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Processo:

Vistos, etc.

1. RelatórioTrata-se de apelação interposta contra sentença proferida em “Ação de Rescisão Contratual c/c Condenação em Danos Materiais”, mov.142.1, ajuizada por Néctar da Terra Ltda-ME em face de Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., autos nº 0005417 83.2018.8.16.0194, em que o Juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido principal para o fim de decretar a rescisão contratual do Contrato de Sublocação de Espaço Comercial - “Contrato de Sublocação” e Instrumento Particular de Cessão Parcial de Direito de Uso - “Instrumento de Cessão”. O pedido reconvencional também foi julgado parcialmente procedente para condenar a autora-reconvinda ao pagamento dos alugueres (março e abril de 2018), taxas de rateio de despesas inadimplidas (fevereiro, março e abril de 2018) e multa contratual por rescisão antecipada do contrato (cláusula 13.3), limitada ao montante de 20% do valor remanescente do contrato, todos os valores acrescidos dos encargos de mora contratualmente previstos, e corrigidos monetariamente.A parte dispositiva foi proferida nos seguintes termos:Ante o exposto, em relação à ação principal JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, e DECRETO a rescisão dos contratos firmados entre as partes, ou seja, Contrato de Sublocação de Espaço Comercial - “Contrato de Sublocação” - e Instrumento Particular de Cessão Parcial de Direito de Uso - “Instrumento de Cessão” - e, em relação à reconvenção, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido reconvencional, em conformidade com o art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, e CONDENO a autora-reconvinda NECTAR DA TERRA LTDA, ao pagamento dos alugueres (março e abril de 2018), taxas de rateio de despesas inadimplidas (fevereiro, março e abril de 2018) e multa contratual por rescisão antecipada do contrato (cláusula 13.3), esta última limitada ao montante de 20% do valor remanescente do contrato (# 48.15), todos acrescidos dos encargos de mora contratualmente previstos, corrigidos monetariamente e acrescido de juros moratórios conforme previsto no contrato - ou correção pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês em caso de falta de previsão contratual -, ambos incidentes a partir do vencimento de cada obrigação até a data do efetivo pagamento.CONDENO a autora-reconvinda ao pagamento das custas e despesas processuais em relação à sucumbência devida pela ação principal, e honorários advocatícios em favor do advogado da parte ré-reconvinte, os quais fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a publicação da sentença e incidentes juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (CPC, art. 85, § 16), porquanto a Ré decaiu de parte mínima de sua pretensão (CPC, art. 86, parágrafo único), bem como CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais decorrentes da reconvenção, na proporção de 70% pela autora-reconvinda e 30% pela ré-reconvinte, e honorários advocatícios em favor dos respectivos advogados de ambas as partes - suportados pela parte adversa -, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação – observadas as mesmas proporções referentes às custas –, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil e igualmente corrigidos monetariamente pelo INPC desde a publicação da sentença e incidentes juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (CPC, art. 85, § 16).Inconformada, Néctar da Terra Ltda-ME interpôs o presente recurso (mov. 148.1). Preliminarmente, requereu a concessão da assistência judiciária gratuita. No mérito, sustentou, em síntese: I) que a sentença de mérito não se relaciona com elementos probatórios constantes nos autos, porque não analisa a ofensa à boa-fé contratual e o vício de consentimento; II) que desde o início da relação contratual houveram empecilhos que prejudicaram a atividade comercial da Néctar da Terra e demais sublocatários do espaço gastronômico Mercado Sal; III) aponta irregularidades quanto à ausência de alvará e ao não fornecimento da indicação fiscal aos sublocatários, bem como em relação às custas e despesas comum, as quais foram tidas como o dobro do prometido; IV) que o conjunto probatório dos autos revela a indução da apelante em erro, passível de anulação do negócio jurídico, eis que não só a recorrente, mas também diversos outros lojistas, insurgiram-se em relação às despesas comuns, visto que estavam ultrapassando o prometido; V) que há Ação de Exigir Contas, autos nº 0018171-54.2018.8.16.0001, em trâmite face à apelada, para discussão sobre o rateio comum; VI) aduz que “as promessas do administrador do empreendimento que visava a todo custo capitalizar seu negócio, gerou expectativa diversa ao que foi entregue, visto que logo nos primeiros meses o valor de rateio ultrapassava quatro vezes o valor prometido”; VII) que conforme demonstram as conversas via “WhatsApp” e e-mail, houve evidente violação à boa-fé objetiva, nos termos do art. 422 do Código Civil; VIII) que a apelada foi notificada extrajudicialmente para que tomasse as devidas providências, porém, a contranotificação se limita: a negar o compromisso com relação a datas para fornecimento dos espaços pet e cinema ao ar livre, que a não regularização do empreendimento seria por culpa da própria municipalidade e, ainda, alerta que caso não feito o pagamentos das taxas condominiais, seria rescindido o contrato e cobrada a multa contratual no valor de aproximados R$140.000,00 (cento e quarenta mil reais); IX) que os espaços foram prometidos não só aos lojistas como ao próprio público, conforme amplamente divulgado pelo empreendimento em suas redes sociais; X) que, além disso, a apelada quebrou a exclusividade assumida com a apelante em relação ao seu nicho de exploração, permitindo que outros estabelecimentos operassem os mesmos produtos; XI) que é anulável o negócio jurídico celebrado entre as partes, por dolo essencial e erro, posto a falta com a verdade e informações na celebração do contrato. Pugnou, portanto, pela rescisão contratual por violação a cláusula 3.6 do contrato, ofensa à boa-fé objetiva e ao art. 422 do Código Civil; XII) aduz, também, que a interpretação rígida da cláusula 15.2 seria contra a nova ordem jurídica, alicerçada com o advento da Constituição Cidadã. Pleiteou, portanto, pela condenação da apelada ao pagamento da multa contratual e pelo ressarcimento de todos os gastos materiais provados no curso da demanda; XIII) apontou para uniformização das decisões judiciais, vez que já houve o reconhecimento da responsabilidade da apelada em outros processos; XIV) por fim, requereu a redistribuição do ônus sucumbencial. Em contrarrazões, a empresa Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. informou a necessidade de regularização da representação processual, posto a extinção da empresa apelante. Além disso, trouxe impugnação ao pedido de justiça gratuita, em especial, porque os documentos se referem à “empresa inativa” e não aos sócios, bem como que se mostram desatualizados. No mérito, requereu seja negado provimento ao presente recurso, mantendo a sentença recorrida na integralidade, majorando os honorários de sucumbência, conforme previsão do art. 85, §11º do Código de Processo Civil.Considerando a extinção da pessoa jurídica apelante, determinou-se a sua intimação para promover a sucessão processual, no prazo de 30 (trinta) dias (mov.9.1). Após intimada, pleiteou a apelante pelo reconhecimento da sucessão processual da extinta empresa por seus sócios responsáveis, Leonardo Almeida de Oliveira e Marcos Fernando Volpato, nos termos do art. 110 do Código de Processo Civil (mov.14.1). Ademais, no mov. 16.3, destes autos recursais, consta decisão do juiz da Ação de Exigir Contas, autos nº 0018171-54.2018.8.16.0001, promovendo a alteração do polo ativo da demanda. A apelada pleiteou a ratificação do polo ativo e o prosseguimento do processo
com o desprovimento do apelo, nos termos das contrarrazões apresentadas (mov. 20.1).No mov. 22.2, destes autos recursais, determinou-se a intimação da parte apelante, para, no prazo de 10 (dez) dias, comprovar documentalmente a situação de hipossuficiência declarada, sob pena de deserção, nos termos do artigo 99, §2º do Código de Processo Civil. Além disso, determinou-se a ratificação do polo ativo, fazendo constar como apelantes os sócios da empresa extinta Marcos Fernando Volpato e Leonardo Almeida de Oliveira.Os sócios foram devidamente habilitados, consoante se observa dos movs. 24.1 e 25.1.As partes deixaram transcorrer o prazo, sem apresentar qualquer resposta (movs.36.1 e 37.1).Foi então que o recurso foi considerado inadmissível, nos termos do art. 932, inciso III, do Código de Processo Civil, negando-se seguimento à Apelação Cível, ante a reconhecida deserção (mov.39.1).Desta decisão monocrática, os recorrentes opuseram aclaratórios, os quais foram rejeitados, por inexistir quaisquer dos vícios elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam, omissão, contradição, obscuridade ou erro material – autos nº 0005417-83.2018.8.16.0194 ED 1.Da decisão monocrática de não conhecimento, complementada pela rejeição dos aclaratórios, Marcos Fernando Volpato e Leonardo Almeida de Oliveira interpuseram Agravo Interno – autos nº 0005417-83.2018.8.16.0194 Ag 2.No Agravo Interno, por meio do exercício do Juízo de Retratação, este Relator indeferiu o benefício de assistência judiciária gratuita, determinando que a parte apelante efetuasse o preparo das custas recursais, nos termos do artigo 99, §7º, do Código de Processo Civil.
A determinação foi cumprida, consoante se observa do mov.48.2/TJ.É o relatório.

2. Voto2.1. AdmissibilidadeO recurso interposto por Leonardo Almeida de Oliveira e Marcos Fernando Volpato merece conhecimento, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito de recorrer) e intrínsecos (legitimidade, interesse recursal e cabimento). Recolhimento do preparo comprovado no mov.48.2/TJ.2.2. Síntese fáticaCuida-se, na origem, de “Ação de Rescisão Contratual c/c Condenação em Danos Materiais”, ajuizada por Néctar da Terra Ltda-ME em face de Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., autos nº 0005417 83.2018.8.16.0194.Na exordial (mov.1.1), a parte autora afirma que possui como objeto social a exploração do ramo alimentício, em especial a comercialização de produtos derivados da fruta açaí e sucos naturais, sendo que a empresa foi constituída diante da proposta recebida por seus sócios para se instalar no espaço gastronômico administrado pela ré, denominado “Mercado Sal”. Encerrada a fases de tratativa, as partes celebraram o contrato de sublocação.A autora narra que, após a assinatura do contrato, iniciaram-se os conflitos, pois, quando da formalização do instrumento e início das diligências visando viabilizar a atividade da empresa, foi surpreendida com pedido do Sr. Mauro, para que assinasse distrato e novo contrato de locação. Relata, ainda que,
quando o empreendimento foi finalmente inaugurado, em outubro de 2017, mais desavenças surgiram, já que no primeiro mês houve cobranças não pactuadas entre as partes, falta de informações e documentos para regularização das empresas que ali se instalaram.Afirma que lhe fora prometido, como custo do empreendimento, o qual englobaria o rateio das despesas comuns, valores que não ultrapassariam R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais), mais valor da locação, mensalmente. Porém, salienta que “os valores oscilam em demasiado, sempre superando o dobro do esperado e desprovidos de documentos idôneos que justifiquem os gastos”. Ademais, a demandante informa a total ausência de regularização do espaço gastronômico perante
ao órgão público municipal e demais órgãos fiscalizadores, razão pela qual não restou outra alternativa senão a propositura da demanda, para ver declarada a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré e sua condenação em danos materiais. A demandante também pontua que não foram cumpridos os projetos de implantação de espaço destinado à praça-arquibancada com cinema ao ar livre (457,59 m2), pet park (381,35 m2), pontos de mídia, totens digitais, telões etc., bem como,
a rescisão contratual enseja a aplicação da multa prevista cláusula 15.2 do instrumento e o ressarcimento dos danos materiais decorrente do inadimplemento da ré, estes equivalentes a R$16.572,00 a título de “luvas” para a entrada no empreendimento e R$39.362,53 em relação à benfeitorias e despesas trabalhistas.Conclui que “as informações inverídicas de que o estabelecimento estaria regular, toda a expectativa criada nos lojistas para ali se instalarem, promessas que não foram levadas a cabo, violação a cláusula 3.6 do contrato e péssima administração do espaço gastronômico conhecido como MERCADO SAL, implicam em rescisão contratual por culpa exclusiva da ré”. Assim, requer seja declarada a rescisão contratual por violação a cláusula 3.6 do contrato, ofensa a boa-fé objetiva e art. 422 do CC, consistente nas informações inverídicas, falta de esclarecimento e cumprimento das promessas que foram feitas pela ré, sendo esta quem deu causa a ruptura contratual. Afirma que a falácia defendida pela ré,
de que seu estabelecimento seria regularizado,
atingiu sua livre manifestação da vontade para a celebração da avença, o que possui o condão de anular o contrato, de acordo com o artigo 171, II do CC. Por fim, pleiteia a condenação da ré ao pagamento de danos matérias no importe de R$39.362,53 (trinta e nove mil, trezentos e sessenta e dois reais e cinquenta e três centavos), bem como ao pagamento da multa prevista na cláusula 15.2 da avença. Contestação de Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. (mov.48.1). Afirma que o empreendimento “Mercado Sal” constitui-se de um complexo gastronômico, de lazer e conveniência, que compreende, em um único local, restaurantes e estabelecimentos comerciais para a venda de refeições, alimentos, bebidas e produtos em geral, localizado à Rua Itacolomi, nº 1515, Portão, Curitiba-PR. Alega que, em 19 de abril de 2017, firmou com a autora dois instrumentos contratuais, o Contrato de Sublocação de Espaço Comercial (“Contrato de Sublocação”), e,
o Instrumento Particular de Cessão Parcial de Direito de Uso (“Instrumento de Cessão”).Esclarece que, conforme cláusula 5.1 do Contrato de Sublocação, a vigência do contrato era de quatro anos, contados da inauguração do empreendimento, que se deu em 28 de outubro de 2017, autorizando-se que a autora exercesse o seu direito de rescindir o contrato, mediante o pagamento da respectiva multa contratual, nos termos da cláusula 13ª. Acontece que, em abril de 2018, a requerente notificou sobre as supostas infrações contratuais, as quais foram veementemente refutadas.Aduz que, passados apenas seis meses da abertura do empreendimento, que se deu em 28 de outubro de 2017, foi surpreendida com a comunicação da autora sobre o seu interesse na rescisão do contrato, o que culminou no encerramento de suas atividades em 30 de abril de 2018. Segundo alega a ré, ao contrário do que pretende fazer crer a autora, o empreendimento é considerado sucesso de público. Portanto, conclui “as alegações da requerente de que o empreendimento seria um fracasso e que lhe foram feitas promessas não cumpridas destoa totalmente da realidade e serve de subterfúgio para a má administração das atividades da requerente”.A demandada ressalta, ainda, que a expectativa de público e faturamento médio apresentado antes da abertura do empreendimento, de nenhuma forma lhe vincula, vez que se trata de mera expectativa, bem como que não se comprometeu com qualquer prazo na entrega das estruturas - pet-park e praça-arquibancada, posto que inexiste qualquer previsão contratual nesse sentido. Pontua, “em momento algum houve promessa pela requerida de que todas as estruturas seriam entregues quando da inauguração do empreendimento” e, o pedido de rescisão se deu a pedido da autora, tendo transcorrido apenas seis meses do seu início, ou seja, prazo insuficiente para a entrega destas estruturas.Afirma que, antes mesmo da inauguração, toda a documentação necessária à obtenção do alvará foi regularmente apresentada aos órgãos competentes e que, a demora decorre de fato atribuível exclusivamente aos órgãos públicos, sendo que não acarreta, por si só, prejuízos à autora, que detinha pleno uso e gozo do imóvel. Esclarece que é característica do negócio objeto dos autos o rateio das despesas comuns entre os lojistas, cuja previsão contratual consta da cláusula 7.1. No mais, destaca que não deve ser aplicada a multa prevista na cláusula 15.2 e que é indevido o pedido de ressarcimento de danos materiais, porque os gastos foram realizados pela autora a título de investimentos, e são inerentes ao risco do negócio. A ré apresentou reconvenção e defendeu a incidência da multa contratual prevista na cláusula 13ª, na medida em que houve o transcurso de apenas seis meses entre a data de inauguração do empreendimento e a data do encerramento das atividades da autora, sendo impositiva a sua condenação ao pagamento de R$174.341,58, além de R$24.382,37 relativo a alugueres e taxas de rateio de despesas.
Impugnação à contestação e contestação à reconvenção (mov.57.1). Aduz que todo o empreendimento Mercado Sal está maculado pela má-fé de seu administrador Mauro Sant’ana Gaziri, desde os atos preparatórios até a administração da food court e, inclusive, todos os locatários do Mercado Sal notificaram a ré, após dois meses de funcionamento, denunciando as diversas quebras contratuais e situações absurdas patrocinadas pela administração de seu sócio. A reconvinda afirma
que a não apresentação da indicação fiscal, alvará de funcionamento,
regularidade perante o corpo de bombeiros e demais órgãos públicos, são fatos que obstam o regular exercício da atividade por parte dos sublocatários e que “a contrapartida do sublocador era justamente essa, fornecer todos os elementos necessários para que o sublocatário pudesse desenvolver sua atividade de forma regular”. No que concerne aos argumentos relacionados ao pet park e à praça arquibancada, a omissão da sublocadora acarreta em mais uma quebra contratual e violação a boa-fé. Pontua que, outra quebra contratual importante e que não fora contestada, foi a exclusividade contratual fornecida à Nectar da Terra,
para operação com produtos naturais, o que foi desrespeitado e está devidamente provado por meio de filmagem.Alega a autora/reconvinda, que a narrativa da ré/reconvinte, a respeito do rateio de despesas, é falsa e desleal, principalmente no que concerne ao valor de R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais) informado a todos os lojistas durante as tratativas. Sobre os danos materiais, ressalta que todos os gastos foram devidamente justificados e quantificados, mediante juntada de comprovantes, bem como reitera a condenação da ré na multa contratual prevista na cláusula 15.2.Ao contestar a reconvenção, afirma que o pedido de rescisão contratual é legítimo, visto que ocorrera descumprimento unilateral por parte da ré, conforme amplamente exposto ao longo da petição inicial, “seja pela não entrega dos elementos constates nas notificações extrajudiciais assinada por todos os lojistas e outras, todas com arreio em contrato como os espaços pet, praça arquibancadas, ausência de documentação regulatória e por quebra da exclusividade concedida à Nectar da Terra para comércio de produtos naturais”. No que se refere aos aluguéis, não reconhece a inadimplência, e pleiteia o reconhecimento da ilegitimidade ativa da reconvinte para cobrar o valor de rateio, visto que os pagamentos são feitos a outra pessoa jurídica,Por fim, requer a inépcia do pedido reconvencional e, não sendo este o entendimento, pugna improcedência dos pleitos formulados em reconvenção e, por cautela, o reconhecimento de litispendência, com fundamento no art. 485, V, do CPC, visto que há ação própria de nº 0018171-54.2018.8.16.0001, em trâmite perante a 7ª Vara Cível de Curitiba – PR, cujo objeto é a prestação de contas de condomínio.Saneado o feito (mov. 73.1), houve a rejeição das preliminares, a delimitação dos pontos controvertidos e o deferimento da produção de prova documental e oral, esta última não realizada, em momento ulterior, em razão de sua prescindibilidade e das particularidades do caso concreto (mov. 119.1).Após a apresentação de alegações finais (movs.125.1 e 126.1), sobreveio a sentença recorrida (mov.142.1).2.3. Da rescisão contratualA autora celebrou com a ré,
um “Contrato de Sublocação de Espaço Comercial” e um “Instrumento Particular de Cessão Parcial de Direito de Uso”, cujos objetos consistiam na sublocação de um container para o exercício de atividade comercial de comercialização de produtos derivados da fruta açaí e sucos naturais, no empreendimento denominado “Mercado Sal”.O Mercado Sal constitui um complexo gastronômico, de lazer e conveniência, que compreende, em um único local, restaurantes e estabelecimentos comerciais para a venda de refeições, alimentos, bebidas e produtos em geral, localizado à Rua Itacolomi, 1515, Portão, em Curitiba-PR. Sublinha-se inicialmente, que o art. 4º da Lei de Inquilinato[1] dispõe que o locatário poderá devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.Sobre a questão, transacionaram as partes. E, na forma do pactuado, a rescisão seria possível sem pagamento de multa pela parte sublocatária, no caso de desocupação, depois de completados doze meses de efetivo cumprimento contratual. Nesse sentido, o teor da cláusula 13.1, 13.2 e 13.3 (mov.1.16):13.1 É facultado à SUBLOCATÁRIA rescindir unilateralmente a presente locação, devendo, neste caso, comunicar por escrito sua intenção, com prazo mínimo de 180 (cento e oitenta) dias de antecedência.13.2. O exercício do direito de rescindir unilateralmente a locação somente poderá ser exercido pela SUBLOCATÁRIA depois de decorridos no mínimo 12 meses contados da data da inauguração do EUC locado.13.3 No caso de rescisão deste Contrato anteriormente ao prazo estabelecido acima, mesmo mediante o envio de notificação prévia, será devida pela SUBLOCATÁRIA multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis devidos até o termo final da locação. Na hipótese, tem-se que o pacto vigorou de 28 de outubro de 2017, inauguração do empreendimento, até dia 30 de abril de 2018, quando a empresa encerrou suas atividades. Logo, o interesse da autora em rescindir o contrato ocorreu antes de se ter completado o período “aquisitivo” de direito de desocupação sem o pagamento.Todavia, segundo a demandante, houve o descumprimento de obrigações contratuais pela ré, o que teria culminado na impossibilidade de continuação de suas atividades. Elenca a quebra contratual como sendo: I) elevado valor da taxa de rateio de despesas; II) ausência de alvará de funcionamento; III) ausência de entrega de pet-park e praça-arquibancada e; IV) desrespeito à exclusividade. 2.3.1. Taxa de rateioNos termos do contrato de sublocação firmado pelas partes, evidencia-se que a empresa Néctar da Terra Ltda-ME,
comprometeu-se ao pagamento de aluguéis mensais no valor de R$3.970,38 (três mil, novecentos e setenta reais e trinta e oito centavos), consoante disciplina a cláusula 6.1 da avença, bem como, ao rateio das despesas comuns:7.1. Além do valor do aluguel, será mensalmente devido pela SUBLOCATÁRIA à SUBLOCADORA o rateio das despesas comuns, necessárias ao funcionamento, administração, vigilância, conservação, limpeza, reparos, manutenção, substituição, fiscalização, aprimoramento e modernização do MERCADO SAL, a serem discriminadas nas Normas Gerais Complementares do MERCADO SAL, tais como, mas não se limitando a, tributos, taxas, contribuições e demais tributos incidentes sobre o imóvel sublocado, inclusive o IPTU; a parte que lhe couber, em rateio, nas despesas comuns do empreendimento MERCADO SAL, de acordo com as regras a serem definidas nas Normas Gerais; e taxa de administração de 10% (dez por cento) sobre o valor global das despesas comuns.7.1.1. Dentre as despesas previstas para rateio proporcional, fica expressamente autorizada desde logo a contratação de empresas de publicidade e marketing para divulgação do MERCADO SAL, inclusive antes da inauguração do empreendimento.Ou seja, o contrato não condiciona a cobrança do rateio das despesas a constituição formal de um condomínio. Não há, portanto, previsão de condomínio edilício, tal como previsto no art. 1.331 e seguintes do Código Civil, mas sim de um condomínio voluntário, decorrente da relação de composse entre os sublocatários em relação à área comum.Logo, quanto ao elevado valor da taxa de rateio, é sabido que em condomínios, decorre do próprio instituto,
que os valores gastos sejam divididos proporcionalmente entre os condôminos. Assim, revela-se natural que os valores sejam variáveis, sendo dever do condômino contribuir com as despesas, na proporção de cada área particular, salvo disposição em contrário.A propósito, dispõe expressamente o item 7.1 das Normas Gerais (mov.48.12):Todos os encargos, despesas, tributos, tarifas e seguros que, direta ou indiretamente, incidam ou venham a incidir, em qualquer época, sobre a ocupação dos espaços comerciais, sobre o Mercado Sal, sobre os serviços e instalações comuns aos espaços comerciais e sobre as atividades neles desempenhadas, inclusive aqueles necessários ao funcionamento, administração, vigilância, conservação, limpeza, reparos, manutenção, substituição, fiscalização, aprimoramento e modernização do Mercado Sal, serão mensalmente rateadas entre os Sublocatários/Lojistas, os quais efetuarão o respectivo pagamento na forma, nos prazos e nas condições estabelecidos neste instrumento e no Contrato de Sublocação de Espaço Comercial.Inclusive, ponderou o magistrado singular, “essa configuração demonstra que o sublocador, em livre consenso com todos os sublocatários instalados no empreendimento, adota uma espécie de condomínio voluntário decorrente da relação de composse em relação a área comum e, como o contrato não condiciona o rateio das despesas à constituição formal de um condomínio, resta viável a cobrança das despesas de conservação ou divisão da coisa, na proporção de cada área particular”. Embora a sublocatária tenha manifestado o seu descontentamento com o rateio das despesas, as quais se mostraram
bastante superiores ao que tinha sido inicialmente informado pelo sócio da Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. (segundo o sócio, os valores seriam de aproximadamente R$2.100,00), por evidente que se tratava apenas de uma estimativa, podendo este valor sofrer variações.Ainda assim, compreendo que a sublocatária teve suas expectativas frustradas em relação ao quantum destas despesas comuns, posto que, em mais de uma oportunidade, o sócio da empresa-ré afirmou que essas despesas seriam de aproximadamente R$2.100,00 (dois mil e cem reais) por mês, o que não ocorreu na prática.Das tratativas no WhatsApp, o sócio da empresa-autora questionou “uma dúvida, como vocês imaginam trabalhar o condomínio? Virá no boleto? Quanto estima?”, em resposta, Mauro Gaziri respondeu “virá num segundo boleto. Estima-se em 2.1 mil por mês, já com tudo de comum, inclusive marketing e mídia”.Da mesma forma, foram as mensagens trocadas via e-mail, em que Mauro disse “impossível definir um teto, até mesmo porque o contrato poderá vigorar por 20, 100 anos, daí ter um teto não faria sentido, mesmo que corrigido por algum índice, mais ainda, pode-se, em comum acordo entre lojistas, propor alguma ação ousada de publicidade que aumente o valor em um único mês ou alguns meses, e o teto seria ultrapassado, ok? Mas reforço, já temos um valor aproximado de condomínio, próximo a R$2.100,00, R$2.200,00 por mês por container, ok?” (mov.1.56).Inclusive, após a reunião de 04.01.2018, presenciada por boa parte dos lojistas sublocatários, os quais deliberaram que não haveria pagamento do boleto naquilo que se denominou “condomínio”, com demonstrativo de “aporte de capital”, porque (mov.1.25):a) não há qualquer despesa justificada e comprovada referente ao valor apresentado; v) inexiste qualquer previsão contratual, legal ou estatutária para tal cobrança; c) ainda sequer houve constituição formal do condomínio, tampouco foram editadas suas normas gerais e o seu regimento interno, que necessitam de aprovação em assembleia; e) os lojistas/condôminos não são sócios do empreendimento, tampouco foi constituída qualquer sociedade no sentido de justificar o que foi denominado de “aporte de capital; e, f) os valores de condomínio, já no segundo mês do empreendimento, correspondem aproximadamente ao quádruplo do que havia sido prévia e expressamente estimado pela notificada nas negociações dos espaços locados, gerando uma expectativa de negócio diversa da que ora se impõem, com excessiva – e injustificável – onerosidade. Há, no mínimo, uma insatisfação por parte dos lojistas acerca do valor cobrado a título de rateio, especialmente porque o sócio da ré ofereceu uma estimativa (de R$2.100,00, R$2.200,00) que não foi cumprida (pelo contrário, foi, em muito, superada) após a inauguração do “Mercado Sal”. E por evidente que os sublocatários levaram em consideração tal estimativa para formalizar o contrato, pois se trata de gasto mensal, que interfere significativamente no patrimônio da pessoa jurídica. No entanto, a alegação de que os valores cobrados a título de rateio foram demasiadamente elevados, considerando que havia previsão contratual nesse sentido, sendo natural que as despesas comuns, necessárias ao funcionamento, administração, vigilância, conservação, limpeza, reparos, manutenção, substituição, fiscalização, aprimoramento e modernização do empreendimento, sejam oscilantes, sofrendo variações a depender das necessidades do empreendimento, não configura razão hábil, por si só, para a pretendida rescisão do contrato. Ademais, verifica-se que a demandante não demonstrou, em concreto, nenhuma irregularidade e/ou abusividade deste rateio, ônus que lhe incumbia de acordo com o art. 373, I, do Código de Processo Civil, limitando-se a afirmar que “os valores oscilam em demasiado, sempre superando o dobro do esperado e desprovidos de documentos idôneos que justifiquem os gastos”. Mas, do que se observa dos demonstrativos de despesas apresentados pela ré (movs.48.16-48.18), estão pormenorizados todos os sub-valores cobrados. 2.3.2. Ausência de alvará de funcionamento Superado isso, os apelantes sustentam que a ausência de alvará de funcionamento também configura quebra contratual por parte da Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. Aduz que “a ré não conseguiu regularizar a sua situação perante a prefeitura, ela não obteve, mais de 6 (seis) meses após a inauguração do empreendimento, o alvará de funcionamento, encontra-se irregular perante a municipalidade, corpo de bombeiros e demais órgãos dotados de poder de polícia”. Sobre a temática, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a obtenção de alvará de funcionamento não compete ao locador. O dever de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, Lei nº 8.245/1991) abrange apenas a sua colaboração no sentido de fornecer os documentos e informações necessárias para a implementação da atividade. Confira-se:RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA Nº 7/STJ. OBRIGAÇÕES DO LOCADOR. ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/1991. ENTREGA DO IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA. ALCANCE DA NORMA. 1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário. 2. A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991). 3. A determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada. 4. Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial. Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio. 5. Os deveres anexos à boa-fé, especialmente os deveres de informação, cooperação, lealdade e probidade, exigíveis das partes na execução dos contratos, contudo, impõem ao locador uma conduta colaborativa, no sentido de fornecer ao locatário os documentos e informações necessárias à implementação da atividade no imóvel objeto da locação.6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (REsp n. 1.317.731/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 11/5/2016.). Grifou-se.Em conformidade, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:Apelação Cível. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS E IMPROCEDENTES OS PEDIDOS RECONVENCIONAIS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR DILIGENCIAR A FIM DE ADEQUAR O IMÓVEL E OBTER EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO. PRECEDENTES DO STJ. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE VEDA A RETENÇÃO. ARTIGO 35 DA LEI nº 8.245/91. RECURSO IMPROVIDO.1. Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial. Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio. (STJ, REsp n. 1.317.731 - SP, Rel. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2016)2. Nos termos do disposto no artigo 35 da Lei nº 8.245/91, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário só serão indenizáveis se o contrato de locação não dispuser de forma contrária. 3. No caso em tela, o contrato dispõe em sua cláusula 7ª que eventuais benfeitorias não seriam indenizadas pelo locador e que o imóvel, ao fim da relação jurídica, deveria ser entregue sem construções de qualquer natureza. Assim, não há que se falar em direito de retenção por benfeitorias. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0021724-12.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 19.04.2023). Grifou-se.AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DECISÃO QUE NEGOU A CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. PEDIDO DE REFORMA. IMPOSSIBILIDADE. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 919, § 1º, DO CPC. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO VISLUMBRADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELA EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Para concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução, impõe-se o preenchimento dos requisitos delineados no artigo 919, § 1º, do Código de Processo Civil, a saber: (i) execução garantida por penhora, depósito ou caução suficientes; e (ii) demonstração dos requisitos para concessão de tutela provisória, previstos no artigo 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo). Não estando preenchido o requisito da probabilidade do direito, descabe conceder o almejado efeito suspensivo.2. “Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial. Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio” (REsp 1317731/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 11/05/2016). Agravo interno. Recurso interposto contra decisão que indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Substituição da decisão liminar pelo acórdão. Recurso que perde o objeto com o julgamento do mérito do agravo de instrumento.1. O julgamento do mérito do agravo de instrumento torna prejudicada a análise do agravo interno, eis que há substituição da decisão liminar (que, in casu, indeferiu a antecipação dos efeitos da tutela recursal propugnada) pelo acórdão. Recurso de agravo de instrumento conhecido e não provido. Recurso de agravo interno prejudicado. (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0026975-77.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ROGÉRIO ETZEL - J. 12.09.2019). Grifou-se.O contrato firmado entre as partes disciplina: “3.6 A obtenção do alvará de licença ou localização para instalação e exploração no espaço sublocado do ramo de comércio especificado anteriormente é de inteira responsabilidade e risco exclusivos da SUBLOCATÁRIA e sua eventual não concessão pelos Poderes Públicos competentes, bem como sua eventual cassação não eximirá a SUBLOCATÁRIA das obrigações assumidas no presente contrato e demais instrumentos que o integram, nem será motivo para a sua resolução ou denúncia da locação com devolução do espaço sublocado sem o pagamento da multa pactuada neste documento. Desde que o SUBLOCADOR entregue as condições necessárias”.Observa-se que a autora notificou a ré sobre a impossibilidade de obter alvará de licença, justamente pela “Negativa no fornecimento de Indicação Fiscal, o que impossibilita a obtenção de alvará de funcionamento”. A propósito, os documentos de mov.1.47 e 1.48 demonstram que, de fato, os lojistas tiveram dificuldade em obter o respectivo alvará:Até mesmo notícias foram veiculadas na mídia de que,“Os comerciantes que operam no Mercado Sal, inaugurado em outubro do ano passado, estão reclamando que até hoje o estabelecimento não tem alvará, muito menos indicação fiscal, o que vem prejudicando e muito os comerciantes” (mov.1.48).Não se pode ignorar que se trata de um empreendimento de grande porte, em que os trâmites junto ao Município certamente se revelam complexos e morosos. E, do mov.48.11, apresentado pela ré para instruir a peça de defesa, vislumbra-se que fora iniciado o processo de liberação e regularização do empreendimento Mercado Sal na Prefeitura de Curitiba-PR.Em resposta à notificação encaminhada pela Néctar da Terra Ltda-ME, respondeu a ré “Reiteram-se as informações prestadas pela SUBLOCATÁRIA na reunião realizada na data de 30 de janeiro de 2018, onde estiveram presentes os representantes dos lojistas, no sentido de que toda a documentação necessária à obtenção dos alvarás foi regularmente apresentada à Prefeitura de Curitiba pela SUBLOCATÁRIA. Portanto, eventual demora na emissão do alvará decorre de fato atribuível única e exclusivamente à Prefeitura de Curitiba” (mov.1.29).Desta feita, não se desconhece o descontentamento da Néctar da Terra, a qual tivera dificuldade em regularizar o seu comércio perante a Prefeitura de Curitiba-PR. Todavia, além de ser de responsabilidade da Néctar a obtenção do respectivo alvará (conforme os termos contratuais e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça), verifica-se que a ré iniciou o procedimento de regularização do Mercado Sal. E, inobstante a autora tenha alegado que a Banzai se negou a fornecer a indicação fiscal do empreendimento, o que estava impedindo a regularização de seu comércio, o referido dado pode ser encontrado tanto na primeira página do mov.48.11, como nos documentos apresentados pela própria autora, nos movs.1.47 e 1.47. Ou seja, não houve demonstração cabal de que a ré deixou de fornecer documentos (os quais sequer foram pontuados/especificados pela autora) para obtenção do alvará de funcionamento, o que era dever da demandante, nos termos do art. 373, I, Código de Processo Civil.2.3.3. Ausência de entrega de praça-arquibancada, pet-park e demais atrativosAlém disso, a parte recorrente afirma que fora prometido espaço destinado à praça-arquibancada com cinema ao ar livre (457,59 m²) e pet park (381,35 m²), pontos de mídia, totens digitais e telões, bem como televisão e Ipads em cada ponto, o que certamente influenciou na tomada de decisão da empresa em se instalar no local, visto a possibilidade de angariar clientes com estes atrativos. Porém, a ré nunca cumpriu com suas obrigações.Da leitura da ata da reunião realizada em 30.01.2018 (mov. 1.37), observa-se que, mesmo tendo o Sr. Mauro Gaziri (administrador do Mercado Sal) consignado que “tais projetos sempre foram considerados futuros e dependiam de inúmeros fatores”, os lojistas se manifestaram no sentido de que, quando da negociação para locar o estabelecimento, “ficou entendido que o petpark e o cinema seriam entregues na inauguração do empreendimento, e que os custos para investimento nos projetos estavam inclusos no planejamento inicial”. Em razão da insatisfação dos lojistas, nesta mesma ata, o “mercado Sal informou que já estão fazendo diversas melhorias no empreendimento, sendo uma delas para aumentar o número de lugares sentados (150 lugares adicionais). Esclareceu também que a construção do petpark/parquinho está como prioridade na relação de benfeitorias a serem realizadas, o que ocorrerá de acordo com a evolução do fluxo de caixa dos investidores, que hoje se encontra prejudicado pelo não recebimento do rateio das despesas realizadas. De fato, os investidores pagaram despesas comuns e a ausência da devolução dos valores pelos lojistas impacta na realização dos novos investimentos. Com o regular pagamento do rateio das despesas comuns, a previsão é de que o petpark e parquinho sejam instalados em fevereiro/março de 2018”.Não se pode perder de vista a apresentação feita aos lojistas, na qual foi apresentada um conceito de um dos maiores e mais modernos polos gastronômicos de Curitiba-PR, com um grande diferencial, ressaltando que haveria Pet Park, Praça-arquibancada, Praça de serviços, Academia e Co-working (movs.1.21-1.24). Como exemplo:No e-mail enviado pela requerida (mov. 1.32), informou-se que o projeto era revolucionário, sem comparações no Brasil. E, segundo os termos do referido e-mail, “Temos praça externa. Praça interna. Praça arquibancada com cinema ao ar livre. Pet park. Praça de serviços. Co-working”. Há, ainda, promessas via WhatsApp, em que indagado ao representante da empresa ré sobre a implementação do Pet park e cinema, respondeu “vamos construir o pet park já já” (mov.1.58).Da mesma forma, são as notícias veiculadas (mov.1.53, 1.54, 1.55), razão pela qual se conclui que a propaganda feita pela ré para atrair os lojistas mostrava que o local teria um plano de composição de lojistas e atividades (tenant mix) privilegiado, com pontos âncoras a atrair determinado tipo de público.Explica-se, o tenant mix se trata de uma perspectiva orgânica da organização institucional de determinado empreendimento, que com sua variedade de lojas proporcionalmente ajustada, estruturação e outros elementos imateriais, permite um fluxo maior de clientes. A propósito, no Instrumento Particular de Cessão Parcial de Direito de Uso consta expressamente “CONSIDERANDO QUE a CEDENTE, às suas expensas, dotará o empreendimento Mercado Sal de toda a estrutura técnica e operacional para possibilitar a instalação e o funcionamento regular do mais variado tenant mix de atividades comerciais e serviços” (mov.48.5). Do que se depreende dos autos, a ré Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., denominada cedente, não cumpriu com suas obrigações, vez que não entregou os atrativos que prometera e que são indispensáveis ao tenant mix.A ré, além de não promover as alterações antes da inauguração (como imaginavam os lojistas/sub-locatários que iria ocorrer), também não demonstrou que o tenha feito no tempo prometido na ata acima colacionada (“a previsão é de que o pet park e parquinho sejam instalados em fevereiro/março de 2018”). E, por tais razões, impõe-se concluir que o descumprimento das obrigações por parte da Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. contribuiu para o insucesso do negócio dos recorrentes. Em defesa, a ré não obteve êxito em demonstrar que, até o presente momento, realizou a obra dos mencionados atrativos, prometidos aos sublocatários que, inclusive dependiam desses espaços para fomentar sua atividade empresarial, ônus que lhe incumbia, nos lindes do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Sublinha-se ainda, que a ausência de previsão contratual específica de prazo para entrega dos referidos atrativos, não isenta a ré de responsabilidade em relação ao que foi prometido aos lojistas, não podendo postergar indefinidamente e injustificadamente a entrega. Ora, o contrato deve ser balizado pelos limites da razoabilidade, cláusula geral de boa-fé objetiva, confiança entre as partes e o equilíbrio econômico que permeia o negócio jurídico.Nesse sentido:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO ATÍPICO DE IMÓVEL COMERCIAL EM SHOPPING CENTER E CONTRATO DE RESERVA DE LOJA E CESSÃO DO DIREITO DE USO. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CULPOSO POR PARTE DAS LOCADORAS, DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA E DO VALOR DESPENDIDO COM A CONTRATAÇÃO DE PROJETO ARQUITETÔNICO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. INSURGÊNCIA DAS RÉS. 1. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 434 E 435 DO CPC. NÃO ACOLHIMENTO. JUNTADA DE DOCUMENTOS APÓS A PETIÇÃO INICIAL. POSSIBILIDADE, ENQUANTO NÃO ENCERRADA A INSTRUÇÃO. DOCUMENTOS QUE NÃO ERAM INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. CONTRADITÓRIO OBSERVADO E INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ DA AUTORA. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 2. TESE DE ILEGITIMIDADE PARA PLEITEAR O RESSARCIMENTO DOS VALORES PLEITEADOS NA INICIAL. REJEIÇÃO. AUTORA QUE FIGURA COMO LOCATÁRIA/CESSIONÁRIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, DE RESERVA DE LOJA E CESSÃO DE DIREITO DE USO. PAGAMENTOS REALIZADOS ATRAVÉS DE CHEQUES E NOTAS PROMISSÓRIAS. COMPROVANTES EM NOME DE TERCEIROS. IRRELEVÂNCIA, PORQUE INDUBITAVELMENTE CORRELATOS AO NEGÓCIO. 3. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, SOB O FUNDAMENTO DE QUE OS CONTRATOS NÃO FIXARAM DATA PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. NÃO ACOLHIMENTO. OBSERVÂNCIA À CLÁUSULA GERAL DE BOA-FÉ OBJETIVA, CONFIANÇA ENTRE AS PARTES E PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL. PROVA DOCUMENTAL E ORAL PRODUZIDAS NOS AUTOS QUE INDICAM A DIVULGAÇÃO DE PREVISÃO PARA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING, REPETIDAMENTE ADIADA, NUM TOTAL DE MAIS DE VINTE MESES. FRUSTRAÇÃO DA EXPECTATIVA E PLANEJAMENTO FINANCEIRO DA LOJISTA. ATRASO QUE ULTRAPASSOU A RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES INVESTIDOS A TÍTULO DE RES SPERATA. CABIMENTO. CONSEQUÊNCIA DA RESCISÃO DOS CONTRATOS POR CULPA DAS RÉS. AUTORA QUE NÃO USUFRUIU DO FUNDO DE COMÉRCIO DO SHOPPING. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A RENÚNCIA AO RESSARCIMENTO. INAPLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL PREVISTA PARA O CASO DE RESCISÃO DA LOCAÇÃO POR CULPA DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS (CPC, ARTIGO 85, § 11). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0032581-20.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 31.05.2023). Grifou-se.O desrespeito ao tenant mix, no caso, consiste na inauguração do empreendimento Mercado Sal, sem a instalação dos atrativos, tais como, praça arquibancada com cinema ao ar livre, pet park, praça de serviços, co-working, isto é, o fato de o empreendimento ter sido lançado sem a proposta mínima apresentada pela requerida Banzai Participações e Empreendimentos Ltda.Neste contexto, cita-se julgado do Superior Tribunal de Justiça que trata de situação bastante semelhante à dos autos, na qual o empreendedor (que, neste caso, é a Banzai Participações e Empreendimentos Ltda.), quando do início do empreendimento, se comprometeu a cumprir diversas obrigações para atrair os lojistas, mas não o fez:RECURSO ESPECIAL Nº 1.604.632 - MA [...] contrato de Shopping Center é um contrato atípico de locação. Compete ao empreendedor a distribuição racional das lojas (tenant mix) não podendo o mesmo, a qualquer tempo e a sua disposição, modificar a disposição das lojas ou mudar as lojas-âncora das que foram oferecidas inicialmente. Tal modificação ou supressão causou prejuízo aos lojistas. VI. Danos materiais e morais foram corretamente arbitrados, não merecendo qualquer tipo de minoração [...] É fato incontroverso nos autos que o empreendimento foi inaugurado sem as suas lojas-âncoras, bem como sem a instalação de cinema. A instalação de lojas-âncoras e cinema é um atrativo de clientela que importa em verdadeira obrigação por parte do Shopping Center, por constituir o que se chama de tenant mix. A conduta está reconhecida pela proposta que fez a Administradora Apelante de entregar um Shopping com todos os atrativos necessários a ter um movimento mínimo de consumidores. Atrativos estes que não foram implantados pela Apelante. Ficaram somente na propaganda e descrito no memorial descritivo entregue aos lojistas. O resultado disso tudo foram os prejuízos experimentados pelos Apelados e o nexo causal o inadimplemento contratual da Administradora, a qual ainda se justifica argumentando que o inadimplemento somente ocorreu três anos depois. Por último a culpa, a qual seu deu aqui pela omissão ou mesmo negligência da Apelante em instalar um empreendimento seguro para todos os lojistas, tal qual aquele apresentado quando do seu lançamento. (...) Primeiramente, o descumprimento contratual está provado nos autos, sendo que, durante os três anos que o Shopping, já inaugurado, teve para implantar aquilo que ofertou inicialmente, não poderiam os Apelados arcarem com os alugueres, pois, por se tratarem de negócios condicionais, o locador não cumpriu a condição necessária para receber a contraprestação dos locatários. Além disso, o Apelante nunca implantou o espaço de saúde que prometeu aos lojistas. Não inaugurou o Shopping com cinema e com as lojas-âncoras e com o estacionamento para 3.000 (três mil) veículos. A própria Apelante confessa que somente em 2002 que o cinema foi instalado, o que importa concluir no seu descumprimento contratual quando da inauguração do Shopping. Sem falar que o espaço saúde nunca, de fato, existiu. No que diz respeito ao espaço saúde, a instalação do Hiper Bom Preço não substituiu a obrigação da Apelante, a qual deveria instalar além das 03 (três) lojas-âncoras o referido espaço em local separado das citadas lojas. Neste sentido, vejo que os interesses dos lojistas não convergiram com os dos empreendedores, os quais faltaram com a obrigação de inaugurar o Shopping com o que havia prometido. Observo que a Administradora Apelada não proporcionou aos lojistas Apelados um ambiente em que possa desenvolver suas atividades de acordo com o que foi oferecido no chamado tenant mix, ou seja, a forma como vão ser distribuídas as lojas, as lojas que irão atrair consumidores (âncoras), a distribuição racional do empreendimento para garantir a harmonia das atividades. Como se pode observar o tenant mix é essencial para garantir o sucesso do empreendimento e, ainda, para atrair os lojistas para o shopping center. Por isso, o tenant mix é de suma importância para a escolha do lojista quando da contratação, não podendo o mesmo ser modificado a qualquer tempo e sem qualquer justificativa. [...] No presente caso ocorreu exatamente o descrito no acórdão acima, o empreendedor não cumpriu com as condições ofertada e devidamente provadas pelas Apela das. Apesar de não haver cláusula contratual expressa prevendo as ofertas divulgadas pelo Apelado, o fato de ter veiculado tais ofertas o responsabiliza pelas mesmas, na medida em que frustrou os lojistas dos atrativos oferecidos. Por essa razão, entendo que o Apelante contribuiu para o insucesso das Apeladas, pois as expectativas foram planejadas de acordo com as ofertas do Shopping Apelante. Finalizo o meu entendimento dizendo que o estacionamento oferecido na inauguração foi menor do que a oferta das lojas às Apeladas, as lojas-âncoras foram alteradas, o cinema não foi instalado, o que modificou o movimento do shopping e causaram prejuízos às Apeladas. [...] (STJ - REsp: 1604632 MA 2016/0145112-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 08/11/2016). Suprimiu-se e grifou-se.Na hipótese, o empreendedor não cumpriu com as condições ofertadas. Apesar de não haver cláusula contratual prevendo as ofertas divulgadas pela Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., o fato de ter veiculado tais ofertas a responsabiliza, na medida em que frustrou os lojistas dos atrativos oferecidos. Tal fato, aliado aos demais descontamentos da sublocatária, citados nesta fundamentação, evidentemente contribuiu para o insucesso dos apelantes, pois as expectativas foram planejadas de acordo com as ofertas do Mercado Sal.Cita-se outro exemplo:COMERCIAL. SHOPPING CENTER. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA COMERCIALIZAÇÃO DE PRODUTO PELO LOJISTA (MIX). DESRESPEITO PELO INCORPORADOR-ADMINISTRADOR. DESVIRTUAMENTO DO OBJETO DO CONTRATO (RES SPERATA). PAGAMENTO PARCIAL DO PREÇO DE COMPRA DA LOJA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO ALEGADA PELO LOJISTA. POSSIBILIDADE. ART. 1.092 DO CÓDIGO CIVIL/1916 E ART. 476, DO CÓDIGO CIVIL/2002. - O lojista pode deixar de efetuar o pagamento total do preço do contrato de promessa de compra e venda de loja situada em shopping center, se o incorporador-administrador descumpre sua obrigação de respeitar a cláusula de exclusividade na comercialização de determinado produto pelo lojista (mix), permitindo que loja âncora venda o mesmo produto vendido pelo lojista. Trata-se de aplicação do art. 1.092 do Código Civil/1916 (art. 476, do Código Civil atual). - Tratando-se de shopping center, o incorporador-administrador, além de ter a obrigação de entregar a loja num ambiente com características comerciais pré-determinadas no contrato assinado com o lojista (tenant mix), não pode alterar tais características depois de instalado o shopping, isto é, durante todo o período de vigência do contrato entre lojista e empreendedor, sob pena de desvirtuamento do objeto do contrato (res sperata). Recurso especial conhecido e negado provimento. (REsp. 764.901/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10.10.2006, DJ 30.10.2006, p. 299). Grifou-se.Não só, mas há indícios de que o Mercado Sal também teria desrespeitado à exclusividade oferecida à empresa Néctar da Terra Ltda-ME, em comercializar produtos derivados da fruta açaí e sucos naturais. Isto é, embora o Sr. Mauro, sócio da ré, tenha garantido à autora exclusividade no seguimento de sucos e polpas, o vídeo de mov.138.3 revela outra empresa comercializando estes produtos. Feitas tais considerações, tenho que a r. sentença deve ser reformada para reconhecer o regular cumprimento das obrigações contratuais pelos apelantes, e descumprimento destas obrigações por parte da Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., empreendedora do Mercado Sal.Inclusive, em processo referente ao mesmo empreendimento, foi a conclusão desta 18ª Câmara Cível:APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO. PRETENSÃO INICIAL JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PEDIDO RECONVENCIONAL OBJETIVANDO A CONDENAÇÃO DA PARTE AUTORA/RECONVINDA AO PAGAMENTO DE MULTA RESCISÓRIA JULGADO IMPROCEDENTE.APELO DOS RÉUS: PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA DECORRENTE DO INDEFERIMENTO DE PROVAS E DO JULGAMENTO ANTECIPADO. TESE REPELIDA. POSSIBILIDADE DE O MAGISTRADO, COMO DESTINATÁRIO FINAL DA PROVA, INDEFERIR A PRODUÇÃO DAQUELAS QUE CONSIDERE INÚTEIS E/OU MERAMENTE PROTELATÓRIAS, DESDE QUE O FAÇA DE FORMA FUNDAMENTADA, SEM QUE ISSO IMPORTE EM CERCEAMENTO DE DEFESA. INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 370 DO CPC. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE QUE NÃO IMPORTOU EM CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES IMPUTADO AOS RÉUS. CULPA CARACTERIZADA. APRESENTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO AOS LOJISTAS, COMUNICAÇÕES POR E-MAIL E NOTÍCIAS VEICULADAS NA MÍDIA QUE CRIARAM NOS LOJISTAS A LEGÍTIMA EXPECTATIVA DE QUE O PET-PARK, A PRAÇA-ARQUIBANCADA, A PRAÇA DE SERVIÇOS, ACADEMIA E CO-WORKING SERIAM ENTREGUES QUANDO DA INAUGURAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. CONDENAÇÃO QUE, PARA SER “PROPORCIONAL AO DESCUMPRIMENTO” (COMO PRETENDEM OS APELANTES), DEVE SE DAR NOS EXATOS TERMOS DETERMINADOS NA SENTENÇA, CONSIDERANDO QUE AS OBRIGAÇÕES NÃO FORAM CUMPRIDAS PELAS APELANTES NO TEMPO E MODO PACTUADOS. DESATENDIMENTO DO ÔNUS PREVISTO NO ARTIGO 373, II, DO CPC. RECURSO NÃO PROVIDO.APELO DA AUTORA: DEVOLUÇÃO DOS SUPOSTOS VALORES INVESTIDOS NO LOCAL. FALTA DE JUNTADA, NO TEMPO ADEQUADO, DE PROVAS DESSES SUPOSTOS INVESTIMENTOS. ALEGAÇÃO DE QUE OS RESPECTIVOS DOCUMENTOS FORAM JUNTADOS NO MOMENTO DA CONTESTAÇÃO À RECONVENÇÃO, E NÃO COM A INICIAL EM RAZÃO “DA NECESSIDADE DE URGÊNCIA DO PEDIDO LIMINAR”. CONTESTAÇÃO À RECONVENÇÃO QUE ADMITE A JUNTADA DE DOCUMENTO PARA SE CONTRAPOR ESPECIFICAMENTE AO PEDIDO RECONVENCIONAL, MAS NÃO PARA COMPROVAR FATOS ALEGADOS NA INICIAL. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 434 E 435 DO CPC. ADMITINDO-SE A ALEGAÇÃO NO SENTIDO DE QUE A APRECIAÇÃO DO PEDIDO LIMINAR ERA URGENTE, A PARTE AUTORA DEVERIA TER JUNTADO OS REFERIDOS DOCUMENTOS NA PRIMEIRA OPORTUNIDADE EM QUE SE MANIFESTOU NOS AUTOS, OU SEJA, AO EMENDAR A INICIAL PARA A JUNTADA DE VÍDEOS MENCIONADOS NAQUELA PEÇA. DOCUMENTOS QUE, EM VERDADE, ANTE A JUNTADA EXTEMPORÂNEA, NÃO PODEM SER CONSIDERADOS. SENTENÇA CONFIRMADA POR OUTROS FUNDAMENTOS. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0005173-57.2018.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ESPEDITO REIS DO AMARAL - J. 10.06.2020)Isto posto, à luz do princípio da boa-fé objetiva, conclui-se que a ré violou os deveres de informação e confiança, a que se sujeitam os contratantes, desde a fase de tratativas até a fase pós contratual, segundo dispõe o art. 422 Código Civil, “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.Sublinha-se, outrossim, que o contrato de locação in casu,

mostra-se complexo, pois envolve uma série de riscos, investimentos e planejamentos. Especificamente, deve-se considerar uma estimativa de prazo para implementação do negócio e seus atrativos como requisito para a projeção de viabilidade do negócio e análise de contingenciamento de riscos.Portanto, a inexecução contratual se deu por culpa da empreendedora do Mercado Sal, por violar o dever de informação da outra parte sobre o conteúdo do negócio e de frustrar as legítimas expectativas da sublocatária quanto ao prazo de entrega dos atrativos.Com isso, ante ao descumprimento das obrigações da sublocadora, faculta-se à sublocatária o pedido de resolução do contrato, estando isenta do pagamento das penalidades contratuais estipuladas nas cláusulas 13.3 e 15.2. Aplica-se ao caso o art. 9º, II Lei 8245/912 c/c 475, Código Civil:Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:I - por mútuo acordo;II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.Evidente que, se o lojista preferiu instalar seu estabelecimento dentro de um empreendimento como o ‘Mercado Sal’, é porque estava interessado justamente naquilo que o empreendimento oferecia, ou seja, um centro de compra e variedade de comércios, com praça arquibancada com cinema ao ar livre, pet park, praça de serviços, co-working, capaz de atrair todo tipo de clientela, em razão do conforto, segurança e lazer que este tipo de local promete. E não foi o que ocorreu.Desta forma, trata-se de hipótese de resolução por inexecução contratual voluntária. Logo, deve-se declarar rescindido o contrato de locação firmado pela Néctar da Terra Ltda-ME, por descumprimento contratual da sublocadora, declarando inexigível a multa contratual em desfavor da sublocatária.2.4. Da cláusula penal Da leitura do contrato firmado entre as partes, dispõe a cláusula 15.2:15.2. Nas hipóteses não previstas neste Contrato ou, ainda, em casos de rescisão por descumprimento de obrigação, ficará a SUBLOCATÁRIA obrigada ao pagamento de multa correspondente a 12 (doze) vezes o valor do aluguel em vigor, sem prejuízo à eventual indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes, ensejados à SUBLOCADORA. A cláusula penal consiste em um instituto de direito material previsto no art. 408 do Código Civil que dispõe “incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”. No mais, o art. 409 estatui que a cláusula penal pode ser estipulada conjuntamente com a obrigação, em ato posterior, e pode se referir à inexecução completa da obrigação, de alguma cláusula especial, ou, ainda, à mora. Na petição inicial (mov.1.1), já sustentava a parte demandante que, em se tratando de contratos comutativos, bilaterais e onerosos, a jurisprudência pátria confere uma interpretação sistêmica das cláusulas contratuais que estabelecem multa rescisória apenas em favor de um dos contratantes. No que se refere à cláusula penal, é assente na jurisprudência da Corte Superior que a multa contratual poderá vir a ser aplicada indistintamente para ambas as partes contratantes, ainda que não haja previsão expressa nesse sentido. Confira-se:RECURSO ESPECIAL - CONTRATO BILATERAL, ONEROSO E COMUTATIVO - CLÁUSULA PENAL - EFEITOS PERANTE TODOS OS CONTRATANTES - REDIMENSIONAMENTO DO QUANTUM DEBEATOR -NECESSIDADE - RECURSO PROVIDO. 1. A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes. 2. A cláusula penal não pode ultrapassar o conteúdo econômico da obrigação principal, cabendo ao magistrado, quando ela se tornar exorbitante, adequar o quantum debeatur. 3. Recurso provido. (REsp n. 1.119.740/RJ, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 27/9/2011, DJe de 13/10/2011). Grifou-se. Em conformidade:APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS. [...] MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL QUANDO PREVISTA APENAS EM DESFAVOR DE UMA DAS PARTES. CABIMENTO. INADIMPLEMENTO DA PARTE RÉ CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO [...].
(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0062170-81.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 20.03.2023). Suprimiu-se. APELAÇÕES CÍVEIS -AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS EMERGENTES (REVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL) E DANOS MORAIS E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA [...] ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE REDUÇÃO – NÃO PROVIMENTO – ENTENDIMENTO PACIFICADO DA CORTE SUPERIOR QUANTO A POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA ALUDIDA CLÁUSULA DEVENDO SER OBSERVADA, AINDA, AS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS OBJETIVANDO A FIXAÇÃO DA INDENIZAÇÃO EM VALOR PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – [...] (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0006189-75.2020.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO ANTONIO PRAZERES -
J. 02.05.2022). Suprimiu-se.Assim, considerando que no contrato entabulado entre as partes há previsão apenas de multa em favor da parte ré, há que se inverter a aplicação de tal penalidade em razão da isonomia.Afinal, o reequilíbrio de contraprestações manifestamente desproporcionais (apenas uma das partes está sujeita à penalidade) mostra-se, inclusive, como consectário lógico da boa-fé contratual, que estabelece como dever lateral de conduta a busca constante de uma relação jurídica equânime.Como dito, este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que enfatiza ser o equilíbrio contratual uma constante necessária às relações jurídicas, conforme se depreende não apenas do Código de Defesa do Consumidor (que não se aplica neste caso), mas também dos princípios gerais do Direito e do Código Civil.Desta forma, há que se dar provimento a este tópico recursal para condenar a parte ré ao equivalente à 12 (doze) alugueres vigentes à época da ocorrência dos fatos, nos termos da cláusula 15.2 do contrato. Frisa-se, a propósito, que a multa prefixada no contrato não contraria preceito de ordem pública. A multa compensatória decorre da lei ou da vontade das partes e não pode exceder ao valor da obrigação principal. Se a obrigação foi parcialmente cumprida, a multa deverá ser reduzida proporcionalmente. Nesse sentido, o teor dos artigos 412 e 413 do Código Civil, aplicáveis em harmonia com o art. 4º da Lei 8245/91.De acordo com a doutrina:O atual Código já menciona, em harmonia com a jurisprudência do passado, que a multa deve ser paga proporcionalmente. Nada impede que as próprias partes estipulem uma multa proporcional para o caso, que será analisada de acordo com os princípios de boa-fé objetiva e probidade pelo interprete. A proporcionalidade da multa é vista tendo em mira o tempo já decorrido ou cumprido do contrato. Recorde, a propósito, que o art. 413 do Código Civil de 2002 determina que a multa deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e finalidade do negócio. (VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 15. Ed. São Paulo: Atlas, 2020. p.38).De se ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que nas relações envolvendo locação de espaços em shopping center (o Mercado Sal se trata de um empreendimento semelhante – complexo gastronômico, de lazer e conveniência, que compreende, em um único local, restaurantes e estabelecimentos comerciais para a venda de refeições, alimentos, bebidas e produtos em geral), deve prevalecer o princípio da autonomia negocial, privilegiando a liberdade contratual dos empreendedores. Aliás, tal entendimento vai ao encontro do disposto no art. 54 da Lei nº 8.245/91[2], que prevê que nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivo e as disposições da lei. Veja-se:RECURSO ESPECIAL. SHOPPING CENTER. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. EXECUÇÃO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. REPASSE. LOCATÁRIO. PRÉVIO AJUSTE. BIS IN IDEM. NÃO OCORRÊNCIA. ATIVIDADE EMPRESARIAL. AUTONOMIA DA VONTADE. PREVALÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se é possível a inclusão de valor relativo a honorários advocatícios contratuais previamente ajustados pelas partes na execução de contrato de locação de espaço em shopping center. 3. Em regra os honorários contratuais são devidos por aquele que contrata o advogado para atuar em seu favor, respondendo cada uma das partes pelos honorários contratuais de seu advogado. A parte vencida, além dos honorários contratuais do seu advogado, também arcará com o pagamento dos honorários sucumbenciais devidos ao patrono da parte vencedora. 4. Na hipótese, o contrato firmado entre as partes prevê que o locatário deverá pagar os honorários contratuais de seu advogado, assim como os do advogado do locador, o que não configura bis in idem, pois não se trata do pagamento da mesma verba, mas do repasse de custo do locador para o locatário. 5. A atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. 6. Não há como afastar a incidência de cláusula de contrato de locação de espaço em shopping center com base em alegação genérica de afronta à boa-fé objetiva, devendo ficar demonstrada a situação excepcional que autoriza a intervenção do Poder Judiciário. 7. Recurso especial provido. (REsp n. 1.644.890/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2020, DJe de 26/8/2020.). Grifou-se.Ao lado disso, o art. 421-A, do Código Civil, com a redação data pela Lei nº 13.874/2019, prevê que os contratos civis e empresariais se presumem paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, estabelecendo o inciso III que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.Não há nos autos elementos concretos que permitam afastar dita presunção. Ao contrário, constou da contestação que “o empreendimento é considerado sucesso de público, tendo recebido o renomado Prêmio Top View, através de votação popular, onde obteve mais de 40% de votos e tendo sido superada a expectativa de público, inclusive na semana de inauguração o público presente foi de 50 mil pessoas, quando o esperado era de 10 mil pessoas. Somente nos 4 primeiros dias, o empreendimento recebeu mais de 20 mil pessoas”. Se o empreendimento foi um grande sucesso, não se vislumbra, no valor de doze alugueis, nenhuma abusividade e/ou excesso. Ademais, a ré não contestou qualquer abusividade desta multa (até porque no contrato, a penalidade só existia em seu favor), limitando-se a argumentar que “a hipótese prevista na cláusula 15.2 não pode ser aplicada ao caso concreto, primeiro, porque versa sobre multa imputada à Sublocatária, ora REQUERENTE; segundo, porque inexiste previsão contratual por inadimplemento da Sublocadora, ora REQUERIDA e, terceiro, porque não houve qualquer descumprimento contratual pela REQUERIDA suficiente a ensejar a rescisão do contrato”. A fim de estabelecer o equilíbrio contratual, o que é plenamente possível e encontra amparo nos princípios norteadores do Código Civil e na jurisprudência da Corte Superior, que restou
invertida a cláusula penal disposta no contrato, em favor da sublocatária, reconhecendo-se o descumprimento contratual pela Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., que não entregou o empreendimento conforme prometido.Logo, deve ser aplicada a cláusula penal em desfavor da requerida, nos moldes estabelecidos na avença (doze vezes o valor do aluguel em vigor – cláusula 15.2), não havendo qualquer ofensa ao disposto no art. 413 do Código Civil, notadamente em razão da especificidade contratual.2.5. Da res sperataAs partes celebraram o Instrumento Particular de Cessão Parcial de Direito de Uso, em que a Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. cedeu à Néctar da Terra “o direito de uso de parte do fundo de comércio/estabelecimento comercial pertencente ao CEDENTE, por meio da participação da CESSIONÁRIA no empreendimento comercial Mercado Sal, nos termos do Contrato de Locação de Espaço Comercial celebrado entre as partes” (mov.48.5).Na exordial (mov.1.1), no tópico “I.II. DO DANO MATERIAL SUPORTADO. CONDENAÇÃO EM DANO EMERGENTE. QUANTUM”, o cessionário-locatário pleiteia o ressarcimento de R$16.572,00 (dezesseis mil quinhentos e setenta e dois reais) como luvas para a entrada no empreendimento. Realiza tal pedido ao argumento de que a rescisão antecipada do contrato se deu por culpa exclusiva da cedente.Não se olvide que, em se tratando de contrato de locação em um empreendimento como o ‘Mercado Sal’, o qual se assemelha a um shopping center, por ser um complexo gastronômico, de lazer e conveniência, a relação entre os lojistas e empreendedores se submete à Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), por meio do art. 54, que estabelece a prevalência das condições livremente pactuadas em contratos dessa sorte.Tal dinâmica se justifica pelas peculiaridades próprias do Mercado Sal, que envolve um complexo de atividades, cuja administração, organização e planejamento de lojas se encontram a cargo do empreendimento. Essa administração pode propiciar conveniente lucro tanto para os empreendedores, quanto para os lojistas, com base nos dados de estudo do mercado.Todavia, como corolário do desfazimento do contrato de sublocação por culpa da sublocadora/cedente, antes mesmo de a sublocatária/cessionária ter usufruído dos atrativos do Mercado Sal, cuja implantação do tenant mix era de responsabilidade da Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., é devida a restituição da res sperata em sua integralidade.A finalidade da CDU era, justamente, a de remunerar a sublocadora pelo espaço no empreendimento Mercado Sal, sendo responsabilidade da Banzai dotar “toda a estrutura técnica e operacional para possibilitar a instalação e o funcionamento regular do mais variado tenant mix de atividades comerciais e serviços”. No caso, a sublocatária não usufruiu de todo o aparato do Mercado Sal, o qual não demonstrou ter entregue os atrativos prometidos, essenciais ao tenant mix. Essa circunstância, aliada ao fato de que a resolução do contrato se deu por culpa da sublocadora, diante da demora na entrega destes espaços, conduz à nulidade da cláusula contratual que prevê a renúncia ao ressarcimento dos valores pagos. Do contrário, haveria nítido desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva em detrimento da sublocatária/cedente, acarretando, assim, em locupletamento ilícito da sublocadora. Nesse sentido:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO ATÍPICO DE IMÓVEL COMERCIAL EM SHOPPING CENTER E CONTRATO DE RESERVA DE LOJA E CESSÃO DO DIREITO DE USO. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CULPOSO POR PARTE DAS LOCADORAS, DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA E DO VALOR DESPENDIDO COM A CONTRATAÇÃO DE PROJETO ARQUITETÔNICO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. INSURGÊNCIA DAS RÉS. 1. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 434 E 435 DO CPC. NÃO ACOLHIMENTO. JUNTADA DE DOCUMENTOS APÓS A PETIÇÃO INICIAL. POSSIBILIDADE, ENQUANTO NÃO ENCERRADA A INSTRUÇÃO. DOCUMENTOS QUE NÃO ERAM INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. CONTRADITÓRIO OBSERVADO E INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ DA AUTORA. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 2. TESE DE ILEGITIMIDADE PARA PLEITEAR O RESSARCIMENTO DOS VALORES PLEITEADOS NA INICIAL. REJEIÇÃO. AUTORA QUE FIGURA COMO LOCATÁRIA/CESSIONÁRIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, DE RESERVA DE LOJA E CESSÃO DE DIREITO DE USO. PAGAMENTOS REALIZADOS ATRAVÉS DE CHEQUES E NOTAS PROMISSÓRIAS. COMPROVANTES EM NOME DE TERCEIROS. IRRELEVÂNCIA, PORQUE INDUBITAVELMENTE CORRELATOS AO NEGÓCIO. 3. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, SOB O FUNDAMENTO DE QUE OS CONTRATOS NÃO FIXARAM DATA PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. NÃO ACOLHIMENTO. OBSERVÂNCIA À CLÁUSULA GERAL DE BOA-FÉ OBJETIVA, CONFIANÇA ENTRE AS PARTES E PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL. PROVA DOCUMENTAL E ORAL PRODUZIDAS NOS AUTOS QUE INDICAM A DIVULGAÇÃO DE PREVISÃO PARA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING, REPETIDAMENTE ADIADA, NUM TOTAL DE MAIS DE VINTE MESES. FRUSTRAÇÃO DA EXPECTATIVA E PLANEJAMENTO FINANCEIRO DA LOJISTA. ATRASO QUE ULTRAPASSOU A RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES INVESTIDOS A TÍTULO DE RES SPERATA. CABIMENTO. CONSEQUÊNCIA DA RESCISÃO DOS CONTRATOS POR CULPA DAS RÉS. AUTORA QUE NÃO USUFRUIU DO FUNDO DE COMÉRCIO DO SHOPPING. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A RENÚNCIA AO RESSARCIMENTO. INAPLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL PREVISTA PARA O CASO DE RESCISÃO DA LOCAÇÃO POR CULPA DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS (CPC, ARTIGO 85, § 11). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0032581-20.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 31.05.2023)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXIGIBILIDADE DE MULTA. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM LOJA DE SHOPPING CENTER E RESERVA DE ESPAÇO COMERCIAL PARA UTILIZAÇÃO FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DA PARTE RÉ. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DOS APELANTES. DEMORA DE MAIS DE 3 (TRÊS) ANOS NA ENTREGA DO IMÓVEL. IRRAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE “LUVAS” – RES SPERATA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUTAL. MANUTENÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Não obstante a alegação dos apelantes no sentido de que não há previsão no contrato para entrega do empreendimento, da leitura dos documentos juntados na inicial nota-se que a previsão de inauguração do shopping seria para outubro/2019, tendo sido adiada para o ano de 2020 (Mov. 1.1 – Pág. 16/17) e efetivamente entregue em 2021.2. Conforme informações públicas, a inauguração do empreendimento ocorreu 04.07.2021, ou seja, mais de 3 (três) anos após a assinatura do contrato (30.05.2018 – Mov. 1.4), data demasiadamente excessiva, o que demonstra, claramente, a violação da boa-fé contratual. 3. Muito embora a loja tenha sido reservada ao apelado, não foi entregue no prazo previsto, de forma que foi requerida a rescisão do contrato antes mesmo da inauguração do empreendimento em razão da infração contratual. 4. Ademais, uma vez que comprovada a culpa dos apelantes pela rescisão do contrato, fica mantida a condenação a devolução dos valores pagos a título de “res sperata” como consequência lógica ao retorno do “status quo ante”. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0009194-71.2020.8.16.0173 - Umuarama - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 15.03.2023)APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRADITA DE TESTEMUNHA NÃO REALIZADA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. SUSPEIÇÃO NÃO CONFIGURADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PROMESSA COMERCIAL NÃO CUMPRIDA. DISTRATO POR CULPA DO EMPREENDEDOR/CONTRATADO. RESTITUIÇÃO DA RES SPERATA DEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ART. 54 DA LEI 8.245/91. RESPONSABILIDADE CIVIL PELA QUEBRA DA CONFIANÇA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DEVER DE INDENIZAR. MAJORAÇÃO DO QUANTUM. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O momento oportuno para a contradita da testemunha é aquele compreendido entre a sua qualificação e o início do seu depoimento. 2. A lei estabelece como suspeito e, de consequência impossibilitado de figurar como testemunha, o amigo íntimo e aquele que tem interesse no litígio (art. 447, § 3º, incisos I e II do CPC). O conceito genérico de amizade, por contatos pessoais esporádicos, não se confunde com o conceito de amigo íntimo, este sim capitulado como comprometedor pelo regramento processual. Alegação de suspeição afastada. 3. A frustração da legítima expectativa advinda da confiança construída entre as partes, consectário da boa-fé que norteia as relações jurídicas, enseja a responsabilidade civil pela quebra da confiança pelos danos causados à vítima. 4. A restituição dos valores adimplidos a título de ?res sperata? é medida impositiva, considerando que o contratado deu causa ao desfazimento do ajuste, impossibilitando que o contratante usufruísse de parcela do fundo de comércio do empreendimento. 5. Tratando-se de locação comercial, a legislação de regência (art. 54 da Lei 8.245/91) determina a prevalência dos termos pactuados, presumindo simetria entre os contratantes, descabendo a aplicação do sistema de proteção especial ao consumidor e impossibilitando a inversão da cláusula penal por observância obrigatória de norma cogente. 6. Os prejuízos extrapatrimoniais se caracterizam pelo sofrimento psíquico experimentado pela vítima, consubstanciado pela frustração do investimento realizado na expectativa da concretização do negócio jurídico, que se arrastou por grande lapso temporal, envolvendo também a mobilização de terceiros, que por reiteradas vezes intermediaram a questão além de diligenciarem na tentativa de adequar-se ao inesperado descumprimento da promessa realizada. 7. Atentando-se às condições financeiras das partes, considerando as consequências da conduta ilícita, sobremodo a repercussão para além da relação inter partes, bem como ponderando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, pelas especificidades da demanda reputa-se devida a majoração do valor da indenização por danos morais para R$15.000,00 (quinze mil reais), impondo-se a reforma da sentença nesse capítulo. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, AC 5243314-83.2016.8.09.0051, 7ª Câmara Cível, Rel. DES. FABIANO ABEL DE ARAGÃO FERNANDES, DJe 27/02/2023)Neste contexto, demonstrado está que a ré inviabilizou o cumprimento do ajuste, dando causa à rescisão, o que isenta a autora das penalidades previstas contratualmente e lhe garante o direito à restituição dos valores desembolsados a título de res sperata, pois não consubstanciada a contraprestação.Sabidamente, a res sperata é adimplida pelo lojista para que utilize parcela do fundo de comércio do empreendimento, o que inclui a análise da variedade de lojas, viabilidade econômica do empreendimento, estruturação técnica e física do local. Ainda que a autora tenha se instalado no Mercado Sal, por curto período (aproximadamente seis meses), a ré não comprovou que realizou as obras dos atrativos prometidos, os quais faziam parte do tenant mix, ônus do qual não se desincumbiu (art. 373, II, CPC). Até hoje, não se sabe se os atrativos foram finalizados, mas certo é que a Néctar decidiu instalar o seu negócio no Mercado Sal por conta de tais atrativos, que certamente angariaram clientes e fomentariam a atividade comercial dos lojistas. Logo, embora a parte autora
tenha pago pelo direito de reservar sua loja naquele espaço, a cedente não cumpriu com suas obrigações, pelo que cabível a devolução da res sperata.No caso em apreço, a Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. deu causa ao desfazimento do ajuste, impossibilitando que a Néctar da Terra Ltda-ME usufruísse dos referidos serviços. A restituição dos valores adimplidos a esse título, portanto, é medida impositiva.2.6. Danos emergentesOs investimentos necessários devem ser ressarcidos. Em suma, reconhecida a conduta, consistente em proposta das rés de entregar um empreendimento com diversos atrativos, que nunca foram implantados, denota-se que os prejuízos experimentados pela parte autora perpassam o inadimplemento contratual (nexo causal), sendo de rigor a quantificação dos danos.No que diz respeito aos valores investidos no local, a parte autora apresentou a seguinte tabela (mov.1.1, fls.11):O pagamento das taxas CAU, compra material CASSOL, drywall, funilaria chaminé, casa do acabamento, fiação até o relógio, Ana arquitetura, placa-impressão-projeto, eletricista, pedreiro, exaustor 37 cm elétrico 220v, foram comprovados (movs.1.60-1.74). Frisa-se que, o pagamento do container, de R$16.572,00, refere-se à denominada “res sperata”, quantia em que já determinada a devolução pela ré no item anterior (2.5. Da res sperata).Sublinha-se, ainda, que a ré não impugnou especificamente os gastos com investimento por parte da Néctar da Terra, e sequer impugnou os documentos apresentados nos movs. 1.60-1.74. Em defesa, limitou-se a afirmar que “o valor gasto pela REQUERENTE a título de investimentos decorre do risco do negócio. Está implícito na natureza jurídica da sociedade empresarial a assunção do risco, não há qualquer garantia de sucesso. E, na hipótese de inviabilização do negócio, a empresa deverá arcar com os prejuízos decorrentes”. Nesse ponto, recorda-se que o Código de Processo Civil disciplina que “incumbe também ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas” – vide art.341. Não se desconhece que a Néctar da Terra Ltda-ME também teve gastos com as rescisões trabalhistas, os quais foram demonstrados pelos movs.1.75-1.89. Todavia, tais despesas não são referentes ao investimento propriamente dito, com a instalação da loja no empreendimento “Mercado Sal”, para início das atividades de exploração do ramo alimentício, com a comercialização de produtos derivados da fruta açaí e sucos naturais.Por outro lado, são despesas referente ao funcionamento do negócio no período em que operou a Néctar da Terra Ltda-ME, isto é, de 28 de outubro de 2017, inauguração do empreendimento, até 30 de abril de 2018, quando a empresa encerrou suas atividades. Ou seja, a Néctar usufruiu dos serviços prestados por seus funcionários, que efetivamente trabalharam por determinado período, sendo que esses valores foram revertidos em seu proveito.Diferentemente dos gastos com a instalação da loja no Mercado Sal, e dos investimentos para tanto (projeto arquitetônico, serviços do pedreiro, eletricista, dentre outros), que são manifestos prejuízos em vista do descumprimento contratual pela ré, os gastos com os funcionários, o que engloba as verbas trabalhistas, foram revertidos em proveito da própria Néctar da Terra Ltda-ME, enquanto estava ativa. Cobrar tais valores da empresa-ré, seria conferir proveito econômico à autora em duplicidade, o que por certo configura locupletamento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico.Portanto, a Néctar da Terra demonstrou que gastou o importe de R$13.537,54 (treze mil, quinhentos e trinta e sete reais e cinquenta e quatro centavos) como investimento e instalação de sua loja, cumprindo o seu ônus, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. Do valor total pleiteado a este título, houve o desconto da res sperata - R$16.572,00, e também das verbas rescisórias trabalhistas que, conforme fundamentado, não devem englobar o quantum.Conclui-se que, tendo a sublocadora dado causa ao desfazimento do negócio jurídico, os investimentos necessários para a implantação da Néctar da Terra Ltda-ME devem ser ressarcidos, pelo que a empresa-ré deverá arcar com a quantia de R$13.537,54 (treze mil, quinhentos e trinta e sete reais e cinquenta e quatro centavos), nos termos desta fundamentação.2.7. Da reconvençãoEm reconvenção, a ré pleiteou pela aplicação da multa contratual:13.1 É facultado à SUBLOCATÁRIA rescindir unilateralmente a presente locação, devendo, neste caso, comunicar por escrito sua intenção, com prazo mínimo de 180 (cento e oitenta) dias de antecedência. 13.2 O exercício do direito de rescindir unilateralmente a locação somente poderá ser exercido pela SUBLOCATÁRIA depois de decorridos no mínimo 12 meses contados da data da inauguração do EUC locado. 13.3 No caso de rescisão deste Contrato anteriormente ao prazo estabelecido acima, mesmo mediante o envio de notificação prévia, será devida pela SUBLOCATÁRIA multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis devidos até o termo final da locação.No entanto, restou demonstrado que a ré foi quem inviabilizou o cumprimento do ajuste, principalmente por não ter entregue os atrativos que prometeu durante a fase pré-contratual e de execução da avença, dando causa à rescisão, sendo que tais fatos isentam a autora das penalidades previstas contratualmente. Logo, inaplicável a referida multa.Ademais, Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. afirma que a autora se encontra inadimplente em relação ao pagamento dos alugueres dos meses de março e abril de 2018, bem como das taxas de rateio dos meses de fevereiro, março e abril de 2018, cujo débito atualizado remonta à quantia de R$24.382,37.O pacto entre as partes vigorou de 28 de outubro de 2017, inauguração do empreendimento Mercado Sal, até 30 de abril de 2018, quando a Néctar encerrou suas atividades. Em impugnação à contestação, a autora se limitou a afirmar “não reconhece sua inadimplência, até porque foram emitidos boletos com data posterior ao encerramento das atividades da empresa Néctar da Terra, razão pela qual não foram pagas”. Entretanto, os alugueres de março/2018, abril/2018, e o rateio das despesas de fevereiro/2018, março/2018 e abril/2018, são referentes ao período que a autora ainda estava em posse do imóvel, inexistindo provas, as quais eram de sua incumbência, de que efetuou o pagamento dos referidos valores. Sobre a alegada abusividade do rateio, o que inclusive é objeto de ação própria - autos nº 0018171-54.2018.8.16.0001, em trâmite perante a 7ª Vara Cível de Curitiba-PR, nestes autos, compreende-se que devidos os referidos valores, posto que na presente demanda se discute apenas a rescisão contratual e as consequências desta. Caso seja constatada eventual abusividade, deve a lesada buscar o ressarcimento pela via própria.Dito isso, conclui-se que os alugueres referentes ao período de efetiva ocupação da loja são devidos, não havendo meios de se afastar mencionada obrigação, vez que a autora estava na posse do local e dele se utilizava, com ou sem o movimento de clientes pretendido. Assim, deve efetuar o pagamento do valor do aluguel e encargos vencidos até a data da efetiva desocupação que, neste caso, confunde-se com a data do encerramento de suas atividades, em 30 de abril de 2018.Nesse sentido:RESCISÃO DE CONTRATO COM REPARAÇÃO DE DANOS – LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER – TENANT MIX – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – DEVER ANEXO DO CONTRATO – BOA-FÉ OBJETIVA – REPARAÇÃO DEVIDA 1 – Descumprimento dos deveres laterais da boa-fé objetiva, dentre eles a informação clara e prévia sobre as condições do contrato. Administrador do shopping que seria inaugurado que deixou de ESCLARECER aos pretensos lojistas que muito embora já tivesse negociada 90% da ABL (área bruta locável), tal fato não necessariamente implicava na inauguração e abertura das lojas ao público. O que aconteceu foi que muito embora o shopping tenha realmente alugado os espaços para as lojas, estas não foram abertas imediatamente após a inauguração do shopping, o que evidentemente causou impacto na circulação de clientes e no movimento local; 2 – Já no momento em que o negócio foi celebrado, os contratantes eram obrigados a atuar nos limites impostos pela boa-fé, não se podendo admitir que o forte apelo publicitário, que certamente influenciou de modo decisivo a vontade dos investidores, não estabeleça nenhuma obrigação à apelada, em relação à conclusão do empreendimento que tanto propagou. Locação da loja que deve ser declarada rescindida, arcando o lojista com o pagamento dos locativos apenas do período em que permaneceu na posse do imóvel, sem qualquer multa pela rescisão; 3 – Reembolso dos lucros cessantes e das quantias gastas com a montagem da loja. Valores a serem apurados mediante critérios específicos em sede de liquidação. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Apelação Cível 1012590-10.2015.8.26.0602; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/05/2018; Data de Registro: 25/05/2018)Destarte, deve ser mantida a parcial procedência da reconvenção, apenas a fim de condenar a autora ao pagamento de alugueres e taxas de rateio de despesas inadimplidos. Sobre estes valores, em caso de falta de previsão contratual, deve incidir correção monetária pelo INPC/IGP-DI, bem como juros de mora de 1% ao mês, ambos incidentes a partir do vencimento de cada obrigação até a data do efetivo pagamento.2.8. Ônus sucumbencial Em r. sentença, o ônus foi fixado da seguinte forma:CONDENO a autora-reconvinda ao pagamento das custas e despesas processuais em relação à sucumbência devida pela ação principal, e honorários advocatícios em favor do advogado da parte ré-reconvinte, os quais fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a publicação da sentença e incidentes juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (CPC, art. 85, § 16), porquanto a Ré decaiu de parte mínima de sua pretensão (CPC, art. 86, parágrafo único), bem como CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais decorrentes da reconvenção, na proporção de 70% pela autora-reconvinda e 30% pela ré-reconvinte, e honorários advocatícios em favor dos respectivos advogados de ambas as partes - suportados pela parte adversa -, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação – observadas as mesmas proporções referentes às custas –, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil e igualmente corrigidos monetariamente pelo INPC desde a publicação da sentença e incidentes juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (CPC, art. 85, § 16).Em relação aos pedidos iniciais formulados pela autora, deve-se inverter o ônus sucumbencial, ficando a cargo da ré Banzai Participações e Empreendimentos Ltda. o pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que devem ser fixados em 10% sobre o valor da condenação, observados os parâmetros do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.É importante frisar que a autora decaiu de parte mínima de seus pedidos, posto que somente não foi acolhido o quantum a título de danos materiais, pois restaram afastados os gastos referentes às verbas rescisórias trabalhistas. Incide, portanto, o teor do art. 86, parágrafo único, do CPC “se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários”. Portanto, na lide principal, com a procedência dos pedidos iniciais formulados pela Néctar da Terra Ltda-ME, que importaram na condenação da ré ao pagamento da cláusula penal, na restituição do valor despendido a título de res sperata, de R$16.572,00, bem como ao pagamento das quantias gastas com investimento e implementação da empresa no Mercado Sal, de R$13.537,54, os honorários devem ser fixados em 10% desta condenação. Estes a serem pagos pela ré em favor da autora.No que se refere à reconvenção, o parcial provimento do recurso de apelação importou na procedência parcial dos pedidos deduzidos pela ré-reconvinte, em grau menor do que aquele imposto pelo Juízo de primeiro grau. Isto porque, julgou-se procedente o pedido de condenação da Néctar da Terra Ltda-ME ao pagamento de alugueres e rateio das despesas, no período de efetiva ocupação da loja, mas improcedente o pedido de rescisão por culpa da autora e imposição de multa contratual.Na lide reconvencional, com a parcial procedência dos pedidos reconvencionais formulados pela Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., a fim de que a parte autora seja responsável pelo pagamento dos alugueres (março/2018, abril/2018) e encargos vencidos (taxa de rateio de fevereiro/2018, março/2018, abril/2018), no período efetivo de ocupação da loja sublocada, houve sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil. Dessa forma, devem ser fixados honorários em 10% sobre a condenação (alugueres e taxas de rateio no período de ocupação da loja sublocada), estes a serem pagos pela autora-reconvinda em favor da ré-reconvinte.No mais, devem ser fixados honorários de 10% sobre o proveito econômico obtido pela autora-reconvinda, que consiste no valor da multa contratual, vez que foi declarado rescindido o contrato de locação firmado pela Néctar da Terra Ltda-ME, por descumprimento contratual da sublocadora, declarando inexigível a multa, estes a serem pagos pela ré-reconvinte em favor da autora-reconvinda. Ademais, considerando a sucumbência recíproca da lide convencional, já que as partes foram concomitantemente vencedoras e vencidas, as custas e despesas processuais também devem ser rateadas. Logo, considerando que a ré-reconvinte restou vencida em maior proporção, isto é, quanto à rescisão do contrato e imposição de multa, as custas devem ser rateadas na proporção de 70% para a ré-reconvinte, e os restantes 30% para a autora-reconvinda. 3. Honorários recursaisPor fim, em atenção ao disposto no art. 85, §11º, do Código de Processo Civil, considerando o trabalho adicional realizado nesta segunda instância, majoro os honorários advocatícios em 2%, totalizando 12% (doze por cento), tanto em relação à lide principal, como em relação à lide reconvencional.
4. ConclusãoDo exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento
ao recurso interposto por Leonardo Almeida de Oliveira e Marcos Fernando Volpato (antigos sócios da Néctar da Terra Ltda-ME, que teve suas atividades encerradas), para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais em face da Banzai Participações e Empreendimentos Ltda., a fim de: I) declarar rescindido o Contrato de Sublocação de Espaço Comercial - “Contrato de Sublocação” - e Instrumento Particular de Cessão Parcial de Direito de Uso - “Instrumento de Cessão”, firmado entre as partes e, por consequência, declarar a inexigibilidade de qualquer multa contratual em desfavor da Néctar da Terra Ltda-ME;II) condenar a ré ao pagamento da cláusula penal, prevista na cláusula 15.2 do Contrato de Sublocação de Espaço Comercial, correspondente a 12 (doze) vezes o valor do aluguel em vigor, quantia sobre a qual deverá incidir correção monetária pelo INPC/IGP-DI, a partir da assinatura do contrato, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação;III) condenar a ré a restituir o valor despendido a título de res sperata, de R$16.572,00 (dezesseis mil quinhentos e setenta e dois reais), sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo INPC/IGP-DI, a partir da data do pagamento, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação;IV) condenar a ré ao pagamento das quantias gastas com investimento e implementação da Néctar da Terra Ltda-ME no Mercado Sal, na quantia de R$13.537,54 (treze mil, quinhentos e trinta e sete reais e cinquenta e quatro centavos), sobre a qual deverá incidir correção monetária pelo INPC/IGP-DI, a partir da data dos respectivos pagamentos, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação;Ademais, deverá a ré arcar com a integralidade das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação que, majorados, totalizam o importe de 12%, com fundamento no art. 85, §§2º e 11º do Código de Processo Civil.No que se refere ao pedido reconvencional, este deve ser parcialmente acolhido, apenas para consignar que a parte autora é responsável pelo pagamento dos alugueres (março/2018, abril/2018) e encargos vencidos (taxa de rateio de fevereiro/2018, março/2018, abril/2018), no período efetivo de ocupação da loja sublocada. Tais valores deverão ser acrescidos dos encargos de mora contratualmente previstos ou, não havendo previsão contratual, correção pelo INPC/IGP-DI e juros de mora de 1% ao mês, ambos incidentes a partir do vencimento de cada obrigação até a data do efetivo pagamento.Na reconvenção, em vista da sucumbência recíproca, a autora-reconvinda deverá arcar com os honorários em favor da ré-reconvinte, no patamar 12% sobre a condenação, que consiste nos alugueres e taxas de rateio no período
de ocupação da loja sublocada. A ré-reconvinte, por sua vez, deverá arcar com honorários
em favor da autora-reconvinda, também no patamar de 12%, a incidir sobre o proveito econômico obtido, este consistente no valor da multa contratual. Por fim, as custas e despesas processuais devem ser rateadas na reconvenção, ficando 70% (setenta por cento) a cargo da ré-reconvinte, arcando a autora-reconvinda com os 30% (trinta por cento) restantes.



Desembargador Substituto Alexandre KozechenJuiz (a) relator (a)


[1] Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. [2] Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.