 (cento e vinte e dois ml, cento e vinte e três reais e cinquenta e um centavos), mediante dinheiro e mais dois cheques. O saldo remanescente de R$ 167.876,49 (cento e sessenta e sete mil, oitocentos e setenta e seis reais e quarenta e nove centavos) seria quitado com recurso proveniente do consórcio junto ao banco HSBC.
A data do contrato é 15.12.2011 e a data para quitação do residual deveria ocorrer quatro meses após, em 15.04.2012, momento em que seria assinada a escritura definitiva.
A apelante afirma que o recurso não foi liberado porque havia execução de débito condominial que recaía sobre o imóvel na primeira data avença (15.04.2012). Juntou certidão expedida em 14.05.2012, a fim de comprovar a execução existente (autos nº 637/2009).
Entretanto, Simone, em contestação, comprovou a quitação do débito e o pedido de extinção da demanda, formulado por Condomínio Edifício Porto Real, ocorrido em 16.12.2011 (mov. 26.9, 1º Grau - autos da CP).
Inobstante o argumento apresentado por Brazil State, observa-se que a primeira data para quitação da segunda parcela era o dia 15.04.2012 e a certidão juntada foi requerida um mês após o prazo para pagamento.
O documento revela o impedimento existente sobre o imóvel, mas não comprova que foi esse fato que embasou a negativa de liberação da carta de crédito, pois não foi juntado qualquer documento nesse sentido.
Mesmo alegando que solicitou os documentos necessários junto à vendedora, para liberar o consórcio, de igual modo, a alegação veio desacompanhada de prova.
Aliás, como foi pontuado na sentença: “não há como imputar à autora a responsabilidade pela não liberação dos valores consorciados, já que ausente qualquer previsão contratual neste sentido, bem como porque a requerida/compradora estava ciente da possibilidade de não liberação dos valores por eventuais impedimentos na emissão de certidões pessoais da vendedora.”
Assim, mesmo que estivesse em andamento a citada execução condominial, não há como concluir que esse foi o motivo que impediu o pagamento com a carta de crédito.
De toda sorte, ainda havia prazo dilatado para pagamento no contrato, exatamente caso houvesse impedimento nas certidões negativas da autora.
Desta forma, seria possível à compradora angariar recursos próprios para cumprir o restante do contrato e quitar o valor até o dia 15.08.2012.
Ora, ainda que o consórcio não tenha sido utilizado, com a dilação de prazo para pagamento prevendo essa possibilidade, é irrelevante que a quitação do contrato não ocorreu em 15.04.2012, pois, perfeitamente acordada a questão, estendo o prazo por mais quatro meses, até 15.8.2012.
Mas o prazo expirou, sem o pagamento.
Em sua defesa, a apelante alegou que a autora não compareceu no cartório para assinar a escritura e receber o valor faltante.
Todavia, a despeito de ter juntado a minuta de escritura pública elaborada em 14.08.2012 (mov. 1.4, 1º Grau, CP), não comprovou que Simone era ciente desta data, pois a notificação juntada (mov. 1.3, 1º grau – CP), foi recebida apenas em 26.09.2012, ou seja, quando já superado o prazo de pagamento.
Por outro lado, se dispunha da quantia em 14.08.2012 e Simone Cervi não compareceu para assinar a escritura definitiva e receber o valor restante, poderia ter realizado o depósito diretamente na sua conta, mas não o fez.
E havia tempo hábil para tanto.
Ao revés, além de deixar fluir a data pactuada, ajuizou a consignação em pagamento apenas em 14.12.2012, para depositar em juízo o valor principal de R$ 167.876,49, sem as penalidades que contratou.
Nesse sentido, ponderou a sentença (mov. 366.1,1 º Grau – RC): “Ainda que a parte autora tenha se negado a ir até ao cartório para o recebimento dos valores e formalização da escritura pública definitiva (mov. 272.3), era devido ao réu ter efetuado o pagamento até a data limite estabelecida em contrato, isto é, 15.08.2012, o que poderia ter feito, inclusive, mediante ação de consignação temporânea (que só foi distribuída em 18.12.2012) ou, então, por meio de depósito na conta bancária da autora constante no contrato.”
Por tais razões, não prosperam os argumentos da apelante, pois não era possível exigir que Simone Cervi assinasse a escritura definitiva sem receber o valor integral do contrato, que poderia ter sido pago, ainda que tardiamente, mas observando os acréscimos combinados entre as partes.
Com esse cenário, não há razão para o acolhimento da insurgência recursal de Brazil State, porque não conseguiu afastar de si a responsabilidade do inadimplemento contratual que deu causa à rescisão, motivo que leva à manutenção da sentença, por seus próprios fundamentos.
Diante do exposto, nega-se provimento ao primeiro recurso (autos n.º 0063783-25.2012.8.16.0001) e não se conhece do segundo recurso, por violação ao princípio da unirrecorribilidade (autos n.º 0015722-65.2014.8.16.0001).
O desprovimento do primeiro apelo e o não conhecimento do segundo, impõe a majoração dos honorários advocatícios devidos ao patrono de Simone Cervi em ambas as demandas (autos nº 0063783-25.2012.8.16.0001 e autos nº 0015722-65.2014.8.16.0001), em 5% àqueles já arbitrados na sentença[1], nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de processo Civil.
Considera-se toda a matéria prequestionada.