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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO LAGOA AZUL em face da decisão de mov. 76.1 – AO, ratificada à mov. 81.1 – AO, por meio da qual, em Execução de Título Extrajudicial[1], o juízo singular indeferiu a penhora do imóvel objeto da execução.Inconformado, sustenta o agravante, em brevíssima síntese, que: a) “A existência de risco grave decorre do fato de que o indeferimento da penhora do imóvel convalidará a inadimplência e ocasionará o risco do não recebimento das contribuições condominiais geradas pela unidade”; e b) “a probabilidade do provimento do recurso decorre do fato de que o § 1º, do art. 833, do código instrumental traz que a impenhorabilidade NÃO é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem e, também, a jurisprudência Estadual e do e. STJ vem reconhecendo a possibilidade de penhora do bem ainda que alienado fiduciariamente”; e, c) “a dívida ora cobrada é decorrente do inadimplemento das cotas condominiais, as quais tem por finalidade a manutenção e conservação do condomínio edilício, o qual depende da contribuição de que todos os condôminos estão obrigados a concorrer, o que se mostra com uma contrapartida ao direito ao gozo, no interesse em comunhão. Assim, a contribuição condominial possui obrigação de natureza propter rem (em razão da coisa) ou in rem scriptae (gravadas na coisa) e não são apenas a causa geradora da obrigação”. Requereu, ao final, a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, seu integral provimento, em conformidade com suas alegações.Em decisão liminar (mov. 8.1 – AI), o Exmo. Desembargador Luciano Carrasco Falavinha Souza deferiu o pedido liminar. Intimada, a Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões (mov. 20.1 – AI). Contudo, a parte adversa não se manifestou, transcorrendo in albis o prazo (mov. 14 – AI). No despacho pretérito, este relator determinou que a parte agravada regularizasse sua representação processual, sob pena de desentranhamento das contrarrazões. A diligência foi cumprida (mov. 25 – AI). Em razão da substituição ao Exmo. Des., vieram-me conclusos.É o que de relevante tinha a relatar.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOA agravante está dispensada de anexar as peças obrigatórias elencadas no art. 1.017, I, do CPC, tendo em vista que os autos do processo são eletrônicos (§ 5º, do mesmo dispositivo).Preparo recursal demonstrado no mov. 1.2 – AI.O recurso, ademais, é tempestivo.Por se tratar de decisão no âmbito do processo de execução, cuja recorribilidade é ampla e irrestrita[2], hipótese elencada no art. 1.015, §único, do CPC, é cabível o agravo de instrumento. Assim, CONHEÇO, EM DEFINITIVO, do agravo de instrumento.Trata-se de execução de título extrajudicial, proposta por Condomínio Lagoa Azul em face de Maicoln Douglas da Silva, em razão da ausência de pagamento das cotas condominiais do apartamento 102, bloco 04 e garagem de nº 53, (matrícula n° 17.174, do 4º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Londrina – mov. 1.6 – AO) referentes aos meses de março/2023 a novembro/2023, aparentemente com inadimplência nos meses sucessivos, até junho/2024, consoante última atualização de valores, perfazendo a monta de R$ 9.962,77.No mov. 64.1 – AO, o magistrado singular deferiu a penhora do imóvel, contudo, somente sobre os direitos que o executado possui sobre o bem.Tenho que a matéria foi devidamente apreciada na decisão preambular prolatada pelo Exmo. Des. Luciano Carrasco Falavinha Souza, razão pela qual, penitenciando-me pela redundância, com acréscimos e ajustes, reproduzo-a:1. Nos termos do artigo 1.361, do Código Civil, "Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor". Desse modo, no caso de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade resolúvel da coisa infungível ao credor, como forma de garantia da dívida contraída. Nesse caso, o devedor fiduciante permanece apenas com a posse direta e o direito real de aquisição do bem alienado, não sendo, desta forma, proprietário do imóvel dado em garantia até que cumpra todas as obrigações contraídas contratualmente. No entanto, considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Assim, no caso de execução por dívida condominial, tendo em vista sua natureza, admite-se a penhora do imóvel que dá origem ao débito, mesmo que objeto de alienação fiduciária.Acerca do tema, entende o Superior Tribunal de Justiça:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC /2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023, destaquei).Nesse contexto, fica fácil ver que o agravante tem razão no que pede. Essas considerações parecem fornecer diretrizes mais ou menos seguras e, até certa parte, amplas, sobre o desacerto do que se deliberou.Como recorda Humberto Theodoro Junior, citado por Teresa Arruda Alvim quando alude ao efeito suspensivo do agravo ou a antecipação da tutela recursal: Evidentemente, em ambos os casos, há de ser demonstrada a probabilidade de que o recurso seja provido (= é o fumus boni juris). Outra forma de o legislador se referir a este pressuposto é a ´relevância da fundamentação´, como fazia o CPC de 1973, no artigo. 558. Nesse sentido, a lição de Humberto Theodoro Jr.: Sempre, pois, que o relator se deparara com demonstrado risco de dano grave e de difícil reparação e com recurso dotado de relevante fundamentação, terá o dever e não a faculdade de suspender os efeitos da decisão recorrida, se a parte requerer a medida autorizada pelo art. 55 do CPC (1973). (Os agravos no CPC de 2015 / Teresa Arruda Alvim. 5 ed. – Curitiba: Editora Direito Contemporâneo, 2021 – (Recursos no processo civil; 2). p. 342/343.Em adição e saudando a d. decisão preambular, é necessário esclarecer que, em data recente, o c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) atualizou o entendimento jurisprudencial acerca do tema, passando a admitir a penhora do próprio bem imóvel que dá origem ao débito de dívida condominial, mesmo na hipótese de imóvel gravado com alienação fiduciária (cf. REsp nº 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, J. 23/05/2023, DJe. de 12/09/2023).É cediço que as despesas de origem condominiais possuem a natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, conforme segue: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.Quanto ao caráter propter rem da dívida, leciona Carlos Roberto Gonçalves[3]:Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. É o que ocorre, por exemplo, com a obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (CC, art. 1.277). Decorre da contiguidade dos dois prédios. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino), é também denominada obrigação ambulatória.São obrigações que surgem ex vi legis, atreladas a direitos reais, mas com eles não se confundem, em sua estruturação. Enquanto estes representam ius in re (direito sobre a coisa, ou na coisa), essas obrigações são concebidas como ius ad rem (direitos por causa da coisa, ou advindos da coisa).Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a regra geral é de que a responsabilidade pelas taxas condominiais é do devedor fiduciante, razão pela qual o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do aludido crédito do condomínio, o que não incluiria o imóvel alienado, que integra o patrimônio do credor fiduciário, ou seja, uma propriedade resolúvel.Essa premissa vinha sendo extraída da leitura dos arts. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC, cuja intelecção, resumidamente, é de que o credor fiduciário passa a responder pelas taxas/despesas condominiais quando se tornar o proprietário pleno do bem, por efeito da realização da garantia e consolidação da propriedade, a partir da imissão na posse.Conquanto a matéria já fosse controvertida neste próprio Tribunal de Justiça, com algumas correntes que se filiavam à possibilidade de penhora do imóvel[4], o entendimento que vinha prevalecendo é de ser incabível a penhora do próprio imóvel, mas, ressalvado o cabimento de penhorar os direitos contratuais que o devedor possui sobre o bem, entendimento que seguia a posição até então perfilhada pelo Tribunal Superior.No entanto, por maioria de votos no julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, prevaleceu o voto vencedor de lavra do Exmo. Min. Raul Araújo.Segundo a tese jurídica vencedora, não é possível cobrir o credor fiduciário de imunidade contra a dívida condominial, com a outorga de mais direitos do que aqueles que tem qualquer proprietário, de sorte que a instituição financeira, na posição de credora fiduciária e resguardando para si a posse indireta, bem assim a propriedade resolúvel, não é uma proprietária “especial”, com mais direitos que outro proprietário comum em condomínio edilício.De mais a mais, os artigos citados anteriormente, que embasavam a impossibilidade de penhora, de acordo com o voto vencedor, não se sobrepõem sobre os direitos de terceiros não contratantes, albergando tão somente a relação jurídica de direito material entre credor fiduciário e devedor fiduciante.Comparativamente, o douto Ministro reportou às normas da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1994), que estabelecem a obrigação do locatário de pagar as despesas de condomínio, sem que isso isente o locador-proprietário do imóvel da obrigação de, eventualmente, suportar a obrigação com o condomínio, acaso o locatário (possuidor direto) fique inadimplente.De igual sorte, o credor fiduciário não fica imune das obrigações perante o condomínio de natureza propter rem, sendo possuidor indireto e resguardando para a si a propriedade resolúvel, a qual se sobrepõe ao direito do próprio credor fiduciário.O cerne da discussão é que não é possível colocar sobre os ombros dos demais condôminos a responsabilidade de custear a dívida, que, ao cabo, é obrigação relacionada ao interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio edilício e que, com a retomada do imóvel pelo credor fiduciário, acaba resultando na sua responsabilidade por fazer frente aos débitos que tenham ficado pendentes, relacionados ao imóvel.Em resumo, o acórdão foi assim ementado:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido.(REsp nº 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, J. 23/05/2023, DJe. de 12/09/2023) – grifei In casu, conforme matrícula (cf. mov. 1.6 – AO), o imóvel se encontra registrado com venda ao executado/agravado, mas gravado com ônus de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, não constando notícia do cancelamento desta averbação.É a CEF que possui o direito de propriedade sobre o bem (resolúvel), enquanto o devedor fiduciante estiver pagando as parcelas do financiamento realizado perante a instituição financeira, de sorte que adquire a qualidade de proprietária plena somente após quitar integralmente o financiamento.Como a propriedade do bem permanece com o credor fiduciário durante a vigência do financiamento, possuindo o devedor fiduciante apenas mera expectativa de direito, e aquele exerce a posse indireta, nada obsta a penhora do imóvel, segundo o entendimento recente do STJ, com possível ação regressiva, se for o caso, posteriormente.Nesse cenário, é possível reconhecer o cabimento da penhora do imóvel que originou a dívida condominial, todavia o condomínio exequente deverá promover a prévia citação também do credor fiduciário, para que venha a integrar a execução, com a faculdade de quitar o débito condominial, conforme foi decidido na recente decisão do STJ, que deverá ser observada na origem, anotando-se que, aqui, a CEF já se encontra presente.Por conseguinte, é de medida rigor a REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA, nos termos acima.ConclusãoAnte o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação supra.É como voto.