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Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos pelo autor e pelos réus da sentença (mov. 149.1/origem) proferida nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória nº 0001938-44.2018.8.16.0142, que julgou procedente o pedido inicial e distribuiu o ônus de sucumbência. Por economia processual, reporta-se ao relatório apresentado pela eminente Relatora originária, Desembargadora Substituta Renata Estorilho Baganha:“I – RELATÓRIOTrata-se de recursos de apelação interpostos por Luiz Fernando Wasik (autor) e Maria Elizabete Wasik e Antonio Wasik (réus) em face da sentença proferida na ação de adjudicação compulsória, em trâmite perante a Vara Cível da Comarca de Rebouças, que, embora tenha reconhecido o direito do autor à adjudicação do imóvel, deixou de aplicar aos réus a multa contratual prevista no instrumento de compra e venda firmado entre as partes.Aduz o autor que celebrou contrato de compra e venda de imóvel rural com os recorridos, tendo sido estipulada cláusula penal correspondente a 10% do valor do negócio para a parte que descumprisse as obrigações pactuadas. Afirma que, apesar de haver realizado os pagamentos devidos, os vendedores recusaram-se injustificadamente a promover os atos necessários para a transferência da propriedade, motivo pelo qual incorrem na penalidade contratual.Sustenta que o juízo de primeiro grau afastou a aplicação da multa sob o fundamento de que o próprio recorrente teria atrasado parcelas do contrato. Argumenta, contudo, que eventuais atrasos decorreram do comportamento dos próprios vendedores, que não promoveram a escrituração do imóvel, de modo que não há justificativa para afastar a sanção prevista, sobretudo porque o juízo reconheceu a quitação das parcelas e a procedência do pedido de adjudicação compulsória. Assevera que cumpriu integralmente sua parte no acordo, enquanto os recorridos deram causa ao descumprimento contratual e ao ajuizamento da demanda.Requer, assim, a reforma parcial da sentença, a fim de reconhecer a incidência da multa contratual no valor de R$ 36.060,10, acrescida de juros e correção monetária desde a data do descumprimento. Postula, ainda, a redistribuição dos ônus sucumbenciais, com imputação integral aos recorridos em razão da procedência total das pretensões após o provimento do recurso.Os réus, por sua vez, afirmam que a demanda deveria ter sido julgada integralmente improcedente, pois, embora o autor tenha juntado comprovantes de pagamentos, tais documentos não corresponderiam ao negócio jurídico objeto da ação, tampouco observariam a forma prevista nos contratos, inexistindo recibos emitidos por eles que comprovassem a integralidade do preço avençado. Alegam, ademais, que a sentença incorreu em equívoco ao reconhecer como válidos pagamentos que não guardam relação direta com a compra e venda específica sub judice, sobretudo porque ficou demonstrada nos autos a existência de múltiplas relações negociais entre as partes, o que imporia maior rigor na aferição da causa e destinação dos valores apresentados pelo autor.Sustentam que, à luz das regras de distribuição do ônus probatório, competia ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, não podendo o magistrado presumir adimplemento sem demonstração categórica da correspondência entre pagamentos e obrigação contratual. Argumentam que a decisão contrariou o princípio pacta sunt servanda ao admitir formas alternativas de pagamento não previstas nos contratos, especialmente diante de cláusulas claras quanto à forma de quitação do preço. Enfatizam que a prova produzida não é suficiente para sustentar o reconhecimento da quitação, de modo que a adjudicação compulsória não poderia ter sido deferida.Aduzem, ainda, que a distribuição dos ônus sucumbenciais não observou critério proporcional, uma vez que, dos quatro pedidos formulados pelo apelado, apenas um foi acolhido, enquanto três foram rejeitados, o que deveria ter conduzido à imputação de maior parcela das custas e honorários ao autor. Defendem que, caso não seja reformada a sentença quanto ao mérito, deve ao menos ser revisto o rateio da sucumbência, para que reflita adequadamente a proporção das pretensões acolhidas e rejeitadas.Requerem, ao final, o provimento do recurso para que seja julgada totalmente improcedente a demanda, com a condenação do apelado ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios ou, subsidiariamente, caso mantida a sentença quanto ao mérito, seja ajustada a distribuição dos encargos sucumbenciais para refletir apenas a fração correspondente ao único pedido acolhido.Contrarrazões em movs. 163.1 e 164.1.Vieram-me os autos conclusos.É o relato do necessário.”

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 153.0/origem do Apelo do autor e movs. 155.2 e 155.3/origem do Apelo dos réus), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, ambos os recursos merecem ser conhecidos. Conforme divergência apresentada como Desembargador Vogal, salientou-se a presença das condições da ação e viabilidade do pedido de adjudicação compulsória, assim discordando da análise feita pela eminente Desembargadora Relatora que votava por extinguir o processo sem resolução do mérito, no que fui acompanhado, na sessão de julgamento de 29/04/2026, inicialmente, pelo Desembargador Fábio Marcondes Leite, e, em extensão do quórum, também pelos Desembargadores Luciana Carneiro de Lara e Antônio Franco Ferreira da Costa Neto, assim formando maioria.Prosseguindo o julgamento com a superação da questão preliminar e atraída a Relatoria do caso para este julgador, votei pela manutenção da sentença recorrida quanto ao mérito, acolhendo o recurso dos réus somente para alterar a distribuição do ônus de sucumbência, nisso havendo unanimidade de votos, me acompanhando os Desembargadores Renata Estorilho Baganha (relatora originária e vencida na preliminar; CPC, artigo 939), Fábio Marcondes Leite, Luciana Carneiro de Lara e Antônio Franco Ferreira da Costa Neto.Os fundamentos decisórios adotados foram os seguintes: 1) PRELIMINAR - Presença das condições da ação e viabilidade do pedido de adjudicação compulsória do imóvel com base nos contratos particulares de compromisso de compra e venda realizados entre as partes Compreende-se ser perfeitamente possível a adjudicação compulsória de fração de imóvel que tenha matrícula imobiliária regularizada (como é o caso), sendo que o eventual fracionamento ou divisão/desmembramento da coisa – indivisa, mas não indivisível – poderá, ou não, ser objeto de escritura pública de divisão amigável ou de demanda futura, quando o autor se tornar coproprietário.O imóvel em questão possui matrícula própria e regular, que é aquela de nº 7.947 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rebouças/PR, que foi juntada no mov. 26.2, em diligência prévia adotada pela douta Relatora.Ainda que o negócio jurídico efetuado entre as partes diga respeito apenas a uma parte da área total do imóvel, que é de 465.850,00m², isto é, à fração ideal de 169.400,00m², equivalente a 16,9 hectares ou 7 alqueires paulistas, isso não veda, em absoluto, o pleito de transferência dominial dessa área que foi solenemente prometida à venda ao autor pelos réus.É a coisa mais comum do mundo acontecer aquisição de parte ideal de bem imóvel, urbano ou rural, que por algum tempo ou indefinidamente permaneça indiviso, mesmo porque o Código Civil abriga o instituto da copropriedade ou do condomínio, isto é, quando uma coisa, móvel ou imóvel, possui mais de um dono, em proporções iguais ou diferentes.Veja-se, por exemplo, o disposto nos artigos 1.314 a 1.322 do referido diploma, o qual, de uns tempos para cá, com as alterações promovidas pelas Leis nº 13.465/2017 e 13.777/2018 passou a dispor, inclusive, sobre os regimes jurídicos dos condomínios em lote e da multipropriedade.No caso em tela, a área adquirida pelo autor comportará, se ele e o outro dono assim quiserem, ou se um impuser essa vontade ao outro, pela via judicial, futura divisão, uma vez que a Fração Mínima de Parcelamento (FMP) para área rural no Município de Marmeleiro/PR é de 2 (dois) hectares ou 20.000,00m², isso de acordo com a Instrumento Especial INCRA nº 05/2022.O prévio desmembramento da área, para gerar matrícula própria, não é condição para a adjudicação nem poderia sê-lo, pois embora a cláusula nº 4 dos contratos de mov. 1.16 e 1.17/origem tenha referido que as partes contratantes concordavam em fazer essa divisão, não estabeleceram prazo para isso. Os recorrentes, ademais, como se verá adiante, não são mais donos únicos do sítio.Com efeito, se é possível e lícito vender (doar, permutar, ceder etc.) fração de imóvel por escritura pública, qualquer que seja o percentual alienado, sendo tal escritura registrável na matrícula, é possível que exista sentença que faça às vezes dessa escritura cuja outorga é negada pelo vendedor que recebeu o preço ajustado em contrato escrito, exatamente como disposto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e no artigo 501 do Código de Processo Civil, in verbis:Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.Aliás, tal a evidência desse direito de adjudicar imóvel no todo ou em parte, que seja objeto de instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, ainda que não tenha sido previamente registrado, que a Lei nº 14.382/2022 incluiu na Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos) o artigo 216-B, §§ 1º a 3º, o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória.Os juízes expedem ordens frequentemente para registro de copropriedade fracionada de imóveis, por exemplo, em ações de inventários, de divórcios, de reconhecimento de união estável, de dissoluções de sociedade etc.Seria diferente se a área maior, na qual está encravada a fração que se pretende adjudicar, não tivesse matrícula regular, mas a matrícula existe, como demonstrado na diligência determinada previamente ao julgamento. Tanto assim que a parte ideal de 290.400,00m² do imóvel, ou seja, 29,04 hectares ou 12 alqueires paulistas, já não pertence aos réus desde 18/11/2015, quando foi registrada na matrícula (R-17) a CARTA DE ADJUDICAÇÃO dessa fração ideal em favor do Sr. GELIO BATISTA CALGARO (mov. 26.2), oriunda dos Autos nº 0000565-22.2011.8.16.0142 e nº 0000225-78.2011.8.16.0142 da Vara Cível da Comarca de Rebouças/PR, o qual passou a ser condômino deles.Aqui, neste processo, igualmente se pede uma adjudicação, conquanto seja pelo descumprimento de promessa assumida em contrato de compromisso de compra e venda, após o pagamento do preço pelos promissários compradores, tendo o Poder Judiciário a mesma força e competência de, dentro do devido processo legal, que foi respeitado, suprir a vontade dos promitentes vendedores que se recusam a transferir voluntariamente a propriedade – tal como se recusaram a pagar a dívida ao exequente que, por conta disso, adjudicou a outra parte do sítio.Mas não para por aí.Tanto é viável juridicamente a manutenção da sentença de procedência do pedido proferida na origem, não encontrando nenhum óbice à sua registrabilidade, que os próprios contratos particulares de movs. 1.16 e 1.17/origem, que baseiam o pedido inicial do autor, estão registrados na matrícula nº 7.947, no R-11, desde 30/06/2011, e no R-13, desde 18/12/2013 (mov. 26.2).Logo, se as promessas de compra e venda foram registradas (LRP, artigo 167, inciso I, nº 19) é porque uma futura escritura pública de compra e venda (contrato definitivo), se tivesse sido outorgada, mais ainda poderia sê-lo.E como não foi passada voluntariamente essa escritura pelos promitentes vendedores, a sentença que substituir essa vontade produzirá o mesmo efeito jurídico para a transmissão do domínio de que tratam os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, em combinação com o artigo 167, inciso I, nº 26 e 48, da Lei dos Registros Públicos e os artigos 16, § 2º (“Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição”) e 22 do Decreto-Lei nº 58/1937.Diga-se, ainda, que os registros dos contratos são anteriores à adjudicação do restante da área efetuado pelo Sr. GELIO BATISTA CALGARO, razão pela qual, bem por isso a penhora naquelas execuções e a futura adjudicação limitou-se à área de 290.400,00m², respeitando o direito aquisitivo do autor/Apelado, resguardado pelo mencionado artigo 22 do Decreto-Lei nº 58/1937:Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.Essa circunstância dispensa, excepcionalmente, que o referido coproprietário tivesse que ser citado no processo como litisconsorte necessário, eis que a fração ideal cuja adjudicação compulsória se pretende sempre foi preservada e respeitada.O autor, por evidente, possui interesse jurídico em obter a propriedade da área de terras, não havendo carência de ação nesse aspecto.Destarte, havendo matrícula regular no Ofício de Registro de Imóveis, o imóvel pode ser adjudicado compulsoriamente, no todo ou em parte, conforme dispuser o contrato cujo cumprimento se queira efetuar dessa maneira, só não sendo possível adjudicar, no todo ou em parte, imóvel que não tenha matrícula ou transcrição.Esta Corte já analisou vários casos de adjudicação forçada de parte de imóvel, não reconhecendo qualquer nulidade ou impossibilidade jurídica do provimento jurisdicional dessa natureza, trazendo-se como exemplos (destaquei):APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE ALA COMERCIAL. “CONDOMÍNIO GREEN CENTER” – CURITIBA-PR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRETENSÕES INICIAIS JULGADAS PROCEDENTES. INSURGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RÉ (CREDORA HIPOTECÁRIA). 1. TESES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INAPLICABILIDADE DA SÚMULA Nº 308, DO STJ, NÃO CONHECIDAS. CANCELAMENTO DA GARANTIA PELA CREDORA HIPOTECÁRIA APÓS A SENTENÇA. CONDUTA INCOMPATÍVEL COM A VONTADE DE RECORRER. PRECLUSÃO LÓGICA E FALTA DE INTERESSE RECURSAL CONSTATADAS. ART. 1.000, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. 2. ÔNUS SUCUMBENCIAL. REDISTRIBUIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE DEVIDA. DESCUMPRIMENTO PELA EMPREENDEDORA DA OBRIGAÇÃO DE LIBERAR A GARANTIA. RECONHECIMENTO NA SENTENÇA DA AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DO VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO (VDM). ÔNUS SUCUMBENCIAL IMPOSTO EXCLUSIVAMENTE ÀS EMPRESAS RÉS DO GRUPO ECONÔMICO RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA MODIFICADA NESSE PARTICULAR PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA AO PAGAMENTO DO ENCARGO. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM FAVOR DA CREDORA HIPOTECÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NO MÉRITO, PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000810-82.2022.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO CARLOS RIBEIRO MARTINS - J. 06.09.2024).APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SUPRIMENTO DE VONTADE. CONDOMÍNIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ANUÊNCIA DISPENSÁVEL. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO.I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que indeferiu a petição inicial de Ação de Suprimento de Manifestação de Vontade, julgando extinto o feito por ausência de interesse de agir (art. 485, VI, do CPC). A parte autora alega necessidade de formalização da alienação de parcela ideal de imóvel, ante a recusa de anuência do coproprietário, apesar de este ter ciência e não exercer direito de preferência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Examinar se há interesse processual no ajuizamento da demanda com a finalidade de suprir a vontade do condômino, quando este, embora notificado, não opõe formal resistência à venda e não exercita o direito de preferência. III. RAZÕES DE DECIDIR I. A alienação da fração ideal de imóvel pelo condômino não demanda assinatura de todos os coproprietários, desde que respeitado o direito de preferência e não haja alteração na destinação do bem comum (art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil). II. O condômino réu foi regularmente notificado e reconhece a desnecessidade de sua anuência, mas há aparente resistência na formalização da transmissão. Remanesce, pois, o interesse de agir para suprir a manifestação de vontade não efetivada. III. Inviável o indeferimento da petição inicial por ausência de interesse processual, pois persiste a necessidade de tutela jurisdicional para regularizar a transmissão da propriedade. IV. SOLUÇÃO DO CASO Recurso conhecido e provido para anular a sentença e determinar o regular prosseguimento da ação, com a consequente inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte ré, mantida a fixação dos honorários advocatícios como determinado na sentença. V. LEGISLAÇÃO UTILIZADA Código Civil, art. 1.314, parágrafo único. Código de Processo Civil, art. 485, VI. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001969-94.2022.8.16.0119 - Nova Esperança - Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR - J. 24.03.2025).APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA PELO RITO COMUM CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL, PROTEÇÃO POSSESSÓRIA E INDENIZAÇÃO DE PERDAS E DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E DE IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INSURGÊNCIA DO RÉU. ALEGAÇÃO DE QUE OS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS NÃO PREENCHEM OS REQUISITOS ESTATUÍDOS PELOS ARTIGOS 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA. TESE NÃO SUSCITADA AO LONGO DA DEMANDA. CONTRADITÓRIO PREJUDICADO. NÃO CONHECIMENTO DESTA PARTE DO RECURSO (ART. 932, III DO CPC). PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA QUE FUNDAMENTOU A CONTROVÉRSIA DE MANEIRA CLARA E SUFICIENTE. MÉRITO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. FRAÇÃO DE 50% (CINQUENTA POR CENTO). REGULARIDADE DA QUITAÇÃO DO PREÇO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO DISCIPLINADO NO ARTIGO 170 DO CÓDIGO CIVIL. DECLARAÇÃO DE VONTADE DEVE PREVALECER. VENDEDOR QUE NÃO PODE TENTAR SE LOCUPLETAR DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTIDA NOS CONTRATOS SOB A ALEGAÇÃO DE NÃO A TER FORMALIZADA NA FORMA ESTABELECIDA EM LEI. SENTENÇA MANTIDA. ALEGADA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. NÃO ENQUADRAMENTO DAS HIPÓTESES DO ART. 80, DO CPC. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. POSSIBILIDADE EM RAZÃO DO NÃO PROVIMENTO DO APELO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NA PARTE CONHECIDA NÃO PROVIDO.” (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0004078-29.2017.8.16.0193 - Colombo - Rel.: DESEMBARGADOR DARTAGNAN SERPA SA - J. 12.09.2023).Logo, me posiciono contrariamente à extinção do processo sem resolução do mérito.2) MÉRITO - Presença das condições de acolhimento do pedido de adjudicação compulsória do imóvel com base nos contratos particulares de compromisso de compra e venda realizados entre as partesNo mérito convenço-me de que deve ser mantida na integralidade a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito, Dr. JAMES BYRON WECHENFELDER BORDIGNON, eis que fez justiça ao caso concreto e minuciosamente resolveu os aspectos fáticos e jurídicos discutidos.Com efeito, o magistrado sentenciante fez detida e percuciente análise do conjunto probatório, notadamente das provas orais e documentais produzidas nos autos, concluindo, de forma lógica e coerente, pela efetiva quitação do preço, conforme se extrai dos fundamentos expostos na decisão recorrida (mov. 149.1/origem), que ora se ratificam: “(...)No caso dos autos, é incontroverso que as partes celebraram o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel em questão (mov. 1.16 e 1.17), contrato este preliminar e por instrumento particular, fato esse alegado por ambas as partes e não contestado, sendo estipulado o valor total do negócio em R$360.601,00. A primeira questão a ser posta é a interpretação dos dois instrumentos de “compra e venda” que constam dos autos, mov. 1.16 e 1.17. Há dois contratos nos autos, e as próprias notificações e contra-notificações entre as partes, por estas assinadas, indicam a existência dos dois instrumentos e a intenção das partes, de servirem como compromissos de compra e venda, apesar da redação se referir como “contratos de compra e venda.” Segundo art. 112 do Código Civil, nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. Ou seja, tomam-se os contratos de mov. 1.16 e 1.17 como compromissos de compra e venda, e não como contratos definitivos, coisa que, pelo valor do negócio, nem poderiam ser. Em segundo lugar, elimina-se a argumentação dos requeridos de que o contrato de mov. 1.17 ou 37.4 seria dotado de “ares de invalidade” porque tem cláusulas incompatíveis com o primeiro e a firma foi reconhecida por semelhança e em outro serviço notarial. Ou o contrato é válido, ou inválido. Não existe meio termo. A discrepância entre as cláusulas deve ser objeto de interpretação da vontade das partes, e o fato do reconhecimento da firma ter sido em tabelionato diverso em nada muda o reconheci mento, porque não vige ali o princípio da territorialidade notarial. O fato é que as partes assinaram ambos os contratos, e a falsidade da assinatura jamais foi contestada. Assim, tem-se como legítimas manifestações de vontade. Na realidade, como se verá, o segundo contrato de setembro de 2009 com plementa e explica o primeiro. Por fim, a terceira questão é a redação deficitária dos compromissos de compra e venda assinados pelas partes, que impõe dificuldades hermenêuticas a serem vencidas. E neste sentido o art. 113, do Código Civil presta grande colaboração ao intérprete, vejamos:(...)Nesta toada, tem-se a indiscutível vontade de transferir a área para o autor, o qual incontroversamente tomou posse imediatamente da área; o valor total da negociação R$ 360.601,00; que o compromisso é irrevogável e irretratável; que houve uma entrada de R$ 135.000,0 paga no ato da celebração. Isso consta do contrato de mov. 37.3, assinado perante o tabelião de notas de Rebouças, tomando reconhecimento das firmas por verdadeiras. Isso consta da matrícula do imóvel na forma de averbação.Bem como, pela interpretação do art. 113, § 1º I, III, e V, do Código Civil, que o restante do valor seria pago por negociação entre as partes, posteriormente. Não há outra interpretação. E os autos mostram que tudo transcorreu desta maneira, porquanto o autor foi quitando ao longo do ano diversas dívidas dos requeridos vendedores, com terceiras pessoas, a fim de pagar o terreno adquirido. Tanto que no contrato “complementar” ou segundo contrato de mov. 35.4, lavrado em 02.09.2009, cuja falsidade das assinaturas jamais foi arguida, os requeridos admitem ter recebido, já R$ 225.000,00 de entrada e o saldo de R$ 135.601,00 para completar o valor seria recebido em espécie em 02.09.2009. Detalhe: os vendedores assinam este contrato em 02.09.2009, justamente na data em que seria dada a quitação, o que é forte indicativo do recebimento integral e cumprimento do contrato. E segundo a notificação de mov. 37.8, a parte de R$ 135.601,00 foi admitida como quitada. Isso tudo se confirma pelos pagamentos havidos, os quais apesar de não constarem um a um dos contratos preliminares (forma a modo de pagamento até chegar ao montante) indicam claramente que a quitação ocorreu. Temos o pagamento inicial de R$ 35.000,00 admitido como incontroverso nos autos. O pagamento de R$ 100.000,00 para Elismar Cabral (mov. 1.18 e 1.10) admitido pelo mesmo Elismar em audiência de instrução e julgamento, o qual recebeu diretamente de Luiz Fernando Wasik o valor. Temos os pagamentos junto ao Banco do Brasil em favor do casal vendedor, totalizando 26.164,42+23.000= R$ 49.164,42, pagos pelo comprador para quitar dívida dos vendedores junto ao re ferido banco (mov. 1.19). Temos o pagamento junto à empresa Bom Jesus de R$ 15.000,00 (mov. 1.9) onde o autor Luiz Fernando também pagou dívidas dos vendedores junto àquela empresa. Temos os pagamentos me nores junto às empresas Budny e Coasul totalizando R$3.705,04, R$45,57 e R$3.087,63(1.12, 1.13 e 1.14 – vide mov. 13), estes totalmente incontroversos nos autos. Temos a entrega de uma Fiat Strada ano 2009, pelo valor de avaliação de R$40.000,00 (quarenta mil reais), em 19 de junho de 2009, conforme anotação juntada em movimento 1.15.
E por fim, o pagamento final em 11.09.2009, um pouco depois da data final estipulada de 02.09.2009, da parcela final de R$ 92.000,00 em transferência bancária direta do autor para os requeridos. Em relação a esta parcela, que aparece no extrato de mov. 13.4, foi oficiado especial mente ao Banco Bradesco, o qual informa que se trata de transferência de valores do autor, direto para a conta do vendedor Antonio Wasik (mov. 135). Somente estes pagamentos totalizam R$ 338.002,66. Houve tentativa, pelos vendedores, de desconfigurar os pagamentos, sob a tese de que se referem a outros e “múltiplos” negócios havidos entre as partes, atraindo para si o ônus da prova de tal circunstância conforme art. 373, II, do CPC. Para tanto, juntou escritura pública que demonstrou negócio jurídico realizado em julho de 2009 entre o autor e terceiro Lucas Wasik, no mov. 37.9, porém esta escritura indica uma realidade bastante diversa: pagamento da quantia de apenas R$ 15.000,00 por uma área de terras de R$ 48.400m2, recebidos diretamente em moeda corrente pelo vendedor Lucas, o qual deu plena quitação em 09.06.2009. Logo, não merece guarida tal argumentação dos vendedores, pela falta de vínculos. Houve tentativa, ainda, de provar esta tese por testemunhas arroladas pelos requeridos em audiência, porém nenhuma delas (Benedito Cardoso do Carmo e Gelio Batista Calgaro) soube informar nada de significativo para o deslinde da causa. Já o depoimento prestado por Lucas Wasik foi como infor mante, sendo ele filho do casal, diretamente interessado na causa de seus pais. O depoimento de Lucas girou em torno daquele terreno negociado pela quantia de R$ 15.000,00, já abordado.Chegam os requeridos dizer que a transferência de R$92.000,000 seria referente ao ne gócio envolvendo a pessoa de Lucas Wasik, filho dos requeridos, porém sem guarida. Consta da escritura de mov. 37.9, pagamento da quantia de apenas R$ 15.000,00 por uma área de terras de R$ 48.400m2, recebidos diretamente em moeda corrente pelo vendedor Lucas, o qual deu plena quitação em 09.06.2009, ou seja, em data anterior à própria escritura e em valor diverso. Sendo assim, comprovada a existência do negócio jurídico entre as partes, irrevogável e irretratável, a quitação, e a negativa dos requeridos em outorgar a escritura pública, deve ser reconhecida a procedência da adjudicação compulsória em favor do autor, sobre a matrícula 7.947 do Registro de Imóveis de Rebouças. Deixo de aplicar a multa contratual de 10% da cláusula 06 dos contratos, tanto, pela sua redação extremamente deficitária, não deixando entender em que circunstâncias e proporção ela se da ria, eis que se trata de negociação que não ocorreu à vista, bem como, porque houve descumprimento mutuo, de ambas as partes, eis que a parte compradora também não cumpriu com o pactuado, eis que efetuou o pagamento da parte final do débito (R$ 92.000,00) após o prazo estipulado de 02.09.2009. Afasto o pedido de que os requeridos sejam condenados a indenizarem o autor nas perdas e danos que restarem comprovadas nos autos, eis que nada foi comprovado, mesmo porque o autor se encontra na posse da área desde a celebração contratual.
Afasto ainda o pedido de condenação dos requeridos a pagar o valor despendido pelo autor na contratação de advogado, no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais). A uma, porque este valor não foi comprovado documentalmente. A duas, porque para tanto já é prevista na legislação processual a sucumbência para essa finalidade:(...)”Como se observa, o negócio jurídico foi celebrado entre familiares, circunstância que poderia explicar a elaboração de dois instrumentos contratuais em curto espaço de tempo, para ajuste de alguns termos, os quais, embora não redigidos com maior rigor técnico, guardam perfeita coerência entre si, na medida em que um ratifica o outro
Ambos os contratos foram devidamente registrados na matrícula do imóvel, sendo certo que a posse vem sendo exercida pelo adquirente há mais de quinze anos, de forma mansa e pacífica, sem qualquer insurgência dos vendedores, que jamais reivindicaram a restituição do bem. Ademais, restou suficientemente demonstrado que o autor efetuou diversos pagamentos relacionados ao negócio, inclusive assumindo e quitando dívidas dos réus perante terceiros, o que reforça a efetiva quitação do preço ajustado.Prosseguindo no exame do mérito, o Apelo do autor não possui guarida porque a multa contratual realmente foi redigida de forma muito confusa e obscura nos dois instrumentos, não estabelecendo com exatidão qual seria a causa de incidência. Ainda, se fosse o inadimplemento, como pontuou a sentença, houve atraso no pagamento de parte do preço, daí que a penalidade poderia ser compensada entre os contratantes.O Apelo dos réus, por sua vez e como dito,
não colhe êxito no ponto principal porque a sentença historiou com maestria e total propriedade, à vista do exame da prova documental e oral coletada, exatamente como os pagamentos efetuados pelo autor, diretamente aos réus ou a pessoas indicadas por eles, em pecúnia e com a entrega de um veículo, convergiram para a integralização do preço ajustado no instrumento contratual.Entretanto alcança sucesso o recurso dos réus no aspecto que debate a distribuição do ônus de sucumbência no tocante às custas e despesas processuais, visto que o pedido principal da petição inicial era o de adjudicação compulsória da área, que foi acolhido, mas os demais, de aplicação da multa e de reembolso de honorários contratuais, foram ambos rejeitados, de sorte que a divisão desses encargos deve ser feita em 50% para cada parte, até porque os últimos, de certa forma, guardavam relação com o fato de o autor ter que vir a Juízo para obter o reconhecimento de seu direito, o que, ao cabo, ele conseguiu.Há que se dar provimento, igualmente, quanto aos honorários advocatícios, pois deve ser observada a regra do § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil a respeito da ordem preferencial da base de cálculo estabelecida pelo legislador. Assim, como os pedidos que não foram acolhidos do autor possuem expressão monetária de R$ 56.060,10, os honorários devidos por ele ao patrono dos réus deverão ser de 10% dessa quantia atualizada (proveito econômico obtido).Já o pleito de adjudicação compulsória não tinha expressão financeira em si mesmo (não se confunde a obtenção do título de propriedade com o valor da compra do imóvel), daí porque os honorários devidos pelos réus ao patrono do autor deverão ser de 10% do valor da causa, ou seja, R$ 56.060,10, atualizadoNoutras palavras, os advogados receberão, em 1º grau, honorários iguais.Não provido o Apelo do autor, elevam-se ainda os honorários devidos ao advogado dos réus para 11% do proveito econômico, à luz do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil e do Tema Repetitivo nº 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.Por tais razões, o voto é no sentido de conhecer ambos os recursos, negando provimento ao Apelo 1, do autor (mov. 154.1/origem), e dando parcial provimento ao Apelo 2, dos réus (mov. 155.1/origem), contudo apenas para redimensionar a distribuição do ônus de sucumbência entre as partes, seguindo o artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, de resto mantendo a sentença.