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I – RELATÓRIOTrata-se de Agravo de Instrumento interposto por Condomínio Residencial Parque Constance contra a decisão de mov. 179.1 – autos originários, proferida nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº 0012828-68.2019.8.16.0025, que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel, que recai a dívida condominial.Inconformado, o condomínio exequente interpôs agravo de instrumento, alegando, em síntese, a possibilidade de penhora do imóvel objeto da cobrança/execução das taxas condominiais, considerando a natureza da obrigação propter rem. Destacou julgados que afirmam “a irrelevância do título aquisitivo, dada a natureza propter rem da obrigação, que vincula a unidade que a ensejou, permitindo a sua penhora. Em outras palavras, a coisa responde por si, mesmo que seja objeto de alienação fiduciária”. Por fim, requereu a concessão do efeito suspensivo recursal e, no mérito, o provimento do recurso.A decisão de mov. 8.1, então relator Des. Luis Sérgio Swiech, indeferiu o pedido de efeito suspensivo ao recurso.O Juízo de primeiro grau informou que teve ciência quanto à interposição do Agravo de Instrumento pela parte exequente, bem como, manteve a r. decisão agravada por seus próprios fundamentos (mov. 186.1 – autos originários).A parte agravada/executada não apresentou contrarrazões (mov. 15).É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Da análise dos autos, verifica-se que na decisão agravada o juízo a quo indeferiu a penhora do imóvel, objeto de alienação fiduciária, que recai a dívida condominial pretendida pelo condomínio exequente.Contra essa decisão se insurge o agravante.No mérito, entendo pela manutenção da decisão agravada. Note-se que a partir da matrícula imobiliária (mov. 177.2 – autos originários), o imóvel sobre o qual recai a dívida condominial foi dado em alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal.Isso porque, nos casos de alienação fiduciária em garantia, o possuidor direto ainda não adquiriu a propriedade plena do bem – o que se dará com a quitação do valor da dívida. O imóvel, nessas hipóteses, é transferido em garantia ao credor até a quitação, razão pela qual, estando em nome do credor, o bem não pode ser penhorado por dívida pessoal do devedor, a despeito de se tratar de obrigação propter rem. Nesses casos, quem é o devedor das quotas inadimplidas é o condômino que tem posse direta sobre a coisa. A lei autoriza, em não havendo outros bens penhoráveis na ordem estabelecida, a constrição sobre os direitos aquisitivos (direito real de aquisição da propriedade) como mais uma das formas de viabilizar o pagamento do débito decorrente do vínculo obrigacional inadimplido pelo possuidor direto do bem.É o que estabelece o art. 835 do CPC ao dispor sobre a ordem preferencial da penhora e prever expressamente no inciso XII, a possibilidade de penhora sobre os “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”:“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:(...)XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;”Ressalta-se que, ainda que seja considerada obrigação propter rem (por causa da coisa, em razão da coisa), o imóvel responde somente quando consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário (por efeito da realização da garantia) ou do devedor fiduciante (após pagamento integral do preço do financiamento). Em consonância com esse raciocínio é a previsão do parágrafo único do art. 1368-B do Código Civil e do §8º do artigo 27 da Lei 9.514/97, in verbis:“Art. 1.368-B.
A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Parágrafo único.
O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.”
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.(...)§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.”
A respeito do tema, a Terceira e Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça consolidaram o entendimento no sentido de que não é admitida “a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”. A propósito:“CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DA TOTALIDADE DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INVIABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.Segundo o entendimento pacífico da Terceira Turma desta Corte Superior, em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Precedentes. 2.Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.3. Agravo interno não provido.”(AgInt no REsp n. 2.126.789/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 29/5/2024.)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes.3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021.)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.” (AgInt no REsp n. 1.860.416/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020.)
Da mesma forma, há julgados desta Câmara:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PEDIDO DE PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM DÍVIDA CONDOMINIAL. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel dos agravados em ação de execução de título executivo extrajudicial, em razão de dívidas condominiais, sob a alegação de que o imóvel está gravado com cláusula de alienação fiduciária em favor de instituição financeira, o que inviabiliza a constrição do bem até que a propriedade seja consolidada em nome do credor fiduciário.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.III. Razões de decidir3. Impossibilidade de penhora sobre imóvel dado em garantia em alienação fiduciária, conforme o artigo 1.368-B do Código Civil e o § 8º do artigo 27 da Lei 9.514/1997.4. A responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, não permitindo a penhora do bem que não integra seu patrimônio.5. A decisão agravada foi mantida, pois a jurisprudência do STJ e do TJPR entende que a penhora deve recair apenas sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.IV. Dispositivo e tese6. Recurso conhecido e não provido.Tese de julgamento: É inviável a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em garantia para saldar dívidas condominiais, sendo possível apenas a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, conforme disposto no art. 1.368-B do Código Civil e no art. 835, XII, do Código de Processo Civil.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.368-B, p.u.; CPC/2015, art. 835, XII; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2059278/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Quarta Turma, j. 14.06.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.940.748/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.10.2023. Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que não é possível penhorar o imóvel dos agravados para pagar dívidas de condomínio, porque esse imóvel está em alienação fiduciária, ou seja, pertence ao banco até que a dívida seja totalmente paga. A lei diz que o imóvel só pode ser penhorado se a propriedade for do devedor, o que não é o caso aqui. Assim, a decisão anterior que negou a penhora foi mantida, e o condomínio pode tentar penhorar apenas os direitos que os agravados têm sobre o imóvel, mas não o imóvel em si.”(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0093228-71.2024.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: SUBSTITUTO RAFAEL VIEIRA DE VASCONCELLOS PEDROSO -
J. 03.03.2025)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BEM PERTENCENTE A TERCEIRO (CREDOR FIDUCIÁRIO) QUE DETÉM A PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL. ADMISSÍVEL, APENAS, A PENHORA DE DIREITOS DOS DEVEDORES FIDUCIANTES SOBRE O BEM ALIENADO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE VERDE contra decisão que deferiu a penhora apenas dos direitos do executado sobre imóvel alienado fiduciariamente, e não do imóvel em si. O agravante busca a penhora do imóvel para satisfação de dívida condominial.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial. III. Razões de decidir3. A legislação vigente (Lei nº 9.514/1997 e Código Civil) e a jurisprudência majoritária estabelecem que o imóvel alienado fiduciariamente pertence ao credor fiduciário até a quitação do financiamento, sendo possível apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante.4. A dívida condominial, embora tenha natureza propter rem, não pode sobrepor-se ao direito de propriedade do credor fiduciário.IV. Dispositivo e tese5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, admitindo-se apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante ”Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único; Código de Processo Civil, art. 835, XII.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.”(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0065199-11.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY -
J. 08.02.2025)
Assim, quando se trata de propriedade resolúvel, entendo cabível apenas penhora sobre direitos (direito real de aquisição) e não sobre a própria propriedade fiduciária – que nesses casos não é do devedor, mas é do credor que a tem como direito real de garantia.Por fim, importante ressaltar que em casos semelhantes em que há o deferimento da penhora sobre imóvel que recai a dívida condominial, o Superior Tribunal de Justiça em decisões monocráticas tem dado provimento aos Recursos Especiais e determinado o retorno dos autos de Agravo de Instrumento para esta 9ª Câmara Cível para nova análise da penhora (vide decisão monocrática proferida no REsp 2.027.067/PR) ou para reformar o acórdão da 9ª Câmara Cível deste Tribunal “a fim de afastar a penhora sobre o imóvel, admitida a penhora de direitos do devedor fiduciante decorrentes do referido contrato.” (vide decisão monocrática proferida no REsp 1.978.669/PR), ou em decisão monocrática prolatada no REsp 1.921.335/PR (deu parcial provimento “para, afastando a penhora do bem alienado fiduciariamente, determinar que a constrição recaia sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”. Ainda, o mesmo Superior Tribunal de Justiça tem mantido os acórdãos da 8ª, 10ª e desta 9ª Câmara Cível deste Tribunal que reconheceu a penhora somente dos direitos decorrentes do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em garantia do imóvel que recai a dívida condominial (vide decisões monocráticas prolatadas no AREsp 2.137.020/PR, AREsp 1.907.535/PR e AREsp 2.028.014/PR).Ainda, não se desconhece o julgamento do REsp 2.059.278/SC pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça admitindo a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em garantia ao banco financiador não é dotado de efeito vinculante e não traduz o entendimento prevalecente do Tribunal Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal sobre a matéria.Por fim, importante destacar que o Superior Tribunal de Justiça vai dirimir a controvérsia por meio do julgamento dos Recursos Especiais 1.874.133/SP e 1.883.871/SP, sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1.266). Contudo, até o final julgamento, prevalece o entendimento majoritário adotado por esta Câmara e pelo Superior Tribunal de Justiça.Desse modo, é de se manter a decisão agravada que indeferiu a penhora do imóvel, que é objeto de cláusula de alienação fiduciária em garantia vinculado ao contrato de financiamento.Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento.