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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto por Wilson da Silva Prado contra a sentença (mov. 23.1) proferida pelo juízo da Vara de Registros Públicos do Foro Regional de Ibiporã, Comarca da Região Metropolitana de Londrina, que, nos autos de suscitação de dúvida inversa formulada em face do Serviço de Registro de Imóveis de Ibiporã, julgou improcedente o pedido e manteve a negativa de registro da integralização de quota parte de imóvel ao capital social da empresa W.P. Comércio de Embalagens Ltda.Consta da inicial que Wellington Will do Prado, filho do suscitante e sócio da referida empresa, teria previsto em contrato social a integralização, ao capital da sociedade, do imóvel objeto da matrícula nº 22.100 do Registro de Imóveis de Ibiporã. Todavia, embora o referido sócio fosse titular de apenas 25% do bem, o instrumento societário consignou, equivocadamente, a integralização de 100% do imóvel, circunstância que ensejou a formulação de exigência registral para retificação do contrato social.Aduziu, o suscitante, que, antes do atendimento da diligência, Wellington veio a óbito em 05.04.2021, sendo que a retificação do contrato social somente foi autorizada judicialmente em dezembro de 2023. Após a correção do instrumento, o Registro de Imóveis novamente recusou o registro da integralização na matrícula imobiliária, sob os fundamentos de que: (i) a transferência envolveria área inferior à fração mínima de parcelamento rural; (ii) o proprietário do bem já havia falecido, tendo a herança sido transmitida aos herdeiros; e (iii) o prazo contratual de 180 dias, previsto para a integralização, já teria expirado. Ao final, requereu a procedência da dúvida inversa, para determinar o registro da integralização da quota parte pertencente ao falecido sócio.A Agente Delegada do Serviço de Registro de Imóveis manifestou-se defendendo a legalidade da recusa registral (mov. 15.1). O Ministério Público opinou pela improcedência da suscitação de dúvida (mov. 20.1). Sobreveio sentença julgando improcedente a dúvida inversa, mantendo a negativa de registro sob o fundamento, em síntese, de que o registro pretendido implicaria em transmissão de área inferior ao módulo rural, além de ser inviável após o falecimento do titular do imóvel, diante da transmissão automática da herança aos sucessores (mov. 23.1).Irresignado, o suscitante interpôs apelação (mov. 34.1). Sustenta, em síntese, que a pretensão não envolve parcelamento ou desmembramento do imóvel rural, mas apenas a integralização da quota parte pertencente ao sócio no capital social da empresa. Argumenta que o pedido de integralização foi formulado administrativamente ainda em vida pelo proprietário, tendo o registro sido obstado apenas por erro material na redação do contrato social. Alega, ainda, que a negativa registral viola o direito de propriedade e que a regularização da titularidade de cotas ideais do imóvel já vinha sendo admitida pelo próprio cartório em ocasiões anteriores. Ao final, requer a reforma da sentença para que seja determinado o registro da integralização da quota parte pertencente a Wellington Will do Prado no capital social da empresa.O Ministério Público, em manifestação nesta instância (mov. 12.1-TJ), opinou pelo desprovimento do recurso, ao argumento de que, não tendo sido efetuado o registro imobiliário da integralização antes do falecimento do sócio, a propriedade da fração ideal do imóvel foi transmitida automaticamente aos herdeiros, nos termos do princípio da saisine, inexistindo correspondência entre os atuais titulares do direito real e o título apresentado a registro.É o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO E VOTOPor estarem preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conhece-se do recurso interposto.A controvérsia devolvida à apreciação desta instância recursal cinge-se à possibilidade de registro, na matrícula nº 22.100 do Serviço de Registro de Imóveis de Ibiporã, da integralização de 25% do referido imóvel ao capital social da empresa W.P. Comércio de Embalagens Ltda., conforme previsto em contrato social firmado pelo então sócio Wellington Will do Prado, falecido antes da efetivação do registro imobiliário.Conforme se extrai dos autos, o título apresentado a registro consiste em alteração contratual que previa a integralização de bem imóvel ao capital social da sociedade empresária. Contudo, o registro foi recusado pela agente delegada do Serviço de Registro de Imóveis, sob três fundamentos principais: i) a transferência pretendida implicaria em transmissão de área inferior à fração mínima de parcelamento rural; ii) o proprietário do imóvel veio a óbito antes da efetivação do registro, de modo que a propriedade foi transmitida aos herdeiros; e iii) o prazo contratualmente previsto para a integralização teria expirado. A sentença recorrida reconheceu a regularidade da negativa registral, julgando improcedente a suscitação de dúvida inversa.Inicialmente, cumpre observar que, no sistema jurídico brasileiro, a transferência da propriedade de bens imóveis depende do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.245, do Código Civil. De acordo com o referido dispositivo, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.Assim, embora a integralização de capital social por meio da transferência de bem imóvel possa ser formalizada por instrumento societário, a efetiva transferência da propriedade somente se aperfeiçoa com o respectivo registro na matrícula imobiliária. Trata-se de exigência inerente aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva que regem o sistema registral imobiliário, assegurando segurança jurídica e publicidade aos atos de transmissão de direitos reais.No caso concreto, é incontroverso que Wellington Will do Prado manifestou, em vida, a intenção de integralizar ao capital social da empresa a fração ideal de 25% do imóvel matriculado sob nº 22.100. Entretanto, também é incontroverso que tal integralização jamais foi levada a registro na matrícula do imóvel antes do seu falecimento.O próprio apelante reconhece que a efetivação do registro foi obstada por erro material na redação do contrato social, no qual teria sido indicada a integralização de 100% do imóvel, quando o falecido era titular de apenas 25% do bem. Em razão dessa inconsistência, foi formulada exigência registral para retificação do instrumento societário, a qual somente veio a ser autorizada judicialmente anos depois, mediante alvará expedido em dezembro de 2023.No entanto, independentemente das circunstâncias que impediram a regularização imediata do título, permanece o fato jurídico relevante de que, à época do falecimento do sócio, não havia sido realizado o registro imobiliário da integralização do bem ao capital social da empresa.Essa circunstância possui consequências jurídicas relevantes.Com efeito, nos termos do artigo 1.784, do Código Civil, aberta a sucessão com a morte do titular do patrimônio, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros, pelo denominado princípio da saisine. Referida regra implica que, com o falecimento do proprietário, todos os seus bens, direitos e obrigações são automaticamente transmitidos aos sucessores, independentemente da realização de qualquer ato formal adicional.Desse modo, inexistindo registro da integralização do imóvel em favor da sociedade empresária antes do óbito do titular, a fração ideal de 25% do bem permaneceu integrando o patrimônio pessoal de Wellington Will do Prado até o momento de sua morte, passando, a partir de então, a integrar o acervo hereditário transmitido aos seus herdeiros.Consequentemente, os atuais titulares da referida fração ideal não são mais o falecido sócio, mas sim seus sucessores, razão pela qual o título apresentado a registro não guarda correspondência com a realidade jurídica atual da matrícula imobiliária.Essa circunstância impede o registro pretendido, pois o sistema registral exige perfeita correspondência entre o titular constante da matrícula e aquele que figura como transmitente no título apresentado, em observância ao princípio da continuidade registral. Em outras palavras, não é possível promover registro de transmissão imobiliária em nome de pessoa que já não figura como titular do direito real.Nesse contexto, a simples manifestação de vontade do falecido no contrato social, ainda que inequívoca, não tem o condão de substituir o requisito legal do registro imobiliário para a transferência da propriedade. A integralização do capital social por meio de bem imóvel constitui negócio jurídico que somente se aperfeiçoa com o registro na matrícula correspondente, sendo insuficiente a mera previsão contratual.Portanto, correta a conclusão da sentença, ao afirmar que, na ausência de registro da integralização do capital social na matrícula do imóvel, não houve transferência do bem ao patrimônio da empresa, permanecendo a fração ideal sob titularidade do sócio até o momento de seu falecimento, quando então foi transmitida aos herdeiros, por força da sucessão.A argumentação do apelante, no sentido de que o pedido de integralização foi formulado administrativamente antes do óbito, não altera essa conclusão.Isso porque o requerimento administrativo de registro, por si só, não produz efeito translativo da propriedade imobiliária. O efeito constitutivo do direito real decorre exclusivamente do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, inexistindo, no ordenamento jurídico brasileiro, hipótese de retroatividade da transmissão dominial baseada apenas na intenção manifestada pelo titular.Tampouco procede a analogia invocada pelo apelante com a jurisprudência relativa à decretação de divórcio após o falecimento de um dos cônjuges. Trata-se de situação jurídica completamente distinta, relacionada a direito de natureza personalíssima e cujo regime jurídico não se aplica aos negócios jurídicos de transmissão de propriedade imobiliária, que se submetem a regras específicas e de observância obrigatória no sistema registral.Além disso, também se mostra pertinente o fundamento registral relacionado à impossibilidade de transferência de área inferior à fração mínima de parcelamento rural.Conforme destacado na sentença recorrida, o imóvel objeto da matrícula nº 22.100 possui natureza rural, estando sujeito às normas previstas no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), especialmente ao disposto em seu artigo 65, que estabelece a vedação à divisão de imóveis rurais em áreas inferiores à dimensão do módulo de propriedade rural.Na localidade em questão, a fração mínima de parcelamento corresponde a 20.000 m², conforme regulamentação do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA. A integralização de apenas 25% do imóvel ao capital social da empresa poderia resultar na transmissão de área inferior a esse limite mínimo, circunstância que justificou a cautela adotada pela agente delegada ao examinar o pedido de registro.Ainda que o apelante sustente que não haveria desmembramento do imóvel, mas apenas transferência de fração ideal, é certo que o sistema registral impõe especial cautela em situações que possam caracterizar fracionamento irregular do solo rural ou tentativa de burla às limitações legais ao parcelamento da propriedade rural.Nesse sentido, inclusive, o Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná estabelece que o notário não poderá lavrar escrituras relativas a parte de imóvel rural quando a área desmembrada ou remanescente for inferior à fração mínima de parcelamento, admitindo-se apenas, em situações excepcionais, a alienação de frações ideais não delimitadas, desde que não caracterizada tentativa de burla à legislação agrária.Assim, diante das peculiaridades do caso concreto, a recusa registral também se revela compatível com o dever de cautela imposto ao registrador no controle da legalidade dos títulos apresentados a registro.Por fim, igualmente não merece reparo o fundamento relacionado ao prazo previsto no próprio contrato social para a integralização do capital.De acordo com a cláusula quinta do instrumento societário mencionado na decisão recorrida, o registro da integralização deveria ocorrer no prazo de 180 dias. Embora o apelante sustente que circunstâncias excepcionais, como a pandemia de COVID-19 e o falecimento do sócio, teriam impedido o cumprimento tempestivo da exigência, trata-se de estipulação contratual livremente estabelecida pelas partes, cuja observância também integra o exame de regularidade do título apresentado.De todo modo, ainda que esse fundamento pudesse ser superado, permaneceriam hígidos os demais óbices jurídicos acima analisados, especialmente aquele decorrente da transmissão da propriedade aos herdeiros em razão do falecimento do titular, antes do registro do título translativo.Diante desse cenário, conclui-se que a agente delegada do Serviço de Registro de Imóveis de Ibiporã agiu em conformidade com as normas que regem o sistema registral imobiliário, ao recusar o registro pretendido, inexistindo ilegalidade ou abuso que justifique a reforma da sentença.Assim, não demonstrado qualquer equívoco na decisão recorrida, impõe-se a sua manutenção integral.Ante o exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso interposto.