Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIO1. Iraci Peinado Pitarello, Valdir Pitarello e Pitarello e Cardoso Ltda interpuseram recurso de Agravo de Instrumento em face da decisão de mov. 51.1 proferida nos autos de Ação de despejo cumulada com cobrança nº 015583-04.2024.8.16.0021, que versa sobre contrato de locação, que deferiu a liminar para decretar o despejo liminar dos agravantes no prazo de 15 dias. Sustenta-se, em síntese, o seguinte: i) inexiste inadimplência de aluguéis que justifique o despejo imediato, na medida em que os atrasos em obrigações acessórias, como tributos, foram negociados com o Município por meio de confissões de dívida; ii) o despejo por falta de pagamento depende da concessão de oportunidade para purgar a mora, nos termos do art. 62, II, da Lei 8.245/91, bem como os agravantes realizaram benfeitorias substanciais no imóvel ao longo do contrato de locação, que elevaram o seu valor e serão incorporadas pela agravada sem qualquer compensação, o que configura enriquecimento sem causa, pelo que devem ser mantidos no imóvel ou, ao menos, ser reconhecido o direito à justa indenização antes da efetiva desocupação. Afirma-se que para desocupação necessário um planejamento além do prazo de 15 dias estabelecido pelo Juízo, pois a atividade exercida pelos agravantes, empresa de chapeação e pintura, abriga veículos em reparo, máquinas de grande porte, compressores de ar, instalações elétricas e hidráulicas, sucatas e ferramentas essenciais para o funcionamento do negócio, frisando que a remoção imediata dos bens, além de inviável, resultará na interrupção das operações da empresa, gerando danos aos agravante e a terceiros, como clientes que dependem da conclusão dos serviços contratados. Requereu-se a concessão de efeito suspensivo para suspender a decisão agravada até o julgamento do recurso pelo colegiado e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e manter os agravantes no imóvel, com o reconhecimento do direito à purgação da mora e a indenização por benfeitorias e, subsidiariamente, a ampliação do prazo para desocupação para 90 dias (mov. 1.1 – TJ).O pedido liminar restou deferido para suspender a decisão agravada (mov. 8.1 – TJ).Lilian Patricia Wille deixou de oferecer resposta ao recurso (mov. 14 – TJ).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da decisão agravada (mov. 55 – autos de origem) e do protocolo do recurso (mov. 1.1 – autos recursais). A ausência de comprovante de recolhimento do preparo recursal se justifica em razão da gratuidade de justiça concedida no mov. 42.1 dos autos de origem. O Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão proferida em sede de tutela de urgência, o que se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 1015 do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser parcialmente conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento nº 0019966-54.2025.8.16.0000, em que são agravantes Iraci Peinado Pitarello, Valdir Pitarello e Pitarello e Cardoso Ltda e agravado Lilian Patricia Wille.














































3.1 Para a compreensão adequada da controvérsia recursal, cumpre esclarecer os contornos da lide discutida nos autos de Ação de despejo cumulada com cobrança nº 015583-04.2024.8.16.0021, decorrente de contrato de locação, naquilo que é significativo para o recurso.Lilian Patrícia Wille ajuizou de Ação de despejo cumulada com cobrança nº 015583-04.2024.8.16.0021 contra Iraci Peinado Pitarello, Valdir Pitarello e Pitarello e Cardoso Ltda para alegar, em síntese, o seguinte: i) as partes possuem longa relação contratual de locação comercial com a empresa Mecânica Dacar, representada por Iraci Peinado Pitarello e Valdir Pitarello, que atuam como fiadores, sendo que o contrato mais recente foi firmado em agosto de 2020, por prazo indeterminado; ii) durante anos, houve tolerância quanto a atrasos nos pagamentos, contudo, a situação se agravou em 2023, quando a locadora e seus coproprietários tentaram transferir o imóvel, mas foram impedidos por dívidas de IPTU e taxas municipais acumuladas pela locatária; para resolver a situação, firmou-se um termo de confissão de dívida no valor de R$ 90.623,00, com previsão de pagamento parcelado e pontual dos tributos futuros, mas apesar da flexibilidade concedida, os compromissos não foram cumpridos; iii) o aluguel mensal de R$ 7.000,00 está sem reajuste desde 2022 e frequentemente é pago com atraso; iv) a locadora notificou formalmente a parte ocupante para desocupação do imóvel em fevereiro de 2024, mas recebeu como resposta uma contraproposta com exigências de indenização e obras, mesmo diante da inadimplência contratual. Requereu-se o despejo liminar dos locatários e, no mérito, a declaração da rescisão do contrato, a aplicação de multa contratual no valor de R$ 21.000,00, correspondente a três aluguéis, conforme cláusula XVI do contrato, a condenação no pagamento das verbas acessórias de IPTU e taxas municipais, que somam R$ 98.330,00, bem como a fixação de indenização por perdas e danos devido à impossibilidade de uso e transferência do imóvel (mov. 1.1 – autos de origem).A autora instruiu a petição inicial com os seguintes documentos: contrato de locação, termo de confissão de dívida, notificação e contranotificação e extrato de débitos de cadastro imobiliário (mov. 1.3 a 1.9 – autos de origem). Iraci Peinado Pitarello, Valdir Pitarello e Pitarello e Cardoso Ltda ofereceram contestação para requerer a improcedência do pedido inicial. Juntaram aos autos a contranotificação extrajudicial, a matrícula atualizada do imóvel, fotografias e orçamentos (movs. 35.1 a 35.14 – autos de origem).A autora apresentou impugnação à contestação (mov. 40.1 – autos de origem). A decisão agravada deferiu o despejo liminar nos seguintes termos (mov. 51.1 – autos de origem):“(...)2. Trata-se de ação de despejo, fundada em contrato de locação não residencial. As partes firmaram contrato de locação de imóvel comercial (seq. 1.3) referente ao imóvel situado na rua Belo Horizonte, n. 2789, esquina com a rua Érico Verissimo, bairro Alto Alegre, Cascavel-PR, composto por uma construção em alvenaria com aproximadamente 2030m², pelo prazo de 24 meses, com início em 10/08/2020 e término em 10/08/2022, pelo valor mensal de R$5.5850, mais encargos da locação, garantido por fiança. Cuida-se de fato novo, vez que a parte autora sustenta que além dos encargos locatícios os réus vêm descumprindo com os valores da locação, perfazendo o valor total de R$ 49.000,00. Requereram o deferimento de liminar de despejo e dispensa da caução. A Lei do Inquilinato foi sancionada em 1991, estabelecendo normas referentes aos contratos de locação de imóveis residenciais e comerciais. Na ocasião, prevista a hipótese de concessão de liminar, a teor do art. 59 da Lei 8.245/91. Importa salientar que, à época, não existia ainda no ordenamento jurídico a hipótese de antecipação de tutela, instituída inicialmente com a Lei n. 8.952/94, alterando no CPC de 1973, o art. 273. A partir de então, houve uma nova lógica no ordenamento jurídico onde, nos procedimentos em geral, desde que preenchidos os requisitos legais, seria possível antecipar os efeitos de uma sentença de procedência, desde que o direito fosse revestido de probabilidade se houvesse urgência no provimento. Tal situação já foi objeto de decisão do STJ, entendendo que as hipóteses de concessão de medida liminar previstas na Lei 8.245/91, não caracterizam rol taxativo, possibilitando a concessão da liminar de despejo, mesmo a locação estando garantida, desde que demonstrados os elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, vejamos: (...)No caso dos autos, a autora notificou os réus sobre o inadimplemento contratual e sobre o desinteresse em continuar com a locação, conforme consta nas seqs. 1.8 e a ciência dos réus na contranotificação de seq. 1.7. O direito resta evidenciado na medida em que a inadimplência é infração contratual e, portanto, causa de desfazimento da locação (art. 9º, II) e, portanto, despejo (art. 59,I). O inadimplemento dos réus iniciou em outubro de 2023 (seq. 1.6) referente aos encargos da locação e conforme informa a autora em sua manifestação de seq. 47.1, os réus continuam no imóvel sem pagar os valores a título de locação, causando prejuízos de grande monta. Em que pese haver garantia por fiança, muito provavelmente não será cumprida a obrigação, na medida em que todos os réus (locatário e fiadores) alegam hipossuficiência financeira. Ora, se não há condições para pagar os ônus do processo, há fortes indícios de que a dívida (no montante de R$ 49.000,00) não será quitada. Permanecer no imóvel somente aumentariam os prejuízos do locador que sequer tem indícios de que receberá o valor devido. Os elementos trazidos pela autora demonstram a probabilidade do direito, pelo inadimplemento dos réus, o perigo de dano vez que a autora não pode usufruir do seu imóvel e o resultado útil ao processo está caracterizado pelo aumento da dívida da ré, que poderá causar mais prejuízos à autora. Nessa medida, preenchidos os requisitos, defiro a tutela de urgência para determinar às partes rés a desocupação voluntária em 15 (quinze) dias, sob pena de despejo”.
3.2. Iraci Peinado Pitarello, Valdir Pitarello e Pitarello e Cardoso Ltda objetivam a reforma da decisão agravada para revogar a ordem de despejo, com o reconhecimento do direito à purgação da mora e a indenização por benfeitorias e, subsidiariamente, a ampliação do prazo para desocupação para 90 dias. Sustenta-se, em síntese, que não há inadimplemento de aluguéis a justificar o despejo imediato, uma vez que os débitos relativos a tributos foram objeto de confissão de dívida junto ao Município. Alega-se que, nos termos do art. 62, II, da Lei 8.245/91, é indispensável a concessão de prazo para purgação da mora. Argumenta-se, ainda, que os locatários realizaram benfeitorias substanciais no imóvel, incorporáveis pela locadora sem compensação, o que configura enriquecimento sem causa, razão pela qual deveriam permanecer no imóvel ou, ao menos, ter reconhecido o direito à indenização. Por fim, destaca-se a necessidade de prazo maior para desocupação, considerando a natureza da atividade empresarial exercida no local, que envolve equipamentos pesados, veículos em reparo e ferramentas essenciais, cuja remoção imediata é inviável e causaria prejuízos tanto à empresa quanto a terceiros.O artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Locação estabelece o seguinte sobre o despejo liminar:“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.Sylvio Capanema menciona o seguinte sobre as hipóteses de cabimento do despejo liminar:“A execução do despejo ficará, entretanto, condicionada à prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, vigente à época do depósito. A caução será prestada nos próprios autos da ação de despejo, lavrando-se o respectivo termo. Não exige a lei que seja em dinheiro. Nada impede que possa ser real ou fidejussória, desde que o bem ofertado, para que sobre ele recaia a garantia, seja de valor igual ou superior a três meses de aluguel, ou, então, que o fiador indicado, e que aceite o encargo, responda por aquele valor. O próprio imóvel objeto da ação de despejo poderá ser ofertado em caução, desde que dele disponha o locador, comprovadas sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais. (...) O objetivo da caução é o de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, na hipótese de vir a ser julgada, ao final, improcedente a pretensão. Neste caso, funcionará a caução como início de indenização, revertendo automaticamente em benefício do locatário, que poderá levantá-la, se em dinheiro, com os acréscimos da lei. (...)9º) Falta de pagamento do aluguel não estando garantido o contrato.O que foi agora incluído na lei é a possibilidade de se obter uma medida liminar em ação de despejo por falta de pagamento, não estando garantido o contrato. (...). Não é necessário perquirir a razão de estar a locação desprovida de garantia. Será preciso juntar, com a inicial, o instrumento do contrato, para que se comprove a hipótese legal que autoriza a liminar. Logo após o advento da Lei nº 12.112/09, alguns locadores, advogados ou administradores de imóveis começaram a se perguntar se melhor seria dispensar qualquer garantia em troca de possibilidade de reduzir o prazo da desocupação para 15 (quinze) dias. Entendem eles que muitas vezes a ação se prolonga no tempo e não se consegue receber do fiador. Seria então mais conveniente para o locador recuperar o imóvel no exíguo prazo de 15 (quinze) dias, suportando o prejuízo, bem menor. (...) O fato inconteste é que o legislador se preocupou com a proteção do crédito do locador, cuja realização fica muito comprometida, não mais estando garantido o contrato, qualquer que seja o motivo, o que também atende ao princípio da boa-fé objetiva”.[1]
O despejo liminar do locatário, tendo como base a falta de pagamento dos aluguéis, está sujeito ao preenchimento dos seguintes requisitos: (a) falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; (b) inexistência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma Lei, seja porque não foi prevista nenhuma forma de garantia do contrato, seja porque houve a sua extinção ou exoneração; (c) a prestação de caução, pelo locador, no valor de três aluguéis.Extrai-se dos autos de origem que o contrato de locação foi celebrado por prazo determinado, com início em 10.08.2022 e término em 10.08.2022, mas foi prorrogado por prazo indeterminado (mov. 1.3 – autos de origem).O contrato de locação possui garantia por meio de fiança prestada por Iraci Peinado Pitarello e Valdir Pitarello (mov. 1.3 – autos de origem).Da análise dos autos, observa-se que a fiança está em vigência, considerando que inexiste qualquer prova da exoneração ou extinção.Ressalta-se que o mero pedido de concessão da gratuidade de justiça não é elemento apto a caracterizar a ineficácia da fiança. Assim, em razão do não preenchimento dos requisitos autorizadores do despejo liminar, a decisão agravada deve ser reformada. A conclusão adotada encontra amparo na jurisprudência desta 17ª Câmara Cível, conforme se observa do seguinte julgado:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INDEFERIMENTO DA ORDEM DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. 0108343-35.2024.8.16.0000 POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO EVIDENCIADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO GARANTIDO POR FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO LIMINAR (ART. 59, § 1º, IX, LEI 8.245/1991). REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS. REGRAS GERAIS DA TUTELA DE EVIDÊNCIA TAMBÉM NÃO PREENCHIDAS. ABUSO DO DIREITO DE DEFESA OU MANIFESTO PROPÓSITO PROTELATÓRIO NÃO CARACTERIZADO. DECISÃO MANTIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO.1. Não se verifica nulidade na decisão, por ausência de fundamentação, quando se ampara em suficientes elementos contidos nos autos, sendo certo, outrossim, que conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão." (EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada decisão recorrida TRF 3ª Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016).2. Tratando-se de contrato de locação garantido por fiança, e não havendo qualquer demonstração de inexistência de patrimônio pelo fiador, deve-se ter, ao menos em princípio, como eficaz a garantia prestada, não sendo cabível a ordem de despejo liminar, nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Locações, restando ausentes os requisitos necessários previstos para concessão da ordem.3. Igualmente não se verifica a ocorrência da hipótese prevista no art. 311, inciso I, do CPC, justamente por não se vislumbrar a probabilidade do direito alegado e, em especial, por não se verificar qualquer abuso do direito de defesa ou propósito protelatório da parte contrária.4. Agravo de Instrumento à que se nega provimento”. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0095028-37.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARLOS JORGE -
J. 05.03.2025)
Logo, o recurso não comporta provimento. VOTA-SE, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento e para DAR-LHE PROVIMENTO para REVOGAR o despejo liminar para manter os agravantes na posse do imóvel.