Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra a decisão proferida no mov. 628.1/origem dos autos de Ação Indenizatória por Danos Morais e Materiais nº 0001457-93.2013.8.16.0130, em fase de cumprimento de sentença, movida pela exequente/Agravada em face de CONSTRUA – CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA., que indeferiu o pedido de levantamento de ordens de indisponibilidade dos imóveis das matrículas 17.769 e 29.641, formulado por terceira adquirente,
a empresa ora Agravante, junto à Caixa Econômica Federal, nos seguintes termos e com os destaques do original:“Vistos etc... 1. Considerando que o terceiro FOCO SOLUÇÕES EMPRESARIAIS E COMERCIAIS LTDA (mov. 620) não integra a presente demanda e, portanto, não possui legitimidade para peticionar nos autos, ainda que alegue prejuízo, razão pela qual, deixo de apreciar a petição de mov. 620. Ademais, insta salientar que o meio processual adequado para o pedido seria os embargos de terceiro, pelo que o pedido não pode ser conhecido nos presentes autos por simples petição, face à inadequação da via eleita. 1.1. Habilite-se FOCO SOLUÇÕES EMPRESARIAIS E COMERCIAIS LTDA, como terceira interessada e intime-se desta decisão. 1.2. Com o trânsito em julgado, proceda-se a desabilitação dos presentes autos. 2. No mais, cumpra-se a decisão de mov. 590. 3. Intimações e diligências necessárias.”Alega a terceira/Agravante, em síntese e após resumo fático, que: a) realizou a compra dos imóveis perante a Caixa Econômica Federal por arrematação administrativa diante da consolidação da propriedade da credora fiduciária junto às matrículas imobiliárias; b) a alienação feita pela Instituição Financeira, após a consolidação da propriedade, se deu em momento anterior à instauração das indisponibilidades averbadas no ofício imobiliário; c) não agiu com acerto o Juízo a quo, ao indeferir o pedido formulado ao fundamento da necessidade de ingresso por meio de ação autônoma, posto que, em atenção aos princípio da celeridade e economia processual, é possível o seu acatamento por meio de petição nos próprios autos em que instaurada a constrição e sem maiores gastos; d) “quando obteve o bem, deveria recebe-lo sem quaisquer ônus, ainda mais se for considerar o fato veementemente reputado, acerca da consolidação da propriedade, anterior às indisponibilidades presentes no bem de matrícula anexada no seq. 620.3.”.
Com base em tais argumentos, pugnou o provimento do recurso, para “o fim de deferir a baixa da ordem de indisponibilidade averbada em AV-8, da matrícula acostada no seq. 620.3, bem como a viabilidade do requerimento pela petição formulada diretamente no juízo que instaurara indevidamente a constrição, sem a necessidade de ingresso de ação autônoma para tal”.Assim, distribuídos por sorteio em 01/10/2024 (movs. 5.0 e 6.1), vieram-me os autos conclusos na mesma data (mov. 8.0), e, não havendo qualquer pedido liminar, em deliberação inicial de 03/10/2024 (mov. 12.1) foi determinado o processamento do recurso em seus ulteriores termos.A exequente/Agravada, Sra. Lais Alexandre, apresentou contrarrazões (mov. 15.1), nas quais refutou as alegações trazidas no recurso, requerendo o seu desprovimento porque eventual discussão acerca da aquisição dos imóveis deve se dar através de ação autônoma.Já a executada/Agravada Construa – Construções Civis Ltda., deixou transcorrer o prazo processual sem manifestação (movs. 18.0).Na sequência, voltaram conclusos em 05/11/2024 (mov. 19.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 1.4 e 1.5), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento (artigos 996, Parágrafo único, e 1.015, Parágrafo único) —, merece ser conhecido o recurso.O fato do julgamento anterior da Apelação Cível nº 0001457-93.2013.8.16.0130 Ap, pela 12ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, sendo Relator o eminente Desembargador Robson Marques Cury, não atrai mais a competência daquele órgão julgador, por prevenção, diante da instalação das 19ª e 20ª Câmaras Cíveis, com as modificações regimentais, atribuindo-lhes competência absoluta em razão de matéria envolvendo “ações relativas a compromisso e/ou contrato de compra e venda de bens imóveis, sua revisão, resolução, resilição ou rescisão, inclusive referente a vício ou fato do produto, cumulada ou não com responsabilidade indenizatória” (RI, art. 110, inciso VIII, letra “a”), incidindo o artigo 43, in fine, do Código de Processo Civil e o artigo 507 do RITJPR. No mesmo sentido a Súmula nº 60 deste Tribunal de Justiça:“Ainda que tenha recurso anterior distribuído a este Tribunal de Justiça, a regra é no sentido de que a competência em virtude da matéria deve prevalecer sobre a prevenção”.É possível ao terceiro prejudicado recorrer da decisão que analisou seu pedido incidental de impenhorabilidade de imóvel, em processo do qual não é parte, ainda que isso tenha sido feito para não admitir a via eleita de postulação como apta a desfazer as ordens de indisponibilidade de bens imóveis que foram efetivadas mediante a utilização da CNIB.Destarte, cinge-se a controvérsia recursal a respeito de aludida decisão de 1º grau que, após manifestação contrária da exequente/Agravada, indeferiu pedido formulado incidentemente por terceira interessada (mov. 625.1/origem), a ora Agravante, no mov. 620.1/origem, no qual juntando procuração e solicitando habilitação nos autos, além de apresentar cópias atualizadas das matrículas, requereu fosse determinada a baixa da indisponibilidade averbada no AV-8 da matrícula nº 17.769 (antiga) e reportada na AV-1 da matrícula nº 29.641 (atual) do 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Paranavaí/PR, do Lote “J”-B, oriundo da subdivisão do Lote “J” e demais subdivisões, com área de 12.744,26m², o qual adquiriu da Caixa Econômica Federal em 23/08/2021, posteriormente à consolidação de sua propriedade fiduciária em prol da referida instituição financeira e de hasta pública, sendo, pois, adquirente de boa-fé e não tendo qualquer tipo de relação com a questão objeto do processo de origem que possa manter o bem de sua propriedade constrito e indisponível. Pois bem.É fato indiscutível que, de regra, o meio apropriado de um terceiro que não é parte do processo voltar-se contra alguma ordem judicial que cause a constrição de bens que lhe pertençam ou estejam em sua posse é a ação incidental de embargos de terceiro, prevista no artigo 674 e seguintes do Código de Processo Civil, em especial quando se esteja diante de sabida resistência da parte que tenha requerido o gravame à sua liberação.Isso não quer dizer que não possam existir exceções, inclusive pautadas nos princípios da economia e celeridade processuais, principalmente quando a situação de impossibilidade e injustiça da manutenção da constrição seja tão gritante que recomende ao magistrado atuar, se for preciso até mesmo de ofício, para excluí-la.Isso evita, inclusive, a instauração de nova demanda na qual as partes interessadas estariam implicadas com ônus sucumbenciais que, na hipótese particular versada nestes autos, poderiam até ser cominados à exequente/Agravada, por conta das condições em que houve a comprovada e incontroversa aquisição do imóvel pela empresa terceira/Agravante.Explique-se melhor.A anotação de indisponibilidade geral de bens imóveis adotada com frequência pelos juízes, a pedido dos credores, mediante a utilização do sistema eletrônico CNIB, implica na emissão de ordem automática e imediata a todos os Cartórios de Registro de Imóveis do território nacional (eram 3.297 ofícios em 2021, segundo a ANOREG[1]), de sorte que indistintamente são atingidos todos os imóveis que se relacionem, de qualquer modo, com o CPF ou CNPJ dos devedores, pouco importando a natureza do direito que teriam sobre eles ser de titular do domínio, conquanto conste das matrículas.Isso faz com que, com frequência, terceiros adquirentes de boa-fé que ainda não tinham registrado suas escrituras públicas, ou documento com força equivalente e apta à transferência da propriedade imobiliária, se vejam às voltas com averbações de indisponibilidades oriundas de processos por dívidas contraídas pelos alienantes, precisando valer-se, muitas vezes, dos embargos de terceiro para liberar os bens quando não ocorre a compreensão da parte credora com a situação para aceder aos pedidos de baixa.No caso concreto, a controvérsia refere-se ao cumprimento de sentença proferida em Ação de Reparação de Danos Materiais e Morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, donde a exequente/Agravada se tornou credora da empresa executada CONSTRUA – CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA., estando o bem em questão com ordem de indisponibilidade vinculada, embora não seja ele que tenha sido penhorado, mas um outro, constado e avaliado em movs. 388.1/origem e 582-1 a 582.2/origem, cujas providências para expropriação em hasta pública estão sendo adotadas (movs. 434.1/origem e seguintes).Conforme se infere da matrícula nº 17.769 do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Paranavaí/PR (mov. 620.3/origem), o domínio resolúvel do imóvel em questão foi transferido para a Caixa Econômica Federal pela executada CONSTRUA, em alienação fiduciária, em 08/10/2014 (R-4), isto é, quando sequer havia sido julgada definitivamente e proposto o cumprimento de sentença pela Sra. Lais Alexandre, ora exequente/Agravada, o que somente veio se dar em 14/09/2018 (movs. 208.2 e 211.1/origem).O mesmo documento público revela que houve a consolidação da propriedade plena do imóvel em nome da credora fiduciária em 09/06/2016 (AV-6), ou seja, mais de um ano antes de existir a sentença favorável a exequente/Agravada, que foi proferida em 19/10/2017 (mov. 201.1/origem) e que foi recorrida, tendo o v. Acórdão que julgou a apelação transitado em julgado em data de 23/07/2018 (movs. 208.1 e 208.2/origem).A ordem de indisponibilidade provinda dos autos e objeto do questionamento recursal apenas aportou no Ofício Imobiliário, em protocolo nº 61.998 na mencionada matrícula, via CNIB, em data de 11/11/2019 (AV-8), o que quer dizer que aconteceu quando inexistia qualquer direito da executada CONSTRUA sobre o imóvel a não ser aquele de, em preferência a terceiros,
adquirir o bem em futura arrematação no leilão por preço correspondente ao valor da dívida (saldo devedor do financiamento tomado à Caixa Econômica Federal), nos termos do ­§ 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.O contrato de alienação fiduciária, passado o prazo da purgação da mora e consolidada a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, não poderia mais convalescer, daí que não era e não é possível, desde a consolidação (2014), que a indisponibilidade averbada viesse ou venha a se transformar em penhora, pois agora sequer existem direitos aquisitivos da devedora dos autos principais que pudessem ser constritados a bem de contribuir para a satisfação do crédito da exequente/Agravada.O sistema eletrônico CNIB, contudo, não faz essas leituras ou interpretações das normas legais, apenas “burramente” vasculha as matrículas e faz incidir a indisponibilidade sobre os imóveis nos quais o CPF ou CNPJ das pessoas indicadas na ordem judicial exarada ainda permaneçam vinculados de algum modo. Assim, no caso concreto, a averbação não tornou indisponível um imóvel da CONSTRUA, mas sim um imóvel que era da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL; inteiramente e plenamente da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, o qual, depois, veio ser legitimamente arrematado pela Agravante FOCO.A ordem de indisponibilidade judicial, uma vez averbada, proíbe qualquer disposição voluntária do imóvel pela parte atingida, porém no caso em exame a executada CONSTRUA de nada poderia dispor ao tempo da anotação, eis que sua inadimplência havia levado à regular consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária vários anos antes. O máximo que poderia ter, àquele tempo, era o direito real de aquisição do bem, como fiduciante, se pagasse o saldo da dívida por ocasião do leilão, o que não fez, levando à extinção do regime fiduciário (AV-19), donde o imóvel, de modo algum, pode permanecer gravado nos Autos nº 0001457-93.2013.8.16.0130.A boa-fé da recorrente no ato de compra e, simultaneamente, da Caixa Econômica Federal no ato de venda, dentro do princípio da legalidade, está patenteada nas averbações que o Oficial Registrador, por dever de ofício e diligentemente, realizou na matrícula, antes e depois do leilão negativo ocorrer, justamente para esclarecer tais circunstâncias legais e relativas ao direito de alienação do bem por parte de sua proprietária (a CEF, evidentemente), que assim o vendeu à recorrente por escritura pública.Se está referindo às AV-13 e AV-20 da matrícula nº 17.769, de seguintes teores:Assim, tanto a completa e incontornável impossibilidade de a exequente/Agravada insistir em querer manter a constrição sobre o imóvel (a indisponibilidade averbada), que já não pertencia à empresa devedora quando a ação de conhecimento foi proposta, eis que é impossível penhorá-lo para atender a qualquer interesse seu, quanto a legalidade de sua aquisição pela Agravante, por compra posterior a leilão público negativo que extinguiu a dívida e o regime fiduciário (AV-19) e que se materializou na lavratura da escritura pública de compra e venda outorgada pela Caixa Econômica Federal em 23/08/2021, registrada na mesma matrícula nº 17.769 em 24/08/2021 (R-21), são claras como a luz do sol.Em reforço argumentativo, dada a enorme frequência com que situações semelhantes vem acontecendo com a utilização desenfreada e, muitas vezes, inconsequente, do CNIB, o legislador recentemente resolveu mexer na Lei nº 9.514/1997 para acrescentar o § 11 ao seu artigo 27, que diz:§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.No mesmo sentido a orientação jurídica que se pode extrair das seguintes decisões deste Tribunal de Justiça, proferidas em recursos oriundos de Suscitação de Dúvida Registral:“APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DOS DIREITOS DA DEVEDORA FIDUCIANTE. POSTERIOR INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DEVEDORES QUE INTIMADOS, DEIXAM DE PURGAR A MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE REGISTRO NA RESPECTIVA MATRÍCULA. ORDEM DE INDISPONIBILIDADE QUE SE ATEVE AOS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO, BEM CIENTE, PORTANTO, DE QUE A PROPRIEDADE DO BEM PERTENCE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. SENTENÇA CONFIRMADA. DÚVIDA QUE DEVE SER JULGADA IMPROCEDENTE. CONSOLIDAÇÃO POSSÍVEL. COMUNICAÇÃO AOS JUÍZOS QUE ORDENARAM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000234-11.2020.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN - J. 21.06.2021).“APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. INADIMPLEMENTO POSTERIOR DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA DO IMÓVEL EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO DE PROPRIEDADE. DÚVIDA QUE DEVE SER JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO. Existência de ordens judiciais de indisponibilidade de bens que recaíram sobre o devedor que não obsta o direito do credor fiduciário de consolidação da propriedade e posse plena devido ao inadimplemento do contratante.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0002155-30.2021.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 23.05.2022).Por isso, não faz sentido, por qualquer ângulo, submeter a recorrente a ter que ajuizar embargos de terceiros (ação de conhecimento incidental) para desfazer a mencionada averbação de indisponibilidade (AV-8), quando esta, escancaradamente, sequer deveria ter acontecido porque, relativamente à propriedade do imóvel, não havia o quê “indisponibilizar” porque pertencia à Caixa Econômica Federal, e, quanto aos direitos aquisitivos da executada CONSTRUA, uma vez que não foram exercidos, não permitem a exequente/Agravada sequer cogitar de qualquer tipo de sub-rogação. Mesmo que outras averbações de indisponibilidade existam na matrícula, de outros juízos (AV-7, AV-9, AV10, AV-12 e AV-18), isso igualmente não impede que o pleito destes autos seja acolhido, ainda que tenha sido apresentado de maneira incidental e não através de embargos de terceiro, pela evidência da absoluta falta de utilidade ou serventia, presente ou futura, da indisponibilidade que atingiu a matrícula do imóvel de propriedade indiscutível da terceira/Agravante para os objetivos do cumprimento de sentença.Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e provimento do recurso, reformando-se a decisão agravada para determinar a baixa da averbação de indisponibilidade da AV-8 da matrícula nº 17.769, reportada na AV-1 da matrícula nº 29.641 (que é a atual do imóvel) do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Paranavaí/PR, devendo a ordem de cancelamento ser enviada pelo Juízo de 1º grau, via CNIB, e ser cumprida sem custos, porque a exequente/Agravada, que requereu a referida constrição, é beneficiária da justiça gratuita, nos termos dos artigos 320-C e 320-E do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra).