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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório da sentença (mov. 199.1 – 1º grau):
“Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória proposta por Maria Rita Elisa Granato em face de Willian Bottmann e Maria José Bottmann, alegando, em síntese, que: as partes firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda de um lote rural registrado sob matrícula nº 25.359 no CRI desta Comarca; pagou integralmente o valor avençado, mas, na época da celebração do contrato, o pagamento foi feito por intermédio de seus pais; conseguiu averbar tão somente o compromisso de compra e venda, necessitando da outorga da escritura pública para venda do imóvel. Requereu a procedência do pedido para que seja determinada a adjudicação do imóvel registrado sob matrícula nº 25.359 no CRI desta Comarca, com a averbação no registro competente. Juntou documentos. Os requeridos, citados por edital, apresentaram contestação por negativa geral (mov. 151.1). A requerente apresentou impugnação (mov. 155.1). Foi anunciado o julgamento antecipado da lide (mov. 164.1). A requerente foi intimada para se manifestar sobre possível extinção do feito, sem resolução de mérito, em razão da penhora que recai sobre os direitos e obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda do imóvel em litígio (R-4 -25.359 da matrícula de mov. 1.6). A requerente se manifestou (mov. 190.1), afirmando que não teve acesso aos autos que deram ensejo à penhora averbada no registro do imóvel e que não possui comprovante de pagamento do compromisso.
Sobreveio a sentença (mov. 199.1 – 1º grau) que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, por ausência de condições da ação e condenou a autora ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.
O curador especial dos réus opôs embargos de declaração (mov. 200.1 – 1º grau) requerendo a fixação de honorários/remuneração de defensor dativo, bem como a expedição de certidão relativa à verba honorária.
Os embargos foram acolhidos para arbitrar honorários ao curador especial (mov. 208.1 – 1º grau).
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação (mov. 213.1 – 1º grau), aduzindo, em síntese, que: a) faz jus à assistência judiciária gratuita; b) a não localização dos réus pode e deve ser interpretada como recusa à outorga da escritura definitiva de compra e venda; c) não obteve acesso aos autos de execução fiscal, fato que impossibilita a comprovação da manutenção ou não da penhora sobre o imóvel; d) o feito deve ser julgado procedente ou, sucessivamente, devolvido à origem para comprovação do pagamento do preço do imóvel bem como da existência ou não de dívida fiscal; e) devem ser afastados os honorários advocatícios sucumbenciais em face do defensor dativo, porquanto já remunerado pelos serviços prestados.
Renúncia do curador especial (mov. 221.1 – 1º grau). Nomeação de outro profissional (mov. 235.1 – 1º grau).
Contrarrazões apresentadas (mov. 238.1 – 1º grau).
Conclusos a este relator, oportunizou-se à apelante a comprovação da necessidade da assistência judiciária gratuita (mov. 8.1 – 2º grau).
Pedido de dilação de prazo (mov. 13.1 – 2º grau). Concessão (mov. 16.1 – 2º grau).
Comprovação de percebimento de aposentadoria (mov. 21.2 – 2º grau).
Concessão da integralidade da assistência judiciária gratuita à apelante e oportunização da juntada dos documentos referentes ao processo que originou a penhora, nº 0000226-48.1996.8.16.0026 (mov. 23.1 – 2º grau).
Pedido de dilação de prazo (mov. 26.1 – 2º grau). Concessão (mov. 32.1 – 2º grau).
Juntada de documentos (mov. 35.1 – 2º grau).
Nova intimação da apelante para que colacionasse matrícula atualizada do imóvel (mov. 37.1 – 2º grau).
Resposta da autora (mov. 40.1 – 2º grau).
Intimação dos apelados para manifestação sobre as diligências efetuadas em segundo grau a partir do movimento nº 23.1 – 2º grau até o movimento nº 40 – 2º grau (mov. 42.1 – 2º grau).
Decurso de prazo sem resposta (mov. 45 a 48 – 2º grau).
É o relatório.


Assistência Judiciária Gratuita:
A assistência judiciária gratuita foi concedida à apelante em decisão retro (mov. 23.1 – 2º grau).
Presentes os pressupostos de admissibilidade, forçoso o conhecimento do recurso.
Mérito:
Trata-se de ação de adjudicação compulsória proposta por Maria Rita Elisa Granato em face de Willian Bottmann e Maria José Bottmann.
Afirmou a autora ter adquirido, em 14.08.1962, o “Lote de terreno rural, designado sob o n° 17 (dezessete), da quadra 05 (cinco), da planta do Loteamento ‘Chacrinhas N. Senhora do Rocio de Campo Largo’, situado no Quarteirão ‘Lagoa’, município de Campo Largo, Estado do Paraná, o qual mede 50,00 de frente para a Rua ‘D’, de um lado mede 100,00m e limita com o lote n. 16, nos fundos mede 50,00m e confina com o lote n.4 e de outro lado mede 100,00m e limita com o lote n.18; perfazendo a área superficial de 4.980,95m2 (quatro mil, novecentos e oitenta metros e noventa e cinco decímetros quadrados), sem benfeitorias”, matriculado sob o nº 25.359 do Registro de Imóveis da Comarca de Campo Largo (mov. 1.6 – 1º grau)
A aquisição se deu por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, o qual foi devidamente registrado na matrícula em 02.09.1998 (protocolo n° 47.652, AV-1-25.359) (mov. 1.6 – 1º grau).
O preço ajustado fora de Cr$ 100.000,00 (cem mil cruzeiros), dividido em: a) uma entrada de Cr$ 10.000,00 (dez mil cruzeiros); b) 50 (cinquenta) parcelas de Cr$ 1.800,00 (mil e oitocentos cruzeiros) (mov. 1.5 – 1º grau).
A autora juntou comprovante somente da entrada de Cr$ 10.000,00 (dez mil cruzeiros) (mov. 1.5 – 1º grau).
Informou que o imóvel fora integralmente quitado, porém, à época da celebração do contrato, era menor de idade e a contratação ocorrera por intermédio de seus genitores. Por esta razão, não possui os demais comprovantes.
Relatou que as tentativas de localização dos réus para a assinatura da escritura pública foram infrutíferas, situação que impossibilitou a transferência do bem para seu nome até a presente data.
Os réus não foram localizados, mesmo após diversas tentativas. Procedeu-se a citação por edital (141.1 – 1º grau), mas não houve manifestação.
O juízo, então, nomeou curador especial (mov. 145.1 – 1º grau).
Ofertada a contestação por negativa geral (mov. 151.1 – 1º grau).
O feito foi julgado antecipadamente, oportunidade em que a juíza a quo o extinguiu, sem resolução do mérito, por ausência de condições da ação.
O fundamento consistiu no fato de que não houve recusa dos réus, mas impossibilidade de transferência do imóvel em razão do registro de penhora na matrícula do bem.
A autora devolveu a matéria em recurso.
Pois bem.
Em primeiro lugar, é necessário afastar a extinção sem resolução do mérito proferida pela sentença, acolhendo-se o pedido da autora em recurso, porém por fundamento diverso.
A parte apelante afirmou que não obteve acesso aos autos que originaram a mencionada penhora, pois o processo não foi digitalizado e, em 2021, em razão das restrições de acesso decorrentes da pandemia, não pôde comparecer ao cartório. Afirmou ter enviado e-mail à 1ª Vara Cível de Campo Largo, porém não obteve resposta.
Alegou, ainda, que eventual existência de dívida não impediria a procedência da demanda, por ser uma situação transitória e de fácil resolução.
Conclusos os autos neste Tribunal, este relator oportunizou à autora a juntada de cópia do processo que originou a penhora, haja vista que as restrições decorrentes da pandemia não mais subsistiam (mov. 23.1 – 2º grau).
A apelante juntou cópia dos autos nº 0000226-48.1996.8.16.0026 (mov. 35.1 – 2º grau).
Da análise do mencionado processo, vê-se que, em 28.11.2011, a execução fiscal foi extinta ante o reconhecimento da prescrição do crédito tributário (mov. 1.3 – autos 0000226-48.1996.8.16.0026). O trânsito em julgado ocorreu em 13.01.2012.
Deste modo, ainda que a penhora registrada junto à matrícula do imóvel pudesse ser causa impeditiva à adjudicação, o que se admite por amor à argumentação, vê-se que não há mais motivo para a restrição.
Embora a penhora permaneça registrada na matrícula (mov. 40.1 – 2º grau), a autora pode postular a baixa ao juízo competente, situação passível de resolução de forma simples, não obstando a transferência do bem à autora.
Diante disso, reforma-se a sentença extintiva sem resolução de mérito, por fundamento diverso.
Não há necessidade de devolução do feito ao primeiro grau, haja vista que a causa possui elementos para julgamento imediato do mérito.
O Código de Processo Civil prevê a possibilidade de o Tribunal decidir o processo cuja sentença o extinguiu sem resolução de mérito, desde que haja condições para tanto (art. 1.013, §3º, I).
No que concerne à ação de adjudicação compulsória, cediço que esta se trata de direito do promitente comprador, legitimado ativo, após a quitação do preço e obrigações contratuais, tendo em vista a escritura definitiva do imóvel em seu nome, na hipótese de negativa de transferência da propriedade.
O art. 1.417 do Código Civil estabelece:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.
Assim, havendo contrato de promessa de compra e venda, celebrado por instrumento público ou particular e registrado junto à respectiva matrícula, há o direito real à aquisição do imóvel, podendo o promitente comprador, exigir a outorga da escritura definitiva, podendo adjudicar o bem mediante requerimento judicial, caso seja negado pelo promitente vendedor.
Para ingressar com uma ação de adjudicação compulsória, portanto, necessário cumprir três requisitos: ter um contrato válido de compra e venda de um imóvel, sem cláusula de arrependimento; ter efetuado o pagamento pelo imóvel; e o vendedor se recusar a transferir a propriedade.
A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade forçar o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, conforme previsto no artigo 1.418 do Código Civil:
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
Do breve retrospecto do caso e do conceito de ação adjudicatória, depreende-se que estão preenchidos os requisitos da existência do contrato válido, recusa da assinatura/transferência e quitação do preço.
O contrato de compromisso de compra e venda foi colacionado nos autos (mov. 1.5 – 1º grau), contendo o preço, a descrição do imóvel e a identificação dos proprietários e da adquirente. Não fora pactuado arrependimento. O instrumento, ademais, foi registrado na matrícula do bem (mov. 1.6 – 1º grau).
O imóvel está cadastrado na Prefeitura de Campo Largo como sendo de propriedade da autora, sendo esta a responsável pelos débitos como impostos etc. (mov. 1.7 – 1º grau)
A recusa pode ser interpretada como configurada, haja vista que os réus não foram localizados extrajudicialmente, tampouco judicialmente, pois a citação nesta ação se deu por edital e houve nomeação de curador para a defesa.
Não é razoável exigir que a recusa seja, necessariamente, expressa, sobretudo porque se interpreta, em outros casos, a morosidade excessiva como negativa, entendendo-se preenchido o requisito o para o ajuizamento da ação.
A conclusão lógica é que a não localização do proprietário também pode ser entendida como recusa.
Diante disso, de acordo com os elementos presentes nos autos, entende-se a não localização dos réus como recusa à outorga da escritura pública de compra e venda.
No que concerne ao pagamento do preço aventado, vê-se que o contrato foi firmado em 1962. O pacto previu uma entrada e a divisão do valor remanescente em cinquenta parcelas.
A autora fez prova somente do pagamento da entrada de Cr$ 10.000,00 (dez mil cruzeiros) (mov. 1.5 – 1º grau).
Considerando que o contrato estipulou para a primeira parcela a data de 30.09.1962, o parcelamento findar-se-ia em 30.11.1966 com a última prestação.
Qualquer cobrança a respeito do negócio entabulado ou rescisão contratual, estaria fulminada, há muito, pela prescrição.
O prazo previsto no Código Civil de 1916 para o ajuizamento das ações pessoais era de 20 (vinte) anos (art. 177 daquele codex). Findar-se-ia o prazo para cobrança ou para a rescisão contratual por inadimplemento em 1986.
Deste modo, a avença deve ser considerada quitada.
A respeito da não localização dos vendedores/proprietários, bem como da prescrição da pretensão de cobrança das parcelas, veja-se a jurisprudência:
“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ESCRITURA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. (...) MÉRITO. ESCRITURA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PACTUADO EM 1973. REGULARIDADE. TÍTULO HÁBIL A PERMITIR A ADJUDICAÇÃO EM FAVOR DOS HERDEIROS DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. IMÓVEL INDIVIDUALIZADO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IMPOSSIBILIDADE DE ARREPENDIMENTO. PROMITENTES VENDEDORES PROPRIETÁRIOS NÃO LOCALIZADOS. PARADEIRO INCERTO E NÃO SABIDO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO DE IMÓVEL. EVENTUAL DÍVIDA PRESCRITA. DIREITO À AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. Verificada a individualização do imóvel registrado em nome do promissário vendedor não localizado, cabível a pretensão adjudicatória em favor dos herdeiros com base na escritura pública de promessa de compra e venda pactuada pelo de cujus promitente comprador. - Embora não tenha sido demonstrada a quitação integral do negócio de compra e venda, tratar-se-ia de dívida prescrita, de modo que não se verifica qualquer circunstância impeditiva à adjudicação compulsória (...)” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0030807-86.2017.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 17.05.2021)
“DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. CADEIA DOMINIAL. SUCESSIVAS TRANSFERENCIAS ENTRE PARTICULARES. PROVA DE QUITAÇÃO DO PREÇO. PROPRIETÁRIOS NÃO LOCALIZADOS. ADJUDICAÇÃO. CABIMENTO. PRESCRIÇÃO DE EVENTUAIS PRETENSÕES DE RESISTENCIA. APELAÇÃO. AGRAVO INOMINADO. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade a regularização registral de imóvel que foi prometido vender e cuja escritura definitiva não foi outorgada pelo proprietário. Imóvel prometido vender, inicialmente, em 1962. Sucessivas transferências de direitos sobre o imóvel que não são óbice ao reconhecimento do direito do legítimo possuidor do direito à aquisição, eis que demonstrada a quitação do preço nos contratos anteriormente firmados. Longa passagem do tempo que tem o condão de tornar prescritas eventuais ações de resistência de terceiros à outorga da escritura definitiva. Interesse social e registral no sentido de comprovar situação fática e jurídica já consolidada no tempo. Direito à adjudicação plenamente reconhecido. Conhecimento e provimento do recurso.” (TJ-RJ – DECIMA TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO ‘ANTIGA 22ª CÂMARA CÍVEL’ - Decisão proferida em agravo interno da apelação cível nº 0125496-82.2010.8.19.0002 – Relator Designado Rogério de Oliveira Souza - Data de Julgamento: 02/02/2016 - Data de Publicação: 12/02/2016.)
Diante disso, restam preenchidos os requisitos da adjudicação compulsória em favor da autora.
Reforma-se, portanto, a sentença, afastando-se a extinção do feito, sem resolução do mérito, e apreciando-se este em segundo grau. O recurso da autora comporta provimento.
A situação conferida à lide impõe a redistribuição do ônus sucumbencial, a fim de condenar os requeridos ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, em favor do patrono da autora.
Ante o provimento do recurso, não há o que se falar em majoração dos honorários em sede recursal, sob o fundamento do art. 85, §11, do CPC.
Tendo em vista a nomeação de nova curadora para a apresentação de contrarrazões (235.1 – 1º grau) e o cumprimento do desígnio (238.1 – 1º grau), necessária a fixação de honorários à causídica pelo trabalho realizado.
Fixam-se honorários, portanto, no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), em observância à Tabela de Honorários Advocacia Dativa, item 2.12, da Resolução Conjunta nº 06/2024 – PGE/SEFA, subscrita pela OAB /PR.
Diante do exposto, é de rigor o conhecimento recurso apelação e seu provimento.
Toda a matéria encontra-se prequestionada.