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Processo:

RELATÓRIO: Trata-se de Recurso de Apelação interposto em face da sentença (mov. 42.1), integrada pela decisão de rejeição dos Embargos de Declaração (mov. 60.1), que, em autos de Dúvida suscitada pelo Sr. Maximino César Lisbôa, agente delegado do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Campo Mourão, julgou procedente a ação, para o fim de manter a negativa de averbação e a proceder do mesmo modo nos casos semelhantes ao presente. Sucumbente, foi a parte suscitada condenada ao pagamento das custas processuais. A decisão contou com a seguinte fundamentação: 2. Acréscimo de área do imóvel:Analisando os autos, constata-se que a suscitada contesta a decisão do Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campo Mourão/PR – 1º Ofício, que recusou a averbação do georreferenciamento apresentado e, por conseguinte, a retificação do registro, devido a discrepância entre a área indicada no documento e a área registrada na matrícula do imóvel.Alega, ainda, que o aumento de 192,53% (cento e noventa e dois vírgulas cinquenta e três por cento) na área do imóvel decorre de um erro no registro à época da confecção da matrícula nº 56.944.Sucede, porém, que, ultimado o feito, a interessada, ora suscitada, não conseguiu comprovar o referido equívoco no documento.Outrossim, dado o grande aumento de área, torna-se imprescindível a apresentação de um justo título para a pretensão aquisitiva, pois a retificação administrativa não pode validar uma potencial aquisição transversa de propriedade sem o título adequado.É certo que a Lei de Registros Públicos não proíbe a retificação de área na matrícula, desde que haja a concordância de todos os confrontantes, conforme disposto em seus artigos 212 e 213, inciso II1. Conforme alega a suscitada, todos os confrontantes anuíram com as divisas georreferenciadas (evento 36.2).Todavia, conforme observado pelo Oficial suscitante da dúvida e pelo Ministério Público no parecer de evento 39.1, com a retificação requerida, o imóvel do interessado terá um acréscimo de 192,53% (cento e noventa e dois vírgulas cinquenta e três por cento) da área, fato que a doutrina e a jurisprudência entendem como sendo uma via transversa de aquisição de propriedade. Há iminente risco de que, com este acréscimo, haja transgressão de área de terceiros, violando, assim, justos títulos, bem como a via escolhida para sua confirmação.O Doutrinador Washington de Barros Monteiro entende da seguinte forma:(...)Nesse sentido, é o entendimento do Colendo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:(...)Portanto, se o processo de retificação administrativa regulado pelo artigo 213 da Lei 6.015/1973 não se presta a chancelar a aquisição transversa da propriedade, tampouco a simples apresentação do georreferenciamento, que acarretaria um aumento exorbitante da área constante na matrícula, pode autorizar a regularização do excesso de área constatado.Ao final, tendo em vista a negativa de averbação na matrícula nº 56.944, há perda de objeto quanto ao pleito de valor de FUNREJUS. Por conseguinte, deixo de analisar a questão.3. Assim, considerando a fundamentação retro, JULGO PROCEDENTE a presente Suscitação de Dúvida, e oriento o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campo Mourão/PR – 1º Ofício a manter a negativa de averbação e a proceder do mesmo modo nos casos semelhantes ao presente.Condeno a parte suscitada ao pagamento das custas nos termos do art. 82, do CPC.Publique-se. Registre-se. Intimem-se e, certificado o trânsito em julgado, arquivem-se. Cumpram-se as disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná.Inconformada com a decisão, a suscitada, Sra. Maria Rizia Mendes Bernardes, recorreu, aduzindo, em suma, que: (a) a sentença recorrida incorre em evidente contradição ao afirmar que o aumento de 192,53% na área do imóvel decorreu de erro na matrícula n. 56.944, pois o que foi alegado pela apelante, e amplamente comprovado nos autos, é que o erro remonta à matrícula n. 6.728; (b) o lote original n. 17 possuía inicialmente 51 hectares, após o que houve uma subdivisão, resultando na criação do lote 17-A-Remanescente, registrado na matrícula n. 6.728, com 24,2 hectares, tendo como proprietário o Sr. Narciso Bernardes, cônjuge da apelante; (c) desde essa aquisição, a área permaneceu sob posse da família, sendo transmitida à apelante após o falecimento do seu esposo; (d) o erro na medição está evidenciado na matrícula n. 6.728, que menciona que o lote 17-A-Remanescente confronta ao nordeste com o Rio Riozinho, o que demonstra que houve falha técnica na medição original, pois, ao incluir a confrontação com o rio, é nítido que a área possuía maior extensão do que o registrado; (e) o levantamento atual, realizado por georreferenciamento, identificou que a área real do lote é de 37,92389 hectares, ou seja, há uma sobra de 26,9% da área total original; (f) a sentença recorrida, ao atribuir o erro exclusivamente à matrícula n. 56.944, desconsidera os elementos probatórios que demonstram a origem histórica da falha registral; (g) se a retificação da área tivesse ocorrido na matrícula n. 6.728, o acréscimo de área seria de 56,69%, e não 192,53%, como ocorre na matrícula atual, que reflete apenas a continuidade do erro original; (h) além disso, o fato de o lote n. 17-A-Remanescente já confrontar com o Rio Riozinho é prova irrefutável de que a área subdimensionada sempre fez parte da família da apelante, não existindo nenhuma nova aquisição ou sobreposição territorial; (i) após o falecimento do Sr. Narciso Bernardes e a realização do inventário, uma parte da propriedade, de aproximadamente 14,762 hectares, foi alienada ao Sr. Eides Guedes; (j) tivesse a retificação sido realizada naquele momento, o acréscimo seria dividido entre os herdeiros e o comprador; (k) no entanto, a matrícula n. 6.728 foi extinta e o imóvel subdividido, gerando 03 (três) novas matrículas, dentre elas a de n. 56.944, que é objeto do presente pedido de retificação; (l) o pedido de retificação foi feito apenas após a subdivisão do imóvel, uma vez que a área em questão sempre pertenceu à família da apelante; (m) assim, o acréscimo de 192,53% na matrícula n. 56.944 decorre da regularização de um erro de medição ocorrido no passado e que, se corrigido na matrícula original n. 6.728, resultaria em acréscimo muito menor, de 56,69%; (n) portanto, a sentença incorreu em erro ao interpretar a origem do problema registral; (o) a falha não decorre da matrícula n. 56.944, mas, sim, da medição equivocada que deu origem à matrícula n. 6.728; (p) tal reconhecimento é essencial para compreender a necessidade de correção do registro, bem como para afastar a argumentação de que o aumento de área configura aquisição irregular; (q) não há necessidade de apresentação de justo título para a área retificação, pois esta sempre esteve sob a posse da família Bernardes; (s) todos os confrontantes anuíram com a retificação, em conformidade com o mandamento dos artigos 212 e 213, inciso II da LRP; (t) a sentença foi omissa no que concerne ao valor do FUNREJUS, devendo prevalecer o entendimento de que o tributo incide sobre a área acrescida, ou seja, 13,1324 hectares, e não sobre a área total de 20,8520 hectares. Franqueado o contraditório, o Registrador declinou da possibilidade de apresentar contrarrazões ao Recurso de Apelação, por não ser parte interessada no feito (mov. 77.1). Nesta instância recursal, a douta Procuradoria-Geral de Justiça emitiu parecer pelo parcial provimento do Recurso de Apelação, por entender que “há de se recolher o FUNREJUS, tendo como base de cálculo somente a quantia referente à área que se pretendia acrescer, razão pela qual merece reforma a r. sentença objurgada quanto a esta questão” (mov. 12.1 - AC). É a breve exposição.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO: Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do Recurso de Apelação.

Perante o Sr. Oficial do 1º Registro de Imóveis de Campo Mourão, a Sra. Maria Rízia Mendes Bernardes requereu a retificação da matrícula n. 56.944, aduzindo que, após a contratação de profissional para elaboração de georreferenciamento, ficou constatado que a área do imóvel não é de 7,128 hectares, como está registrado, mas, sim, de 20,8520 hectares.
Por não considerar possível o acolhimento do pleito, o Sr. Oficial instaurou procedimento de dúvida, que, em primeiro grau de jurisdição, foi julgada procedente, para o fim de “manter a negativa de averbação”, restando orientado, ainda, que se proceda do mesmo modo nos casos semelhantes ao presente (mov. 42.1). Cinge-se a discussão recursal, assim, em analisar a possibilidade de se proceder a retificação do registro por base no georreferenciamento, e, em caso positivo, qual seria o modo de calcular o FUNREJUS. O pedido da apelante tem, por base, a previsão contida no artigo 212 da Lei n. 6.015/73, segundo o qual: Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Do procedimento administrativo previsto no artigo 213 da LRP, destaca-se o inciso II, o qual preconiza que: O oficial retificará o registro ou a averbação a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes. É consenso entre os especialistas que o procedimento de retificação registral em estudo requer: (i) a apresentação de provas, especialmente o levantamento topográfico e o memorial descritivo, que mostrem o erro de mediação sobre a área; (ii) a declaração de anuência dos confrontantes. Também alertam os estudiosos que o procedimento em questão recomenda cautela, a fim de se evitar a aquisição transversa da propriedade. Nesse sentido, a 1ª Promotoria de Justiça da Comarca de Campo Mourão assinalou que (mov. 39.1): Quanto à retificação administrativa a partir de registro do georreferenciamento, entende-se pela impossibilidade de retificação substancial da matrícula sem a devida comprovação de erro.A despeito da realização do procedimento de retificação administrativa, em consonância com o disposto no art. 213 da Lei 6.015/1973, há de se distinguir duas hipóteses específicas: a) retificação de área para correção de erro, cuja retificação administrativa pode se dar a partir de uma simples apresentação de georreferenciamento e consentimento dos confrontantes; b) acréscimo indevido/significativo de área, sugestiva de aquisição transversa de propriedade, cuja correção demandaria apresentação de justo título aquisitivo.Pois bem. Compulsando os autos, entende-se que as provas juntadas pela recorrente são insuficientes para concluir que houve erro de medição nas matrículas. Com efeito, o lote de terras n. 17-A-Remanescente, com área de 24,2 hectares, desde 27.05.1977 foi de propriedade do Sr. Narciso Bernardes, cônjuge da apelante. Após o falecimento dele, no dia 10.08.2015, foi registrada a escritura pública de partilha de bens em inventário, restando acordado, entre os 4 (quatro) herdeiros, a seguinte divisão: (i) para a Sra. Maria Rizia Mendes Bernardes, ora apelante, 24,455%, o equivalente a 5,9181 hectares; (ii) para a Sra. Nilvania Bernardes Teixeira, 27%, o equivalente a 6,534 hectares; (iii) para a Sra. Nerlem Bernardes, 14,545%, o equivalente a 3,519 hectares; (iv) para o Sr. Rober Paulo Bernardes, 34%, o equivalente a 8,228 hectares (R-9/6.728). Adiante, em 06.04.2016 e 22.05.2019, foram registradas 02 (duas) escrituras públicas de compra e venda, pelas quais o Sr. Eides Guedes adquiriu as frações ideais da Sra. Nilvania e do Sr. Rober, passando a ser titular de 61%, o equivalente a 14,762 hectares (R-10 e R-11/6.728). Tem-se ainda que, no dia 14.04.2023, foi registrada escritura pública de permuta, pela qual a apelante, proprietária de um lote de terras de 2,42 hectares, representado pela matrícula n. 4.034, permutou 50%, ou 1,21 hectares desse lote com o Sr. Eides Guedes. Assim, no que se refere à matrícula n. 6.728, a apelante Sra. Maria ganhou 1,21 hectare, passando a sua fração ideal de 5,9181 hectares para 7,128 hectares, ou, em termos percentuais, 29,455%; e o Sr. Eides Guedes perdeu 1,21 hectare, passando a sua fração ideal de 14,762 hectares para 13,552 hectares, ou, em termos percentuais, 56% (R-12/6.728). Seguindo, no dia 01º.08.2023 foi registrada a escritura pública de divisão amigável, de modo que o imóvel da matrícula 6.728 foi subdividido, passando a constituir os Lotes: (i) n. 17-A-R-1, com área de 7,128 hectares, representado pela matrícula 56.944, de titularidade da apelante Sra. Maria; (ii) n. 17-A-R-2, com área de 3,519, representado pela matrícula 56.945, de titularidade da Sra. Nerlem; e (iii) n. 17-A-R-3, com área de 13,552, representado pela matrícula 56.946, de titularidade do Sr. Eides (Av-15 e Av – 16/6.728). Nesse cenário, evidencia-se que a área descrita na matrícula n. 56.944 representa a fração ideal que a recorrente tinha sobre o imóvel da matrícula n. 6.728 durante o estado de condomínio.Adentrando com maior precisão no exame das razões recursais, assevera a apelante que o “juízo a quo” adotou premissa fática equivocada, pois o erro de medição não tem origem na matrícula n. 56.944, mas, sim, na matrícula 6.728. Assevera a insurgente que a verdadeira área da matrícula n. 6.728 era de 37,92389 hectares, ou seja, uma sobra de 56,69%, o que não representa um erro tão expressivo, salientando que o excesso de 192,53%, encontrado na matrícula n. 56.944, é resultado da continuidade do equívoco anterior. As insurgências, no entanto, não merecem acolhimento. É importante destacar que apenas nos Embargos de Declaração argumentou-se, com maior clareza, inclusive com novos dados e números percentuais, que o erro remeteria, historicamente, à matrícula n. 6.728, situação essa que afasta a alegação de que o “juízo a quo” exarou as suas conclusões a partir de premissa fática equivocada.Ademais, não há levantamento topográfico, georreferenciamento, memorial descritivo ou qualquer outro documento apto a comprovar que a área da matrícula n. 6.728 seria de 37,92389 hectares, ao invés de 24,2 hectares, o que obsta a possibilidade de retificação administrativa, em consonância com as normas dos arts. 212 e 213, inciso II da Lei 6.015/73.Pelo acima exposto, em convergência com os entendimentos exarados pelo douto Juiz (mov. 42.1) e pelo douto Ministério Público, este tanto em primeiro quanto em segundo grau (mov. 39.1; 12.1 - AC), entende-se pela impossibilidade de acolhimento do pedido de retificação pela via administrativa, considerando-se a inexistência de elementos que permitam concluir pelo simples erro de medição.Gize-se que a insuficiência de documentos conclusivos a respeito do aludido erro de medição inibe o acolhimento da retificação pelo procedimento cartorário, mas não impede com que a parte formule a mesma pretensão perante o Poder Judiciário, sendo esta a exegese do artigo 212, parte final, da Lei 6.015/73.No que concerne ao pagamento do FUNREJUS, existe clara prejudicialidade em relação ao tema anterior, pois haveria de se discutir o pagamento do tributo, se incidente sobre o total da área, ou se apenas sobre a área acrescida, em caso de acolhimento do pedido de retificação, o que não ocorreu, razão pela qual se constata a perda do objeto, como bem elucidado pelo nobre Magistrado sentenciante. É o voto, assim, pelo desprovimento do Recurso de Apelação.