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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de suscitação de dúvida requerida por Sérgio Quirino da Luz porque Maria Renata Setti de Pauli, Oficial do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Campo Largo, rejeitou seu pedido de usucapião extrajudicial ordinária com prazo reduzido (mov. 1.2).
Após o trâmite do processo sobreveio sentença no mov. 16.1, nos seguintes termos:
III – Dispositivo EM FACE DO EXPOSTO, julgo procedente a dúvida e legítima a exigência sub judice. Custas pela parte interessada (Lei 6.015/1973, art. 207).
Inconformado, o interessado interpôs o presente recurso de apelação (mov. 23.1), em cujas razões sustenta, em síntese, que:a) O indeferimento do pedido de usucapião extrajudicial foi equivocado, pois o requerente não pleiteou a usucapião extraordinária, mas sim a ordinária com prazo reduzido;b) A Diligência Registral nº 7653, que fundamentou o indeferimento, se baseou em um erro ao afirmar que não é permitido somar o período de posse com a propriedade;c) É possível contar o tempo de propriedade, porque o proprietário detém a posse do imóvel, e a legislação não veda a soma do tempo de posse e propriedade;d) A exigência de um registro cancelado posteriormente para a usucapião ordinária com prazo reduzido não se aplica ao seu caso, pois adquiriu o imóvel de forma onerosa e preencheu os requisitos do parágrafo único do art. 1.242 do CC;e) Subsidiariamente, requer o reconhecimento da usucapião na modalidade ordinária, uma vez que completará o prazo de 10 anos de posse em 30 de janeiro de 2025.
Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso, a fim de reformar a sentença.
A intimação da Oficial do Registro de Imóveis para apresentar contrarrazões foi infrutífera (mov. 27.1).
Em sede recursal, o pedido de justiça gratuita foi indeferido (mov. 19.1), ao que o apelante recolheu o preparo do recurso (mov. 22.1/22.2).
Com vista, a Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e desprovimento do recurso (mov. 25.1).
É a breve exposição.


II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, pelo que deve ser conhecido.
A intimação infrutífera da Oficial do Registro de Imóveis para responder ao recurso (mov. 27.1) não impede o julgamento, porque enviada ao mesmo endereço indicado na inicial (mov. 1.1), pelo que se presume válida (art. 274, parágrafo único do CPC).
A sentença julgou procedente as exigências feitas pelo Registrador porque a usucapião tabular pressupõe a existência de registro posteriormente cancelado, requisito que não foi atendido. Pois bem.
II.I. – Da usucapião ordinária com prazo reduzido (tabular)
Constou da sentença:
O pedido de usucapião extrajudicial ordinária não atende os requisitos legais. Os requisitos presentes no artigo 1.242, CC são cumulativos, ou seja, todos devem ser atendidos para que a usucapião nesta modalidade seja declarada. Nessa modalidade de usucapião, os requisitos são a aquisição a título oneroso, com base no registro, posteriormente cancelado, somado à moradia ou investimentos de interesse social e econômico.A norma citada destina-se à proteção do adquirente de boa-fé que, após ver registrado seu título, tem este cancelado em virtude de falhas na escritura que não possam lhe ser atribuídas, verificadas após a transferência do domínio. Todavia, a matrícula apresentada está vigente, não havendo registro da aquisição e o seu posterior cancelamento, de modo a possibilitar a redução do prazo previsto na lei. Dessa forma, a dúvida procede, eis que, de fato, a exigência é fundada.
Ao que o interessado no requerimento de dúvida se insurge – de início, com razões recursais voltadas à negativa da Oficial de Registro (possibilidade de somar período de posse e propriedade) – mas sem contrapor a fundamentação da sentença, que não merece reforma.
Isso porque, inobstante as razões da negativa cartorária (mov. 1.3), fato é que o requerimento extrajudicial se deu com base na usucapião ordinária com prazo reduzido (mov. 1.4, página 3), prevista no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Para a configuração da usucapião ordinária, é necessário (i) posse mansa e pacífica por 10 anos, sem oposição, (ii) existência de justo título, e (iii) boa-fé do possuidor.
Para a usucapião tabular - em que o requisito temporal é reduzido para 5 anos – exige-se, adicionalmente, (i) a aquisição onerosa do imóvel, (ii) prévio registro da aquisição no cartório competente, (iii) cancelamento posterior desse registro, e (iv) estabelecimento de moradia no imóvel ou realização de investimentos de relevante interesse social e econômico.
“Vê-se, portanto, que o principal elemento que difere as duas figuras, do ponto de vista substancial, está em que, na usucapião ordinária, uma pessoa que não tem o registro de propriedade litiga para obter esse registro. Na usucapião tabular, por sua vez, uma pessoa que já obteve esse registro, portanto já foi legalmente considerada proprietária, litiga para restabelecer essa propriedade, que por algum motivo teve invalidado o respectivo registro”. (REsp n. 1.133.451/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/3/2012, DJe de 18/4/2012.)
No pedido extrajudicial (mov. 1.4), o ora apelante narra que comprou parte de um imóvel de propriedade de Antônio Oszika Ramos. Conta que adquiriu 209,43m² do terreno que possui 490m², mas não pôde efetuar o desmembramento e registro uma vez que a área é inferior ao módulo exigido no plano diretor da cidade, de 360m², razão pela qual pretende a regularização por meio da usucapião tabular.
Da análise da matrícula do imóvel (mov. 1.9), não houve registro da compra e venda (mov. 1.11) que tenha sido cancelado posteriormente.
Assim, conforme o parecer da Procuradora de Justiça (mov. 25.1):
No presente caso, embora o requerente alegue o preenchimento dos dois primeiros requisitos, não foi demonstrada a existência de registro anterior do imóvel no cartório, tampouco o seu posterior cancelamento, circunstância indispensável para a aplicação do parágrafo único. A ausência desse requisito impossibilita o reconhecimento da usucapião com prazo reduzido, sendo inaplicável a hipótese excepcional prevista no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil. Ademais, a via extrajudicial, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Público, exige o preenchimento inequívoco dos requisitos legais, sem margem para interpretação extensiva, dado seu caráter administrativo e não contencioso. (...)O indeferimento encontra respaldo no princípio da legalidade estrita, que rege os atos registrais, cabendo ao Oficial do Registro apenas a prática de atos plenamente compatíveis com os requisitos legais.
No caso, conquanto o apelante tenha demonstrado a existência do contrato de compra e venda (mov. 1.9), não se observa que o documento tenha sido levado a efeito e posteriormente cancelado, de modo que inviável o cômputo do prazo de 05 anos para analisar o pleito de reconhecimento da prescrição aquisitiva.
II.II. – Da usucapião ordinária
Subsidiariamente – no requerimento de dúvida e no presente recurso - o apelante pretende seja reconhecida a usucapião na modalidade ordinária, porque detém a posse do imóvel desde 30.01.2015 (data da compra e venda), de modo que o prazo seria atendido em 30.01.2025. Discorre sobre a possibilidade de completar o requisito temporal no curso da demanda.
Acerca do tema, em primeiro grau, o Promotor de Justiça consignou (mov. 13.1 – 21.05.2024):
Segundo mencionado pelas partes, a aquisição da posse do bem pelo requerido ocorreu em data de 30/01/2015, isto é, há mais de 09 (nove) anos, sem, contudo, atingir até este momento a prescrição aquisitiva para a usucapião ordinária. Ainda que seja possível o início do processo de usucapião ainda sem o preenchimento do prazo para tanto, tal como alegado pelo requerido, é de se consignar que o mesmo pretende a declaração de usucapião pelo meio administrativo, o qual prevê procedimento mais célere para sua análise. Desse modo, é de concluir pela inviabilidade de protelação do procedimento administrativo pelo período de mais de 08 (oito) meses, até que seja atendido o prazo para a declaração da usucapião ordinária, o que somente se dará em 30/01/2025.
O pedido subsidiário não foi analisado na sentença (mov. 16.1) ou no parecer da Procuradora de Justiça (mov. 25.1), ao passo que a aquisição onerosa do bem completou dez anos em 30.01.2025. Pois bem.
É verdade que o prazo para a prescrição aquisitiva pode ser completado no curso do processo, uma vez que devem ser considerados fatos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito ocorridos após a propositura da ação (REsp n. 1.361.226/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/6/2018, DJe de 9/8/2018.)
Todavia, no presente caso, o transcurso de 10 anos no curso do processo não permite que o Tribunal declare a usucapião pretendida pelo apelante.
Isso porque o procedimento extrajudicial de usucapião tem rito próprio, previsto no art. 216-A da Lei 6.015/73 e no Provimento 65/17 do CNJ.
Em suma, o requerente apresenta a petição com os documentos necessários – sendo regular, o Oficial notifica os entes públicos (União, Estado e Município), titulares de direito, confrontantes e terceiros interessados, quando não dispensada a notificação em casos determinados.
Apresentada impugnação, o Oficial promove a conciliação – se infrutífera, lavra relatório circunstanciado do processamento e julga a impugnação, que pode ser justificada (caso em que a remete ao juízo competente, cabendo ao requerente adequar a petição inicial ao procedimento comum) ou injustificada (caso em que não é admitida, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida). Rejeitada ou ausente a impugnação, o Oficial analisa o mérito do pedido, solicitando novos documentos ou negando o requerimento.
Desse rito, nota-se que há momento determinado para manifestação do Oficial quanto ao mérito do pedido: ao final do procedimento, quando todas as notificações já foram realizadas – para que, havendo recurso, ao juízo competente seja possível a análise completa do pedido, com o registro em caso de procedência. Na hipótese de improcedência, todas as notificações já foram realizadas, pelo que a conversão do pedido extrajudicial em judicial é simplificado, reduzindo custos e tempo ao requerente que venha a buscar prestação jurisdicional definitiva sobre o tema.
Nesse sentido, leciona Ana Paula Perondi Lopes Almada:
O procedimento extrajudicial de usucapião é uma inovação no Direito Registral, inclusive no que se refere à formação do título aquisitivo, que será registrado na serventia. Ao final do processamento da usucapião, será extraído um documento denominado pelo Provimento de “nota de deferimento”, que acompanhará todos os documentos que formaram o processo de reconhecimento do direito a prescrição aquisitiva.Pela leitura do provimento, bem como de algumas decisões que já vêm orientando o trabalho a ser desempenhado pelo Oficial Registrador, pareceu-nos que a nota de devolução que desqualifica a usucapião deve ser celebrada ao final de todo processamento, inclusive após as notificações e cientificações dos titulares de direitos, confrontantes, entes públicos e terceiros, por meio dos editais, uma vez que essa nota de desqualificação final funcionará como a decisão final de mérito no procedimento jurisdicional.Dessa nota de devolutiva caberá a suscitação da dúvida, uma vez que, passadas todas as fases do procedimento, terá o Juiz Corregedor Permanente e o Conselho Superior da Magistratura os elementos exaurientes e completos dos autos, de modo a possibilitar a decisão. (...)Assim, havendo rejeição ao pedido pelo Oficial Registrador, deverá ser expedida nota de devolução, ocorrendo o vencimento da prenotação no prazo legal. Da nota devolutiva poderá o interessado suscitar dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73. (ALMADA, Ana Paula P. L. Registro de Imóveis. In: GENTIL, Alberto (coord.). Registros Públicos. 5ª ed.
Forense: Rio de Janeiro, 2025.
E-book, p. 831.) – Destaquei.
E esses procedimentos não foram adotados, porque a Oficial do Cartório rejeitou o requerimento formulado pelo demandante logo após a qualificação do título (mov. 1.3), sem as necessárias notificações, publicação de edital e análise de eventuais impugnações.
Considerando que o apelante optou pelo procedimento extrajudicial quando não havia cumprido o requisito temporal, bem como a célere negativa do Registrador no presente caso, não há como o Poder Judiciário suprimir o procedimento previsto a fim de conceder a usucapião administrativa.
No entanto, cabe ressaltar que a prestação jurisdicional da dúvida tem natureza administrativa, não impedindo o processo contencioso competente (art. 204 da LRP). No mesmo sentido, a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento da ação de usucapião (art. 216-A, §9º da LRP e art. 17, §3º do Provimento 65/17 do CNJ).
Pelo exposto, voto pelo desprovimento do recurso.
Sem honorários, diante da natureza administrativa e não contenciosa do feito.