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Processo:

RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento nº 0117166-95.2024.8.16.0000, da 1ª Vara Cível do Foro Regional de Cambé da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, em que figuram como agravante Elzira Omodei Abraão, agravado Idevar Campaneruti, e interessados Heres Cairrão e Jair Omodei.
1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão interlocutória que, nos autos de execução de título extrajudicial nº 0000513-66.2006.8.16.0056, indeferiu pedido de nova avaliação (mov. 325.1).
2. Aduz a agravante, em síntese, que: a) trata-se a propriedade penhorada de imóvel rural, da qual a agravante executada possui pequena fração ideal, estando em condomínio com outros 2 consortes. A avaliação realizada em 29.11.2021 (que atribuiu ao alqueire paulista o valor de R$ 200.000,00 e que o Juízo singular pretende utilizar como base para atualização) ocorreu em data anterior à subdivisão do imóvel (2022), que culminou com o encerramento da matrícula nº 1.052 e consequente abertura de outras duas novas matrículas nºs 43.168 e 43.169. Logo, o valor apurado pelo avaliador em 2021 (3 anos atrás), por não considerar a aludida alteração fática da propriedade, não pode ser utilizado como base de verificação do preço atual do imóvel; b) no bastasse isto, tem-se que o método definido pelo Juízo na decisão objurgada (atualização por índice TJPR) resulta em preço muito inferior àquele definido pelo Departamento de Economia Rural – DERAL, que elabora anualmente tabela com o preço médio de terras agrícolas do Paraná; além de que não se amolda às características propriedade rural em questão, como demonstrado pelas duas avaliações realizadas nos autos em 25.04.2008 e 29.11.2021, que apontam uma área produtiva, com culturas de café e soja; c) diante da qualidade da área da propriedade rural (e sua melhor classificação de acordo com o DERAL), o preço médio da área do imóvel rural é maior e pode representar um prejuízo de até R$ 66.500,00 por hectare. Extrai-se deste cenário que o parâmetro utilizado na decisão agravada para fins de avaliação do imóvel é extremamente prejudicial, já que a correção monetária do valor atribuído ao alqueire paulista em 2021 (R$ 200.000,00) não traduz o preço médio de mercado da área penhorada; d) requer a atribuição de efeito suspensivo e, afinal, o provimento do recurso para determinar a realização de nova avaliação do imóvel.
3. Deferiu-se a tutela recursal a fim de determinar a suspensão dos atos expropriatórios até o julgamento do recurso pelo Colegiado (mov. 16.1). Recurso respondido (mov. 22.1).


VOTO E SEUS FUNDAMENTOS
4. A controvérsia cinge-se à avaliação judicial de imóvel.
5. Em primeiro lugar, expõem-se os principais acontecimentos processuais para o exame do recurso. Trata-se de execução de título extrajudicial nº 0000513-66.2006.8.16.0056 ajuizada em 19-5-2006 que tem como objeto a cobrança de dívida descrita em nota promissória emitida em fevereiro de 2003. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 16.525,35 (dezesseis mil, quinhentos e vinte e cinco reais e trinta e cinco centavos). Figuram como exequente o ora agravado Idevar Campaneruti e como executada a agravante Elzira Omodei.
6. A citação da executada ocorreu em 20-6-2006 (mov. 1.2 - fl. 4) e em 22-8-2006, lavrou-se o termo de penhora sobre a parte ideal de dois imóveis de sua propriedade, matriculados sob os nºs 1.052 e 1.053 (mov. 1.2 - fl. 13). Em 25-4-2008, realizou-se a primeira avaliação sobre a parte ideal dessas propriedades (18,75%) com a obtenção dos seguintes valores: R$ 42.656,23 (quarenta e dois mil, seiscentos e cinquenta e seis reais e vinte e três centavos) em relação à matrícula nº 1.053 e R$ 97.968,75 (noventa e sete mil, novecentos e sessenta e oito reais e setenta e cinco centavos) em relação à matrícula nº 1.052 (mov. 1.4 – fls. 4-5).
7. O exequente havia requerido a expedição de carta precatória à Comarca de Rolândia/PR, onde se situam os bens penhorados, a fim de que os atos expropriatórios lá prosseguissem (mov. 1.4 - fl. 18). Entretanto, em 8-2-2010, no ato processual subsequente, a juíza singular extinguiu a execução com fundamento na prescrição material por ausência de citação do segundo executado (mov. 1.4 - fls. 19-21). Referida sentença foi reformada por meio do recurso de apelação nº 735.898-3, de relatoria do eminente Des. Shiroshi Yendo, julgado provido por esta 16ª Câmara Cível, em 27-4-2011, para determinar o prosseguimento da execução em seus ulteriores termos (mov. 1.4 - fls. 25-30 e 59-60; mov. 1.5 - fls. 1-6). Contra o acórdão, a executada interpôs embargos de declaração cujo seguimento foi negado, em 29-7-2011, por intempestividade (mov. 1.5 - 10-24). O trânsito em julgado dessa decisão foi certificado em 6-9-2011 (mov. 1.5 - fl. 29).
8. Com o retorno dos autos à origem, o exequente requereu a designação de leilão (mov. 1.5 – fl. 32) e em 28-11-2011, a avaliadora judicial procedeu à atualização monetária da avaliação já realizada, o que fez pela média dos índices INPC/IGP-DI. Assim, apurou os valores de R$ 52.177,75 (cinquenta e dois mil, cento e setenta e sete reais e setenta e cinco centavos) em relação à matrícula nº 1.053 e R$ 119.836,81 (cento e dezenove mil, oitocentos e trinta e seis reais e oitenta e um centavos) em relação à matrícula nº 1.052 do CRI de Rolândia (mov. 1.5 – fl. 38). Em 21-3-2012, houve a expedição da carta precatória para Comarca de Rolândia/PR para fins de expropriação dos bens penhorados (mov. 1.5 - fl. 41).
9. Em 10-8-2015, o exequente informou que em razão da permuta de imóveis, a executada passou a ter direito tão somente sobre a matrícula nº 1.052 cuja parte ideal passou a ser de 25% em detrimento dos 18,75%. Assim, o credor requereu a retificação do termo de penhora para que recaísse tão somente sobre a parte ideal pertencente à executada correspondente a 25% do imóvel (mov. 1.8 – fls. 16-17), o que foi deferido (mov. 1.8 – fl. 20). Assim, em 20-11-2015, houve a retificação do termo de penhora passando a constar que a parte ideal pertencente à executada corresponde a 25% (vinte e cinco por cento) em relação ao imóvel de matrícula nº 1.052 (mov. 1.8 – fl. 22). Em 3-2-2016, houve nova atualização monetária da avaliação pela média dos índices INPC/IGP-DI e apurou-se o valor de R$ 848.069,31 (oitocentos e quarenta e oito mil, sessenta e nove reais e trinta e um centavos) em relação à parte ideal do imóvel de matrícula nº 1.052 do CRI de Rolândia (mov. 1.8 – fl. 32).
10. Em 29-11-2021, por determinação da juíza singular diante do lapso temporal decorrido desde a avaliação (movs. 35.1 e 112.1), realizou-se a segunda avaliação quando se apurou que a fração ideal de 18,75% do imóvel de matrícula nº 1.052 resulta em R$ 391.875,00 (trezentos e noventa e um mil, oitocentos e setenta e cinco reais) considerando que cada alqueire foi avaliado em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) – mov. 182.1. Em 18-2-2022, procedeu-se à retificação do laudo de avaliação e apurou-se o valor de R$ 522.500,00 (quinhentos e vinte e dois mil e quinhentos reais) pelos mesmos critérios estabelecidos no primeiro laudo, observada, entretanto, a correta fração ideal do imóvel (25% - mov. 192.1).
11. Referido imóvel (matrícula nº 1.052) foi subdividido em duas outras matrículas, registradas sob os nºs 43.168 e 43.169 do CRI de Rolândia/PR e a fração ideal da executada passou a corresponder a 15,9569378% dos referidos bens. Por essa razão, em 29-7-2024, o juízo singular determinou a intimação das partes para que ponderassem a possibilidade de utilizar o valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) atribuído ao alqueire para fins de avaliação, bem como a retificação do termo de penhora para que passasse a constar a fração ideal de 15,9569378% dos imóveis descritos às matrículas n° 43.168 e 43.169 (mov. 307.1). Em 30-7-2024, lavrou-se o termo de retificação de penhora fazendo constar que a constrição recai sobre a fração ideal de 15,9569378% dos imóveis descritos às matrículas n° 43.168 e 43.169 do CRI de Rolândia/PR (mov. 308.1). A executada se manifestou pela necessidade de realizar nova avaliação (mov. 316.1) e o exequente limitou-se a apresentar as matrículas atualizadas (movs. 323.1 a 323.3).
12. Sobreveio a decisão agravada pela qual o juízo singular concluiu que não foram apresentados elementos concretos para nova avaliação e que o mero decurso do tempo desde a última avaliação não autoriza, por si só, a reiteração do ato (mov. 325.1).
13. Em segundo lugar, o ordenamento processual coíbe a alienação de bens por preço vil (CPC, art. 891). Desse modo, admite-se a atuação, até mesmo de ofício, do Magistrado na determinação de nova avaliação do bem quando decorrido tempo razoável desde a sua realização, a fim de evitar a alienação por preço vil e garantir, assim, a consecução de um processo justo e atento aos interesses de ambas as partes, credora e devedora.
14. Em interpretação da lei federal, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual é “possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil.” (EDcl no Ag nº 1.365.203/RJ - Rel. Min. Raul Araújo - 4ª Turma - Julgado em 21-6-2012 - DJe 2-8-2012). Destaquei. Confira-se também: AgRg no REsp 900.037/CE - Rel. Min. Luis Felipe Salomão - 4ª Turma - DJe 24-8-2011.
15. Sobre a repetição da avaliação, o processualista Araken de Assis leciona nesse mesmo sentido:
“Dentre as hipóteses contempladas no art. 873, situa-se dúvida inculcada no espírito do órgão judiciário (inc. III). Talvez, pelo tempo decorrido, a dúvida seja simples efeito da flutuação do mercado. O decurso do tempo ente a avaliação e o início dos atos de expropriação (art. 875) é caso evidente de nova avaliação, porque o valor necessariamente variou nesse interregno. De qualquer modo, se impõe a realização de outra avaliação, através de laudo (art. 872), com o fito de outorgar o justo valor ao bem. (...)Não há reserva à iniciativa das partes neste assunto. Portanto, o juiz poderá atuar de ofício, como sói ocorrer no domínio probatório (art. 370, caput), integrado pela avaliação.” (Manual da execução. 18. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016. p. 1.063.). Destaquei.
16. No caso dos autos, a avaliação mais recente foi realizada em 29-11-2021 (mov. 182.1), portanto há mais de 3 (três) anos e antes da subdivisão do imóvel que culminou no encerramento da matrícula nº 1.052, abertura de duas novas matrículas sob os nºs 43.168 e 43.169 e alteração da fração ideal pertencente à executada (mov. 307.1). Assim, vislumbra-se que o decurso do tempo e as alterações fáticas da propriedade rural justificam a realização de nova avaliação.
17. Vale registrar que a nova avaliação se coaduna com o melhor interesse do credor, de ver satisfeita a dívida próximo da sua integralidade, bem como do devedor, em ter o seu patrimônio alienado por preço justo, o que não se alcança pela simples atualização monetária da avaliação diante do tempo já transcorrido. Esse proceder também se ajusta à duração razoável do processo, embora à primeira vista possa parecer justamente o contrário. Isso porque, não são raras no Judiciário, em embargos, anulações de arrematação em virtude de avaliações defasadas pelo tempo, o que recomenda a cautela adotada e acaba por evitar dano maior ao próprio exequente.
18. Lembra-se que o direito à duração razoável do processo não se confunde com a mera celeridade. O que a garantia constitucional assegura – agora também positivada no âmbito do Código de Processo Civil, nomeadamente em seu artigo 4º – é que a parte não seja submetida a processo por tempo desnecessário, ou seja, que o processo dure estritamente o tempo indispensável para o seu termo, com respeito às garantias processuais. A respeito, convém citar as valiosas lições do processualista Alexandre Freitas Câmara:
“(...) A garantia de duração razoável do processo deve ser compreendida, então, de forma panorâmica, pensando-se na duração total do processo, e não só no tempo necessário para se produzir a sentença do processo de conhecimento.Busca-se, então, assegurar a duração razoável do processo, sendo relevante destacar o compromisso do Código de Processo Civil com esse princípio constitucional. Há uma nítida opção do ordenamento pela construção de um sistema destinado a permitir a produção do resultado do processo sem dilações indevidas. Vale destacar, porém, que se todos têm direito a um processo sem dilações indevidas, daí se extrai que ninguém tem direito a um processo sem as dilações devidas. Em outros termos, o sistema é comprometido com a duração razoável do processo, sem que isso implique uma busca desenfreada pela celeridade processual a qualquer preço. E isto porque um processo que respeita as garantias fundamentais é, necessariamente, um processo que demora algum tempo. O amplo debate que deve existir entre os sujeitos do procedimento em contraditório exige tempo. A adequada dilação probatória também exige tempo. A fixação de prazos razoáveis para a prática de atos relevantes para a defesa dos interesses em juízo, como a contestação e os recursos, faz com que o processo demore algum tempo. Mas estas são dilações devidas, compatíveis com as garantias constitucionais do processo. (...)Um processo rápido e que não produz resultados constitucionalmente adequados não é eficiente. E a eficiência é também um princípio do processo civil (art. 8º). Impõe-se, assim, a busca do equilíbrio, evitando-se demoras desnecessárias, punindo-se aqueles que busquem protelar o processo (e daí a legitimidade de multas e da antecipação de tutela quando haja propósito protelatório), mas assegurando-se que o processo demore todo o tempo necessário para a produção de resultados legítimos. (O Novo Processo Civil Brasileiro. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2017. p. 23-24). Destaquei.
19. Inclusive, releva notar que o Superior Tribunal de Justiça já consignou expressamente que “a realização de leilão mais de dois anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado”, em ofensa ao contido do artigo 891 do Código de Processo Civil. Confira-se:
“Agravo interno no recurso especial. Embargos à arrematação. Decurso de tempo considerável entre a avaliação e a realização da praça. Ausência de atualização do valor do imóvel. Preço vil. Agravo não provido.1. A realização de leilão mais de dois anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem.2. Ademais, é de se considerar que a variação do valor de imóveis perante o mercado imobiliário não ocorre pelos mesmos índices aplicáveis à dívida executada, de modo que se torna essencial que o leilão ocorra com base no valor atualizado do bem, para evitar descompasso entre o valor pago pelo arrematante e o verdadeiro valor do bem.3. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp nº 1.130.982/PB - Rel. Min. Raul Araújo - 4ª Turma - Julgado em 15-8-2017 - DJe 29-8-2017). Destaquei.
20. Em casos semelhantes, já decidiu este egrégio Tribunal de Justiça:
“Agravo de instrumento. Carta precatória. Execução de título extrajudicial. Penhora de imóvel. Laudo de avaliação. Impugnação. Decisão. Rejeição. Recurso do executado. Acolhimento. Necessidade de nova avaliação. Lapso temporal superior a 3 (três) anos. Notória variação do mercado imobiliário nesse período. Execução que deve se dar pelo modo menos gravoso ao executado. Inteligência do art. 873, II e III, do CPC. Precedentes. Decisão reformada. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Agravo de Instrumento nº 0017288-03.2024.8.16.0000 - Rel. Des. João Antônio De Marchi - 14ª Câmara Cível - Julgado em 19-8-2024). Destaquei.
“Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Cédula bancária. Decisão interlocutória que indeferiu pedido de nova avaliação do imóvel penhorado. Agravo do banco exequente. Pedido de reavaliação do imóvel penhorado. Possibilidade. Previsão no artigo 873, do CPC. Caso concreto que recomenda a realização de nova avaliação. Lapso superior a três anos combinado com insucesso de hasta pública. Dúvida plausível sobre o valor atual do bem. Observância dos incisos II e III do art. 873, do CPC. Precedentes. Decisão reformada. Recurso conhecido e provido.” (Agravo de Instrumento nº 0041457-25.2022.8.16.0000 - Relª. Desª. Rosana Andriguetto de Carvalho - 13ª Câmara Cível - Julgado em 26-1-2024). Destaquei.
“Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Decisão que reconhece o excesso de penhora e determina a reavaliação do imóvel, para que seja verificada a possibilidade de desmembramento e valor de mercado de cada cota. Insurgência da exequente. (...) Impossibilidade, por outro lado, de imediata homologação do laudo de avaliação na forma como pretendida. Laudo de avaliação, in casu, foi produzido há mais de 2 (dois) anos. Necessidade de nova avaliação, a qual, inclusive, pode ser determinada até mesmo de ofício pelo juízo. Atualização monetária que não se mostra suficiente para refletir o real preço do imóvel. Exegese do art. 873, do CPC. Melhor interesse do credor e do devedor. Precedentes. Determinação de reavaliação do bem mantida, ainda que por fundamento diverso. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (Agravo de Instrumento nº 0041237-90.2023.8.16.0000 - Rel.ª Des.ª Substituta Vania Maria da Silva Kramer - 16ª Câmara Cível - Julgado em 23-10-2023). Destaquei.
21. Nessas condições, reforma-se a decisão agravada (mov. 325.1) para determinar a realização de nova avaliação sobre a parte ideal do imóvel penhorado nestes autos, correspondente à fração ideal de 15,9569378% dos imóveis descritos às matrículas n° 43.168 e 43.169 do CRI de Rolândia/PR (mov. 308.1), diante das alterações fáticas, do lapso temporal decorrido e da necessidade de prevenir a venda por preço vil, nos termos da fundamentação.