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Processo:

CAZEMUR CONFECÇÕES LTDA-EPP, ELIANA CAZELATO SILVA GIMENES E MURICI ANTONIO GIMENES agravam da decisão de mov. 371.1, que rejeitou a impugnação e manteve a avaliação do móvel realizada no mov. 354.1, pelo valor de R$ 390.000,00, nos autos da ação de AÇÃO MONITÓRIA Nº 0027722-78.2016.8.16.0017, em fase de cumprimento de sentença.
Insurgem-se os agravantes da homologação de laudo de avaliação de imóvel (matrícula nº 4.839, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Telêmaco Borba/PR), ao argumento de que o valor apresentado pelo Oficial de Justiça é muito inferior ao valor real do bem. Afirmam que o laudo de avaliação imobiliária requer técnicas e habilidades específicas, sendo o corretor de imóveis um dos profissionais mais indicados para estipular o valor de mercado de um imóvel. Anotam a confecção de termo de avaliação por profissional habilitado, por eles apresentado, proveniente de imobiliária presente no mercado há muitos anos, a qual reconheceu que o imóvel perfaz o valor de R$ 630.000,00, abalizado por uma segunda consulta a corretor de imóvel credenciado, que confirmou referido valor. Defendem a necessidade de nova avaliação do bem penhorado, por avaliador judicial, pois há fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem penhorado. Pleiteiam atribuição de efeito suspensivo, para evitar o praceamento do bem e, ao final, o provimento do recurso para que seja determinada nova avaliação por avaliador judicial ou, sucessivamente, a homologação do laudo de avaliação, por eles apresentado, confeccionado por profissional competente, ou seja, corretor de imóveis.Por decisão monocrática do Relator, o recurso foi recebido com atribuição de efeito suspensivo (mov. 9.1-TJPR).Resposta pelo agravado (mov. 14.1-TJPR).Conclusos, voltaram-me para julgamento.É O RELATÓRIO.

Cinge-se a controvérsia recursal a alegação de impossibilidade de homologação do laudo de avaliação de imóvel (matrícula nº 4.839, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Telêmaco Borba/PR), ao argumento de que o valor apresentado pelo Oficial de Justiça é muito inferior ao valor real do bem, especialmente se considerada a ausência dos critérios adotados no laudo apresentado.Compulsando os autos, se verifica que o Oficial de Justiça apresentou laudo de avaliação (mov. 354.1), com o seguinte registro:Referido laudo foi impugnado pelos agravantes (mov. 363.1), cuja impugnação foi desacolhida pela decisão agravada (mov. 371.1), nos seguintes termos:“1. Intimados sobre o auto de avaliação do imóvel matriculado sob o n.º 4.839, do SRI da Comarca de Telêmaco Borba, no importe de R$ 390.000,00, a parte executada impugnou, argumentando erro na avaliação, pois segundo avaliação realizada por profissional indicado por ele, o valor seria de R$ 630.000,00.Oportunizado o contraditório, a parte exequente se manifestou na seq. 368.1, postulando a manutenção da avaliação do oficial de justiça.Relatei e decido.2. Infere-se que o oficial de justiça, na função de avaliador, assim como o perito, figura na relação processual como auxiliar da justiça, sob o manto da confiança do Juízo e da presunção de que possui experiência e conhecimento técnico para exercer a função, motivo pelo qual a conclusão exposta no laudo só pode ser atacada por impugnação específica e fundamentada.A parte executada não impugna de forma especificada a avaliação realizada pelo oficial, apenas apresentou sua discordância e parecer, atacando a diferença do valor.Em análise detida ao laudo impugnado, verifica-se de forma satisfatória a descrição do imóvel, a localização e suas características, atendendo a todas as formalidades legais previstas no art. 872 do CPC e art. 147 do Código de Normas do Foro Judicial do TJPR. Inclusive, há indicação da metodologia utilizada, via pesquisa no comércio imobiliário local.O parecer técnico juntado pelo executado (seq. 363.2), seguiu a mesma linha, indicando também ter utilizado de outros imóveis para comparação, análise do potencial de utilização/produção da área etc, contudo, sem indicação de quais são os imóveis utilizados para comparar e muito menos da fórmula para alcançar o “potencial de utilização da área”, questões essas que deveriam vir detalhadas na avaliação.A despeito da alegação de “erro de avaliação”, não se verifica qualquer discrepância na avaliação do oficial, não logrando a parte em demonstrar qual seria o erro, se tratando apenas de irresignação com a diferença do valor do alqueire obtido pelo oficial.Assim, homologo a avaliação do oficial de justiça (seq. 354.1) que apurou a quantia de R$ 130.000,00 por alqueires, totalizando o valor do bem em R$ 390.000,00 (...)”.
Como relatado, a parte executada defende a necessidade de nova avaliação do bem por profissional especializado, ao argumento de que o laudo produzido em primeiro grau não teria sido instruído com as pesquisas de mercado realizadas para a sua confecção, havendo fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem penhorado, o que violaria as disposições da legislação pátria sobre o tema.Pois bem, é cediço que a realização de nova avaliação é admitida somente nas hipóteses do artigo 873, do Código de Processo Civil, quais sejam, quando “I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”.No caso em análise, restou demonstrada a ocorrência da hipótese prevista pelo inciso III, na medida em que há flagrante dúvida na avaliação efetivada, notadamente pela inobservância do artigo 147, do Código de Normas do Foro Judicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que dispõem o seguinte:“Art. 147. No laudo de avaliação, descrever-se-á pormenorizadamente o bem avaliado, consignando-se suas características e estado, bem como os critérios utilizados para a avaliação, as indicações de pesquisas de mercado efetuadas e o seu valor.Parágrafo único. Quando o bem avaliado estiver acrescido de benfeitorias, elas também serão descritas minuciosamente, no mesmo laudo do bem principal, em item apartado”.Logo, tal como apontado pelos agravantes, na avaliação judicial, é necessária a instrução do laudo com as pesquisas de mercado realizadas, exatamente para que haja um parâmetro comparativo que permita ao seu proprietário se insurgir especificamente quanto ao critério utilizado, bem como que possa o julgador atestar a regularidade do laudo para sua homologação.Ocorre que, segundo se extrai dos autos de origem, embora o Oficial tenha indicado, de forma genérica, que utilizou informações do comércio imobiliário local para a apuração do valor do imóvel, deixou de instruir o laudo com comprovação nesse sentido.Não há um comprovante sequer da efetivação de tais pesquisas, especialmente para permitir ao julgador verificar a presteza do valor sugerido.Observado o laudo, é evidente a expressiva disparidade dos valores constantes na avaliação feita pelo Oficial de Justiça em 17/04/2024 (R$ 390.000,00), com aquele atribuído ao bem no laudo apresentado pelos executados, datado de 26/06/2024 (R$ 630.000,00).Além disso, apresentados em sede recursal um segundo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (mov. 1.5-TJPR), na quantia de R$ 634.500,00, e consulta de venda de imóvel na mesma localidade, com valor do alqueire em R$ 180.000,00, sendo que a propriedade em discussão nos presentes autos apresenta a medida de 03 alqueires paulistas.
Logo, a diferença significativa de valores gera fundada dúvida em relação ao real valor do bem em questão, tornando prudente e necessária a realização de nova avaliação pelo Oficial de Justiça do juízo, nos termos do art. 873, III, do CPC, com a devida observância dos critérios previstos no ordenamento jurídico pátrio para sua formalização.Nesse sentido:AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE DENEGOU A REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. EXISTÊNCIA DE DÚVIDAS DO VALOR DO BEM PENHORADO. PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CONDENAÇÃO DA PARTE AGRAVANTE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA INTENÇÃO DOLOSA. CONDENAÇÃO AFASTADA. (...) “Existindo fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, pertinente o deferimento da nova avaliação, conforme prevê o artigo 873, inciso III do CPC/2015. Cautela do magistrado no caso concreto que visa preservar o interesse das partes” (TJPR - 15ª C.Cível - 0047096-63.2018.8.16.0000 - Terra Boa - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUCIANO CAMPOS DE ALBUQUERQUE - J. 10.04.2019). AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0113649-19.2023.8.16.0000 - Bela Vista do Paraíso - Rel.: DESEMBARGADOR SHIROSHI YENDO - J. 02.03.2024).AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. NECESSIDADE. FUNDADA DÚVIDA NO VALOR ATRIBUÍDO AO BEM. HIPÓTESE DO INCISO III DO ART. 873 DO CPC CONFIGURADA. Nos termos do inciso III do art. 873 do CPC, é admitida nova avaliação quando o julgador tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. Agravo de instrumento provido. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0071597-76.2021.8.16.0000 - Marechal Cândido Rondon - Rel.: DESEMBARGADOR JUCIMAR NOVOCHADLO - J. 14.03.2022).Por outro lado, não se pode acolher os pareceres apresentados pelos agravantes, uma vez que não acompanhados de documentos suficientes para reconhecimento de regularidade, padecendo do mesmo vício encontrado no laudo do Oficial de Justiça, pois não apresentados comparativos para obtenção do valor em questão, não sendo suficiente a alegação de estudos mercadológicos para quantificação.
Diante do exposto, voto pelo parcial provimento do recurso, a fim de reconhecer a existência de dúvida na avaliação do bem e determinar que uma nova avaliação judicial seja feita, observados os ditames do ordenamento jurídico pátrio.