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Processo:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Elpidio dos Anjos e outro em face de decisão interlocutória proferida pelo juízo da Vara Cível da Comarca de Salto do Lontra, nos autos nº 0002390-57.2023.8.16.0149, que julgou parcialmente o mérito da demanda, com fulcro no artigo 356, II, do CPC, extinguindo o feito, com resolução de mérito, conforme artigo 487, I, do CPC, em relação ao pedido principal de adjudicação compulsória, já que “juridicamente impossível, pois não há adjudicação compulsória de fração ideal de imóvel que não possui matrícula individualizada”. O processo prosseguiu em relação ao pedido subsidiário de usucapião (mov. 66.1 – autos originários).
Insatisfeitos, os autores interpuseram o presente recurso, alegando, em suma, que: a) a decisão padece de nulidade, já que foi extra petita, ferindo os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil; b) a parte requerida, na contestação, não adentrou na inviabilidade do pedido de adjudicação compulsória em decorrência da falta de matrícula individualizada do imóvel; c) possível o pedido de adjudicação compulsória de fração ideal de imóvel; d) os requisitos para a propositura da ação são contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pagamento do preço pelo promissário comprador e recusa de transferência; e) há contrato válido, preço quitado e recusa injustificada pelo proprietário tabular; f) o contrato de promessa de compra e venda previu a alienação na modalidade de condomínio, destacando que a fração alienada (24.200 m2) pertencia à área maior (87.000 m2); g) na época do contrato, datado de 1984, a fração mínima de parcelamento era de 30.250,00 m2, o que, além da falta de recursos financeiros, impossibilitou a formalização documental; h) atualmente, conforme instrução especial nº 5/2022 do INCRA, a fração mínima de parcelamento corresponde a 20.000 m2; i) se compreendida a impossibilidade do parcelamento e desmembramento da área, a carta de adjudicação deve ser expedida para formação de condomínio da fração ideal de 27.746,25 m2, da matrícula nº 04070, do Registro de Imóveis da Comarca de Salto do Lontra; j) os honorários advocatícios de sucumbência deverão ser arbitrados ao final da demanda, quando da apreciação do mérito do pedido subsidiário de usucapião.
O recurso foi conhecido e, ante a ausência de pedido de efeito, intimada para contrária para contra-arrazoar (mov. 8.1 – recurso)
Contrarrazões (mov. 16.1 – recurso).
As partes foram intimadas sobre a eventual ilegitimidade passiva (mov. 18 – recurso).
Manifestações (movs. 21.1 e 22.1 – recurso).
É o relatório.


Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento.
Para melhor compreensão do processo, deve-se apontar que a demanda foi proposta, na data de 19/09/2023, por Elpidio dos Anjos e sua esposa, Nailda dos Santos dos Anjos, em face de Milton Kolln e esposa, Marivone Lucia Petroli Kolln (mov. 1.1 – autos originários).
Os autores pretenderam a adjudicação compulsória da fração ideal de 27.746,25 m2 do imóvel de matrícula nº 4070, com área total de 87.000 m2, do Registro de Imóveis da Comarca de Salto do Lontra (mov. 33.1 – autos originários).
Os autores narraram que, na data de 26/09/1984, Elpidio dos Anjos firmou “contrato particular de compra e venda de parte de um imóvel” com Danilo Beé, legítimo proprietário do bem à época da avença (mov. 1.10 – autos originários).
No instrumento contratual, cuja quitação restou expressa, foi estabelecida a aquisição de 24.200 m2. Todavia, após o transcurso de anos, houve adequada medição por profissional, que revelou, na realidade, área adquirida de 27.746,25 m2 (mov. 1.13 – autos originários).
Como os réus são os atuais proprietários registrais, considerando a aquisição em 13/07/2011 (R-7 – mov. 33.1 – autos originários) e que, após notificação extrajudicial (movs. 1.18/1.19 – autos originários), recusaram-se a efetivar a transferência da porção de terras, pretenderam os demandantes que:
“e) Seja recebida e julgada procedente a presente ação a fim de proceder a emissão de carta de adjudicação, com determinação de desmembramento da citada área, referente ao contrato de compra e venda qual compreende fração ideal de 27.746,25 m² (vinte e sete mil setecentos e quarenta e seis metros e vinte e cinco centímetros quadrados) da matrícula 04070 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Salto do Lontra-PR” (mov. 1.1 – autos originários – sem destaque no original)
“caso não acolhido o pleito de adjudicação com o desmembramento da porção requerida, que seja expedida a carta de adjudicação para formação do condomínio junto a matrícula 04070 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Salto do Lontra-PR” (mov. 1.1 – fls. 10 – autos originários).
f) Subsidiariamente, caso não acolhido o pedido principal, requer seja reconhecida a aquisição da propriedade pela usucapião, em relação a fração ideal de 27.746,25 m² (vinte e sete mil setecentos e quarenta e seis metros e vinte e cinco centímetros quadrados) da matrícula 04070 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Salto do Lontra-PR” (mov. 1.1 – autos originários - sem destaque no original).
Pois bem.
A ação de adjudicação compulsória se trata de medida judicial disponível ao promissário comprador que entabulou promessa de compra e venda de bem imóvel, sem cláusula de arrependimento, que, após quitação do preço, depara-se com resistência/recusa injustificada para concretizar a transferência de propriedade.
Deve-se ter em mente que o promissário comprador poderá reivindicar o imóvel negociado em face de terceiro, tão somente, quando possuir direito real, o qual é adquirido mediante o registro da promessa de compra e venda, garantindo, com isso, efeitos erga omnnes.
O artigo 1.225, VII, do Código Civil disciplina que:
“Art. 1.225. São direitos reais:
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;”.
Os artigos 1.417 e 1.418 do mesmo diploma tutelam:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel” (sem destaque no original).
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel” (sem destaque no original).
Na mesma toada, os artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937:
“Art. 15 - Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.
1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.
§ 2º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição”
A corroborar, direciona o Enunciado nº 253 do Conselho da Justiça Federal:
“O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda” (sem destaque no original).
O Superior Tribunal de Justiça já esclareceu, por meio de entendimento sumulado, que a pretensão de adjudicação compulsória não está condicionada ao registro da promessa de compra e venda, se voltada ao promitente vendedor:
“Súmula 239/STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
A posição da Corte Superior, conforme bem expõe a doutrina, deixa evidente que em relação aos contratantes o registro não se trata de requisito ou pressuposto de validade e eficácia da promessa de compra e venda de bem imóvel. A presença, no entanto, tornará o instrumento contratual eficaz em relação a terceiros, conferindo caráter real:
“Em resumo, em relação ao contrato preliminar, cujo objeto seja compra e venda de imóvel, a ausência de registro não impedirá a constituição e a plena eficácia da promessa, mas gerará efeitos meramente obrigacionais. Neste caso, aplicam-se os arts. 462 a 466 do CC. Se o contrato preliminar de compra e venda de imóvel for registrado, além de efeitos obrigacionais, o registro terá o condão de constituir “direito real do promitente comprador”, possibilitando a adjudicação compulsória em relação a terceiros, inclusive sequela, nos termos do art. 1.418 da Lei Civil.(...)Apenas quando o pedido de adjudicação compulsória é manifestado em face de terceiros, se faz indispensável o direito real, em razão da sequela que o caracteriza (...)” (Carnacchioni, Daniel. Manual de Direito Civil. Volume Único, 2017. Editora Juspodivm, pg. 1432).Nesse sentido, destaca-se o Enunciado nº 95 do Conselho da Justiça Federal:
“O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)” (sem destaque no original).
Cita-se precedente da Corte Superior:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE.1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022.2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino; c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos.3. É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia.4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino.5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02).Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art. 499 do CPC/2015).6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade.7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF. Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença.9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.(REsp n. 2.095.461/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023.)
No caso em tela, incontroversa a inexistência do registro da promessa de compra e venda datada de 1984 (mov. 1.10 – autos originários). Portanto, evidente a ausência de direito real do promissário comprador.
Dessa forma, após todas as ponderações feitas acima, entende-se que os autores estão munidos de documento atrelado exclusivamente à relação jurídica obrigacional havida com Danilo Beé, promitente vendedor (mov. 1.10 – autos originários).
Em nenhum momento foi narrada presença de vínculo obrigacional entre os autores e os requeridos, uma vez que os últimos não participaram do contrato de promessa de compra e venda.
Da matrícula do imóvel, constata-se, com facilidade, que ao longo dos anos a propriedade do bem, em sua integralidade, foi transferida para várias pessoas, até que, no ano de 2011, os requeridos o adquiriram de Felisberto Rodrigues e esposa, Ivaci Maria Rodrigues (mov. 33.1 – autos originários).
Não se ignora a alegação feita pelos autores quanto à ciência dos requeridos, desde a aquisição, quanto à ocupação de parte do imóvel. A narrativa, todavia, em nenhum momento se relacionou a uma relação jurídica entre os litigantes.
Ainda, pontua-se que, nos termos da contestação, a aludida ciência se tratou da existência de parceria/comodato/arrendamento firmado entre o autor e Felisberto Rodrigues, sendo permitido que aquele usasse uma área de 15.000 m2 do imóvel (mov. 39.7 – autos originários).
Nesse sentido, os réus argumentaram que concordaram, no ato da compra e venda, com o uso daquela parcela de terras, sem nada alterar a propriedade adquirida (mov. 39.6 – cláusula quarta - autos originários).
Relembra-se que a reivindicação do imóvel em face de terceiros, por meio de adjudicação compulsória, exige a presença de direito real, o que inexiste no caso em tela.
Veja-se. Não basta que os requeridos sejam os atuais proprietários do imóvel para que a legitimidade passiva reste configurada.
Inexiste direito real (sequela) em favor dos autores e tampouco vínculo obrigacional com os réus, que seria capaz de sujeitá-los ao dever de transferir a pretendida fração ideal, nos moldes dos artigos 463 e 464 do CC.
Vale transcrever:
“Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”
“Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação”.
Não é demais salientar que a própria metragem da área é discutida pelos autores, já que a promessa de compra e venda previu aquisição de fração ideal de 24.200 m2, mas supostamente corresponde a 27.746,25 m2. A pretensão de adjudicação compulsória não tratou, assim, da literalidade do contrato firmado com Danilo Beé.
Como se sabe, a legitimidade da parte diz respeito à pertinência subjetiva da demanda, ensinando a doutrina que:
“Conforme tradicional lição doutrinária, a legitimidade para agir (legitimatio ad causam) é a pertinência subjetiva da demanda ou, em outras palavras, é a situação prevista em lei que permite a um determinado sujeito propor a demanda judicial e a um determinado sujeito formar o polo passivo dessa demanda. Tradicionalmente se afirma que serão legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante. (...)A regra geral em termos de legitimidade, ao menos na tutela individual, é consagrada no art. 18 do Novo CPC, ao prever que somente o titular do alegado direito pode pleitear em nome próprio seu próprio interesse, consagrando a legitimação ordinária, com a ressalva de que o dispositivo legal somente se refere à legitimação ativa, mas é também aplicável para a legitimação passiva” (Manual de direito processual civil – Volume único/Daniel Amorim Assumpção Neves – 8. ed. – Salvador: Ed. JusPodivm, 2016. Ebook, p. 200 – sem destaque no original).
Fredie Didier Jr., leciona que:
“A legitimidade para agir (ad causam petendi ou ad agendum) é requisito para admissibilidade que se precisa investigar no elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. Não basta que se preencham os “pressupostos processuais” subjetivos para que a parte possa atuar regularmente em juízo. É necessário, ainda, que os sujeitos da demanda estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta aquela relação jurídica de direito material deduzida em juízo. É a “pertinência subjetiva da ação”, segundo célebre definição doutrinária. A esse poder, conferido pela lei, dá-se o nome de legitimidade ad causam ou capacidade de conduzir o processo. Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual (autor ou réu) coincidente com a situação legitimadora, “decorrente de certa previsão legal, relativamente àquela pessoa e perante o respectivo objeto litigioso” (DIDIER JR., Fredie. Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 18. ed. Salvador: Ed. Jus Podivm, 2016. p. 345).
Importante destacar que a ilegitimidade se trata de matéria de ordem pública, por isso, ainda que não suscitada pelas partes, nada impede que seja enfrentada pelo julgador, de ofício, conforme dispõe o artigo 485, § 3º, do CPC.
Sobre a ilegitimidade passiva, são precedentes deste Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ESPÉCIE DO GÊNERO DE AÇÕES DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LIDE QUE DIZ RESPEITO AO DIREITO OBRIGACIONAL DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR À CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA COM O COMPROMITENTE VENDEDOR. DISCUSSÃO QUE NADA MAIS É DO QUE O ADIMPLEMENTO FORÇADO DE UMA OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE ATIVA QUE RECAI SOBRE O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA QUE, POR SUA VEZ, RECAI SOBRE O COMPROMITENTE VENDEDOR. AS PARTES DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL DEVEM CORRESPONDER ÀS PARTES DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL. APELANTES QUE JAMAIS FIRMARAM NEGÓCIO COM O AUTOR. ILEGITIMIDADE EVIDENTE. APELANTES QUE NUNCA ASSUMIRAM A OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR O IMÓVEL AO AUTOR. IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO NESSE SENTIDO. SENTENÇA CASSADA. ILEGITIMIDADE EVIDENCIADA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO EM RELAÇÃO À ELAS (ART. 485, VI, DO CPC). CO-RÉ QUE FIGURA COMO COMPROMITENTE VENDEDORA, MAS QUE NÃO É A PROPRIETÁRIA DO BEM DA DEMANDA. EVENTUAL IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER ASSUMIDA PELA RÉ (TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE) QUE LEVARÁ À CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. POSSÍVEL APLICAÇÃO DOS ARTS. 499 E 816 DO CPC. 1- Nas ações de adjudicação compulsória que têm como base um compromisso de compra e venda não registrado na matrícula do imóvel, o que se discute é o direito obrigacional do compromissário comprador à celebração da escritura definitiva de compra e venda com o compromitente vendedor. 2- Legitimidade processual que, nesse caso, recai, do lado ativo, sobre quem se afirma ser o compromissário comprador de um compromisso de compra e venda integralmente pago, sem cláusula de arrependimento, e do lado passivo, sobre o compromitente vendedor. 3- Caso o compromisso de compra e venda esteja registrado na matrícula, o compromissário comprador possuirá um direito real de aquisição, nos termos do art. 1.417 do CCB. Nessa hipótese, a legitimidade passiva recairá sobre o proprietário do imóvel em questão. 4- A ausência de titularidade do direito real de propriedade pelos réus/compromitentes vendedores ocasionará a conversão do pedido de adjudicação em pedido de indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual - algo que pode ser feito no âmbito do mesmo processo, durante a fase de conhecimento (art. 499 do CPC) ou mesmo após ela, na fase de cumprimento de sentença (art. 816 do CPC). RECURSO PREJUDICADO.(TJPR - 6ª Câmara Cível - 0002103-27.2021.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 07.03.2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DECISÃO QUE RECONHECEU A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COMPROMITENTE VENDEDORA, EM RAZÃO DESTA NÃO CONSTAR MAIS COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA SUA MATRÍCULA, TENDO TRANSFERIDO O BEM A TERCEIRO. NÃO CABIMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ESPÉCIE DO GÊNERO DE AÇÕES DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LIDE QUE DIZ RESPEITO AO DIREITO OBRIGACIONAL DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR À CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA COM O COMPROMITENTE VENDEDOR. PRETENSÃO DE ADIMPLEMENTO FORÇADO DE UMA OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE ATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA QUE, POR OUTRO LADO, RECAI SOBRE O COMPROMITENTE VENDEDOR. PARTES DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL QUE DEVEM CORRESPONDER ÀS PARTES DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL. RÉ QUE FIGURA COMO COMPROMITENTE VENDEDORA, MAS QUE NÃO É MAIS A PROPRIETÁRIA DO BEM CONFORME O REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA PARA A UTILIDADE DA DEMANDA. EVENTUAL IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER ASSUMIDA PELA RÉ (TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE) QUE LEVARÁ À CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. POSSÍVEL APLICAÇÃO DOS ARTS. 499 E 816 DO NCPC. DECISÃO QUE MERECE REFORMA PARA RECONHECER A LEGITIMIDADE DA RÉ COMPROMITENTE VENDEDORA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0006454-77.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ARQUELAU ARAUJO RIBAS - J. 08.10.2020)
Os argumentos sobre posse mansa e pacífica, com animus domini há mais de 10 (dez) anos, frente aos réus, proprietários do bem, deverão, sem dúvidas, ser avaliados pelo magistrado singular, que já deferiu o prosseguimento da demanda quanto ao pedido subsidiário de usucapião.
Em relação ao pleito principal de adjudicação compulsória, evidente a ilegitimidade passiva dos requeridos, que não figuraram como promitentes vendedores e tampouco submetidos a direito real do promissário comprador.
O magistrado singular, sem especificar previamente a ilegitimidade passiva e dando preferência ao julgamento de mérito, de acordo com o artigo 488 do CPC, julgou improcedente o pedido inicial de adjudicação compulsória, ante a impossibilidade jurídica do pedido, nos moldes dos artigos 356, II, e 487, I, do CPC.
Por amor à argumentação, lembra-se que: “O enquadramento da possibilidade jurídica do pedido, na vigência do CPC/73, na categoria das condições da ação, sempre foi objeto de severas críticas da doutrina, que reconhecia o fenômeno como uma questão de mérito, tendo sido esse o entendimento adotado pelo CPC/15, conforme se depreende de sua exposição de motivos e dos dispositivos legais que atualmente versam sobre os requisitos de admissibilidade da ação. Precedentes” (REsp n. 1.938.984/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 18/2/2022.)
O juízo a quo, longe de proferir decisão extra petita, reconheceu simplesmente o não preenchimento de condição indispensável para a procedência da adjudicação compulsória, sob pena de prolatar decisão inócua.
Se não houver um imóvel com matrícula própria, individualizada, passível de registro, de nada adiantará eventual sentença de procedência, que, como dispõe o supracitado § 2º, do artigo 16, do Decreto 58/1937, “adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição” (sem destaque no original).
Portanto, primeiramente deve haver o registro do desmembramento do imóvel para depois ser buscada a adjudicação compulsória e averbação do lote.
A propósito, a Lei de Registros Públicos prevê:
“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (...) II - a averbação: (...) 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;(...)“Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. § 1º - As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil” (sem destaque no original).
Os próprios autores, ora recorrentes, apontaram que atualmente a questão sobre o parcelamento “já se encontra superada” (mov. 1.1 – recurso), tendo em vista que a atual fração mínima de parcelamento diz respeito a 20.000 m2. Juntaram cópia de Instrução Especial nº 5/2022 do INCRA (mov. 1.2 – recurso).
Confira-se o entendimento jurisprudencial:“RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única.3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato.4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada.6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória.7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória.8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.9. Recursos especiais não providos.(REsp n. 1.851.104/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe de 18/5/2020, sem grifos no original).
No mesmo trilho, precedente deste Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES – INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DA ÁREA QUE SE PRETENDE ADJUDICAR – NECESSIDADE DE PRÉVIO DESMEMBRAMENTO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0007840-13.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 13.11.2023)
Ainda que tenha ocorrido pedido subsidiário quanto à adjudicação da fração ideal, com formação de condomínio, vê-se que a ilegitimidade passiva acima destacada impossibilita qualquer enfrentamento.
A manifestação de inclusão do promitente vendedor ao polo passivo não foi lançada previamente pelo autor ao juiz de primeiro grau (mov. 22.1 – recurso), não cabendo o enfrentamento em instância recursal, sob pena de supressão de instância. Sem prejuízo, reafirma-se que já deferido o processamento do pedido subsidiário de usucapião.
Por fim, quanto à condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, deve-se indicar que a rejeição do pedido principal, em regra, causará sucumbência recíproca, sendo possível, entretanto, avaliar a ocorrência – ou não – de sucumbência mínima, quando os pedidos principal e subsidiário possuírem certa equivalência.
No caso, impossível a imediata atribuição de sucumbência parcial em relação aos autores, já que o pleito principal (adjudicação compulsória) e o subsidiário (usucapião) apresentam certa equivalência – em ambos a pretensão é a consolidação da propriedade sobre fração ideal de 27.746,25 m2 do imóvel de matrícula nº 4070, do Registro de Imóveis da Comarca de Santo do Lontra/PR.
Diante dessa particularidade, respeitando entendimento prolatado pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do EREsp n. 616.918/MG, relator Ministro Castro Meira, entende-se que o ônus sucumbencial deverá ser apreciado posteriormente pelo magistrado singular, oportunidade que poderá examinar a sucumbência se mínima – ou não.
Cita-se:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. ART. 289 DO CPC. CUMULAÇÃO IMPRÓPRIA SUBSIDIÁRIA DE PEDIDOS (CUMULAÇÃO EVENTUAL). ACOLHIMENTO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO E REJEIÇÃO DO PRINCIPAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.1. Embora não tenham adotado a mesma terminologia para decidir a cumulação de pedidos de que trata o art. 289 do Código de Processo Civil-CPC, os arestos embargado e paradigma divergem quanto à correta interpretação desse dispositivo. O primeiro conclui que o acolhimento do pedido subsidiário, e a rejeição do principal, conduz à sucumbência integral da parte ré, enquanto o segundo entende, em situação análoga, que há mútuo sucumbimento das partes. No caso, apenas foi deferida a restituição dos valores recolhidos a título de FINSOCIAL e do PIS, nos termos dos Decretos-leis nºs 2.445 e 2.449/88, no que se refere ao montante recolhido através de substituição tributária, nos termos do pedido subsidiário (e não a restituição da totalidade dos valores retidos por substituição tributária a título de PIS, COFINS e FINSOCIAL), mesmo assim, houve o reconhecimento da sucumbência integral da Fazenda Pública, ora embargante.2. Na cumulação alternativa não há hierarquia entre os pedidos, que são excludentes entre si. O acolhimento de qualquer um deles satisfaz por completo a pretensão do autor, que não terá interesse em recorrer da decisão que escolheu uma dentre outras alternativas igualmente possíveis e satisfativas. Se não há interesse recursal, conclui-se que os ônus da sucumbência devem ser integralmente suportados pelo réu.3. Já na cumulação subsidiária, como é o caso dos autos, os pedidos são formulados em grau de hierarquia, denotando a existência de um pedido principal e outro (ou outros) subsidiário(s). Assim, se o pedido principal foi rejeitado, embora acolhido outro de menor importância, surge para o autor o interesse em recorrer da decisão.Se há a possibilidade de recurso, é evidente que o autor sucumbiu de parte de sua pretensão, devendo os ônus sucumbenciais serem suportados por ambas as partes, na proporção do sucumbimento de cada um.4. Casos há em que existe um grande distanciamento entre os pedidos cumulados, de modo que a aplicação da tese do aresto paradigma imporia flagrante infringência ao princípio da equidade que deve nortear a fixação de honorários advocatícios.5. A tese do aresto embargado franqueia ao autor, em grande número de casos, a possibilidade de eximir-se dos ônus da sucumbência. Para tanto, bastaria que formulasse pedido subsidiário mínimo, com grande chance de êxito, para conseguir afastar a condenação em honorários.6. A orientação consagrada no aresto paradigma, na linha dos precedentes desta Corte, não traz o inconveniente. Havendo a rejeição do pedido principal e o acolhimento de outro subsidiário, estará configurada a mútua sucumbência, podendo o juiz, no caso concreto e com recurso ao juízo de equidade, atribuir os ônus sucumbenciais integralmente ao réu, quando reconhecer a sucumbência mínima do autor naqueles casos em que há parcial equivalência entre os pedidos principal e subsidiário.7. Embargos de divergência providos.(EREsp n. 616.918/MG, relator Ministro Castro Meira, Corte Especial, julgado em 2/8/2010, DJe de 23/8/2010.)
Recorda-se, de qualquer forma, que os autores são beneficiários da justiça gratuita (mov. 17.1 – autos originários), havendo suspensão da exigibilidade do débito, conforme artigo 98, § 3º, do CPC.
Diante do exposto, acrescentando fundamentos à decisão agravada acerca da matéria de ordem pública de ilegitimidade passiva, vota-se no sentido de dar parcial provimento ao recurso, a fim de afastar a imediata condenação dos autores ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, devendo a matéria ser analisada ao final da demanda pelo juízo a quo, quando do julgamento do pedido subsidiário (usucapião).