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Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelação cível interposta por Adriane Gonçalves em face da sentença de mov. 138.1, mantida pela decisão de mov. 149.1, proferida nos autos de ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores n° 0055504-59.2022.8.16.0014, que julgou procedente o pedido inicial e improcedente a pretensão reconvencional, nos seguintes termos:Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão manifestada nestes autos nº 0055504-59.2022.8.16.0014 por THALITTA TOBIAS LOPES em face de ADRIANE GONÇALVES, extinguindo o feito com resolução do mérito (art. 487, I, Código de Processo Civil) nos termos da fundamentação, para fins de: - DECLARAR a rescisão do Contrato colacionado em sequencial 1.3, retornando as partes ao status quo ante, com a consequente devolução dos valores pagos pela ré na vigência do compromisso de compra e venda (devidamente atualizados pelo índice INPC/IBGE desde os respectivos desembolsos); - CONCEDER a reintegração de posse da autora sobre o imóvel objeto da presente demanda, em razão da inadimplência da parte requerida, condicionando-a ao prévio depósito judicial, por parte da autora, das prestações pagas pela ré na vigência do compromisso de compra e venda (devidamente atualizados pelo índice INPC/IBGE desde os respectivos desembolsos); - CONDENAR a ré ao pagamento/ressarcimento de eventuais valores inadimplidos referentes ao pagamento de impostos (IPTU), taxas e despesas, durante o período em que estava sob a posse do imóvel, vez que de responsabilidade do promissório comprador (cláusula segunda). Em caso de ressarcimento, tais valores deverão ser devidamente atualizados pelo índice INPC/IBGE e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir dos respectivos desembolsos. - CONDENAR a parte ré ao pagamento da multa prevista na cláusula 6ª do contrato firmado (10% sobre o valor do imóvel). Tais valores deverão ser atualizados INPC/IBGE e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês contar do recebimento da notificação extrajudicial pela ré (30/08/2022 – seq. 1.5).Sendo assim, condeno a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais integrais dos honorários advocatícios ao procurador da parte contrária, arbitrados e fixados em 10% do valor atualizado da condenação, tendo sido considerado zelo, tempo e trabalho desenvolvido pelo advogado vencedor, na forma do pfg. 2º do art. 85 do CPC.Com base na mesma fundamentação, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão reconvencional exposta nestes autos, por ADRIANE GONÇALVES em face de THALITTA TOBIAS LOPES, extinguindo o feito com resolução do mérito (CPC, art. 487, inciso I). Desta forma, condeno a parte ré/reconvinte ao pagamento das custas, despesas processuais integrais da reconvenção e dos honorários advocatícios ao procurador da parte contrária, arbitrados e fixados em 10% do valor atualizado da reconvenção, tendo sido considerado o zelo, o tempo de tramitação desta demanda e o trabalho desenvolvido pelo advogado vencedor, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.
Irresignada, a apelante alegou (mov. 140.1/origem), em suma, que:a) desde 21/8/2021 pactuaram novo ajuste contratual em relação à forma e ao prazo que se daria parte do pagamento pela aquisição do imóvel;b) não foi possível utilizar a carta de crédito, em virtude de existirem ônus sobre o imóvel alienado, mais precisamente uma hipoteca e uma penhora, fato esse que era de conhecimento da apelada, contudo foi omitido por ela quando da formalização do negócio;c) “ficou demonstrado que o fato de existirem ônus sobre o imóvel foi determinante para que a carta de crédito não fosse liberada, bem como, tal fato por si só inviabilizaria, inclusive, a Apelante de transferir o registro do imóvel em seu favor” (p. 153);d) milita em seu favor o instituto da exceção do contrato não cumprido;e) até a presente data recai sobre o imóvel uma penhora em favor do Município de Londrina, oriunda de execução fiscal em tramite perante a 1ª Vara de Execução Fiscal de Londrina, na qual a executada é a apelada; ef) os débitos de IPTU e taxas que resultaram na penhora sobre o imóvel são de responsabilidade exclusiva da apelada.Ao final, pugnou pelo provimento do recurso para reformar a sentença.Contrarrazões no mov. 159.1/origem.É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidadePresentes os pressupostos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso de apelação.
Do méritoCinge-se a controvérsia sobre i) a existência de descumprimento contratual pelas partes; ii) a responsabilidade pelo pagamento de impostos (IPTU), taxas e despesas; e iii) eventual aplicação de multa pela rescisão.
i) Da existência de descumprimento contratual Da análise dos autos, extraio que, em 1º/4/2021, as partes celebraram contato de compra e venda do imóvel denominado “Estância Santa Paula”, lote 01, quadra 10, com área de 2.155,42 m², pelo valor total de R$ 425.000,00, sendo uma entrada no importe de R$ 65.000,00 via transferência bancária, e mais 18 parcelas de R$ 20.000,00, com início em maio/2021 (mov. 1.3).De acordo com os fatos narrados na inicial, o valor da entrada foi quitado, bem como 3 das 18 parcelas pactuadas (1º/5/2021, 1º/6/2021 e 1º/7/2021), totalizando R$ 125.000,00. Em 26/8/2022, a autora enviou notificação extrajudicial (mov. 1.5), informando a rescisão, com a devolução de R$ 82.500,00
– montante que corresponde à diferença entre o que tinha sido pago (R$ 125.000,00) e a multa de 10% do valor do contrato (R$ 42.500,00):Em contranotificação (mov. 1.6), a ré apontou que as partes aditaram e novaram a obrigação do referido contrato, no tocante à forma e modo de pagamento, o que restou materializado por meio
de conversas pelo WhatsApp. A nova condição assumida seria a seguinte:Acerca da referida novação, dos documentos juntados nos movs. 29.3 a 29.9, observo que, em 21/8/2021, a ré entrou em contato com a autora questionando se poderia utilizar o valor da carta de crédito de R$ 160.000,00 para abater seu débito e que continuaria pagando as parcelas de R$ 20.000,00 até a quitação integral:Na mesma semana, a ré informou sobre a necessidade de alguns documentos para alienar o consórcio, os quais foram enviados pela autora, indicando seu aceite em abater o valor do débito. Em agosto/2022, o pai da autora (Nilton) entrou em contato com a ré com o intuito de reaver o imóvel, oportunidade em que a requerida informou sobre a tentativa de conseguir um empréstimo para pagar a dívida:
Pois bem. Acerca da novação de dívida, dispõem os arts. 360 e 361, ambos do Código Civil: Art. 360. Dá-se a novação: I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior; [...]Art. 361. Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira.
Extraio dos fatos narrados que em nenhum momento houve a intenção de novar da dívida, mas, tão somente, de renegociá-la, uma vez que não havia intuito de constituir nova obrigação, requisito essencial à sua configuração, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Confira-se:AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. EMBARGOS DO DEVEDOR. CONTRATO DE ADIANTAMENTO DE CÂMBIO. INSUMO. INCREMENTO DA ATIVIDADE ECONÔMICA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INEXISTÊNCIA. NOVAÇÃO. PRESUNÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ÂNIMO DE NOVAR NÃO RECONHECIDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULAS 83 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A contratação inserida no âmbito da atividade empresarial, com o intuito de incremento da atividade econômica do contratante, não caracteriza relação de consumo (teoria finalista ou subjetiva). Precedentes. 2. A novação não se presume e necessita da concorrência de três elementos essenciais para a sua configuração: a) a intenção de novar; b) a preexistência de obrigação; c) a criação de nova obrigação, que também pode ser reconhecida em razão da sua evidente incompatibilidade com a anterior. (...) (STJ, AgInt no AREsp 322.508/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2019, DJe 22/05 /2019).
Ademais, a simples composição para permitir que o devedor inadimplente pague parcialmente a dívida não implica novação (STJ - REsp: 826748 SP 2006/0044457-9, Relator: Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, Data de Julgamento: 18/03/2008, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/06/2008).Sob tal panorama, inviável o reconhecimento de novação da dívida, eis que ausente o animus novandi exigido para tal, tratando-se de mera renegociação de uma parcela da dívida entre as partes.A propósito, assim já decidiu este Tribunal de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATOS JURÍDICOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OBSERVADO. DESNECESSIDADE DE OUTRAS PROVAS. APLICAÇÃO DO CDC. IRRELEVÂNCIA NO CASO. SITUAÇÃO QUE NÃO MODIFICA O ENTENDIMENTO EXARADO. ACORDO NA EXECUÇÃO. NOVAÇÃO. NÃO OBSERVADA. RENEGOCIAÇÃO DO DÉBITO QUE, POR SI SÓ, NÃO CONFIGURA NOVAÇÃO. ANIMUS NOVANDI. NÃO VERIFICADO. ART. 361 DO CC. INCIDENTE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 13ª Câmara Cível - 0002323-63.2021.8.16.0149 - Salto do Lontra -
Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO FERREIRA DE MORAES -
J. 06.12.2024); eAPELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO AUTOMOTOR. ALEGAÇÃO DE NOVAÇÃO EM RAZÃO DA RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. NÃO PROVIMENTO. ANIMUS NOVANDI NÃO DEMONSTRADO. MORA CONSTITUÍDA. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS. (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0002425-68.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR CARLOS MANSUR ARIDA - J. 02.05.2023).
Assim, evidente o inadimplemento da parte ré, devendo a sentença ser mantida neste ponto, por seus próprios termos.No tocante ao descumprimento contratual pela parte autora, alegou a requerida/apelante a inobservância das cláusulas 1ª e 5ª do contrato, eis que pendiam restrições (hipoteca e penhora) sobre o bem:Inicialmente, esclareço que o inadimplemento por parte da requerida não foi pautado em impedimentos na transferência do imóvel, mas sim na dificuldade de pagamento das parcelas. Verifico da matrícula do imóvel objeto dos autos (mov. 1.4) que a hipoteca estava registrada desde 28/1/2009 e a penhora desde 9/8/2018.Ainda, observo que o cancelamento da hipoteca mencionada se deu em 1º/6/2022 (mov. 1.4), assim como em 14/7/2022 houve a extinção do feito executivo cuja penhora sobre o bem se originou (autos de nº 0064703-81.2017.8.16.0014).Portanto, a requerida/compradora, na data da celebração do contrato (1º/4/2021) estava ciente das restrições, bem como, mesmo após a exclusão destas, não quitou as demais parcelas. Também extraio das razões recursais, a menção de outra penhora expedida em 6/11/2023,
em favor do Município de Londrina, cujo termo de levantamento se deu em 15/10/2024 (autos de nº
0053902-67.2021.8.16.0014).Em que pese referida restrição tenha sido efetivada após a celebração do contrato, tal fato não afasta a responsabilidade da ré, posto que já estava inadimplente desde 2022, ou seja, mencionada penhora não pode ser considerada como justo impedimento para quitação das parcelas.Saliento que, além das cláusulas 1ª e 5ª, o contrato também previu nos itens 3
e 4
a necessidade da quitação integral das parcelas para transferência do imóvel:Além de não existir nos autos indícios de que as referidas restrições impediram ou dificultaram o exercício da posse por parte da ré, esta já não seria possível diante da ausência do pagamento de todas as parcelas pactuadas. Assim, não há falar em exceção do contrato não cumprido, bem como não houve descumprimento contratual por parte da autora.De consequência, é caso de manter a rescisão do contrato assim como declarada na sentença.
ii) Da responsabilidade pelo pagamento de impostos (IPTU), taxas e despesasInicialmente, ressalto que os débitos de IPTU que resultaram na penhora da dívida do Município de Londrina já foram objeto de discussão nos autos de nº 0064703-81.2017.8.16.0014, extinto em 14/7/2022.Tal fato
não se confunde com a obrigação prevista na cláusula 2ª do contrato, pela qual “o comprador se responsabilizará pelo pagamento dos impostos, taxas e despesas que incidam sobre o terreno a partir do momento em que for assinado este contrato, mesmo que o lançamento seja feito em nome do vendedor ou de terceiros”.Assim, no que se refere aos tributos inerentes ao imóvel, como IPTU e taxas condominiais, por tratarem-se de obrigações propter rem, estes serão devidos pelo promissário comprador durante a vigência do contrato.Nesse sentido, é o entendimento desta Câmara Cível:DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA. NULIDADE DAS NOTIFICAÇÕES DO DEVEDOR. PRETENSÃO NÃO DEDUZIDA EM PRIMEIRO GRAU. INOVAÇÃO RECURSAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. NÃO CONHECIMENTO (ART. 932, III/CPC). DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA VENDEDORA. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE ÁREA COMUM DE LAZER DECORRENTE DE REQUERIMENTO DOS PRÓPRIOS ASSOCIADOS. INSUFICIÊNCIA DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL DECRETADA NA SENTENÇA. DEMANDA AJUIZADA PARA TAL FIM. PRECEDENTES. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. IPTU E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. PREVISÃO CONTRATUAL. ART. 26, VI, DA LEI Nº 6.766/1979. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11/CPC/15. NEGATIVA DE PROVIMENTO. (...) (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000759-05.2024.8.16.0162 - Sertanópolis -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARLOS JORGE -
J. 26.07.2024); eAPELAÇÕES 1 E 2. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL E NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. APELAÇÃO DA RÉ (PROMITENTE VENDEDORA). PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. INTELIGÊNCIA DO §3º DO ART. 1012 DO CPC E DO ART. 335 DO REGIMENTO INTERNO DESTE E. TRIBUNAL. PEDIDO NÃO CONHECIDO. TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. PEDIDO NÃO CONHECIDO. REQUERIMENTO SUBSIDIÁRIO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO DE POUCAS PARCELAS DO CONTRATO. ENTENDIMENTO DO STJ NO SENTIDO DE QUE DEVE PREVALECER EM REGRA O PERCENTUAL DE 25% DE RETENÇÃO. PEDIDO DE EXCLUSÃO DOS JUROS DE MORA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CONDENAÇÃO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR AO PAGAMENTO DAS TAXAS E IMPOSTOS SOBRE O BEM IMÓVEL. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESTA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DO AUTOR (PROMISSÁRIO COMPRADOR). PLEITO DE APLICAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PREVISTO NO CONTRATO. PREVALÊNCIA DO IGPM/FGV. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0008502-79.2022.8.16.0148 - Rolândia -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY -
J. 08.03.2024)
(...) PAGAMENTO DE IPTU. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR DESDE A IMISSÃO NA POSSE. CLÁUSULA QUE PREVIA A RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR EM PAGAR O IMPOSTO DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO. DETERMINAÇÃO PARA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS AUTORES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009401-91.2020.8.16.0069 – Cianorte - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 15.05.2023).
Portanto, impera-se a manutenção da sentença ao reconhecer responsabilidade do requerido pelo pagamento do IPTU e das taxas correlatas, incidentes sobre o imóvel sub judice desde a assinatura do contrato até a devolução do bem.
iii) Da aplicação de multa pela rescisãoSaliento que o art. 389 do Código Civil dispõe que o devedor que não cumpre a obrigação responde pelos prejuízos que seu inadimplemento causar ao credor, e o art. 395 do mesmo diploma legal determina que o devedor responde pelos danos a partir do momento em que incorre em mora, ou seja, quando deixa de cumprir a obrigação no prazo estabelecido.Nesse sentido, a multa rescisória deve ser expressamente pactuada no contrato de compra e venda, conforme previsto no artigo 408 do CC e observado na cláusula 6ª do termo:Quanto à aplicação da referida multa,
observo das razões recursais que não houve insurgência específica relacionada ao percentual convencionado, tendo a apelante apenas apontado que a apelada não faz jus ao recebimento de qualquer valor a título de multa, tendo em vista o descumprimento contratual por sua parte.
Logo, deve ser mantida a
rescisão do contrato, bem como
a respectiva multa, assim
como declarada na sentença.
Do ônus sucumbencialPor fim, acolhida a sugestão pelo Colegiado do desprovimento total do recurso, é o caso de majorar a verba sucumbencial em 1 p.p. (um ponto percentual), totalizando 11% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.Ainda, em relação ao pleito reconvencional, majoro a verba sucumbencial em 1 p.p. (um ponto percentual), totalizando 11% sobre o valor atualizado da reconvenção.
Do exposto, VOTO no sentido de conhecer e negar provimento ao presente recurso de apelação cível.