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Processo:

I – RELATÓRIO.
Tratam os autos de Agravo de Instrumento interposto por Jair Schulla e outros contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível de Marechal Cândido Rondon, nos autos da ação “Declaratória e Condenatória de Direito c/c Cobrança e Indenização por Perdas e Danos” nº 0002799-18.2021.8.16.0112, em fase de cumprimento de sentença (mov. 401.1), que entendeu impossível a penhora dos direitos do executado relativos ao bem originário do contrato objeto do cumprimento forçado da obrigação, o fazendo nos seguintes termos:
“Em que pese os argumentos dos Exequentes, impossível a penhora dos direitos do executado relativo ao bem originário do contrato objeto do cumprimento forçado da obrigação. Isto porque, o pleito se mostra contrário à finalidade da obrigação em questão, considerando a busca pelo adimplemento do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel.”
Irresignados, os Agravantes afirmam que Laudir Schulla, atualmente com 77 anos de idade, em 15/02/2018 celebrou com o Agravado compromisso de compra e venda, prometendo à venda o Lote Rural nº 70/C/71/A, situado no 11º Perímetro da Fazenda Britânia, no município de Marechal Cândido Rondon/PR, com área total de 28.300m², objeto da matrícula nº 43.174.Sustentam que, firmado o contrato, o Agravado imediatamente tomou posse direta do imóvel, porém deixou de cumprir com sua obrigação de pagamento, colocando os Agravantes em uma situação de extrema vulnerabilidade.Mencionam que, depois de alguns anos de demanda judicial, por ocasião da audiência de instrução e julgamento (mov. 347.1) as partes celebraram acordo, devidamente homologado pelo Juízo, que passou a ter força de título executivo judicial, pelo qual o Agravado obrigou-se ao pagamento da dívida, em cuja decisão ficou assinalada que a sentença serviria de título para registro de hipoteca sobre o bem objeto do acordo. Porém, decorrido o prazo para pagamento, o Agravado quedou-se inadimplente, sendo dado início ao cumprimento de sentença (mov. 367.1).Pontuam que deduziram pleito de constrição do bem considerando o direito meramente pessoal do Agravado sobre a coisa.Aduzem que sendo penhorado o “direito do promissário comprador, a consequência da aquisição deste direito, considerando que o pagamento do preço ao promitente vendedor lhe obrigaria na outorga da escritura de transferência do imóvel ao titular do direito ora adquirido, tona factível e válido o pretendido”.Citam que a possibilidade de se penhorar os direitos do promissário comprador tem previsão legal no art. 835, XII, do CPC, e amparo na jurisprudência.O pleito, todavia, foi indeferido.Requerem, então, que conhecido e provido o recurso para, reformando a decisão agravada, ser deferida a penhora e avaliação dos direitos do promissário comprador sobre o referido imóvel.Admitido o processamento do recurso, foi determinada a intimação do Agravado para apresentar contrarrazões (mov. 9.1), que, intimado, respondeu ao recurso no mov. 12.1.Vieram-me os autos.É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso, cujas razões se cingem em ver reconhecida a possibilidade de penhora e avaliação dos direitos de promissário comprador que o agravado detém sobre o imóvel objeto da discussão dos autos.Com razão.O art. 835, do Código de Processo Civil, prevê expressamente em seu inc. XII, a possibilidade de a penhora recair sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda”, a fim de satisfazer dívida do possuidor direto do bem:
“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;IV - veículos de via terrestre;V - bens imóveis;VI - bens móveis em geral;VII - semoventes;VIII - navios e aeronaves;IX - ações e quotas de sociedades simples e empresárias;X - percentual do faturamento de empresa devedora;XI - pedras e metais preciosos;XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;XIII - outros direitos.” (grifei)
Ademais, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda, mesmo na hipótese de o exequente ser proprietário e vendedor do imóvel objeto da penhora:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022.2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel.3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos – com expressão econômica – que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte.4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real – a depender da existência ou não do registro da avença.5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, “feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito”. Nos termos do §1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado.6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor.7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos.8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15).9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum.10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda” (STJ - 3ª TURMA - REsp 2.015.453/MG – Relª.: MINISTRA NANCY ANDRIGHI - J. 28.02.2023) (grifei)
Do mencionado julgado, retira-se:
“6. Importa destacar que, nesta hipótese, a penhora não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos identificáveis e avaliáveis que derivam da relação obrigacional firmada entre as partes (ALVIM, Angélica A. Comentários ao código de processo civil [livro eletrônico]. 2. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2017).7. Sintetiza Elpídio Donizetti que, “no que concerne à possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, é importante lembrar que, em ambos os casos, como ainda não se adquiriu a propriedade plena do bem, este não poderá ser penhorado. O que deve acontecer é a constrição executiva sobre os direitos do executado relativos a essas espécies de contratos” (DONIZETTI, Elpídio. Novo Código de Processo Civil Comentado [livro eletrônico]. 3. ed. São Paulo: Grupo GEN, 2018).8. A jurisprudência desta Corte, ao sufragar o comando legal, destacou que, “ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à aquisição da propriedade” (REsp 1.273.313/SP, 3ª Turma, DJe 12/11/2015). Também nesse sentido: AgInt no AREsp 1.848.812/RJ, 4ª Turma, DJe 15/12/2021.(...)30. Ante o exposto, não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, o caráter instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos, mas que com estes não se confunde (ASSIS, Araken de. Manual da execução [livro eletrônico]. 21. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2021).”
Nesse contexto, observa-se que mesmo em se tratando de compromisso de compra e venda, não há qualquer óbice sobre a possibilidade de que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados dessa pactuação, porque plausível ainda que sobre eventuais construções realizadas no imóvelNesse sentido, a jurisprudência desta E. Corte de Justiça:
“DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA PELO RITO ORDINÁRIO. FASE PROCEDIMENTAL DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO RESIDENCIAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO INC. XII DO ART. 835 DA LEI N. 13.105/2015. PENHORA QUE DEVE RECAIR SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS E NÃO SOBRE A PROPRIEDADE EM SI. IMPUGNAÇÃO A PENHORA.1. Recurso de agravo de instrumento interposto em face de decisão judicial interlocutória que rejeitou o pedido de impugnação à penhora.2. Não se evidencia qualquer óbice à penhora sobre os direitos aquisitivos derivados do compromisso de compra e venda, que deve recair sobre os direitos e eventuais construções do bem imóvel (...) em atenção ao inc. XII do art. 385 da Lei n. 13.105/2015. 3. Recurso de agravo de instrumento conhecido, e, no mérito, não provido.” (TJPR - 17ª C.Cível - 0045256-47.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARIO LUIZ RAMIDOFF - J. 20.06.2021) (grifei)
Diante do exposto, conheço e dou provimento ao recurso, nos moldes pleiteados.É como voto.