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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito, Dr. Elessandro Demetrio da Silva (mov. 240.1/origem), nos autos de Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Rescisão de Contrato e Indenização por Perdas e Danos nº 0001523-80.2021.8.16.0134, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, nos seguintes termos (destaques do original): “6. Em razão do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, com resolução de mérito, conforme art. 487, I, CPC, para o fim de: I – DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre a parte autora e a parte requerida (mov. 1.7), determinando o consequente ressarcimento, pela parte autora, dos valores pagos pela parte requerida, além de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, na forma do art. 1.219 do Código Civil, cujos valores deverão ser apurados em sede de liquidação e a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto de discussão eI) CONDENAR os requeridos ao pagamento da multa prevista na cláusula 5ª do contrato de mov. 1.7, acrescida de correção monetária a partir do efetivo prejuízo e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de declaração de nulidade e anulabilidade do contrato e condenação ao pagamento de lucros cessantes.Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes às custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada, além de honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% do valor da atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC, devidos nos mesmos percentuais.”Inconformado, o autor interpôs o presente Apelo (mov. 265.1/origem), alegando, em síntese, que: a) “No caso concreto, em 20.11.2018, o apelante ANTONIO MARIO DA SILVA FRANÇA, seu irmão JOÃO NERY DA SILVA FRANÇA e a esposa deste, na condição de ‘vendedores’, e os apelados, na qualidade de ‘compradores’, celebraram Contrato de Compra e Venda, por instrumento particular, tendo por objeto a cessão de direitos hereditários sobre um Imóvel Urbano, incluindo terreno e edificação, localizado na Rua Francisco Dellê, 66, Centro, na Cidade de Pinhão-PR, com origem no ESPÓLIO DE MARINS ROCHA FRANÇA e IONE DA SILVA FRANÇA (genitores do apelante) e com origem registral nas matrículas n. 6.717 e 7.094 do 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Guarapuava (atual matrícula n. 8.355 da referida serventia extrajudicial)”; b) “Diante disso, como o conteúdo do negócio jurídico era uma cessão de direitos hereditários, de acordo com o artigo 1.7931 do Código Civil, deveria ter sido celebrado por ESCRITURA PÚBLICA”; c) “Deste modo, o negócio jurídico celebrado entre as partes padece de nulidade, conforme normas dos artigos 1042 e 1663 do Código Civil. Vale lembrar, ainda, que a invalidade do negócio jurídico por vício de forma deve ser reconhecida de ofício pelo magistrado, nos termos do artigo 1684 do Código Civil. Portanto, a nulidade do negócio jurídico por inobservância à forma legal não guarda nenhuma pertinência com o princípio da boa-fé objetiva, ao contrário da fundamentação completamente equivocada da sentença”; d) “Ora, no momento da sentença não cabe ao juiz divagar sobre o que as partes deveriam ou não ter feito, se era cabível ou não a ratificação do negócio jurídico. Se a ratificação não foi realizada, obviamente é porque as partes assim não desejaram externar a sua manifestação de vontade, notadamente neste caso em que sequer houve o adimplemento de 50% da prestação convencionada. Em vez de valorar de forma crítica a conduta de quem adquiriu o bem e não pagou, o que configura flagrante violação à boa-fé objetiva, o Juízo a quo passou a desqualificar a pretensão do apelante, como se o apelante fosse o culpado pela parte adversa não ter feito o pagamento do valor convencionado!”; e) “O vício do negócio jurídico apontado na inicial é concomitante ao seu nascimento, de modo que não há aplicação dos institutos da surrectio e da supressio. Os institutos da surrectio e da supressio somente teriam aplicação se houvesse mudança de comportamento das partes durante a relação contratual, não sendo este o caso dos autos”; f) “o apelante é uma pessoa humilde com pouca instrução que celebrou contrato confiando na minuta encomendada pelos apelados, os quais, desde o início, planejaram não pagar o valor convencionado, fato que restou devidamente demonstrado no curso do processo. Vale destacar que durante a execução do contrato e mesmo depois de notificados, os apelados não usaram da faculdade prevista no artigo 1445 do Código Civil, elemento indicativo da falta de boa-fé objetiva”; g) logo, “ALTERNATIVAMENTE, requer seja PROVIDO o presente recurso para REFORMAR a sentença, a fim de JULGAR PROCEDENTE o pedido de reconhecimento da anulabilidade do negócio jurídico por erro na manifestação de vontade”; h) “A sentença julgou improcedente o pedido de condenação dos apelados ao pagamento dos lucros cessantes, consistente na indenização pelos aluguéis que o apelante deixou de receber a partir da transmissão da posse do imóvel aos apelados”; i) a sentença entendeu que a cláusula compensatória não poderia ser aplicada junto aos lucros cessantes, no entanto, a cláusula 5ª do instrumento contratual previu expressamente a indenização complementar; j) “Além disso, a parte adversa confessou que o imóvel está locado, conforme Instrumento Particular de Locação de mov. 38.5. Neste passo, havendo resolução de negócio jurídico relativo a bem imóvel, é devida indenização pelos aluguéis que o alienante ficou privado de receber durante o período que o bem ficou sob a posse do contratante inadimplente, a título de lucros cessantes”; k) “Com o devido respeito, não há lógica na fundamentação da sentença, na medida em que obriga o apelante a devolver todos os valores recebidos dos apelados, mas isenta a parte adversa da obrigação de indenizar o apelante pelos aluguéis que ele ficou privado de receber a partir da transmissão da posse do imóvel. Ora, se o juiz decreta a resolução do contrato, determinando-se o retorno ao status quo ante, a situação jurídica de ambas as partes deve ser restabelecida ao estado anterior ao da celebração do negócio. A estipulação de cláusula penal não desobriga o contratante inadimplente de reparar integralmente os prejuízos causados ao contratante inocente”; l) “A sentença ‘condenou’ o apelante, autor da ação, ao pagamento de indenização por benfeitorias supostamente realizadas no imóvel pela parte adversa (...) Embora tenham afirmado na contestação que realizaram benfeitorias, os apelados não indicaram de forma detalhada em que consistiu as referidas benfeitorias, nem os valores investidos. Ademais, os apelados não comprovaram ter acrescido qualquer benfeitoria sobre o imóvel locado. Outro aspecto que merece destaque é que o pedido de indenização por benfeitorias porventura veiculado pelo réu da ação de nulidade ou de resolução de negócio jurídico deve ser apresentado sob a forma de reconvenção, o que não foi observado pelo procurador dos apelados no caso concreto”; m) “o termo inicial dos efeitos da mora é a data em que os apelados deixaram de pagar integralmente a prestação vencida em 30.05.2020, conforme narrado nas notificações extrajudiciais de mov. 1.9/1.10. Caso outro seja o entendimento dessa E. Corte de Justiça, os apelados foram devidamente notificados pelo Serviço de Registro de Títulos e Documentos antes do ajuizamento da ação, conforme evidenciam as notificações extrajudiciais de mov. 1.9/1.10”; n) “o apelante sucumbiu em parte mínima dos seus pedidos, na medida em que os pedidos de resolução do contrato, de reintegração na posse do imóvel e de condenação ao pagamento da cláusula penal foram julgados integralmente procedentes. Assim, a responsabilidade pelo ônus da sucumbência deve ser atribuída integralmente aos apelados, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil”. Com base em tais argumentos, pugnou o provimento do recurso “para REFORMAR a sentença, nos termos da fundamentação”. Em contrarrazões (mov. 271.1/origem), os réus/Apelados requereram o não provimento do recurso e manutenção da sentença. Subiram os autos a esta Corte, onde após distribuídos por sorteio (mov. 10.1), vieram conclusos em 29/11/2024 (mov. 13.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (dispensado em razão do autor ser beneficiário da justiça gratuita; mov. 14.1/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e os intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, o recurso merece ser conhecido.Em breve retrospecto, se vê que as partes celebraram, em 20/11/2018, o Compromisso Particular de Venda e Compra, juntado no mov. 1.7/origem, tendo como objeto o imóvel urbano, incluindo terreno e edificação, localizado na Avenida Francisco Dellê, nº 66, centro, em Pinhão/PR, de propriedade do Espólio de Marins Rocha de França e Ione da Silva França, conforme matrícula nº 8.355 do 2º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Guarapuava/PR, pelo preço ajustado de R$ 600.000,00, a ser pago da seguinte forma: a) R$ 140.000,00 por meio dos veículos F350 e Silverado; b) R$ 44.000,00 com vencimento em 30/05/2019; c) R$ 44.000,00 com vencimento em 30/05/2020; d) R$ 333.000,00 a ser resgatado por meio da nota promissória nº 04/04, emitida por Juscelino Silvestrin, CPF/MF nº 374.046.289-20. Narrou o autor/Apelante que os réus/Apelados estão na posse do imóvel desde a assinatura do contrato e que, inobstante terem feito a
tradição dos veículos, não realizaram a transferência documental destes, bem como só adimpliram a primeira prestação, no valor de R$ 44.000,00, e mais R$ 17.000,00 da segunda. Assim, requereu na petição inicial 1) a nulidade do contrato por ter sido firmado por instrumento particular e não por escritura pública, ou alternativamente, a nulidade do contrato por erro do preço, visto que a soma das parcelas de pagamento resultam o valor de R$ 561.000,00, sendo o correto o valor de R$ 600.000,00; 2) subsidiariamente, pleiteou a declaração de rescisão do negócio jurídico e a condenação da parte contrária ao pagamento da multa contratual de 10% do valor do contrato (Cláusula 5ª) e de aluguel mensal pelo tempo usufruído do imóvel. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, acolhendo o pedido subsidiário de rescisão do contrato, condenando os réus/Apelados ao pagamento de multa de 10% sobre o valor do contrato, porém condenando o autor/Apelante a indenizar as benfeitorias que teriam sido realizadas no imóvel e a devolver os valores pagos pelos compradores. Com a interposição do recurso, foram devolvidos ao exame ad quem os pedidos de nulidade/anulabilidade do contrato e de fixação de aluguel desde a transmissão da posse (lucros cessantes), a alegação de inexistência de comprovação da realização de benfeitorias pelos réus/Apelados, o termo inicial da mora e, por fim, a questão da distribuição dos ônus de sucumbência.Pois bem.De início, tendo o autor/Apelante enumerado os pedidos de nulidade e de anulabilidade do contrato como principais e o de rescisão contratual como subsidiário, na forma do artigo 326, caput, do Código de Processo Civil, sendo apenas este último acolhido pelo Juízo a quo, existe o interesse recursal preservado para apelar requerendo a reforma da sentença para acolhimento daquele pleito colado em primazia.Com efeito, assim constou da petição inicial:A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assim se posiciona a respeito desse tema (fez-se os destaques):“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. ART. 289 DO CPC. CUMULAÇÃO IMPRÓPRIA SUBSIDIÁRIA DE PEDIDOS (CUMULAÇÃO EVENTUAL). ACOLHIMENTO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO E REJEIÇÃO DO PRINCIPAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. Embora não tenham adotado a mesma terminologia para decidir a cumulação de pedidos de que trata o art. 289 do Código de Processo Civil-CPC, os arestos embargado e paradigma divergem quanto à correta interpretação desse dispositivo. O primeiro conclui que o acolhimento do pedido subsidiário, e a rejeição do principal, conduz à sucumbência integral da parte ré, enquanto o segundo entende, em situação análoga, que há mútuo sucumbimento das partes. No caso, apenas foi deferida a restituição dos valores recolhidos a título de FINSOCIAL e do PIS, nos termos dos Decretos-leis nºs 2.445 e 2.449/88, no que se refere ao montante recolhido através de substituição tributária, nos termos do pedido subsidiário (e não a restituição da totalidade dos valores retidos por substituição tributária a título de PIS, COFINS e FINSOCIAL), mesmo assim, houve o reconhecimento da sucumbência integral da Fazenda Pública, ora embargante. 2. Na cumulação alternativa não há hierarquia entre os pedidos, que são excludentes entre si. O acolhimento de qualquer um deles satisfaz por completo a pretensão do autor, que não terá interesse em recorrer da decisão que escolheu uma dentre outras alternativas igualmente possíveis e satisfativas. Se não há interesse recursal, conclui-se que os ônus da sucumbência devem ser integralmente suportados pelo réu. 3. Já na cumulação subsidiária, como é o caso dos autos, os pedidos são formulados em grau de hierarquia, denotando a existência de um pedido principal e outro (ou outros) subsidiário(s). Assim, se o pedido principal foi rejeitado, embora acolhido outro de menor importância, surge para o autor o interesse em recorrer da decisão. Se há a possibilidade de recurso, é evidente que o autor sucumbiu de parte de sua pretensão, devendo os ônus sucumbenciais serem suportados por ambas as partes, na proporção do sucumbimento de cada um. 4. Casos há em que existe um grande distanciamento entre os pedidos cumulados, de modo que a aplicação da tese do aresto paradigma imporia flagrante infringência ao princípio da equidade que deve nortear a fixação de honorários advocatícios. 5. A tese do aresto embargado franqueia ao autor, em grande número de casos, a possibilidade de eximir-se dos ônus da sucumbência. Para tanto, bastaria que formulasse pedido subsidiário mínimo, com grande chance de êxito, para conseguir afastar a condenação em honorários. 6. A orientação consagrada no aresto paradigma, na linha dos precedentes desta Corte, não traz o inconveniente. Havendo a rejeição do pedido principal e o acolhimento de outro subsidiário, estará configurada a mútua sucumbência, podendo o juiz, no caso concreto e com recurso ao juízo de equidade, atribuir os ônus sucumbenciais integralmente ao réu, quando reconhecer a sucumbência mínima do autor naqueles casos em que há parcial equivalência entre os pedidos principal e subsidiário. 7. Embargos de divergência providos.” (EREsp n. 616.918/MG, relator Ministro Castro Meira, Corte Especial, julgado em 2/8/2010, DJe de 23/8/2010).“PROCESSUAL CIVIL. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. ORDEM SUCESSIVA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO. SENTENÇA. ACOLHIMENTO. PEDIDO PRINCIPAL. APELAÇÃO. INTERESSE RECURSAL. EXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OBSERVÂNCIA. 1. As petições apresentadas pelas partes no curso do processo, notadamente a petição inicial e a contestação, não configuram elementos de prova, podendo ser reexaminadas na instância especial sem encontrar o óbice da Súmula 7 do STJ. 2. A sentença que acolhe o pedido subsidiário não retira do autor o interesse de interpor apelação para ver atendida a sua pretensão principal mais abrangente. 3. "A repetição de peças anteriores nas razões de apelação não ofende o princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídas do recurso as razões e a intenção de reforma da sentença" (AgInt no AgInt no AREsp 790.415/SP, rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 27/11/2020). 4. Hipótese em que os fundamentos adotados na sentença para indeferir o pedido principal foram suficientemente impugnados na apelação, estando atendido o princípio da dialeticidade. 5. Determinação de retorno dos autos para que o Tribunal de origem prossiga no julgamento da apelação, como entender de direito. 6. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp n. 1.958.399/PA, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 1/4/2022).No mérito, contudo, não merece acolhimento o pedido anulatório, por qualquer viés, eis que o próprio autor/Apelado participou do contrato particular cuja nulidade agora reclama por não ter sido realizado por instrumento público, mas sem negar que o pacto tenha gerado força obrigacional entre as partes contratantes, tanto assim os pedidos secundários (e dependentes disso) que formulou e que são coincidentes para a hipótese de anulação ou de rescisão do negócio jurídico (esta acolhida na sentença).Na verdade, embora a autorização legal para que os pedidos fossem efetuados de forma sucessiva, há incompatibilidade entre eles – ou se anula ou se rescinde o contrato –, ao passo que inexiste demonstração alguma de que o acolhimento dos pedidos colocados em primeira ordem mostraria mais vantajoso ao recorrente, a respeito das consequências jurídicas pretendidas, do que o acolhimento do pedido subsidiário, mormente porque a aplicação da invocada Cláusula Quinta do instrumento contratual depende do reconhecimento da validade do contrato e do pacta sunt servanda, assim como, nas razões recursais defende que o termo inicial dos juros de mora da condenação deve ser a data do vencimento da prestação assumida e não paga (30/05/2020).Assim, confirma-se a sentença na parte que reconheceu a dispensabilidade de que o negócio jurídico se fizesse por escritura pública porque por esse meio poderia, depois, ser ratificado, invocando jurisprudência que admite a mitigação da regra do artigo 1.793, caput, do Código Civil, a respeito da cessão de direitos hereditários e quanto aos efeitos obrigacionais de contrato particular, em prestigio aos princípios da probidade e da boa-fé.Dito isso, observa-se que a sentença declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva dos promissários compradores (cessionários), em razão da inadimplência de parte do pagamento, restando imutável e indiscutível nesse capítulo (coisa julgada), vez que em relação a isso nenhuma insurgência recursal foi interposta pelos réus/Apelados.Avançando, o autor/Apelante alega que o instrumento contratual celebrado entre as partes previu a possibilidade de indenização complementar à pena convencional da Cláusula Quinta (mov. 1.7/origem), daí porque estar exigindo valores pela fruição do bem por parte deles durante o tempo de posse.A bem da verdade, a referida disposição contratual fala de “custas, honorários advocatícios e outras despesas legais ao final verificadas”, para o caso de “qualquer procedimento judicial”, não sendo específica em relação a outras perdas e danos que o promitente vendedor (cedente) pudesse vir a sofrer com a resolução contratual motivada pelos promissários compradores (cessionários) e vice-versa, mas o pleito de “condenar os réus ao pagamento de indenização por lucros cessantes, equivalente à soma do valor dos aluguéis do imóvel devidos desde a data da transmissão da posse (20.11.2018) até a data da restituição do bem ao autor, cujo quantum deverá ser fixado por arbitramento na fase de liquidação da sentença”, constante da petição inicial (mov. 1.1/origem), não depende da mencionada previsão contratual. É que, diferentemente da interpretação dada na sentença recorrida, a referida cláusula não foi escrita, na sua literalidade, para regular eventual hipótese de rescisão/resolução contratual, ou seja, de inexecução completa da obrigação, mas apenas para a situação de necessidade de algum “procedimento judicial” para discutir a relação jurídica contratual, de modo que não há como entender que vedasse a obtenção suplementar e com base em causa de pedir distinta, que é a utilização e fruição do imóvel pelos réus/Apelados, de sorte a não se configurar qualquer bis in idem.A mencionada multa não supre ou indeniza tal cobrança, uma vez que ela se destina, exclusivamente, à sanção do contratante inadimplente (no caso, os réus/Apelados) que desse causa ao ajuizamento de ação e incide mesmo sem a demonstração de prejuízo específico.Logo, a pretensão do autor/Apelante de condenação dos réus/Apelados ao pagamento de aluguéis, no que seria uma espécie de taxa de ocupação ou fruição, desde a transmissão da posse em 20/11/2018 deve prosperar, eis que isso foi afastado pela sentença com o fundamento de impossibilidade de cumulação com a sobredita cláusula penal.Ora, os institutos não se confundem e, a teor da pacífica jurisprudência da Corte Superior, acompanhada por este Tribunal de Justiça, faz-se possível a cumulação, vez que a remuneração da fruição possui natureza diferenciada, porquanto derivada no uso e gozo do imóvel pela parte inadimplente e que não pode ser considerado gratuito, sob pena de gerar um enriquecimento sem causa. Confira-se nos seguintes julgados (destacou-se):“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024).“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS. 1. "A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.). 2. Agravo interno desprovido”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.294.101/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023).“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. "É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ" (AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.119.402/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024).“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu do recurso. II. Razões de decidir 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto à necessidade de maior redução da cláusula penal, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial. 4. "A resolução do contrato de compra e venda de imóvel implica a fixação de indenização pela ocupação do bem desde a sua posse" (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.087.828/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 6/12/2023). III. Dispositivo 5. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.108.306/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024).“APELO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA. PRELIMINAR: SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO OU DEVOLUÇÃO DE ARRAS QUE SE DÁ OPE LEGIS E COMO CONSEQUÊNCIA DO DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRECEDENTES. DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS QUE SE CARACTERIZAM PARTE DO PAGAMENTO DO PREÇO. MÉRITO. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE IN CASU. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO ENTRE PARTICULARES. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/18. NATUREZA DÍSPAR DA PENALIDADE CONTRATUAL E DA CONDENAÇÃO INDENIZATÓRIA. PLEITO PROCEDENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. INAPLICABILIDADE. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0017514-86.2017.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENÇO - J. 16.08.2024).“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE PARTICULARES - INADIMPLEMENTO PROMITENTE COMPRADOR - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA –INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA – PERDAS E DANOS – TERMOS LIVREMENTE PACTUADOS ENTRE OS LITIGANTES QUE DEVEM SER CUMPRIDOS NA FORMA PREVISTA NO CONTRATO - OBSERVÂNCIA À PACTA SUNT SERVANDA - CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS – VIABILIDADE – ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE ESTADUAL – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – PERDAS E DANOS – ALUGUEIS - APELADO QUE USUFRUIU DO BEM – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO GRACIOSA – ALUGUÉIS QUE DECORREM DA PRÓPRIA RESCISÃO - COMISSÃO DO CORRETOR – VALOR INCLUÍDO NAS PERDAS E DANOS – RESSARCIMENTO INDEVIDO – CONTRATO PARTICULAR DE HONORÁRIOS DE ADVOGADO – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA NA RECONVENÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA – DEVOLUÇÃO DE VALORES QUE DECORREM DA PRÓPRIA RESCISÃO – SENTENÇA RETOCADA – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0016123-06.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 13.06.2025).Mesmo que não exista previsão em cláusula contratual, a cobrança da fruição/aluguel, nesses casos, é devida quando o promissário comprador pode auferir efetivamente alguma renda ou vantagem financeira com o imóvel, seja pela exploração comercial ou pelo recebimento de aluguel, o que houve neste caso, pois se trata de imóvel comercial, o qual está ou esteve confessamente alugado pelo valor de R$ 2.500,00 (mov. 38.5/origem).Noutras palavras e conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sempre deve ser analisado o caso concreto para fins de estabelecer a viabilidade ou cabimento da cumulação, plena ou parcial, de penalidades contratuais e de indenizações por perdas e danos.Neste caso, a pena convencional aplicada e que dispensou a comprovação de um prejuízo associado pelo autor/Apelante, vale como representativa da mínima indenização, enquanto os demais prejuízos alegados como excedentes devem ser comprovados, e foram, para permitir a indenização suplementar, visto que indiscutivelmente houve a utilização do imóvel comercial e seu benefício pelos réus/Apelados e promissários compradores (cessionários) até os dias atuais, não sendo lícito que se entendesse essa ocupação (uso e gozo) como gratuita ou como satisfeita pela referida multa.Como tais perdas e danos abrange o que se efetivamente perdeu e o que razoavelmente se deixou de lucrar (CC, art. 402), o referencial deve ser o valor locatício do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, devendo o valor ser adequado a este parâmetro e calculado somente a partir de maio/2019, visto que na Cláusula Quarta do contrato constou que o aluguel do imóvel seria pago aos vendedores até abril/2019. Desta forma, é devida a condenação dos réus/Apelados ao pagamento dos alugueres mensais a partir do mês de maio/2019, inclusive, até a data de devolução da posse do imóvel, a ser apurada em liquidação, dando-se provimento ao recurso nesse ponto para reformar a sentença.Aponta-se que o Sr. João Nery da Silva França e a Sra. Lucila de Camargo Silva França, que com o autor/Apelante figuraram no contrato como promitentes vendedores (cedentes) foram citados da ação como litisconsortes necessários, mas não se habilitaram nos autos para apresentar qualquer requerimento, o que por si só não afasta que aquilo que o autor/Apelante vier a receber dos réus/Apelados, na fase de cumprimento de sentença e em razão do desfazimento do negócio jurídico, desconsidere o litisconsórcio unitário e as regras aplicáveis à solidariedade ativa quanto às obrigações reconhecidas.Prosseguindo, o próximo pleito recursal é pelo afastamento do direito dos promissários compradores (réus/Apelados) de indenização pelas benfeitorias ditas realizadas no imóvel, assegurado na sentença, ao fundamento de que eles não teriam comprovado a realização de eventuais melhorias. Com razão, igualmente. Extrai-se da contestação de mov. 38.1/origem que os réus alegaram terem realizado benfeitorias, todavia, de forma genérica, apenas aduzindo que estas foram necessárias a fim de que o imóvel fosse submetido a um novo contrato de locação, contudo, não pormenorizaram quais teriam sidos essas melhorias, tampouco juntaram qualquer comprovante de sua realização (v.g. notas ou comprovantes de pagamento, orçamentos etc.).É evidente que cabia aos réus/Apelados não apenas alegar de forma especificada quais seriam as benfeitorias como comprovar esse fato constitutivo do direito à indenização/retenção, não se podendo remeter à liquidação um dano incerto, donde deveriam ter deduzido isso na contestação de forma apropriada, a fim de permitir à parte contrária a impugnação.No caso, não houve cumprimento adequado das regras dos artigos 336 e 538, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil. O § 1º desse último artigo é categórico, no sentido de que a existência de benfeitorias deve ser alegada na fase de conhecimento, em contestação, de forma discriminada e com atribuição, sempre que possível e justificadamente, do respectivo valor.O contrato de locação, por si só, não representa qualquer prova de que houve algum aprimoramento no bem imóvel, visto que dele não se encontra qualquer disposição a respeito do estado de conservação.Veja-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça a respeito (destacou-se): “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/15. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM AÇÃO POSSESSÓRIA. NECESSIDADE DE FORMULAÇÃO DE PEDIDO AINDA QUE APÓS A CONTESTAÇÃO. PROVA DA EXISTÊNCIA E DISCRIMINAÇÃO DAS BENFEITORIAS. NECESSIDADE. 1. Ação de resolução de contrato c/c reintegração de posse com pedido de antecipação de tutela c/c indenização por danos materiais, ajuizada em 09/08/2016. Autos conclusos para esta Relatora em 12/09/2019. Julgamento sob a égide do CPC/15. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15. 4. Nas ações possessórias e considerando a natureza dúplice dessas, não é possível afastar a ocorrência de julgamento extra petita (fora do pedido) da indenização por benfeitorias, em benefício do réu revel, ante a não apresentação de contestação ou da ausência de formulação de pedido indenizatório em momento posterior. 5. O deferimento do pleito de indenização por benfeitorias pressupõe a necessidade de comprovação da existência delas e da discriminação de forma correta. A fase de liquidação de sentença não é momento processual adequado para o reconhecimento da existência de benfeitorias a serem indenizadas, tendo o objetivo - apenas - de especificar o quantum debeatur (apuração do valor da indenização). 6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (STJ - REsp: 1836846 PR 2019/0267690-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/09/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2020).Por fim, a respeito do termo inicial dos juros de mora sobre o valor da multa contratual, divisa-se que o contrato previu o seguinte:“A parte que der causa a qualquer procedimento judicial, ficará sujeita ao pagamento de uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do presente contrato”.Vê-se, pois, que não se trata de obrigação a termo, estando correta a fixação dos juros moratórios a partir da citação, como feita pelo Juízo a quo, nos termos do artigo 405 do Código Civil.Assim, caminhando para as disposições finais, no sentido do parcial provimento do Apelo, deve ser readequada a distribuição da sucumbência, isto é, considerado o pedido de resolução do contrato como subsidiário aos de nulidade/anulabilidade e acolhido os pedidos de indenização de lucros cessantes (valor correspondente ao aluguel pelo uso do bem) e de afastamento da indenização das supostas e indeterminadas benfeitorias, os réus/Apelados passam a ser vencidos integralmente na lide, ficando condenados à totalidade das custas e despesas processuais e aos honorários advocatícios de 10% do valor atualizado da causa devidos ao patrono do autor/Apelante, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil.Descabe majoração dos honorários de sucumbência, em virtude do provimento parcial do Apelo, a teor do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, e do Tema Repetitivo nº 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e parcial provimento do recurso, para reformar a sentença, a fim de (a) condenar os réus/Apelados ao pagamento em favor do autor/Apelante de indenização pelo valor equivalente ao aluguel do imóvel sub judice desde o mês de maio/2019, inclusive, até a efetiva desocupação (reintegração de posse), a ser apurada em fase de liquidação por arbitramento, e de (b) afastar o direito de indenização (e retenção) por benfeitorias por parte dos réus/Apelados, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos da fundamentação.