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Processo:

I – RELATÓRIO:Iate Clube de Caiobá apela da sentença de mov. 26.1, proferida nos autos nº 0001394-61.2023.8.16.0116 do procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do Registro de Imóveis de Matinhos, por meio da qual foi julgada procedente a dúvida, concluindo pela validade das exigências contidas na Diligência Registral nº 2512/2022.Sustenta o apelante, em suas razões recursais (mov. 55.1), em síntese, que: (i) baseou seu pedido no art. 1.238 do CC, que prevê a aquisição de propriedade por usucapião extraordinária após 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, independentemente de título e boa-fé; (ii) a exigência de justo título é uma prova negativa, uma vez que o terreno baldio nunca pertenceu a ninguém, não há contrato, declaração da Copel, conta da Sanepar ou guia de IPTU a ser apresentada, pois o terreno não possui instalações elétricas, água canalizada ou esgoto; (iii) há colisão de normas entre o CC e a Lei 6.015/73 (LRP), pois, enquanto o CC dispensa justo título para a usucapião extraordinária, a LRP exige tal documento para o reconhecimento extrajudicial de qualquer modalidade de usucapião, devendo prevalecer o que estabelece o CC.Nesta instância, a Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso, pontuando, em síntese, que “é ônus do recorrente instruir seu requerimento extrajudicial com documentos capazes de comprovar o alegado, valendo ressaltar que a Lei de Registros Públicos possibilita a realização de justificação administrativa e o Provimento 65/2017 do CNJ ainda fala sobre depoimentos de testemunhas, o que não foi observado na hipótese” (mov. 13.1-TJ).

II – VOTO:Inconformismo voltado contra sentença de mov. 26.1, que julgou procedente a dúvida, concluindo pela validade das exigências contidas na Diligência Registral nº 2512/2022.A irresignação recursal comporta acolhimento.A leitura dos autos revela que a apelante formulou requerimento de usucapião extrajudicial junto ao Oficial do Registro de Imóveis, a fim de ver declarada a aquisição originária de imóvel identificado como “imóvel urbano, situado nesta Cidade e Comarca de Matinhos, Estado do Paraná, localidade de Praia Mansa, denominada de ÁREA A, com frente para a Avenida Agílio Leão de Macedo, em seu lado ímpar, no Município e Comarca de Matinhos, Paraná, com área de 2.023,32m²”.Por meio da Diligência Registral nº 2512/2022, o Oficial Registrador apontou para o requerente/apelante a necessidade de instruir o pedido com documentos, dentre os quais – e que é objeto da presente dúvida registral - “c) Justo título (Contrato, declaração Copel, Sanepar, IPTU, Escritura de Cessão de Direitos e etc); e) Declaração dos confrontantes, com comprovação da propriedade” (mov. 1.6, p. 1).Diante da discordância do requerente foi suscitada dúvida registral (mov. 1.1), sendo especificado pelo Registrador os pontos de divergência:“Informamos que em data de 14 de Setembro de 2022, foi protocolado neste Ofício de Registro de Imóveis, o Usucapião Administrativo, prenotação n° 161.032, tendo como objeto ‘Um imóvel urbano, situado nesta Cidade e Comarca de Matinhos, Estado do Paraná, localidade de Praia Mansa, denominada de ÁREA A, com frente para a Avenida Agílio Leão de Macedo, em seu lado ímpar, no Município e Comarca de Matinhos, Paraná, com área de 2.023,32m²’.Quando da análise do título, percebemos a necessidade de apresentação do Justo Título e declaração de confrontantes, conforme verifica-se no C e E, da Diligência Registral n° 2512/2022, datada de 28 de Setembro de 2022.1) Conforme Provimento n° 65/2017, do Conselho Nacional de Justiça - CNJ e Artigo 216-A, da Lei n° 6.015/1973, faz necessário apresentar:c) Justo título (Contrato, declaração Copel, Sanepar, IPTU, Escritura de Cessão de Direitos e etc);e) Declaração dos confrontantes;Por discordar da exigência apresentada por Este Ofício, a interessada afirma que o referido imóvel não possui confrontantes e nem mesmo justo título, pois não existe contrato firmado com ninguém; não existe eletricidade no terreno; não existe esgoto; nem água encanada; não já cobrança de IPTU, também não existe escritura de cessão de direitos, informando que usa o espaço para uso dos sócios e visitantes de sua sede como estacionamento de veículos”.
Ao final do procedimento, a dúvida foi julgada procedente (mov. 26.1), mantendo-se a diligência registral.Ocorre que a Magistrada de primeiro grau, ao que tudo indica, examinou apenas a questão alusiva à apresentação de justo título (item c, acima), deixando de analisar o outro ponto de divergência, concernente à necessidade de apresentação de declaração de confrontantes (item e).A sentença, portanto, revela-se omissa, o que imporia o retorno dos autos à origem para análise do item da diligência registral faltante.No entanto, considerando os princípios da inafastabilidade da tutela jurisdicional e da efetividade da jurisdição – ainda que se esteja diante de procedimento de cunho administrativo – revela-se imperioso o exame integral das exigências apontadas pelo Registrador e impugnadas pelo requerente/apelante.i. Da qualificação registralInicialmente, impõe-se ressaltar que a atividade registral – assim como a notarial – se desenvolve sob o primado da segurança jurídica e se destina a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1º, da Lei 8.935/94).Mas, para que isso se efetive de forma plena, especificamente no âmbito do registro de imóveis, é dever do Registrador promover a análise completa e exauriente do título e/ou requerimento protocolado, a fim de verificar sua validade, perfeição e aptidão para adquirir publicidade registral.Com efeito, trata-se a função qualificadora de ato administrativo vinculado, de sorte que compete ao Oficial a análise completa dos títulos e requerimentos que são apresentados, indicando, numa só oportunidade, com clareza, precisão e completude todas as informações necessárias ao interessado, apontando aquilo que deve ser complementado pelo apresentante, máxime em se tratando de pedido de usucapião extrajudicial.ii. Justo títuloNo que se refere à apresentação de justo título (item c), observa-se da Diligência Registral nº 2512/2022 a exigência exclusiva de “Justo título (Contrato, declaração Copel, Sanepar, IPTU, Escritura de Cessão de Direitos e etc.)”, não tendo o Registrador, naquele momento, pontuado que a posse poderia ser comprovada por outras formas.Ocorre que se está diante de pedido de reconhecimento e declaração de usucapião extraordinária, sobre o qual estabelece o art. 1.238 do Código Civil, como requisitos para sua configuração (i) o exercício da posse pelo requerente com ânimo de dono, sem interrupção ou oposição, independentemente de justo título e boa-fé e (ii) o lapso temporal de 15 anos.Portanto, não há que se falar em apresentação de justo título para efeito de reconhecimento de usucapião extraordinária.Isto, todavia, não afasta do requerente o dever de comprovar o tempo e a qualidade da posse por ele exercida sobre o imóvel. Veja-se que o art. 216-A, IV, da Lei 6.015/73 estatui expressamente que o requerimento de usucapião extrajudicial deverá estar instruído com “justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.No mesmo sentido, o artigo 4º, III, do Provimento 65/2017 do CNJ, em vigor no início do procedimento; redação semelhante hoje encontrada no Provimento 145/2023, que revogou a norma anterior (art. 401, III).Art. 401. O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:III — justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
Portanto, embora não se possa exigir a apresentação de justo título para o reconhecimento de usucapião na modalidade extraordinária, não está o interessado dispensado de provar a origem, o tempo e a qualidade da posse que exerce sobre o imóvel.Aliás, assim já se decidiu:APELAÇÃO CÍVEL – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – SENTENÇA QUE ACOLHE DÚVIDA DO REGISTRADOR, MANTENDO-SE O INDEFERIDO DO PEDIDO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO TEMPO DA POSSE POR DOCUMENTOS E/OU OITIVA DE TESTEMUNHAS E CONFRONTANTES, A SER REALIZADA PELO TABELIÃO – ARTIGOS 4º E 5º DO PROVIMENTO Nº 65/2017 DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA – ATA NOTARIAL, IN CASU, QUE APENAS ATESTA O CONTEÚDO DE DECLARAÇÕES DE TERCEIROS – INVIABILIDADE DA PROVA PARA FINS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – ARTIGO 5º, §2º, DO R. PROVIMENTO – PRECEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0000666-80.2019.8.16.0206 - Irati - Rel.: DESEMBARGADORA ROSANA AMARA GIRARDI FACHIN - J. 31.08.2020)
E, no caso, nenhum documento ou informação nesse sentido foi apresentado pelo requerente/apelante.Observa-se dos autos que o pedido de usucapião extrajudicial foi instruído apenas com memorial descritivo e ata notarial, esta última que somente atestou as características do imóvel (tal como o memorial descritivo) e colheu as declarações dos interessados e de um funcionário do próprio requerente (mov. 1.2, 1.3, 1.4 e 1.6, p. 11/20), o que não é suficiente para demonstração da posse.Vale ressaltar que a posse ad usucapionem pode ser comprovada mediante a colheita de depoimento de testemunhas e através de justificação administrativa, conforme já autorizava o revogado Provimento 65/2017 do CNJ (arts. 5º e 17, § 1º) e atualmente permite o Provimento 145/2023 (art. 414, § 1º).Art. 414. [...]§ 1.º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5.º do art. 381 e ao rito previsto no art. 382 e art. 383, todos do CPC.
Assim também prevê o art. 216-A, § 15, da Lei 6.015/73Art. 216-A (...)§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil)
Desse modo, o fato de o imóvel usucapiendo não ser abastecido por serviços públicos (água e energia elétrica) não afasta do requerente o ônus de comprovar a origem, o tempo e a qualidade da posse, através de outros meios legalmente admitidos.De toda sorte, a diligência registral, da forma como redigida, exigindo apenas a apresentação de justo título, revela-se imprecisa e incompleta, pois deveria o Registrador esclarecer expressamente ao requerente que a posse pode ser comprovada por outros meios que não apenas o título.Por tal razão, fica afastada a exigência relativa à apresentação de justo título (item “c” da Diligência Registral nº 2512/2022), devendo o Oficial Registrador promover nova qualificação registral do pedido de usucapião extrajudicial, apontando para o requerente a necessidade de comprovar, pelos meios legalmente admitidos, a origem, o tempo e a qualidade da posse.iii. Declaração dos confrontantesNo que respeita à declaração de confrontantes (item “e” da Diligência Registral nº 2512/2022, argumentou o apelante na sua manifestação em primeiro grau (mov. 24.1) que “não há confrontantes no terreno usucapiendo, pois à sua frente está situado o IATE CLUBE; atrás há uma rodovia e ao lado direito existe um córrego, não havendo vizinhos confinantes neste terreno”.Este item da diligência registral, como referido acima, não foi examinado na sentença, o que passa a ser feito agora. E, dentro desse contexto, analisando o levantamento topográfico da área usucapienda, nota-se que ela, realmente, não possui confrontantes, pois faz divisa com vias públicas. Confira-se (mov. 1.2, p. 7):Diante disso, a exigência contida na Diligência Registral é impossível de ser cumprida pelo requerente. Vale ressaltar, ademais, que os entes públicos, titulares das vias públicas que fazem divisa com o imóvel, se manifestaram no procedimento, informando que o lote postulado pelo requerente não invade áreas públicas e que, portanto, não teriam interesse no feito.Nesse sentido, são as manifestações do Estado do Paraná, inclusive através do Departamento de Estradas de Rodagem – DER (mov. 1.5, p. 5, 7 e 8), do Município de Matinhos (mov. 1.5, p. 9 e 11) e da União (mov. 1.5, p. 17 e 19).Logo, considerada tal realidade, observável dos documentos que já haviam sido apresentados pelo requerente ao Registrador, conclui-se que a exigência deve ser afastada. Portanto, acolhendo a pretensão recursal e examinando a dúvida suscitada em sua integralidade, fica reformada a sentença, julgando improcedente a dúvida. Caberá ao Oficial Registrador promover nova qualificação registral do pedido de usucapião extrajudicial, apontando para o requerente a necessidade de comprovar, pelos meios legalmente admitidos, a origem, o tempo e a qualidade da posse. Afasta-se, por outro lado, a exigência de apresentação de declaração de confrontante. À luz do exposto, dou provimento ao recurso.III – DECISÃO:ACORDAM os integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.