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Processo:

RELATÓRIO
Perante o douto Juízo da 10ª Vara Cível de Londrina, ELIANE LOURENÇO IZZO ajuizou ação declaratória de nulidade de leilão e arrematação em face de BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e RICARDO GARCIA BALAROTTI, dizendo, em síntese, que era locatária, desde abril de 2019, do imóvel localizado à Rua Quatá, 840, Jardim Sumaré, na cidade de Londrina. Esclareceu que o imóvel foi alienado através de leilão judicial, sem que fosse respeitado seu direito de preferência na aquisição, nos termos do artigo 27 da Lei n. 8.245/91 e da cláusula décima terceira do contrato de locação. Em razão disso, pediu o reconhecimento da nulidade do leilão e da arrematação, com fundamento nos artigos 889, III e 904, § 1°, I do CPC.O Juízo a quo julgou os pedidos improcedentes (mov. 103.1), condenando a Autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios do procurador dos Réus, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Ainda, condenou a Autora ao pagamento de multa no percentual de 5% sobre o valor atualizado do imóvel (2,5% para cada Réu), nos termos do artigo 903, § 6º do CPC.Inconformada, a Autora recorreu a este egrégio Tribunal (mov. 106.1), alegando, em suma, que: a) a despeito do que estabelece o artigo 32 da Lei 8245/91, o instrumento contratual de locação do imóvel possui cláusula específica sobre a obrigação do locador de dar preferência ao locatário; b) o direito de preferência advém de instrumento contratual firmado entre locador e locatária, não sendo necessária sua averbação na matrícula; c) o artigo 22 da Lei 8.245/91 estabelece que o locatário possui o direito de uso do imóvel; além disso, o artigo 1.225, V do Código Civil dispõe que o uso do imóvel é um direito real; d) não é possível a condenação ao pagamento de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, sem que haja a prévia advertência acerca da possibilidade de aplicação da penalidade; e) o artigo 903, § 6° do CPC versa sobre a suscitação infundada de vício, com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante, o que não é o caso dos autos; f) não há justificativa para a aplicação de multa, pois apenas pleiteou o que é seu de direito, justificando seus pedidos em fundamentos jurídicos e legais.Os Réus apresentaram contrarrazões (mov. 113.1 e 115.1).É o relatório.

VOTO
Conheço do recurso, porque preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos a isso necessários, em especial os da tempestividade, adequação e legitimidade das partes, estando a Autora dispensada do preparo, por litigar sob o pálio da assistência judiciária (mov. 10.1).Controverte-se, essencialmente, se agiu com acerto o Juízo a quo ao julgar improcedentes os pedidos iniciais, ante o reconhecimento de que a Autora não tinha direito de preferência na aquisição do bem locado.A resposta é positiva, inexistindo reparos a se fazer à sentença.Da análise dos autos de origem, verifica-se que a Autora ajuizou a presente ação declaratória de nulidade de leilão e arrematação em face dos Réus, Exequente e arrematante do imóvel penhorado nos autos de execução n. 0009871-69.2015.8.16.0014, movida em face de José Eduardo Lourenço. Aduziu a Autora que era locatária do bem, desde abril de 2019, e que não foi respeitado seu direito de preferência na aquisição, conferido pelo artigo 27 da Lei n. 8.245/91 e pela cláusula décima terceira do contrato de locação.O artigo 27 da Lei 8.245/1991 realmente concede ao locatário o direito de, em igualdade de condições com terceiros, adquirir o imóvel locado. Todavia, por inteligência do artigo 33 da mesma Lei, a oponibilidade do direito de preferência ao terceiro adquirente só se verificará se o contrato de locação tiver sido averbado na matrícula e, desta forma, adquirido publicidade.Além disso, o artigo 32 da Lei 8.245/91 é expresso ao dispor que "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.".No caso em tela, além de o contrato de locação não ter sido averbado na matrícula do bem (mov. 209.3 dos autos n. 0009871-69.2015.8.16.0014), verifica-se que o imóvel foi arrematado pelo Réu Ricardo Garcia Balarotti, por força de penhora determinada nos autos n. 0009871-69.2015.8.16.0014, da execução por título extrajudicial movida pelo Réu Banco Santander (Brasil) S.A em face do locador José Eduardo Lourenço (movs. 27.1 e 27.6).Desse modo, considerando que a perda da propriedade pelo locador ocorreu em razão de decisão judicial, e, ainda, que o contrato não estava averbado na matrícula do imóvel, não há que se falar em exercício do direito de preferência pela Autora, nos termos dos artigos 32 e 33 da Lei 8.245/91.Não socorre a Autora, ademais, a alegação de que o direito de preferência advém de instrumento contratual firmado como o locador (cláusula décima terceira do contrato de locação de mov. 1.5), pois, de acordo com o princípio da relatividade dos contratos, o ajuste somente gera efeitos entre as partes contratantes, não obrigando terceiros – res inter alios acta.Com efeito, eventual desrespeito ao direito de preferência estabelecido instrumento contratual não é oponível aos Réus, os quais não participaram da relação locatícia. Logo, caberá à Autora pleitear eventuais penalidades pelo descumprimento do contrato em face do locador José Eduardo Lourenço, não tendo a cláusula décima terceira o condão de invalidar o leilão e a arrematação determinados nos autos n. 0009871-69.2015.8.16.0014.Acrescente-se, por oportuno, que o direito e uso do bem pelo locatário, previsto no artigo 22, I da Lei 8.245/91, não se confunde com o direito real de uso do artigo 1.225, V do CCB. Enquanto o primeiro é temporário, obrigacional e condicionado aos termos do contrato de locação, o segundo constitui direito vinculado à coisa, que permite ao seu titular usar e gozar de um bem alheio, sendo necessário, para a sua aquisição, o registro no Cartório de Registro de Imóveis do referido título, ex vi do artigo 1.227 do CCB.Neste passo, ao contrário do que afirma a Autora, não lhe assistia direito real de uso, mas mero direito obrigacional decorrente de contrato de locação, o qual, como demonstrado anteriormente, não é oponível aos Réus.Em suma, a Autora não possui direito de preferência exercitável em face dos Réus, donde ser descabida sua pretensão de anulação do leilão e da arrematação do bem locado.Indo em frente, também não socorre a Autora a alegação de que era descabida a aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça.Na espécie, o Juízo a quo condenou a Autora ao pagamento de multa de 5% sobre o valor atualizado do imóvel (2,5% para cada Réu), nos termos do artigo 903, § 6º do CPC, fundamentando sua decisão nas seguintes circunstâncias fáticas: a) a Autora é irmã do executado/locador José Eduardo Lourenço, tendo firmado o contrato de locação em 05/04/2019, ou seja, após a penhora do imóvel, ocorrida em 31/05/2017; b) a Autora não residia no imóvel, pois, além de apresentar endereço diverso na inicial, seu irmão José Eduardo Lourenço mencionou diversas vezes nos autos n. 0009871-69.2015.8.16.0014 que residia no imóvel, pleiteando, inclusive o reconhecimento da impenhorabilidade do bem por ser de família, o que evidencia uma possível simulação do contrato locatício; c) os irmãos estão empenhados em protelar o andamento da execução n. 0009871-69.2015.8.16.0014, suscitando diversos incidentes e demandas infundadas, expressamente contrarias à lei, no único intuito de não efetuar o pagamento do saldo devedor; d) a Autora suscitou vício infundado, o que constitui ato atentatório à dignidade da justiça previsto no artigo 903, § 6º do CPC. Da leitura das razões de apelação, verifica-se que a Autora não negou as afirmações de que é irmã do locador/executado, de que não morava no imóvel e de que o contrato foi firmado após a penhora, com o objetivo de protelar o andamento da execução, sendo tais fatos, portanto, incontroversos. Para afastar a aplicação da multa, a Autora se limitou a dizer que: a) o artigo 903, § 6° do CPC não se aplica ao caso; b) não é possível a condenação ao pagamento de multa sem que haja a prévia advertência; c) apenas pleiteou o que é seu de direito, justificando seus pedidos em fundamentos jurídicos e legais.As teses, todavia, não prosperam.Estabelece o artigo 903, § 6º do CPC que: "Considera-se ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante, devendo o suscitante ser condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem.".No presente caso, restou evidente que a Autora ajuizou a presente ação declaratória de nulidade de leilão e arrematação, contra o credor e o arrematante, com o objetivo de suscitar vício infundado e provocar a desistência do arrematante, amparando-se em tese flagrantemente contrária a texto legal expresso (o já citado artigo 32 da Lei do Inquilinato). Logo, infere-se que o dispositivo se amolda aos fatos narrados, não havendo óbice à sua aplicação.Por sua vez, a necessidade de a parte ser advertida para moldar seu comportamento e evitar a aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, nos termos do artigo 77, § 1º do CPC, é exigível em relação às hipóteses descritas nos incisos IV e VI do mesmo dispositivo, não havendo previsão específica de incidência da mesma regra para a aplicação da multa prevista no artigo 903, § 6º do CPC, o que sequer seria possível, porquanto não estivesse ao alcance do Juízo de 1º grau saber, de antemão, que a ação seria proposta e alertar a Autora para a impertinência do ajuizamento. De mais a mais, a mera alegação genérica da Autora de que apenas pleiteou o que era seu de direito, também se revela insuficiente ao afastamento da multa, pois, como dito anteriormente, não negou as afirmações de que é irmã do locador, de que não morava no imóvel e de que o contrato foi firmado após a penhora, evidenciando uma possível simulação.Nesse contexto, deve ser mantida a sentença recorrida quanto à aplicação da multa por ato atentatório à dignidade da justiça, nos termos do artigo 903, § 6º do CPC.O recurso, enfim, deve ser desprovido, e, como corolário, mostra-se devida a fixação de honorários recursais, nos termos do artigo 85, § 11º CPC. Assim, majoro os honorários para 13% do valor atualizado da causa, levando em conta o trabalho realizado em grau recursal, que consistiu essencialmente na elaboração de contrarrazões.Posto isso, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, com majoração dos honorários advocatícios.