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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Alexandra Loureiro Alves Picanço, da decisão (mov. 234.1 e 240) que, nos autos de cumprimento de sentença promovido por Condomínio Edifício Belluno, ao rejeitar a sua impugnação, homologou o laudo de avaliação no valor de R$ 5.422.744,50.Em suas razões recursais, a Agravante assevera que “a controvérsia presente nos autos reside no valor de avaliação do imóvel da agravante/executada, uma vez que seu imóvel vale mais do que o valor apontado em avaliação, visto que o laudo tomou por base valores estimativos, acarretando no evidente prejuízo à agravante caso sejam confirmados os valores apurados”.Argumenta ser “evidente que o interior de cada imóvel possui suas próprias características, caprichos, acabamentos, teto rebaixado, gesso, lustres, pisos variados, etc..., o que por óbvio traz grande variação de valorização ao imóvel, não podendo um valor tão expressivo ser calculado por mera estimativa”.Alega que “apesar do d. avaliador utilizar-se do respectivo método [comparativo direto de dados de mercado], este deixou de indicar com precisão todas as fontes de pesquisa de mercado usadas, limitando-se a mencionar um único link”, além de deixar “de seguir inúmeros requisitos exigidos pela ABNT”.Sustenta que “mesmo sem ter havido qualquer óbice para tanto, o avaliador deixou de realizar a avaliação de forma presencial, isto é, in loco e, portanto, deixou de verificar a existência de quaisquer benfeitorias nos imóveis”, razão pela qual “o referido cálculo apresentado pelo Ilmo. avaliador judicial foi baseado em parâmetros inaplicáveis ao presente caso, devendo ser desconsiderada a referida avaliação”.Conclui que “diante das diversas inconsistências e incongruências apresentadas pelo laudo de avaliação, requer-se que seja o mesmo desconsiderado, bem como que seja determinada a realização de novo estudo técnico com parâmetros justos e objetivos, avaliando-se de fato o imóvel da agravante /executada, a fim de se evitar maiores prejuízos à recorrente”.Por fim, pugna pela atribuição do efeito suspensivo ao recurso, ao fundamento de que “já há praça de leilão agendada para o imóvel da agravante, sendo evidente o prejuízo irreversível à mesma caso não haja a atribuição de efeito suspensivo”, já que “a manutenção da decisão agravada pode acarretar na eminente possibilidade de arrematação do imóvel e perda do mesmo”.Indeferido o pedido liminar (mov. 9.1 – AI), foram apresentadas contrarrazões pelo desprovimento do recurso (mov. 14.1 – AI), com paralela interposição do Agravo Interno nº 0120667-57.2024.8.16.0000 Ag pela Agravante, o qual também foi respondido (mov. 12.1 – Ag).

2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido, conforme análise a seguir.Cuida-se de ação de ação de cobrança de despesas condominiais em fase de cumprimento de sentença, movida por Condomínio Edifício Belluno em face de Alexandra Loureiro Alves Picanço, cujo valor devido atualizado é de R$ 577.695,14 (mov. 296.2).Com o início da fase executiva em 23/06/2021 (mov. 109.1), em 28/03/2023 foi deferida (mov. 179.1) a penhora dos imóveis objetos da dívida, sendo o Apartamento 2601 e 5 vagas de garagem do Condomínio Exequente, de matrícula nº 54.549 (mov. 177.1), sendo expedido o respectivo termo de penhora (mov. 185.1).Em 18/10/2023 foi juntado laudo de avaliação dos bens no valor “aproximado e, por estimativa, de R$ 5.422.744,50” (mov. 214.1):

A Executada/Agravante apresentou impugnação ao laudo (mov. 220.1), por entender que não foram observadas as normas da ABNT e os “parâmetros de cálculos de homogeneização”, não sendo verificada “a existência de quaisquer benfeitorias nos imóveis” por não ter sido feita avaliação presencial, requerendo fosse realizado novo laudo.Intimado (mov. 222.1), o Oficial de Justiça prestou esclarecimentos sobre a conclusão do laudo (mov. 228.1):

A Executada manifestou novamente sua discordância, ao argumento de que “não se pode acolher uma avaliação realizada por estimativa, haja vista que não possui qualquer respaldo documental e espelhamento da realidade” e que “o método comparativo direto de dados de mercado, segundo determinação das normas da ABNT, é o mais exato e importante”, reiterando a manifestação anterior (mov. 232.1).A seguir, sobreveio a decisão ora agravada que rejeitou a impugnação e homologou o laudo de avaliação no valor de R$ 5.422.744,50, intimando o Exequente para averbação da penhora e prosseguimento do feito (mov. 234.1):

Tal decisão restou mantida com a rejeição dos subsequentes embargos de declaração opostos pela Executada (movs. 238.1 e 240.1); daí o seu inconformismo, com o manejo do presente recurso, alegando, em suma, que o “imóvel vale mais do que o valor apontado em avaliação, visto que o laudo tomou por base valores estimativos, acarretando no evidente prejuízo à agravante”, que o avaliador “deixou de realizar a avaliação de forma presencial e verificar a existência de quaisquer benfeitorias nos imóveis” e que, apesar de “utilizar-se do respectivo método [comparativo direto de dados de mercado], este deixou de indicar com precisão todas as fontes de pesquisa de mercado usadas” e não seguiu as normas da ABNT.Assim, busca o reconhecimento da “irregularidade do laudo de avaliação ... determinando-se a realização de nova avaliação, com parâmetros justos e dentro do princípio da razoabilidade, avaliando de fato o imóvel da recorrente/executada”.Pois bem.Da análise do auto de avaliação apresentado em primeiro grau (mov. 214.1), observa-se que o Oficial de Justiça cumpriu satisfatoriamente com os requisitos previstos no art. 872 do Código de Processo Civil sobre as especificações que devem estar contidas no laudo:
Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;II - o valor dos bens.
Referida regra é reproduzida pelo Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (Foro Judicial):
Art. 115. No laudo de avaliação descrever-se-á pormenorizadamente o bem avaliado, consignando-se suas características e estado, bem como os critérios utilizados para a avaliação, as indicações de pesquisas de mercado efetuadas e o seu valor.
Por outro lado, a legislação processual permite nova avaliação quando verificada uma das hipóteses previstas no art. 873, a saber:
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;III – o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
Conforme se vê do laudo supra reproduzido, ele conta com a identificação do imóvel e com a descrição das características do condomínio que agregam valor ao bem, utilizando-se do método comparativo/por estimativa em relação ao valor dos imóveis da região e de outro apartamento à venda no mesmo edifício, para concluir que “o valor médio do metro quadrado naquele edifício possui o valor de R$ 11.974,73”, concluindo que “ao multiplicar este valor pela metragem do imóvel descrito nas matrículas informadas, levando-se em conta a área privativa, chega-se a um valor aproximado e, por estimativa, de R$ 5.422.744,50”.Ainda, instado a se manifestar sobre a impugnação da Executada, o Oficial de Justiça esclareceu que “a avaliação realizada por este servidor foi baseada em estimava de valor, levando-se em consideração o valor do metro quadrado naquela região e nas informações contidas em descrição de apartamentos e vagas de garagem semelhantes e localizados no mesmo edifício que se encontram disponíveis em sites da Internet” (mov. 228.1).Corroborando a informação sobre imóvel à venda no mesmo edifício, o Agravado trouxe com as contrarrazões a cópia de anúncio (ativo em 09/11/2024) de apartamento com mesma metragem e número de vagas de garagem, pelo valor de R$ 4.450.000,00 (mov. 14.2 – AI), ou seja, muito inferior ao valor estimado pelo Oficial de Justiça (R$ 5.422.744,00).Logo, não prospera a insurgência recursal, pois a Agravante não apresentou qualquer base concreta para demonstrar o alegado erro na avaliação do bem, limitando-se a trazer argumentação genérica e abstrata em relação ao método utilizado e aos valores considerados pelo avaliador.Com efeito, ela não trouxe uma prova sequer que pudesse respaldar a alegação de que “seu imóvel vale mais” e “teve prejuízos”, sem apontar qualquer erro ou indicação precisa do suposto desacerto da conclusão do laudo, de modo a configurar alguma das hipóteses do art. 873 do CPC.Sobre o tema, já se pronunciou este Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. AVALIADOR JUDICIAL. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E MÉTODO UTILIZADO PARA A AVALIAÇÃO. BEM AVALIADO DE ACORDO COM AS DISPOSIÇÕES DOS ARTIGOS 872, I E II DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E 115 DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ. DECISÃO SINGULAR MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0081722-35.2023.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA -
J. 26.02.2024)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO BEM IMÓVEL PENHORADO. IMPUGNAÇÃO PELAS DEVEDORAS. NÃO ACOLHIMENTO. LAUDO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO E INSTRUÍDO. OBSERVÂNCIA DO PREVISTO NOS ARTIGOS 870 E SEGUINTES DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EXECUTADAS QUE NÃO PRODUZIRAM, EM CONTRÁRIO, MÍNIMA PROVA A PÔR EM DÚVIDA OU DESCONSTITUIR A ESTIMATIVA OFICIAL. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 14ª Câmara Cível - 0009930-84.2024.8.16.0000 - Rio Negro -
Rel.: DESEMBARGADOR IRAJA PIGATTO RIBEIRO -
J. 15.07.2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO DO EXECUTADO/AGRAVANTE À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO NOS AUTOS, HOMOLOGANDO O LAUDO APRESENTADO.1. MÉRITO RECURSAL. PRETENSÃO DO EXECUTADO/AGRAVANTE DE NOVA VISTORIA DO BEM PENHORADO. ALEGAÇÃO DE ERRO NA AVALIAÇÃO (ART. 873, INC. I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). IMPUGNAÇÃO REJEITADA NA ORIGEM. AUTO DE AVALIAÇÃO QUE ATENDE DE FORMA SUFICIENTE AOS REQUISITOS DO ART. 872, DO CPC. DESCRIÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL E ESPECIFICAÇÃO DO SEU ESTADO DE CONSERVAÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADOÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO PARA A FIXAÇÃO DO PREÇO. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. EXECUTADO QUE FORMULA IMPUGNAÇÃO GENÉRICA AO RESULTADO DA AVALIAÇÃO, SEM FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA OU INDICAÇÃO PRECISA DE QUALQUER ERRO. DESCUMPRIMENTO DO ÔNUS CONSTANTE DO ART. 873, INC. I, DO CPC. ADEMAIS, AUSÊNCIA DE PRÉVIA INTIMAÇÃO A RESPEITO DA DATA E HORA DA VISTORIA QUE NÃO CONSTITUI VÍCIO DE NULIDADE. INAPLICABILIDADE, NO CASO, DA REGRA CONTIDA NO ART. 474, DO CPC, RELATIVA À DILIGÊNCIA PERICIAL. PRECEDENTES. INOCORRÊNCIA DE QUALQUER HIPÓTESE QUE AUTORIZE A REPETIÇÃO DO ATO. DECISÃO MANTIDA.2. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0036291-41.2024.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIS SERGIO SWIECH -
J. 15.08.2024)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ERRO FUNDAMENTADO. MANUTENÇÃO DO LAUDO. DESPROVIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1.1 Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação de imóvel, homologando-o no valor de R$ 221.279,86. O agravante alega que o laudo não detalhou as características do imóvel, nem descreveu construções, benfeitorias, ou os critérios de avaliação de acordo com a NBR 14653, requerendo a realização de nova avaliação.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.1. A controvérsia consiste em verificar o cabimento de nova avaliação judicial do imóvel, diante da alegação de falha na metodologia utilizada no laudo homologadoIII. RAZÕES DE DECIDIR3.1 O art. 873 do CPC permite nova avaliação se houver indicação fundamentada de erro ou dolo no laudo original, alteração de valor, ou fundada dúvida do juiz sobre o valor atribuído.3.2 O laudo pericial descreve as características do imóvel, incluindo área, topografia, textura do solo, e utiliza o método comparativo, com amostras de imóveis da mesma região, atendendo os requisitos do art. 872 do CPC e as normas técnicas aplicáveis. 3.3 O agravante formulou alegações genéricas de erro, sem apresentar provas concretas ou metodologia alternativa para justificar o valor que atribuiu ao imóvel. Alegações a respeito da infraestrutura e empreendimento na região são insuficientes para infirmar a presunção de legitimidade do laudo judicial. 3.4
De acordo com o entendimento jurisprudencial esta Corte, a mera divergência quanto ao valor atribuído pelo perito não configura, por si só, hipótese para nova avaliação, sendo necessária a comprovação de erro fundamentado IV. DISPOSITIVO 4. Recurso desprovido.--- Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 872 e 873.Jurisprudência relevante citada: TJPR, AI 0058118-84.2019.8.16.0000, Rel. Des. Francisco Eduardo Gonzaga de Oliveira, j. 23/03/2020; TJPR, AI 0045709-13.2018.8.16.0000, Rel. Guimarães da Costa, j. 27/03/2019. (TJPR - 14ª Câmara Cível - 0054216-50.2024.8.16.0000 - Irati -
Rel.: DESEMBARGADORA JOSELY DITTRICH RIBAS -
J. 16.12.2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CARTA PRECATÓRIA CÍVEL – AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL – DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE NULIDADE DO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO – INSURGÊNCIA DO EXECUTADO – PLEITO DE NULIDADE DO LAUDO DE AVALIAÇÃO - IMPERTINÊNCIA – LAUDO ELABORADO POR AVALIADOR JUDICIAL DE CONFIANÇA DO JUÍZO QUE REFLETE AS CONDIÇÕES REAIS DO IMÓVEL – AVALIADOR QUE DETÉM A EXPERTISE NECESSÁRIA PARA AVALIAÇÃO DO BEM – UTILIZAÇÃO DE MÉTODO COMPARATIVO COM O VALOR DE OUTROS IMÓVEIS DA REGIÃO – ADOÇÃO DO VALOR APURADO NO LAUDO DE AVALIAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS CAPAZES DE MACULAR AS CONCLUSÕES DO AUXILIAR DA JUSTIÇA – DESNECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – REQUISITOS DOS ARTIGOS 872 E 873 DO CPC DEVIDAMENTE OBSERVADOS – INOCORRÊNCIA DE NULIDADE – DOUTRINA E PRECEDENTES DESTE E. TJPR - DECISÃO MANTIDA NA ÍNTEGRA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0010655-73.2024.8.16.0000 - Icaraíma - Rel.: DESEMBARGADOR FABIAN SCHWEITZER - J. 10.05.2024)
Ressalte-se que não só o leilão já foi realizado, como houve arrematação (mov. 277.2) e subsequente pagamento do valor do bem em juízo (mov. 289.2).Desta forma, tendo em vista que a parte agravante não trouxe elementos hábeis para desconstituir a avaliação do imóvel penhorado, deve ser mantida a decisão agravada que homologou o laudo, com o desprovimento do agravo de instrumento, restando prejudicado o julgamento do agravo interno.
3. Diante do exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do Agravo de Instrumento, nos termos da fundamentação, restando prejudicado o julgamento do Agravo Interno.