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Processo:

I – RELATÓRIO:Fabio Dahmer e Jovania Maria Carletto interpõem apelação em face da sentença (mov. 87.1) que julgou parcialmente procedente o pedido inicial formulado por Maximino Martini nos autos nº 0000648-13.2023.8.16.0079, de Ação de Despejo, para o fim de determinar o despejo dos requeridos e a condenação do requerente ao pagamento de R$ 27.500,00 a título de benfeitorias realizadas no imóvel. Em razão desse desfecho, os requeridos foram condenados ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Sustentam os apelantes, em síntese, que (i) no imóvel sempre funcionou e continua funcionando a clínica dermatológica objeto de locação; (ii) o imóvel nunca deixou de ser utilizado pelos locatários; (iii) não há qualquer evidência de desvirtuamento de sua destinação ou transferência da posse para terceiros; (iv) os documentos confirmam que a Clinibem permaneceu operando sob a gestão dos recorrentes; (v) mesmo que houvesse sublocação, o locador permaneceu inerte durante um longo período, que implica em sua anuência tácita; (vi) a atividade médica dermatológica possui caráter essencial; (vii) o montante despendido com benfeitorias úteis e necessárias totaliza R$ 153.109,31. Diante do exposto, almejam a manutenção de permanência no imóvel até o término do contrato. Alternativamente, indenização justa pelas benfeitorias realizadas (mov. 91.1). Em sede de contrarrazões, o apelado defende que (i) comprovou a sublocação do imóvel; (ii) notificou os apelantes sobre a descoberta da sublocação; (iii) o contrato já estabeleceu a forma de ressarcimento das benfeitorias; (iv) é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.Busca, com base nisso, a manutenção da sentença. Recebidos os autos, determinou-se o apensamento desta apelação com a de n. 0000136-30.2023.8.16.0079 e o encaminhamento ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania do 2º Grau, restando infrutífera a tentativa de acordo. Após, vieram conclusos.

II-Voto: Primeiramente, reitero o raciocínio já delineado na ação de interdito proibitório para autorizar a rescisão do contrato de locação, confira-se: “Do contrato de mov. 1.5, extrai-se que em 01/06/2019 foi firmado contrato de locação entre Maximino Martini, na qualidade de locador, e Fábio Dahmer e Jovânia M. Carletto, como locatários, tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Wenceslau Braz, nº 437, Bairro Centro Norte, na cidade de Dois Vizinhos/PR. O prazo da locação é de 10 anos, com início em 01 de junho de 2019 e término em 01 de maio de 2029. Observa-se que os locatários se comprometeram a investir aproximadamente R$ 55.000,00 em melhorias no imóvel, valor que não seria reembolsado ao final do contrato, pois as benfeitorias passariam a integrar o bem. O aluguel mensal inicial foi ajustado em R$ 700,00 (cláusula segunda, mov. 1.5). Embora tenha sido ajustado no instrumento que o contrato seja de locação “residencial”, em verdade percebe-se que o imóvel seria utilizado para fins comerciais, especificamente como clínica médica (o que estava expressamente previsto no instrumento).Destaca-se, as partes estabeleceram no contrato a vedação de o locatário sem anuência expressa do locador, “ceder, transferir ou emprestar, ou ainda sublocar no todo ou em parte o imóvel a terceiros ou parentes”, sob pena de rescisão contratual (cláusula décima segunda “e” – mov. 1.5). No entanto, o réu comprovou a sublocação de uma sala do imóvel no período entre junho de 2020 a janeiro de 2022, mediante declaração com reconhecimento de firma (mov. 57.6) e notificação extrajudicial (mov. 57.7). Por outro lado, os apelantes rebateram a alegação de forma genérica, porquanto nada disseram sobre a manicure que sublocou o imóvel. Necessário registrar que a continuidade do exercício da atividade da clínica médica estabelecida no contrato, não afasta a sublocação de uma das salas do imóvel. Em outras palavras, ainda que não tenha ocorrido o desvirtuamento da clínica médica, prevalece a constatação de sublocação em favor de Lucimari.Como dito, a cláusula décima segunda vedou a sublocação de parte do imóvel. Reitera-se, os apelantes restringem sua tese à alegação de desvirtuamento do estabelecimento, no entanto, nada esclarecem quanto à sublocação da sala em favor da manicure. Conforme prevê o art. 13, da Lei nº 8.245/1991, a sublocação depende de consentimento prévio do locador, a saber: Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. Todavia, inexiste nos autos qualquer elemento que comprove a notificação do locador para manifestar sua concordância ou oposição à sublocação, o que era ônus dos autores em comprovar. Some-se a tudo isso, que não é possível admitir, diante das peculiaridades do caso, a existência de anuência tácita por parte do locador. Como visto, o consentimento deve ser devidamente formalizado. Cumpre destacar que a sublocação teria se restringido a uma das salas do imóvel, o que afasta a possibilidade do locador tomar conhecimento.Igualmente, guardadas as devidas peculiaridades, já decidiu esta Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONSTATAÇÃO, PELO OFICIAL DE JUSTIÇA QUANDO DA TENTATIVA DE CITAÇÃO DO RÉU/LOCATÁRIO, DE QUE ELE É DESCONHECIDO NO EDIFÍCIO ONDE ESTÁ O IMÓVEL LOCADO, CUJA OCUPAÇÃO É FEITA POR OUTRA PESSOA. INDEFERIMENTO, PELO JUÍZO DE 1º GRAU, DO PEDIDO DE DECRETAÇÃO IMEDIATA DO DESPEJO, SOB O ENTENDIMENTO DE NÃO SER POSSÍVEL EMITIR ORDEM DE DESPEJO CONTRA TERCEIRO DESCONHECIDO. PRESUNÇÃO, TODAVIA, DE QUE A OCUPAÇÃO DECORRE DE PERMISSÃO DADA PELO LOCATÁRIO. VEDAÇÃO CONTRATUAL E LEGAL À SUBLOCAÇÃO OU CESSÃO DA LOCAÇÃO SEM O CONSENTIMENTO DO LOCADOR. PROIBIÇÃO IGUALMENTE EXTENSÍVEL À CESSÃO GRATUITA DA POSSE (LEI 8.245/1991, ARTIGO 13, CAPUT). ÔNUS DA OCUPANTE DE DEMONSTRAR QUE SUA POSSE NÃO TEM ORIGEM NA DO LOCATÁRIO E DEFENDE-LA EM FACE DA LOCADORA ATRAVÉS DE EMBARGOS DE TERCEIRO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador; feito ao arrepio dessa formalidade, configura infração contratual, autorizando a rescisão do contrato de locação e o despejo, a ser executado contra o locador ou contra aquele que, indevidamente, esteja ocupando o imóvel com a sua permissão, porquanto estejam sujeitos aos efeitos da sentença, ex vi do artigo 69, § 2º da Lei 8.245/1991- 18ª Câmara Cível - 0031211-67.2022.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 11.07.2022, destaquei)No mais, a alegação de manutenção do contrato sob a justificativa de exercício de uma atividade essencial, qual seja, consultório médico dermatológico, também não procede. O art. 53 da Lei de Locações prevê que: “Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. I - nas hipóteses do art. 9º;II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil”. (destacou-se)Da literalidade do artigo em questão, extrai-se que a rescisão da locação poderá ocorrer, dentre outras hipóteses, “em decorrência da prática de infração legal ou contratual” (inciso II), situação que se amolda no caso dos autos. Conforme já exposto acima, a sublocação, expressamente vedada no contrato, caracteriza uma das hipóteses de infração contratual, que autoriza a rescisão em locações de estabelecimento de saúde. Pertinente, então, a rescisão do contrato decorrente de descumprimento contratual e, por consequência, a retomada do imóvel em favor do locador.
Partindo dessas premissas, rescisão contratual decorrente da sublocação realizada pelos apelantes, resta analisar o pedido de indenização das benfeitorias almejadas pelos locatários. Defendem, em suma, que não se pode considerar a renúncia antecipada exposta no contrato sobre o ressarcimento de benfeitorias úteis e necessárias. A sentença, sobre o tema, ponderou a indenização devida aos locatários utilizando como parâmetro a cláusula 2ª do instrumento contratual, que determina:No entanto, referida cláusula estabeleceu que os locatários se comprometeram a realizar um investimento de R$ 55.000,00 no início da locação, o que decorre de investimentos que os locatários assumiram no início da locação (portanto, independentemente da qualidade de benfeitoria necessária, útil ou voluptuária). Para verificar a possibilidade de indenização pelas benfeitorias, é válido rememorar os artigos 35 e 36 da Lei n. 8.245/1991:“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel”.
Logo, a legislação especial determina que, não havendo disposição contratual em contrário: (a) as benfeitorias necessárias (“as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore” – art. 96, §3º, CC), autorizadas ou não pelo locador, são indenizáveis; (b) as benfeitorias úteis (“as que aumentam ou facilitam o uso do bem” - art. 96, §2º, CC), desde que autorizadas pelo locador, são indenizáveis; e, (c) as benfeitorias voluptuárias (“as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor” - art. art. 96, §1º, CC) não são indenizáveis.No caso, os locatários, na cláusula oitava do contrato (mov. 1.5), expressamente renunciaram ao seu direito de indenização ou retenção por quaisquer benfeitorias. Veja:Defendem os recorrentes que a cláusula contratual em questão deve ser declarada nula, por se tratar de contrato de adesão. Porém, ao contrário da tese recursal, não se trata de contrato padrão, já que foram incluídas diversas cláusulas para atender exclusivamente o interesse das partes, quais sejam: a finalidade da locação, o prazo contratual, a necessidade de realização de investimentos no imóvel e a possibilidade de devolução de parte proporcional do valor em caso de rescisão antecipada, entre outras.
Neste sentido, entende este e. Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUANTO A AÇÃO PRINCIPAL. SENTENÇA DE IMPROCÊNCIA NO TOCANTE A RECONVENÇÃO. RECURSO DA PARTE REQUERIDA NA AÇÃO PRINCIPAL. INSURGÊNCIA SOBRE A VALIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA QUANTO AS BENFEITORIAS REALIZADAS. ALEGAÇÃO DE CONTRATO DE ADESÃO. TESE NÃO ACOLHIDA. O CONTRATO DE LOCAÇÃO NÁO É DE ADESÃO. POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO ACERCA DO TEOR DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CELEBRAÇÃO DE ADENDO ACRESCENTANDO NOVAS CLÁUSULAS SEM A REVOGAÇÃO DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA. CLÁUSULA VÁLIDA. SÚMULA 335, DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INEXISTÊNCIA DE PROVAS SOBRE A CELEBRAÇÃO DE ACORDO COM O PROPRIETÁRIO ANTERIOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0023382-52.2020.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA -
J. 13.03.2023)
Segundo entendimento firmado na Súmula 335 do STJ, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. Neste caso, prevalece a vontade exposta no instrumento contratual, e não há falar em abusividade da cláusula de renúncia das benfeitorias. Nesse sentido, esta câmara de julgamento já decidiu: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES. REJEIÇÃO. PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CDC A CONTRATOS DE LOCAÇÃO. MULTA POR INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO COM OS ENCARGOS MORATÓRIOS DOS ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. PRETENSÃO DEFENSIVA DE RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS. RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO. CLÁUSULA CONTRATUAL. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Deve ser indeferida a prova que não se apresenta necessária ao deslinde da demanda, existindo nos autos elementos suficientes ao deslinde do feito .Se a decisão judicial, ainda que sucintamente, expõe suficientemente as razões que levaram o julgador a decidir quanto à pretensão apresentada, deve ser rejeitada a alegação de nulidade de sentença por ausência de fundamentação. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que não se aplicam aos contratos de locação às normas do CDC, pois tais contratos não possuem os traços característicos da relação de consumo, além de serem regulamentados pela Lei 8.245/1991. A multa por inadimplemento de cláusulas contratuais é válida nos instrumentos particulares, podendo ser cumulada com a cobrança dos encargos moratórios (multa e juros de mora) das prestações inadimplidas. É regular a cláusula de renúncia expressa ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário (STJ - Enunciado nº 335). (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0013231-61.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 30.08.2023)Mesmo que tenha sido previsto na cláusula oitava do contrato a possibilidade de que fossem realizadas “obra, modificação ou instalação” com o consentimento escrito do locador, não foi apresentado nos autos nenhuma prova neste sentido. É razoável concluir, assim, que benfeitorias úteis e voluptuárias (que dependem da autorização do locador) estavam contempladas no limite de R$ 55.000,00 previsto na cláusula segunda do contrato (e, portanto, sujeita à proporcionalidade de devolução prevista no item 2.3), e que a indenização dos demais gastos só ocorrerão se houver comprovação da sua qualidade de necessárias, ou seja, aquelas que visam conservar o bem ou evitar sua deterioração. Ocorre que os locatários se limitaram a apresentar diversos comprovantes de pagamentos de compra de materiais, todavia, deixaram de especificar se algo estava relacionado ao conserto necessário para “conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Em verdade, pelas fotografias apresentadas no mov. 63.11 a 63.13, percebe-se que, quando os locatários optaram por alugar o imóvel em discussão, tinham conhecimento de que se tratava de um imóvel nitidamente com finalidade residencial e que não tinha qualquer característica de clínica médica. Contudo, não há como negar que os locatários aceitaram alugar o bem naquelas condições e se comprometeram a investir os R$ 55.000,00 para adequá-lo à atividade que pretendiam exercer no local, como também o fato de que estavam cientes de que, o que ultrapassasse o valor, não seria indenizado. Não restou comprovado quais serviços e gastos se qualificavam como benfeitorias necessárias, ônus este que incumbia aos locatários (movs. 63.3 e seguintes).À vista disso, não é possível indenizá-los pelas benfeitorias realizadas, uma vez que inexiste autorização por escrito do locador e não se comprovou se tratar de benfeitoria necessária. Portanto, a sentença que autorizou o despejo e condenou o autor ao pagamento de R$ 27.500,00, referente à benfeitoria, deve ser mantida.- Conclusão: Diante do exposto, nego provimento ao recurso.Por fim, ficam majorados os honorários advocatícios, à luz das disposições do art. 85, §11º, do Código de Processo Civil, para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, em favor dos procuradores do apelado.III – Decisão:ACORDAM os integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto de relator.