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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de Apelação Cível da sentença (mov. 179.1/origem) proferida na Ação Ordinária de Resolução Contratual c/c Danos Morais e Materiais (Autos nº 0000039-54.2018.8.16.0160) ajuizada pelos Apelados em face da Apelante e do Espólio de João Batista Monteiro, que julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:“(...)III - Dispositivo Diante do exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PROCEDENTE o pedido do requerente, o que faço com fundamentos no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, ante o preenchimento dos requisitos para decretação da rescisão contratual. Para tanto: A) DECLARO rescindido o contrato de compromisso particular de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.3).B) DETERMINO a devolução dos valores pagos pelos réus, correspondentes ao montante de R$ 6.391,87 (seis mil e trezentos e noventa e um reais e oitenta e sete centavos) conforme planilha de seq. 1.9”.Inconformada, a ré/Apelante manejou o presente Recurso de Apelação (mov. 182.1/origem) sustentando, em síntese, que não se pode reconhecer a participação/assinatura do réu João Batista Monteiro no contrato que se pretende rescindir, pois foi emendado. Que o autores/Apelados deixaram de comprovar a existência de efetivo novo acordo de pagamento, que seria de 1994, sendo indevida a presunção de veracidade atribuída às notas promissórias anexadas à petição inicial, diante da divergência de assinaturas, que apresentam em relação aos demais documentos e por estarem desvinculadas de qualquer contrato, não tendo os autores se desincumbido do ônus do art. 373, I, do CPC. Sustenta que ocorreu a prescrição das notas promissórias apresentadas, o que impede sua cobrança e há nítida impossibilidade de se acolher o pedido de rescisão contratual como efetuado – e que foi rebatido na contestação –, posto que sobre o terreno foi realizada a construção da casa que a ré/Apelante reside há muito tempo; em qualquer caso, cabe o “ressarcimento por essa edificação objeto da ação presente, até mesmo porque houve a autorização da parte dos Apelados, e qualquer decisão diferente caracterizada seria como enriquecimento sem causa”, devendo os valores serem apurados em perícia. Defendeu que é leonina a cláusula do contrato que prevê que os compradores em mora não terão direito de reclamar a devolução das quantias pagas nem indenização de benfeitorias, devendo ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor nessa questão. Ainda, sustentou que deve ser reconhecida a competência da Comarca de Marialva/PR, pois é o foro de eleição previsto na Promessa de Compra e Venda (mov. 1.3/origem). Requereu que o presente recurso seja conhecido e provido para declarar a incompetência absoluta do Juízo, reconhecer a prescrição das notas promissórias e a incidência da Lei nº 8.078/1990 na relação contratual, ou “a reforma total da sentença”, para “Conforme comprovado em contestação, a ser apurado em liquidação de sentença seja avaliado o valor do imóvel bem como os valores pagos pelo apelante e o valor final para adimplemento; sejam valoradas as benfeitorias e após abatido o valor devido para adimplemento, a devolução de eventual diferença em favor do apelante” (sic).Na sequência, subiram os autos para a Corte Revisora, sendo o feito convertido em diligência a fim de oportunizar o contraditório aos Apelados (mov. 9.1). Em sede de contrarrazões, mov. 12.1, a parte apelada argumentou, que o contrato foi firmado há muitos anos, sendo apenas parcialmente cumprido, o que gerou a confecção de diversos aditivos, que foram assinados inclusive pela Apelante, não existindo sequer indícios de que não sejam autênticos, razão pela qual os apelados ajuizaram a presente ação a fim de “dar solução a questão negocial entre as partes, visto que o imóvel se encontra cadastrado em nome dos mesmos, razão pela qual sofre transtornos fiscais e outros face a inadimplência dos Apelantes no mais variados órgãos, sem contar a tributação pendente referente a transmissão inter vivos e causa mortis incidentes sobre a transação.” Não há a incidência da prescrição, pois “a última tentativa de cobrança da dívida foi feita em 2014 (seq. 1.7) a parte teria até 2019 para entrar com a ação. Tendo o feito sido ajuizado em 2018 (seq. 1.1).”. Que o pedido por eventual indenização da benfeitoria está precluso, posto que já analisado no despacho do mov. 160, não sendo objeto da pretensão recursal. Que o foro de eleição escolhido foi em Marialva, ante a inexistência da Comarca de Sarandi, na época da firmatura do contrato, porém o intuito era regular conforme a localização do imóvel.Assim, pugnou pelo desprovimento do recurso de apelação interposto, para o fim de manter a sentença prolatada em seus próprios fundamentos.Vieram-me os autos conclusos.É o breve relatório.

VOTO E FUNDAMENTAÇÃONum primeiro momento, forçoso pontuar que, nos termos do disposto no artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil, o relator não conhecerá do recurso quando este for inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida.Justiça gratuita deferida à Apelante (mov. 179/origem) e presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.Como visto, cinge-se a controvérsia a respeito do Compromisso particular de Compra e Venda firmado, em 10/03/1993, entre Walter Volpato e Maria Lucia Volpato (autores) e João Nicolini e Inês Maria Volpato Nicolini, todos vendedores, e os compradores João Batista Monteiro (já falecido) e Nerli Borges Monteiro, que teve por objeto o lote nº 14, da quadra nº 4, localizado na Rua Barão de Mauá, registrado na matrícula nº 15.587 do Cartório de Registro de Imóveis de Marialva/PR, pelo valor de CR$ 19.400.000,00, com sinal de CR$ 2.000.000,00, e o restante a ser pago em 60 parcelas mensais de CR$ 290.000,00, vencendo-se a primeira em 10/03/1993 e a última em 10/03/1998. Nas contrarrazões do recurso, a Ré passou a alegar a incompetência territorial fundada na cláusula nº 28 do Compromisso de Compra e Venda, porém como essa matéria não foi alegada em primeiro grau de jurisdição, houve inovação recursal, sem exame prévio da questão pelo Juízo a quo, o que é vedado, posto implicar violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. Brevemente, cabe dizer que se a incompetência relativa não for alegada pelo réu em preliminar de contestação, ocorre a preclusão desse direito, com a consequente prorrogação da competência, de forma que o juízo do foro anteriormente incompetente, passa a ser competente para o julgamento da causa, como é o caso. Ademais, frisa-se que cláusula em questão foi estipulada conforme a situação do imóvel, que está localizado em Sarandi/PR, visto que na época da celebração do contrato o município não era tido como Comarca, que veio a ser estabelecida somente em 1996. Segundo ponto alegado nas razões recursais, foi a ocorrência da prescrição, diante da argumentação de que não há evidências nos autos de que as notas promissórias juntadas estão relacionadas ao contrato em questão. Acerca disso, para análise minuciosa da questão, é preciso tangenciar o mérito, pois em que pese a parte ré, representada por defensor dativo, ter aduzido na contestação (mov. 122.1/origem) a invalidade tanto do contrato, como dos aditivos, é incontroversa que a venda do lote se perfectibilizou, de tal forma que a ré Nerli, ora Apelante, reside em construção realizada sob o terreno até hoje. Em relação à quitação do preço, a certidão emitida por tabelião (mov. 1.5 – fl.1/origem), na data de 10/03/1999 (artigo 409, parágrafo único, IV do Código de Processo Civil) – isto é, após o vencimento de todas as parcelas originalmente contratadas – é indicativo suficiente para conferir verossimilhança à narrativa da parte autora de que o valor não foi quitado integralmente, conforme descrito no contrato, tendo este se prolongado no tempo, visto haver aparentemente uma relação amistosa entre as partes. Confira:




























Extrai-se que nessa oportunidade, a ré/Apelante fez constar que concordou em pagar cinquenta reais mensais a partir de 05/05/1999, não ficando estipulado o quanto faltava ou até quando ela pagaria tal valor. Em continuidade, sobre as promissórias assinadas em 2014 - as quais se reconhecidas são capazes de afastar a incidência da prescrição (art. 206, § 5.º, inciso I) por se tratar de parcelas sucessivas – nota-se que a Apelante não questiona a autenticidade da própria assinatura aposta em algumas delas e não comprova, sequer indica, a qual negócio subjacente referido título pertenceria, a fim de que se
afaste a premissa de que se trata da continuidade do pagamento do terreno que adquiriu dos Autores/Apelados, o qual, não comprovou ter quitado (artigos 319 e 320, caput, do Código Civil). A negativa genérica sobre a compatibilidade das notas promissórias com o negócio jurídico da Promessa de Compra e Venda desacompanhada de quaisquer provas de outros negócios havidos entre as partes ou da quitação daquele contrato (artigo 373, II do Código de Processo Civil), induz a existência de saldo devedor que se prorrogou por tempo suficiente, de forma parcelada, o que afasta a alegação de prescrição, daí o porquê de o Juízo sentenciante acertadamente ter reconhecido a presunção de veracidade dos títulos. Ademais, sobressai que todas as notas promissórias, assim como a ficha de controle estão em nome de pessoas com o mesmo nome de família dos réus – Monteiro. Verifica-se das provas coligidas nos autos que apesar de a ré/Apelante se insurgir contra os títulos, não comprovou em que termos teria se dado a quitação do terreno, inexistindo comprovantes de depósito ou recibos que conferissem credibilidade, sequer há narrativa em defesa da quitação. Às minguas de provas do montante devido, isto é, da comprovação do valor pago, é de se adotar o valor trazido pelo credor, como sendo o de R$ 19.741,54. Avançando, colige-se da inicial que a parte autora conferiu aos réus a escolha de pagar o débito residual ou aquiescer com rescisão contratual, sendo que eles na petição do mov. 151/origem, exerceram seu direito de escolha, alegando a impossibilidade da rescisão, em vista da construção de alvenaria edificada (fotos mov. 151.1), perfazendo esse ponto de impugnação da petição recursal. O Juízo a quo entendeu que uma vez determinada a rescisão contratual, haveria a constatação automática da improcedência dos pedidos de purgação da mora, danos materiais e morais, sob os mesmos fundamentos da resolução contratual, vez que as partes retornariam ao status quo ante, compreendido na devolução do valor pago (que foi pago na moeda de cruzeiro) e na retomada do lote.
No entanto, depreende-se que o contrato firmado foi originalmente assinado em 1993, isto é, há quase trinta anos, sendo evidente que houve inequívoca valorização imobiliária do lote (artigo 375 do Código de Processo Civil), que atualmente consta com construção edificada – Veja-se que a expansão da cidade, inclusive concedeu à municipalidade a qualificação de Comarca. Ainda que a Cláusula nº 18 do contrato, tenha disposto que:

Merecem ser traçadas algumas considerações prévias, pois a Apelante se insurge quanto à cláusula supracitada, alegando se tratar de matéria de ordem pública, solicitando sua nulidade com base no artigo 51, IV do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe sobre as cláusulas abusivas, quando na verdade, a relação aqui exposta é entre particulares. Feita tal consideração, o fundamento trazido pela Apelante acerca da abusividade do conteúdo da cláusula é admissível, contudo, sob a perspectiva do disposto nos artigos 421 e 422 do Código Civil. É incontroverso que sobre o terreno, os réus construíram sua residência, sendo que o termo benfeitoria acaba sendo utilizado, muitas vezes, sem apuro técnico, na área imobiliária, o que ocorreu no contrato. Ora, a edificação da casa, em si, não constitui uma benfeitoria, muito menos de natureza necessária, como definida no § 3º do artigo 96 do Código Civil, eis que não serve à preservação do lote. Trata-se, isto sim, de um bem acessório (CC, art. 92), mas na categoria de acessão por construção, como previsto no artigo 1.248, inciso V, do Código Civil, e que se incorpora ao bem principal (terreno) em caráter de permanência.No caso, relevada a falha de identificação da natureza jurídica da edificação existente no lote urbano, merece reparo, por fundamento jurídico similar, a conclusão do juízo sentenciante de que não seria devida sua indenização, na retomada do imóvel pela autora, em virtude de eventual rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, ainda que se reconheça por culpa e inadimplência dos compradores.Incidiria na espécie o artigo 1.255, caput, do Código Civil (grifei):
"Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização."Vale dizer, que se se quisesse entender a casa como uma benfeitoria, inegável que seria o caso de considera-la como útil, visto que em um loteamento residencial urbano, é exatamente o tipo de obra que se espera seja erigida no imóvel e que, por outro lado, implica em que o preço deste não seja simplesmente desconsiderado. No caso, é inegável que houve boa-fé dos réus, posto que receberam o terreno mediante celebração de contrato. A inadimplência posterior, por si só, não afasta a boa-fé dos réus, visto que pode ter sido ocasionada por desacerto entre as partes, desemprego, falecimento do réu etc. Em complemento, é evidente que ninguém despende gasto em obra sem que para isso vise a sua propriedade, seja para fins de moradia ou comercialização posterior. Portanto, não há como reconhecer má-fé dos réus, compradores, em realizar a construção, pois é evidente que hipotética indenização, no caso de rescisão, afasta o enriquecimento ilícito dos vendedores, que quando da rescisão, retomariam terreno contendo a acessão. Diante disso, não se pode ignorar os efeitos econômicos da construção aposta sobre o terreno na hora de analisar a questão, daí porque há de se reconhecer que mediante as peculiaridades do caso concreto, isto é, pagamento substancial do preço, considerando que próprio pedido dos autores na inicial abarcou alternativa que não fosse a rescisão contratual e que o réus exerceram a sua escolha (artigo 252 do Código Civil), a decisão deve ser reformada com o fim de afastar a rescisão contratual, reconhecendo-se o débito residual pela compra do terreno, no valor de R$ 19.741,54. Neste sentido (fiz os destaques):
"DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores da 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer do agravo retido e lhe NEGAR PROVIMENTO; e, em conhecer da apelação cível e lhe NEGAR PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.AGRAVO RETIDO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - JUIZ DESTINATÁRIO DAS PROVAS - DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS.APELAÇÃO CÍVEL. DECISÃO - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INOCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO - INVIABILIDADE DA DISCUSSÃO NESTA DEMANDA.RESOLUÇÃO DO CONTRATO - NÃO CABIMENTO - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - DESPROPORCIONALIDADE DA MEDIDA DIANTE DO DÉBITO REMANESCENTE. 1. "Não há ilegalidade, nem cerceamento de defesa, na hipótese em que o juiz, verificando suficientemente instruído o processo, entende desnecessária a realização de novas provas" (STJ, AgRg no Ag n.º 778848/MS, Terceira Turma, Rel.Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, julg. 19/09/2006). 2. "É pela lente das cláusulas gerais previstas no Código Civil de 2002, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deve ser lido o art. 475, segundo o qual ‘[a] parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos’." (STJ, REsp 1051270/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/08/2011, DJe 05/09/2011). 3. Agravo Retido conhecido e desprovido. Apelação Cível conhecida e desprovida". (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1470165-6 - Curitiba - Rel.: Ruy Muggiati - Unânime - - J. 21.09.2016)O pedido de danos materiais, fundado na cobrança de débitos tributários do imóvel e taxas de água deve ser acolhido, pois incontroverso que o imóvel está na posse da ré/Apelante desde 1993, devendo ser compelida a adimpli-los.Ainda que indesejável, a situação não transcendeu a esfera do mero dissabor, inerente ao descumprimento contratual, não restando verificados os pretensos danos morais alegados pelos Autores, na medida em que, não houve violação aos direitos de personalidade deles, como danos à imagem, ao nome, à honra, estes sim, passiveis de indenização de ordem extrapatrimonial, por mais que se tenha comprovado a existência dos débitos, não há prova que foram inseridos em algum Cadastro de Maus Pagadores, não se podendo vislumbrar a existência de danos morais à espécie, muito menos intuí-los. Assim sendo, voto pelo conhecimento do recurso e seu parcial provimento.É como voto.