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Processo:

RELATÓRIO1. Madalena Reich interpôs recurso de Agravo de Instrumento em face da decisão de mov. 15.1, proferida nos autos de Ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres n° 0004307-65.2024.8.16.0153, que deferiu o pedido liminar de despejo, condicionado à prestação de caução correspondente a três meses de aluguel. Sustenta-se no recurso, naquilo que é significativo, o seguinte: a) ocorreu o inadimplemento de diversas parcelas do contrato de locação; b) é possível a concessão da ordem de despejo independentemente da prestação de caução, pois o valor devido dos alugueres vencidos supera o correspondente da garantia; c) nos termos da jurisprudência do TJ/PR, “resta evidente que a substituição da caução equivalentes a três alugueres pela própria dívida é manifestamente garantia real a ser considerada.”. Requereu-se a concessão de efeito ativo para determinar a compensação de caução com o débito e, no mérito, a reforma da decisão agravada.

Deferiu-se o pedido de tutela de urgência (mov. 8.1 – TJ). As diligências realizadas para intimar os agravados para ofertar contrarrazões restaram infrutíferas (movs. 15/16 – TJ).


2. O recurso é tempestivo, considerando a data de intimação da decisão (20/09/2024, mov. 16 – autos de origem) e a de interposição do recurso (03.10.2024, mov. 1.1 – TJ). O preparo está comprovado pelo documento de mov. 1.2 – TJO Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão que deferiu a liminar de despejo, porém condicionada à prestação da caução para concessão, o que se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 1015 do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento em que é agravante Madalena Reich e são agravados Acacio Aparecido de Lima e Pâmela Cristina Gomes de Lima.
Para a compreensão adequada da controvérsia recursal, cumpre delimitar o andamento processual dos autos de Ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres e pedido de tutela antecipada n° 0004307-65.2024.8.16.0153, ajuizada por Madalena Reich em face de Acacio Aparecido de Lima e Pâmela Cristina Gomes de Lima. Sustentou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: a) a parte é proprietária do imóvel situado na Av. Palma Rennó, Condomínio Comercial Nova Santo Antônio, loja comercial nº 04; b) as partes firmaram Contrato de Locação Comercial pelo prazo de 36 meses, com vigência de 01/02/2024 a 01/02/2027, e valor mensal de R$ 4.000,00; c) os requeridos se encontram inadimplentes desde o início do contrato, de março a julho/2024; d) houve tentativa de composição por meio de Instrumento de Confissão de Dívida; o cheque dado em pagamento da primeira parcela do acordo retornou com o código 11 (sem fundos), porém foi regularizado; a segunda ordem de pagamento também retornou com os códigos 11 e o 12, e, até o momento, não ocorreram os correspondentes pagamentos; e) o valor total da dívida é de R$ 36.495,29; f) a multa contratual, contida na cláusula de nº 17, corresponde ao equivalente a 03 alugueres; g) como mencionado, “os locatários efetuaram um depósito caução para garantia do contrato, no valor de R$12.000,00 (doze mil reais) equivalentes a 03 (três) alugueis nos termos da lei 8.245/91 em seus artigos 37, inciso I e 38 § 2º em 01 de fevereiro de 2024. Nos termos da cláusula Décima Nona, § 3º, a locadora está autorizada a reverter o valor do depósito em garantia atualizado pelo índice da poupança que soma nesta data a importância de R$12.406,71 (doze mil quatrocentos e seis reais e setenta e um centavos) para amortização de parte da dívida existente, seguindo-se a cobrança do débito remanescente.”. Requereu-se, liminarmente, o deferimento da liminar de despejo; no mérito, pela procedência da ação para confirmar a reintegração de posse e condenar o requerido no pagamento dos alugueres atrasados no montante de R$ 36.088,58 (mov. 1.1, autos de origem). A decisão agravada deferiu a liminar de modo condicionado à comprovação da caução, com base nos seguintes fundamentos (mov. 15.1, autos de origem): O pedido autoral se fundamenta na Lei n. 8.245/1991, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.No presente caso, constata-se que a parte autora e a parte ré celebraram contrato de locação do “Um imóvel Comercial situado nesta cidade de Santo Antônio da Platina/PR, a Av. Jose Palma Rennó, Condomínio do Comercial Nova Santo Antônio, Loja Comercial, n° 904”, no qual o autor figura como locador e o réu como locatório (mov. 1.3).Ocorre que, conforme termo de confissão de dívida (mov. 1.4), os réus não mais realizaram o pagamento dos aluguéis devidos desde 01/03/2024, pelo que o autor requer a ordem de despejo.No caso de Despejo por falta de pagamento, são requisitos para a concessão de liminar de desocupação (art. 59 da Lei do Inquilinato - inciso IX): a) caução no valor equivalente a três meses de aluguel; b) demanda fundamentada na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento; c) contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37 da referida Lei, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela.Convém anotar que - em se tratando de ação de despejo, fundada na falta de pagamento - é desnecessária a prévia notificação do locatário para a desocupação do imóvel, visto que a mora decorre diretamente do inadimplemento contratual
Vale dizer, o inadimplemento constituiu automaticamente o locador em mora, e, por assim ser, despicienda a notificação do devedor em face da denúncia motivada por parte do locador.Assim, a mora, no caso dos autos, classifica-se como ex re, uma vez que decorre de lei, resultando do próprio fato do descumprimento da obrigação e, como tal, independe de provocação do credor. Se houver vencimento determinado para o adimplemento, o próprio termo interpela o devedor, assumindo o papel da intimação.(...)Para que seja possível a concessão da liminar, é preciso que o contrato esteja desprovido de quaisquer das garantias previstas no artigo 37 da Lei 8.245/1991, por não ter sido contratada, em caso de extinção ou pedido de exoneração da garantia.Em análise do contrato de locação encartado aos autos (mov. 1.3), verifica-se que está presente caução, consubstanciada na fiança (art. 37, inciso I da Lei de Locações), entretanto, argumentou o locador em suas razões o total inadimplido ultrapassa R$ 36.088,58, o que supera, portanto, a caução prestada.Consequentemente, é de se considerar que o contrato de locação está atualmente desprovido de garantia, dado o seu exaurimento.(...)Em que pese o pedido de dispensa de caução, esta é pressuposto para a concessão da liminar a prestação de caução equivalente a 03 meses de aluguel, o que, até o momento, não se tem no caso em exame. Assim, o cumprimento da liminar fica sujeita à comprovação deste requisito.Desse modo, não preenchidos todos os requisitos para concessão da ordem liminar de despejo, nos termos do que dispõe o artigo 59, §1º da Lei 8.245/1991.Dessa forma, DEFIRO a liminar de despejo, mas a condiciono à prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, o que deverá ser certificado pela secretaria.
Madalena Reich busca obter a dispensa da caução para fins de despejo liminar. O ajuizamento da ação de despejo está fundamentado na disposição do art. 9, III da Lei n° 8245/1991, que regula o contrato de locação de imóvel urbano, nos seguintes termos:Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...)III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
A possibilidade de concessão de despejo em caráter liminar está prevista no artigo 59 da Lei n° 8.245/1991; veja-se:“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...)IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”
Sobre o despejo liminar, na doutrina Sylvio Capanema menciona o seguinte:“A execução do despejo ficará, entretanto, condicionada à prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, vigente à época do depósito. A caução será prestada nos próprios autos da ação de despejo, lavrando-se o respectivo termo. Não exige a lei que seja em dinheiro. Nada impede que possa ser real ou fidejussória, desde que o bem ofertado, para que sobre ele recaia a garantia, seja de valor igual ou superior a três meses de aluguel, ou, então, que o fiador indicado, e que aceite o encargo, responda por aquele valor. O próprio imóvel objeto da ação de despejo poderá ser ofertado em caução, desde que dele disponha o locador, comprovadas sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais. (...) O objetivo da caução é o de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, na hipótese de vir a ser julgada, ao final, improcedente a pretensão. Neste caso, funcionará a caução como início de indenização, revertendo automaticamente em benefício do locatário, que poderá levantá-la, se em dinheiro, com os acréscimos da lei. (...)9º) Falta de pagamento do aluguel não estando garantido o contrato.O que foi agora incluído na lei é a possibilidade de se obter uma medida liminar em ação de despejo por falta de pagamento, não estando garantido o contrato. (...). Não é necessário perquirir a razão de estar a locação desprovida de garantia. Será preciso juntar, com a inicial, o instrumento do contrato, para que se comprove a hipótese legal que autoriza a liminar. Logo após o advento da Lei nº 12.112/09, alguns locadores, advogados ou administradores de imóveis começaram a se perguntar se melhor seria dispensar qualquer garantia em troca de possibilidade de reduzir o prazo da desocupação para 15 (quinze) dias. Entendem eles que muitas vezes a ação se prolonga no tempo e não se consegue receber do fiador. Seria então mais conveniente para o locador recuperar o imóvel no exíguo prazo de 15 (quinze) dias, suportando o prejuízo, bem menor. (...) O fato inconteste é que o legislador se preocupou com a proteção do crédito do locador, cuja realização fica muito comprometida, não mais estando garantido o contrato, qualquer que seja o motivo, o que também atende ao princípio da boa-fé objetiva”.
Assim, o despejo liminar do locatário, tendo como base a falta de pagamento dos alugueres, está sujeito ao preenchimento dos seguintes requisitos: (a) falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; (b) inexistência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma Lei, seja porque não foi prevista nenhuma forma de garantia do contrato, seja porque houve a sua extinção ou exoneração; (c) a prestação de caução, pelo locador, no valor de três alugueres.O contrato de locação comercial, situado na Av. Palma Rennó, Condomínio Comercial Nova Santo Antônio, loja comercial nº 04, foi celebrado pelo prazo 36 meses, com a vigência de 01/02/2024 a 01/02/2027, e valor mensal de R$ 4.000,00; aplica-se para a hipótese as previsões dos art. 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações).De acordo com a narrativa fática, a parte agravada não cumpriu com o disposto no contrato e incorreu em mora, porque do valor total devido de R$ 36.088,58, referente aos alugueres dos meses de março de 2024 e seguintes, comprovou-se apenas o pagamento parcial relativa à primeira parcela da Confissão de Dívida pactuada para quitação dos alugueres vencidos (movs. 1.4/1.6 – autos de origem); confira-se.
Observa-se, portanto, que a agravante demonstrou o inadimplemento das obrigações contratadas pelos locatários. Conforme se extrai da decisão agravada, o deferimento da liminar restou condicionado ao pagamento de caução, pela locadora, ora agravante, no valor equivalente a 03 (três) alugueres, conforme prevê o parágrafo 1°, do art. 59, da Lei nº 8.245/1991. Contudo, em se tratando especificamente da caução prevista como requisito para a concessão do despejo liminar, entende-se ser possível oferecer como caução o próprio crédito dos locadores, quando superior a 03 (três) vezes o valor do aluguel. Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência da 17ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, veja-se:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE DISPENSA DE CAUÇÃO – PARTE BENEFICIÁRIA DA JUSTIÇA GRATUITA E REPRESENTADA PELA DEFENSORIA PÚBLICA – VALOR DO DÉBITO LOCATÍCIO QUE ULTRAPASSA TRÊS MESES DE ALUGUEL – SITUAÇÃO QUE AUTORIZA QUE A CAUÇÃO NO VALOR EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL RECAIA SOBRE O PRÓPRIO CRÉDITO - POSSIBILIDADE QUE INCLUSIVE FOI CONSIGNADA PELO JUÍZO DE ORIGEM - IMPOSSIBILIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO NÃO CONFIGURADA - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0015676-30.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA -
J. 09.09.2024)AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. IMÓVEL COMERCIAL. decisão agravada que DEFERIU A LIMINAR, CONDICIONANDO O DEVER DE PRESTAR CAUÇÃO CORRESPONDENTE A 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. INSURGÊNCIA DA PARTE REQUERENTE. PEDIDO para QUE O PRÓPRIO CRÉDITO SEJA ACEITO COMO CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. CRÉDITO QUE, NO CASO, SUPERA O MONTANTE LEGALMENTE EXIGIDO. PRECEDENTES. DECISÃO REFORMADA PARA ADMITIR QUE O PRÓPRIO CRÉDITO SEJA DESTINADO À CAUÇÃO. recurso conhecido e provido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0013827-23.2024.8.16.0000 - Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA -
J. 21.05.2024)DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DECISÃO QUE DEFERIU A MEDIDA LIMINAR DE DESPEJO. INSURGÊNCIA DO RÉU. REQUISITOS DO ARTIGO 59, §1º, DA LEI 8.245/91 ATENDIDOS. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. OFERTA DO PRÓPRIO CRÉDITO DECORRENTE DOS ALUGUERES VENCIDOS. POSSIBILIDADE. INVIABILIDADE DE ANÁLISE DOS DEMAIS PEDIDOS, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0098202-88.2023.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR ESPEDITO REIS DO AMARAL -
J. 15.04.2024)
Assim, o valor da caução relativo a três meses de aluguel pode recair sobre o crédito a que tem direito a parte agravante.Logo, deve ser provido o recurso.
Vota-se, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento e DAR-LHE PROVIMENTO para AUTORIZAR a prestação de caução equivalente ao crédito de três meses de aluguel, mediante termo nos autos.