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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de ação de Resolução de Contrato e Indenização por Danos Materiais ajuizada pela Apelante, que narrou, na inicial, ter celebrado com os apelados Silmar Mascarenhas Caldeira e Helena Zweifel Moro, com a intermediação da apelada V3 Arquitetura e Engenharia Ltda., contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, tendo os dois primeiros Apelados, na qualidade de promitentes compradores, dado como parte de pagamento do preço o imóvel objeto da matrícula nº 7.419, do 5º Registro de Imóveis Curitiba, denominado pelas partes, no curso do processo, como “imóvel do edifício Othália”. Na sequência da inicial, a Apelante narrou ter descoberto, posteriormente, que referido imóvel estava gravado com cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, e que, uma vez notificados, os promitentes vendedores informaram estarem diligenciando a anulação da restrição.Pleiteou a resolução do contrato ou, subsidiariamente, a conversão da obrigação de dar o imóvel em pagamento em obrigação de pagar quantia certa, além da indenização por perdas e danos.A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais sob o fundamento de que a Autora, empresa atuante no ramo imobiliário, não pode alegar desconhecimento da inalienabilidade porque registrada a restrição na matrícula do imóvel (movs. 138.1 e 153.1).Inconformada, a Autora interpôs este recurso de Apelação sustentando não ter sido informada a respeito da cláusula restritiva que gravava o imóvel dado como parte de pagamento, o que contraria o dever de boa-fé dos promitentes-compradores, acusando, ainda, a negligência, imprudência e imperícia da corretora que intermediou o negócio. Acrescenta que os Apelados somente diligenciaram o cancelamento da cláusula, judicialmente, após terem sido notificados, e que, até lograrem êxito nesse sentido, ficou privada do direito, como proprietária, de dele dispor. Afirma que a outorga de procuração, pelos Apelados, para que pudesse transferir o bem diretamente para terceiros é irrelevante para demonstrar sua falta de urgência na aquisição da propriedade.Com as contrarrazões (movs. 166.1 e 167.1), os autos foram encaminhados a este Tribunal e vieram conclusos.É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
O recurso não supera o juízo de admissibilidade em relação ao pleito de devolução da comissão de corretagem, pela apelada V3 ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA – ME, eis que não deduzido na inicial. O enfrentamento dessa questão, nesta fase do processo, configuraria cerceamento defesa, uma vez que a Apelada não teve oportunidade de defender-se dessa pretensão em primeiro grau, e clara inovação recursal, contrariando o devido processo legal.Portanto, o apelo deve ser parcialmente conhecido.No mérito, a insurgência deve ser desprovida.Não se pode olvidar que a Apelante tem por objeto social a incorporação de empreendimentos imobiliários, loteamentos, compra e venda de imóveis próprios, dentre outras atividades ligadas ao ramo imobiliário (mov. 1.2).Nessa situação, não é crível que a Apelante tenha aceitado o tal imóvel do edifício Othália como parte do pagamento sem a prévia conferência de sua matrícula, reputando-se verdadeira a alegação dos Apelados no sentido de terem informado essa circunstância à vendedora, encaminhando a respectiva certidão do Registro de Imóveis.Além disso, observa-se que, na notificação encaminhada aos Apelados, a Apelante reconheceu, ainda, não lhes ter transferido a propriedade do imóvel objeto de compra e venda, localizado no edifício Elyseé (mov. 1.6), de modo que sua pretensão esbarra no disposto no art. 476, do CC:
“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”
A respeito do assunto, oportuno o registro do seguinte julgado do STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PARCELA DE CONTRATO DE SERRALHERIA. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. OBSERVÂNCIA. ALTERAÇÃO DO JULGADO. MANUTENÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, tendo em vista a máxima civilista do exceptio non adimpleti contractus, disciplinada pelo art. 476 do Código Civil, que se refere à possibilidade de o devedor escusar-se da prestação da obrigação contratual, por não ter o outro contratante cumprido com aquilo que lhe competia.2. No caso, o Tribunal a quo concluiu não ser devida a parcela cobrada na execução, em razão da inconteste demonstração de falha na prestação do serviço contratado, a justificar a exceptio non adimpleti contractus ou exceção do contrato não cumprido. A alteração do julgado implica reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.3. Agravo interno desprovido.”(AgInt no AREsp n. 2.282.332/SP, 4ª Turma, rel. Min. Raul Araújo, julg. 15/5/2023, original sem destaque)
Convém observar, nesse sentido, que o contrato deixou de prever a ordem em que a obrigação de cada parte deveria ser cumprida. Pelo contrário, o seu item 6.2. indica que a transferência do imóvel objeto de compra e venda poderia ocorrer a despeito da existência de saldo devedor a ser pago pelos Apelados. Confira-se:

Finalmente, observa-se que os Apelados ajuizaram a ação de Cancelamento de Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade nº 3320-71.2022.8.16.0194, em que noticiaram o falecimento dos seus beneficiários, logrando êxito em ver seus pedidos acolhidos, tendo a sentença transitado em julgado em 27.03.2023. Nessa situação, afastado o empecilho à transferência da propriedade que motivou o ajuizamento desta ação de Resolução Contratual, e diante da ausência de notícia de qualquer outro inadimplemento dos Apelados, impõe-se a observância dos princípios da obrigatoriedade e preservação dos contratos.Nesse sentido, o Enunciado 22, da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: “A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas.”Por tais motivos, o voto é no sentido de conhecer parcialmente do recurso e, na parte conhecida, negar-lhe provimento, solução que aponta para a necessidade de fixação de honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Sendo assim, majoro a verba honorária devida pela Apelante aos procuradores dos Apelados de 10% para 12% do valor atualizado da causa.É como voto.