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Processo:

I – RELATÓRIO:Eliane Rodrigues agrava da decisão proferida no mov. 495.1, da execução de título extrajudicial nº 0032448-36.2018.8.16.0014, proposta contra si e outros por Edson Eidi Hirayama, que homologou o laudo de avaliação de mov. 471.1.Inconformada, a executada recorre, alegando que o valor de R$ 140.000,00 atribuído ao imóvel no laudo de avaliação, cujos direitos seus foram penhorados, não reflete o preço de mercado, porque está em dissonância com anúncios de unidades semelhantes localizadas no mesmo condomínio, as quais “variam de R$ 154.625,00 até R$ 212.000,00”.Aduz que “a avaliação utilizou anúncios duplicados de imóveis, prática comum no mercado imobiliário que não retrata a realidade da demanda, resultando em uma estimativa de valor inferior ao correto. A escolha do menor valor, sem considerar adequadamente as outras ofertas, desvaloriza injustamente o bem da executada”.Defende a realização de nova avaliação, conforme autoriza o art. 873 do CPC, diante dos erros evidenciados naquela já realizada.Diz que a avaliação se utilizou de metodologia inconsistente.Afirma que “a jurisprudência reconhece que a mera presunção de veracidade do laudo pericial não pode prevalecer quando existem provas concretas que desabonam as conclusões periciais”, citando precedente do STJ no sentido de que, caso exista impugnação fundamentada do laudo pericial e discrepância entre os valores atribuídos pelo perito e os preços do mercado, impõe-se a realização de nova perícia.Requer a concessão de efeito suspensivo, “para evitar prejuízos à agravante e garantir que seu imóvel não seja leiloado por valor substancialmente inferior ao real”, e, ao final, o provimento do recursoNo mov. 10.1, o recurso foi recebido, sem efeito suspensivo.Sem contrarrazões.Então, os autos deste recurso vieram conclusos.

II – VOTO:Foram penhorados os direitos da executada Eliane “conferidos pelo instrumento com garantia por alienação fiduciária o imóvel de matrícula nº 90.494 do 2º CRI de Londrina/PR ", conforme termo de penhora de mov. 428.1.No mov. 454.1, determinou-se a avaliação do bem penhorado, cujo laudo foi apresentado pelo avaliador judicial no mov. 471.1.A executada impugnou o laudo de avaliação, afirmando que: (a) embora a avaliação tenha considerado a média dos valores de mercado dos imóveis com as mesmas características do bem penhorado, tem-se que “o valor da avaliação, R$ 140.000,00, não perfaz a média dos valores dos imóveis por ele mesmo apresentada”, que seria de R$ 154.625,00; (b) “conforme se verifica em buscas pelo site de venda de imóveis ZAP Imóveis, que relaciona os imóveis à venda por imobiliárias e particulares, o valor médio do apartamento das mesmas condições é de cerca de R$ 185.000,00”; (c) “há imóveis no mesmo condomínio anunciados por R$212.000,00!”; e, (d) “o documento apresentado por se tratar de avaliação que contraria o critério do avaliador (média de valores por ele encontrados), como também por relacionar anúncios muito abaixo do mercado, desvalorizando o bem de forma a tornar o resultado extremamente prejudicial à executada” (mov. 476.1).Junta anúncios de internet referentes à venda de imóveis similares àquele penhorado (mov. 476.2).O avaliador judicial esclareceu que o “laudo contemplou pesquisas e fotos, assim como a parte informa que tem imóveis sendo vendidos a R$212.000,00 a própria pesquisa mostra que temos imóveis sendo vendido a R$139.000,00” e “em comparação as inúmeras ofertas em um só condomínio com 68 (sessenta e oito) apartamentos a venda, logo é notório que o avaliando é de difícil liquidação”, mantendo o laudo por si apresentado (mov. 484.1).A executada se manifestou sobre os esclarecimentos do avaliador judicial, afirmando que: (a) “o perito afirma que utilizou uma média de valores encontrados de imóveis com as mesmas características, contudo, ao analisar os dados fornecidos, constata-se que o valor de R$ 140.000,00 atribuído ao imóvel está aquém da média dos valores observados no mercado, sendo esta de R$ 154.625,00”; (b) “o perito menciona que existem ‘68 (sessenta e oito) apartamentos à venda’ no mesmo condomínio, sugerindo uma falta de liquidez do bem. No entanto, este número é superestimado, uma vez que muitos anúncios são repetidos ou dizem respeito ao mesmo imóvel, mas anunciados por diferentes imobiliárias” e “essa duplicidade ou multiplicidade de anúncios não reflete uma real dificuldade de venda, mas sim uma prática comum no mercado imobiliário para aumentar a visibilidade do imóvel”, assim a alegação de difícil liquidez carece de fundamentação sólida; (c) “outro ponto a ser destacado é a escolha do menor valor encontrado (R$ 139.000,00) como parâmetro para a avaliação do imóvel, ignorando os valores superiores também presentes no mercado, inclusive valores de até R$ 212.000,00 para apartamentos semelhantes no mesmo condomínio”, metodologia que a penalizou de forma injusta, porque subvaloriza o seu imóvel de forma significativa em valor menor que o venal registrado na Prefeitura.Foi proferida a decisão recorrida.A executada defende a necessidade de uma nova avaliação do imóvel, mas sem razão.O art. 872 do CPC estabelece os requisitos mínimos para a avaliação do bem penhorado durante a tramitação processual. Confira:“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;II - o valor dos bens”.
Ainda sobre estes requisitos mínimos, o Código de Normas do Foro Judicial do TJPR no parágrafo único do art. 147 assim estabelece:“Art. 147. No laudo de avaliação, descrever-se-á pormenorizadamente o bem avaliado, consignando-se suas características e estado, bem como os critérios utilizados para a avaliação, as indicações de pesquisas de mercado efetuadas e o seu valor.Parágrafo único. Quando o bem avaliado estiver acrescido de benfeitorias, elas também serão descritas minuciosamente, no mesmo laudo do bem principal, em item apartado”.
De outro lado, a realização de nova avaliação do bem é admitida nas hipóteses do art. 873 do CPC. Veja:“ Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo”.
Não é demais mencionar que, segundo o Professor Antônio Carlos Marcato, “a avaliação, porque realizada por auxiliar do Juízo, goza de presunção de ter sido realizada segundo os métodos aceitos em direito para a identificação do valor de determinado bem, não sendo razoável sua repetição apenas por discordância de uma das partes” (MARCATO, Antônio Carlos. CPC Interpretado. São Paulo: Atlas, 2004, p. 1942).No caso, o estudo mercadológico que se utilizou do método comparativo direto (por anúncios da internet) para a apuração do valor do imóvel é de ser considerado correto.A amostragem comparativa do laudo relaciona vários imóveis localizados no mesmo edifício que estariam sendo ofertados no site www.vivareal.com.br para apuração do bem penhorado.E nele há uma justificativa plausível para o fato do bem ter sido avaliado no menor preço daquelas ofertas, que é o apartamento estar localizado no andar térreo do condomínio.Notoriamente os apartamentos localizados no andar térreo são mais baratos em detrimento daqueles de andares altos.Ainda, o profissional especializado juntou fotos do imóvel, as quais demonstram a singeleza dele, que não apresenta melhorias e acabamentos diferenciados ou móveis embutidos, capazes de justificar eventual valorização, como se pode verificar nas propostas de outros apartamentos do mesmo condomínio (visualizados por este relator no site indicado pelo avaliador).Não basta a média aritmética dos valores dos imóveis da amostragem do laudo para a apuração do valor correto do bem penhorado, como quer fazer crer a agravante, pois cada um possui características próprias que devem ser consideradas.Em verdade, a agravante manifestou mera discordância com o valor atribuído ao imóvel na avaliação, sem trazer elementos capazes de efetivamente demonstrar o equívoco do valor atribuído ao imóvel e/ou vícios no laudo.Nada indica que o laudo de avaliação do imóvel de mov. 471.1 descumpriu os requisitos mínimos do art. 872 do CPC e do art. 147, parágrafo único, do Código de Normas do Foro Judicial do TJPR.Inexistindo dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação, não há necessidade de outra ser efetivada com fundamento no art. 873, inc. III, do CPC.Por fim, mas não menos importante, não custa relembrar que a penhora ocorreu sobre os direitos contratuais que a executada detém, e não propriamente sobre o imóvel (pois que há garantia fiduciária), devendo ser tal questão destacada pelo juízo de origem antes de oferta em hasta pública, para se evitar novos tumultos, considerando que não foi apreciada a petição de mov. 452.1.Desse modo, é de ser negar provimento ao recurso.III – DECISÃO:ACORDAM os integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.