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Processo:

I) RELATÓRIOTratam-se de recursos de apelação interpostos em face da sentença de mov. 92.1, proferida nos autos da intitulada “ação anulatória de ato jurídico c/c manutenção de posse (c/c tutela provisória de urgência)” nº 0000170-83.2025.8.16.0192, movida por Ana Paula Botelho Durski em face de CNP Consórcio S.A Administradora de Consórcios, Rubens Manoel da Silva e Valdirene Aparecida Saraiva, em que parte do feito foi extinto sem resolução de mérito, e no restante foi dada parcial procedência aos pedidos da parte autora, pelos seguintes termos:
“3. DispositivoAnte o exposto, primeiramente, julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, em razão da litispendência, nos termos da fundamentação, nos termos do art. 485, V, do CPC. Quanto ao mais, julgo parcialmente procedentes os pedidos, declarando a nulidade da arrematação do imóvel, em razão do valor abaixo do aceitável, mantendo a consolidação da propriedade em favor da parte credora. Por conseguinte, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
Com o trânsito em julgado, expeça-se ofício ao Registro de Imóveis determinando-se o registro da nulidade da arrematação.Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de 50% das custas processuais, cada, bem como ao pagamento de honorários de 10%, cada, sobre o valor de avaliação do imóvel, como constante da matrícula imobiliária, a título de honorários de sucumbência.Com relação ao processo contexto, julgo improcedente o pedido, extinguindo o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.Promova-se a juntada desta sentença nos autos n. 0000400-67.2021.8.16.0192.Condeno a parte autora ao pagamento das custas e do equivalente a 10% sobre o valor da arrematação, a título de honorários de sucumbência.Com o trânsito em julgado, intime-se a parte autora para desocupação do imóvel em 30 dias, sob pena de reintegração de posse".A sentença foi atacada por embargos de declaração, os quais não foram acolhidos (mov. 116.1).
Em suas razões recursais (mov. 119.1), sustenta a apelante Ana Paula Botelho Durski, em síntese, que:
a) A sentença carece de reforma quanto à parte que manteve a consolidação da propriedade em favor da apelada, visto que não contemplou todos os pontos e documentos levantados pela apelante;


b) Em que pese a necessidade de a devedora estar constituída em mora, os documentos comprovaram que as intimações encaminhadas para purgar a mora não foram recebidas pela apelante;

c)A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça destaca a necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, o que se aplica sobre os contratos regidos pela Lei 9.514/97;
d) A sentença desconsiderou que a apelante foi deixada em situação de desvantagem, pois o imóvel alienado fiduciariamente possuía valor superior a R$ 703.000,00 (setecentos e três mil reais), sendo financiado cerca de R$ 207.000,00 (duzentos e sete mil reais), dos quais já havia sido quitado mais de 91 parcelas, totalizando o valor de R$ 223.701,11 (duzentos e vinte e três mil, setecentos e um reais e onze centavos), razão pela qual a cláusula que determina a consolidação da propriedade deveria ser considerada nula;


e) A não aplicação da teoria do adimplemento substancial a todo e qualquer caso envolvendo contratos de alienação fiduciária viola a defesa constitucional do consumidor e os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato;

f) O Parágrafo Primeiro da Cláusula Vigésima Quarta da Escritura Pública de compra e venda com alienação fiduciária estabelece que, para efeito de venda em leilão público, o valor expresso em garantia na Cláusula Quinta deveria ser garantido, tendo em correção o valor descrito em laudo de avaliação realizado por engenheiro credenciado à época do leilão;
Diante disso, requer o conhecimento e provimento do recurso, para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade.
Contrarrazões foram apresentadas apenas pela apelada CNP CONSORCIO S.A. ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS (Caixa Consórcios S/A – Administradora de Consórcios) - mov. 120.1.
Por sua vez, em suas razões recursais, Rubens Manoel da Silva e Valdirene Aparecida Saraiva da Silva discorrem, em suma, que (mov. 124.1):
a) O imóvel foi avaliado pela credora para o 1º leilão no valor de R$ 719.000,000, para o 2º leilão, no valor de R$ 359.922,85, sendo que no terceiro leilão o bem foi arrematado por R$ 225.000,00, para o qual o lance mínimo era o valor da própria dívida;
b) Conforme a redação do artigo 27 da Lei de Alienação Fiduciária, nº 9.514/1994, não existe valor mínimo para venda de imóvel em leilão, limitando-se tão somente ao valor do saldo devedor do contrato de financiamento realizado entre as partes;c) Pelas informações prestadas pela instituição financeira, mesmo com a venda do imóvel em leilão, o valor não foi suficiente para a quitação da cota, restando um saldo devedor de R$11.627,14.
Com isso, pleiteia o provimento do recurso, para considerar válida a arrematação do imóvel.Contrarrazões foram apresentadas pela apelada Ana Paula Botelho Durski em mov. 130.1).Por seu turno, a apelante CNP CONSÓRCIOS S/A - ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS, discorre que (mov. 125.1):
a) A parte autora apenas detinha a posse direta sobre o bem, de sorte que jamais foi sua proprietária, o que somente ocorreria mediante a quitação do débito da cota de consórcio;
b) A administradora tentou por mais de 2 vezes oportunizar o pagamento dos débitos, adiando a inclusão do imóvel no leilão, mas não recebeu retorno da consorciada;
c) Os procedimentos de constituição em mora foram devidamente realizados pelo Cartório de Registro de Imóveis, conforme a Lei de Alienação Fiduciária, sendo que as notificações encaminhadas foram devidamente entregues ao destinatário, no endereço correspondente ao comprovante de residência anexado pela apelante;
d) Não há possibilidade de aplicar o adimplemento substancial nos casos de contrato com garantia, e em especial no caso em tela, em que o débito superior a um terço do contrato de mútuo jamais poderia ser considerado irrelevante ou ínfimo.

Sendo assim, pleiteou o não provimento do recurso interposto por Ana Paula Botelho Durski.
Contrarrazões foram apresentadas pela apelada Ana Paula Botelho Durski (mov. 131.1), requerendo o não conhecimento do recurso apresentado em mov. 125.1, por ausência de dialeticidade.
É o relatório.



II) FUNDAMENTAÇÃO
Recurso interposto por Ana Paula Botelho DurskiI. AdmissibilidadeDe início, cabe registrar que não merecem conhecimento as alegações de ausência de notificação para purgação da mora e de ausência de notificação para acompanhamento do leilão, visto que a sentença deixou de analisar tais pontos, por reconhecer a sua litispendência com os autos nº 0000537-83.2020.8.16.0192.
Por outro lado, a apelante simplesmente insiste na discussão, sustentando que a sentença “não contemplou todos os pontos e documentos levantados pela parte”, ignorando a questão da litispendência.
Assim, por ausência de dialeticidade recursal, neste ponto, o recurso não deve ser conhecido.
De resto, presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, gratuidade da justiça e regularidade formal), o recurso de Apelação interposto deve ser conhecido.
II. MéritoCuida-se, na origem, de “ação anulatória de ato jurídico c/c manutenção de posse” movida pela apelante Ana Paula Botelho Durski em face dos apelados CNP Consórcios S.A. Administradora de Consórcios (Caixa Consórcios S/A – Administradora de Consórcios), Rubens Manoel da Silva e Valdirene Aparecida Saraiva da Silva, pleiteando o reconhecimento da nulidade da execução de título extrajudicial e da consolidação da propriedade de imóvel pela Caixa Consórcios.
A sentença reconheceu a litispendência com relação às teses de ausência de notificação para purgação da mora e de ausência de notificação para acompanhamento do leilão, considerando que foram alegadas nos autos de “ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade c/c reabertura contratual com pedido de tutela de urgência de natureza antecipada” nº 0000537-83.2020.8.16.0192, que já vinha sendo movida pela apelante, extinguindo esta parte do feito sem resolução de mérito e, no restante, afastou as teses de nulidade das cláusulas contratuais, de adimplemento substancial, de ausência de avaliação do imóvel, acolhendo tão somente o argumento de arrematação por preço vil, razão pela qual manteve a consolidação da propriedade em favor da parte credora, mas declarou a nulidade da arrematação do imóvel.
Sendo assim, a controvérsia recursal cinge-se na nulidade da cláusula que determina a consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária em favor da parte credora, na aplicação do adimplemento substancial ao caso concreto, e na necessidade de avaliação do imóvel para o leilão.Pois bem.
A previsão de consolidação da propriedade do bem objeto de alienação fiduciária em favor do credor em caso de mora do devedor é comum de todos os contratos sob essa espécie de garantia, por determinação dos artigos 24, inciso VII e 26, caput, da Lei 9.512/1997.A propósito:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
No presente caso, tem-se que a apelante adquiriu da Caixa Consórcios a Cota 488, do Grupo 487, contemplada e não quitada, de prazo inicial de 150 meses, que lhe deu o direito ao crédito de R$ 205.963,17, os quais foram utilizados para o pagamento de parte do imóvel adquirido pela apelante, com alienação fiduciária em favor da Caixa Consórcios, o qual seria liberado somente com a quitação integral das parcelas da referida cota de consórcio, que ainda estava com o prazo remanescente de 138 meses para pagamento, conforme apontado no contrato firmado entre as partes (mov. 1.7-origem).
Aliás, tais estipulações vão de encontro com as regras do consórcio aderido pela apelante, de modo que, por si só, não se configura vantagem exagerada em favor da instituição financeira.
Sendo assim, como a consolidação da propriedade em favor do credor da alienação fiduciária em caso de ausência de quitação integral decorre diretamente de disposição legal, não se mostra abusiva a sua determinação.
Neste mesmo contexto, a apelante sustenta o adimplemento substancial da dívida, por já ter quitado 91 parcelas referentes ao total devido, somando mais do que o valor do crédito utilizado para o pagamento do imóvel.
Sem razão.
Na lógica apresentada pela apelante, a parte desconsidera qualquer estipulação de encargos e correção monetária assumida de forma contratual.


Conforme a cláusula quarta do contrato (mov. 1.7-origem), tem-se que:
“a) A Devedora/Fiduciante, como participante do consórcio imobiliário da Caixa Consórcios, subscritora do Grupo 487 da Cota 448, adquiriu direito ao Crédito de R$ 205.963,17 (duzentos e cinco mil, novecentos e sessenta e três reais e dezessete centavos), a ser utilizado para parte de pagamento do imóvel objeto de compra e venda ao final descrito e caracterizado; b) O débito da Devedora/Fiduciante, em razão da sua participação no grupo descrito nesta cláusula, administrado pela Credora/Fiduciária nesta data é de R$ 217.330,07 (duzentos e dezesseis mil, trezentos e trinta reais e sete centavos). Tem a prestação mensal, reajustável conforme previsto no Contrato de Adesão, pelo INPC (Índice Nacional de Preço ao Consumidor), composta pela parcela de Fundo Comum no valor de R$ 1.320,40 (hum mil, trezentos e vinte reais e quarenta centavos) acrescida da Taxa de Administração de 18% (dezoito por cento), equivalentes a R$ 200,00 (duzentos reais), Fundo de Reserva de 5% (cinco por cento), equivalentes a 66,60 (sessenta e seis reais e sessenta centavos).”
Além disso, o débito é acrescido de parcelas de seguros de morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel, conforme o parágrafo primeiro da cláusula quarta do contrato.
Assim, é evidente que a obrigação da devedora não se resume ao valor do crédito do consórcio, não havendo que falar em adimplemento substancial da dívida por esse motivo.
Nesse sentido:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. RECURSO DO RÉU. 01) PLEITO PELA APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE AOS CONTRATOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E PROCEDIMENTO DITADO PELO DECRETO LEI N.º 911/69 DIANTE DA INCOMPATIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TJPR. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA PRETENDIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de busca e apreensão, consolidando a propriedade de veículo em favor do credor fiduciário, em razão da inadimplência do réu a partir da 5ª parcela de um contrato de financiamento. O apelante pleiteia a aplicação da teoria do adimplemento substancial, argumentando que a inadimplência de uma única parcela não justificaria a busca e apreensão do bem.II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é aplicável a teoria do adimplemento substancial em contratos de alienação fiduciária.III. Razões de decidir 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica a contratos de alienação fiduciária, sendo necessária a quitação integral da dívida para a purgação da mora.4. O inadimplemento do réu, que deixou de pagar a partir da 5ª parcela do contrato, é incontroverso e justifica a ação de busca e apreensão.5. O recurso de apelação foi desprovido, mantendo-se a sentença que julgou procedente o pedido inicial. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação cível conhecida e, no mérito, desprovida.Tese de julgamento: A teoria do adimplemento substancial é inaplicável aos contratos de alienação fiduciária em garantia, sendo necessária a quitação integral da dívida para a purgação da mora e a restituição do bem ao devedor. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 487, I; CPC/2015, art. 85, § 2º; Decreto-Lei nº 911/1969, arts. 2º, caput, e 3º, § 5º.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.622.555/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 22.02.2017; STJ, REsp 2.195.400/BA, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 17.03.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.052.910/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 21.08.2023; TJPR, 5ª Câmara Cível, 0037931-76.2020.8.16.0014, Rel. Desembargador Leonel Cunha, j. 20.05.2024; TJPR, 18ª Câmara Cível, 0029441-02.2023.8.16.0001, Rel. Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, j. 07.10.2024; TJPR, 4ª Câmara Cível, 0075050-74.2024.8.16.0000, Rel. Desembargador Luiz Taro Oyama, j. 01.02.2025; Súmula nº 7/STJ.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o pedido do réu, que queria aplicar a teoria do adimplemento substancial em sua defesa, não pode ser aceito. Isso porque, segundo a lei que regula a alienação fiduciária, é necessário que a dívida seja paga por completo para que o bem possa ser devolvido ao devedor. O réu não pagou todas as parcelas do financiamento, apenas algumas, e por isso a ação de busca e apreensão do bem foi considerada correta. Assim, o recurso do réu foi negado e a decisão que permitiu a apreensão do veículo foi mantida. Além disso, o réu terá que pagar os custos do processo e honorários advocatícios.(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0011919-57.2023.8.16.0131 - Pato Branco -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 19.05.2025)
No que refere ao valor do imóvel, segundo o art. 24, inciso VI, da Lei nº 9.514/1997, o contrato deverá conter, “a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão”.
No caso em tela, o contrato previu que o valor do imóvel, em atendimento ao art. 24, inciso VI, da referida lei, é o previsto na cláusula quinta do instrumento, em R$ 703.980,00 (setecentos e três mil, novecentos e oitenta reais), “tendo em correção o valor descrito em laudo de avaliação realizado por engenheiro credenciado à época do leilão”.
Nada obstante, conforme o edital de leilão acostado ao mov. 1.9, o imóvel foi avaliado em R$719.000,00, com as observações de que “sobre o imóvel constam benfeitorias não averbadas no RI, com área aproximada e estimada no local de 192m². Numeração predial pendente de averbação no RI. Regularizações e encargos perante os órgãos competentes de eventual ampliação/demolição e divergência da área construída e da área superficial do terreno, que vierem a ser apuradas no local com as lançadas em IPTU e averbadas no RI, bem como atual denominação no bairro e numeração predial, correção por conta do comprador. Caberá ao comprador verificar a real destinação do imóvel, se residencial ou comercial. Débitos de IPTU de aproximadamente R$2.000,00 por conta do comprador. Ocupado. Desocupação por conta do comprador.”
Portanto, não subsiste a alegação de que não houve avaliação prévia do imóvel para a realização do leilão, pois além do valor inicial do imóvel ter sido garantido no primeiro leilão, houve a descrição de observações que só seriam possíveis de ser apuradas por engenheiro credenciado à época do leilão.
Logo, as razões recursais apresentadas pela apelante não merecem acolhimento, visto que a consolidação da propriedade foi legítima, bem como atendidos os demais requisitos para a realização da venda por hasta pública.
Recurso interposto por Rubens Manoel da Silva e Valdirene Aparecida Saraiva da SilvaI. AdmissibilidadePresentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), o recurso de Apelação interposto deve ser conhecido.
II. MéritoInsurgem-se os apelantes em face da parte da sentença que reconheceu a nulidade da arrematação do imóvel por valor abaixo do aceitável, sustentando que a Lei nº 9.514/1994 não exige valor mínimo para a venda de imóvel em leilão, limitando-o tão somente ao valor do saldo devedor do contrato de financiamento realizado entre as partes.
Extrai-se do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1994 que:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.§ 1o
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)Acerca da referida disposição, o Órgão Especial desta Corte de Justiça, por meio do IRDR nº 44, autos nº 0081311-89.2023.8.16.0000, entendeu que a Lei nº 9.514/1997 deve ser interpretada em conjunto com as normas do sistema jurídico em que se insere, sendo que o artigo 891 do Código de Processo Civil, em seu caput e parágrafo único, prevê que:
Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.Com isso, foi firmada a seguinte orientação:
I. INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS. VENDA DE BEM IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, COM PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO, EM SEGUNDO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REDAÇÃO LITERAL DO ARTIGO 27, §2º, DA LEI Nº 9.514/1997, COM REDAÇÃO ATRIBUÍDA PELA LEI Nº 14.711/2023, QUE ACEITA “o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem”. DISPOSITIVO LEGAL QUE DEVE SER INTERPRETADO EM CONJUNTO COM AS DEMAIS NORMAS E PRINCÍPIOS DO ORDENAMENTO JURÍDICO, EM ESPECIAL os artigos 805 e 891, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil, e 187, 422 e 884, do Código Civil. caput do artigo 891 do Código de Processo Civil QUE inadmite, em sede de leilão, o oferecimento de lance reputado vil, que é definido, NA PARTE FINAL DO SEU PARÁGRAFO ÚNICO, como o montante inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. normas de direito material QUE, POR SUA VEZ, condenam o exercício abusivo de direito, contemplam a probidade e a boa-fé objetiva na conclusão e execução dos contratos e censuram o enriquecimento sem causa. vedaÇÃO Da arrematação a preço vil de imóvel dado em garantia fiduciária. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DEMAIS TRIBUNAIS PÁTRIOS. TESE FIRMADA NO PRESENTE IRDR: No segundo leilão extrajudicial, é vedada a arrematação de bem imóvel dado em garantia fiduciária por preço vil, assim entendido o montante inferior à metade do valor atualizado da avaliação do bem. Incidente de resolução de demandas repetitivas acolhido, com fixação de tese.II. APELAÇÃO CÍVEL AFETADA AO IRDR. RECURSO ELEITO COMO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PENDÊNCIA DE JULGAMENTO QUE NÃO IMPEDE A IMISSÃO DE POSSE PELO TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL OBJETO DO LEILÃO. EVENTUAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO ANULATÓRIA APÓS A IMISSÃO NA POSSE QUE DEVE SER RESOLVIDA EM PERDAS E DANOS. INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 30 DA LEI Nº 9.514/97. CIRCUNSTÂNCIA QUE IMPORTA NO CONHECIMENTO DO APELO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. MÉRITO. EDITAL DE LEILÃO E LAUDO DE AVALIAÇÃO QUE CONSIDERARAM A EXISTÊNCIA DE BENFEITORIA NO IMÓVEL. IMÓVEL ARREMATADO, EM SEGUNDO LEILÃO EXTRAJUDICIAL, POR MONTANTE INFERIOR A 50% DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO BEM. CARACTERIZAÇÃO DE PREÇO VIL. CONSTATAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL POR ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO AO STATUS QUO ANTE. PRETENSÃO QUE DEVE SER RESOLVIDA EM PERDAS E DANOS. CONDENAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA AO PAGAMENTO DA QUANTIA EQUIVALENTE à diferença entre o valor da dívida e o montante correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação do imóvel. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.(TJPR - Órgão Especial - 0000209-77.2022.8.16.0033 - Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCUS VINICIUS DE LACERDA COSTA -
J. 26.05.2025)Isso porque, ainda que nova redação do §2º do art. 27, da Lei nº 9.514/1994, tenha sido dada somente a partir da Lei nº 14.711, de 2023, o sistema jurídico já previa, por meio do art. 891 do CPC, que não havendo estipulação de preço mínimo, considera-se preço vil o que for inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
A propósito:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EDITAL DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA COM ORIGEM EM CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. VALOR DA SEGUNDA PRAÇA QUE NÃO PODE SER INFERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL CARACTERIZADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Trata-se de ação declaratória de nulidade de edital de leilão extrajudicial, requerendo os autores a publicação de um novo edital estipulando como preço mínimo do imóvel o percentual de 50% do valor da avaliação.2. Consoante a jurisprudência desta Corte, muito embora o art. 27, § 2º, da Lei n. 9.514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante.3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.(AREsp n. 2.818.110/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)Portanto, é certo o entendimento de que o imóvel foi vendido por preço vil, visto que o valor pelo qual foi arrematado não foi nem ao menos suficiente para o valor integral da dívida, conforme informou o próprio credor.
Todavia, considerando que no presente caso a aquisição do imóvel pelos adquirentes, aqui apelantes, já consta registrada na matrícula do bem desde 16/12/2020 (R-06/7.243, mov. 1.16-origem), a questão da nulidade da arrematação, por certo, deve ser resolvida em perdas e danos entre o credor e o devedor do contrato de alienação fiduciária, sob pena de acarretar prejuízos a terceiros adquirentes de boa-fé.
E nesse contexto, cabe ressaltar que não restou evidenciada a má-fé ou a intenção dos apelantes de enriquecer de forma indevida com a arrematação do imóvel discutido.Aliás, a própria Lei n. 9.514/97 recebeu atualização nesse sentido:
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.

(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)Por seu turno, dispõe o artigo 499 do CPC: “A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.”Sendo assim, o pedido de reforma dos apelantes deve ser acolhido, ainda que por fundamento diverso, a fim de manter a arrematação do imóvel, e determinar a conversão da nulidade da arrematação do imóvel em perdas e danos, para que o credor fiduciário restitua à devedora/apelada a diferença entre o valor que se efetivou a venda e a quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) da avaliação do imóvel, com atualização e juros de mora, sendo possível a sua compensação com outros eventuais débitos remanescentes do contrato, nos termos do art. 368 do Código Civil.

Recurso interposto por CNP CONSÓRCIOS S/A - ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOSI. AdmissibilidadeQuanto ao recurso interposto por CNP Consórcios S/A - Administradora de Consórcios (Caixa Consórcios S/A – Administradora de Consórcios) - mov. 125.1, dos autos de origem, embora o apelante tenha apresentado sua peça na forma de apelação, inclusive com o recolhimento do preparo recursal pertinente (mov. 125.3), apenas defendeu motivos para a manutenção da sentença, sem apresentar nenhuma insurgência quanto à parte que restou sucumbente na presente demanda.
Assim, tem-se que o apelante não atendeu o dever de dialeticidade recursal previsto pelo art. 1.010, inciso III, do CPC, pois não apresentou razões ou pedido de reforma da sentença recorrida.
Portanto, ausente o cumprimento do requisito de admissibilidade da regularidade formal, o recurso interposto por CNP Consórcios S/A - Administradora de Consórcios não merece conhecimento.
Sucumbência
Tendo em vista que a sentença de parcial extinção sem resolução e parcial procedência dos pedidos foi substancialmente mantida, havendo somente a conversão da nulidade da arrematação do imóvel em perdas e danos em favor de Ana Paula Botelho Durski, a fim de resguardar o direito dos terceiros adquirentes Rubens Manoel da Silva e Valdirene Aparecida Saraiva da Silva, deve ser mantida a distribuição do ônus de sucumbência já fixada pelo Juízo a quo, em 50% para cada parte, com relação à autora e a ré CNP Consórcios S/A - Administradora de Consórcios.

Todavia, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, a fixação da base de cálculo para os honorários advocatícios deve observar a seguinte ordem: “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”.
No presente caso, o valor da condenação havida entre a parte autora e o réu CNP Consórcios S/A - Administradora de Consórcios se traduz na diferença entre o valor da venda do imóvel e a quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) da avaliação, apurado em R$ 719.000,00 na época do leilão.
Assim, em respeito aos ditames do art. 85, §2º, do CPC, os 10% (dez por cento) de honorários advocatícios devidos ao patrono da autora devem ser calculados a partir da mencionada diferença, acrescidos de correção e juros de mora.
Por seu turno, os honorários advocatícios devidos ao patrono da parte ré CNP Consórcios S/A - Administradora de Consórcios devem ser calculados em 10% (dez por cento) sobre a parte dos pedidos da inicial em que a autora restou sucumbente, ou seja, sobre 50% (cinquenta por cento) do valor atualizado da causa.
Ademais, pelo não provimento do recurso interposto pela autora, e pelo não conhecimento do recurso interposto pela CNP Consórcios S/A - Administradora de Consórcios, os honorários advocatícios devidos reciprocamente devem ser majorados ao percentual de 11%, com base no art. 85, §11º, do CPC.
Resta, portanto, modificada a fixação dos honorários de sucumbência, de ofício.
Por outro lado, pela forma que se demonstrou a relação jurídica entre a parte autora e os terceiros adquirentes do imóvel, não resta evidenciada a sucumbência de Rubens Manoel da Silva e Valdirene Aparecida Saraiva da Silva nesta demanda, razão pela qual a autora deverá arcar com as eventuais despesas processuais por eles adiantadas, mais os honorários advocatícios devidos ao seu patrono, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
III) CONCLUSÃO
Recurso interposto por Ana Paula Botelho DurskiDiante do exposto, VOTO pelo PARCIAL CONHECIMENTO e, na parte conhecida, pelo NÃO PROVIMENTO do recurso de apelação interposto por Ana Paula Botelho Durski.
Recurso interposto por Rubens Manoel da Silva e Valdirene Aparecida Saraiva da SilvaPor seu turno, VOTO pelo conhecimento e PROVIMENTO do recurso interposto por Rubens Manoel da Silva e Valdirene Aparecida Saraiva da Silva.

Recurso interposto por CNP CONSÓRCIOS S/A - ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOSPor fim, VOTO pelo NÃO CONHECIMENTO do recurso interposto por CNP CONSÓRCIOS S/A - ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS.