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Processo:

I. RelatórioInsurge-se o suscitante em face da sentença proferida no procedimento de dúvida registral inversa, sob o nº 0042969-49.2023.8.16.0019, em trâmite perante o Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial da Comarca de Ponta Grossa, a qual julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código 42de Processo Civil, reconhecendo a ilegitimidade ativa da empresa requerente para a propositura da dúvida registral, pois embora José Albari Slompo de Lara e Cia Ltda. tenha sido proprietária do imóvel em questão, a matrícula acostada aos autos demonstrou que a propriedade foi transferida a terceiro em 2018, de modo que a empresa não detinha mais qualquer direito real sobre o bem. Assim, ausente não apenas a titularidade do direito que se pretendia ver reconhecido, mas também o interesse jurídico necessário à instauração do procedimento, concluiu o juízo pela impossibilidade de análise do mérito da dúvida, determinando, por consequência, o arquivamento dos autos (mov. 44.1/orig.).Sustenta, em síntese, restar equivocada a decisão, visto que a extinção do feito por ilegitimidade ativa desconsidera que a dúvida registral inversa foi regularmente suscitada pela própria construtora responsável pela obra e apresentante do título negado pelo oficial do registro, sendo parte legítima para questionar, em juízo, a exigência cartorária relativa ao quórum condominial necessário para a retificação da área do apartamento n.º 103 do Edifício Real Turin, cuja ampliação afetaria a convenção do condomínio, como entendeu o registrador. Alega que, conforme entendimento consolidado desta Corte, é admissível a suscitação de dúvida inversa por interessado que teve seu pedido indeferido na via administrativa, motivo pelo qual requer o recebimento do recurso em ambos os efeitos e, ao final, seu provimento, para que seja reformada a sentença e reconhecida a legitimidade ativa da apelante, com o consequente prosseguimento do feito para análise do mérito da dúvida registral (mov. 48.1/orig.).Assim, subiram os autos a esta Corte Revisora, tornando para julgamento.Eis, em síntese, o relatório.

II. FundamentosTrata-se de apelação cível interposta em face de sentença — proferida pela magistrada Erika Watanabe — pela qual julgou extinta a dúvida inversa suscitada, com fundamento no art. 485, VI, do CPC (mov. 44.1/orig.).Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento — merece ser conhecido o presente recurso de apelação, com efeito suspensivo, por não se tratar de nenhuma das exceções previstas no § 1º, do art. 1.012 do Código de Processo Civil/15.A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de se reconhecer a empresa apelante, que anteriormente figurou como proprietária do apartamento nº 103, do Edifício Real Turin, localizado na Rua Nilo Peçanha, nº 448, bairro Oficinas, na Comarca de Ponta Grossa, e fora a responsável pela ampliação da área privativa do imóvel, ser reconhecida como parte legítima para suscitar dúvida registral inversa com o objetivo de questionar exigência formulada pelo oficial registrador quanto ao quórum necessário de aprovação condominial para proceder com averbação retificando a área do imóvel em respectiva matrícula registral.Pois bem.A Lei de Registros Públicos prevê a possibilidade de suscitação de dúvida pelo Oficial do Registro, quando o apresentante do título não se conformar com a exigência, admitindo-se, segundo a doutrina e jurisprudência a interposição de reclamação pela parte interessada, em caso de não ser suscitada a dúvida (art. 198/LRP), o que comumente se dá por via de incidente denominado de suscitação de dúvida inversa, ouvindo-se o Ministério Público (art. 200/LRP).O Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, estabelece a forma de se proceder, nestes termos:Art. 586. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com fundamentada declaração de dúvida, remetido ao Juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:



I - o título será prenotado;



II - será anotada, na coluna "atos formalizados", à margem da prenotação, a observação "dúvida suscitada", reservando-se espaço para anotação do resultado;III - após certificadas, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, será ele rubricado em todas as suas folhas;



IV - em seguida, o registrador dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, querendo, diretamente no Juízo competente e por advogado, no prazo de 15 (quinze) dias; e



V - certificado o cumprimento do acima disposto, as razões da dúvida serão remetidas ao juiz da Vara de Registros Públicos, acompanhadas do título.Parágrafo único. A lei faculta a qualquer pessoa, inclusive ao Tabelião, provocar o registro ou a averbação do título junto ao Registro de Imóveis (art. 217, Lei de Registros Públicos), devendo a pessoa que o entrega em cartório ser identificada e daí em diante considerada apresentante do título, tendo legitimidade para requerer a suscitação da dúvida.Nos termos do art. 217, da Lei de Registros Públicos, “O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas” (Renumerado do art. 218 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
O incidente de suscitação de dúvida, ainda que tratado pelo CPC/2015, como “ação”, ou ação de dúvida, como indicam alguns estudiosos, ainda assim, tem natureza administrativo-judicial, como está expressamente enunciado no art. 204, da LRP/1973, ainda que seu processo e julgamento sejam atribuídos ao Poder Judiciário, como apontam Josué Passos e Marcelo Benacchio, “(…) o órgão do Poder Judiciário não exerce, em tal caso, jurisdição contenciosa, mas atividade administrativa, pois:(a)  subjacente à ação de dúvida não existe lide que faça necessário que a vontade do Estado se substitua à vontade dos litigantes, de modo que “a atividade estatal não é aí substituinte, mas integrativa de um negócio ou ato jurídico;” e(b)  ao contrário do que se passa na jurisdição contenciosa, na ação de dúvida não se produz a coisa julgada material (LRP/1973, art. 204).












(…) O caráter administrativo-judicial ainda se confirma pelas seguintes razões:(a)  quando a LRP/1973, art. 202, toma emprestadas ao processo civil (hoje, ao CPC/2015) as regras concernentes ao processo e julgamento da apelação, isso não afasta a incidência da LRP/1973, art. 204, ou seja, a aplicação das normas recursais do CPC não é suficiente para produzir coisa julgada ou, mais amplamente, para fazer da dúvida uma ação contenciosa, e,(b)  ainda que, por vezes, a lei local atribua a órgão judicial (i. e., a uma câmara ou a uma turma de tribunal) a competência para processar e julgar os recursos interpostos no processo da dúvida, isso tampouco significa que a decisão dada por esse órgão também tenha caráter jurisdicional" (Passos, 2022).(PASSOS, Josué; BENACCHIO, Marcelo. Capítulo 3. A Ação de Dúvida In: PASSOS, Josué; BENACCHIO, Marcelo. A Dúvida no Registro de Imovéis - Vol. III - Ed. 2022. São Paulo (SP): Editora Revista dos Tribunais. 2022. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/a-duvida-no-registro-de-imoveis-vol-iii-ed-2022/1643176543. Acesso em: 29 de Maio de 2025.E nessas circunstâncias, apontam os estudiosos citados, que, “ … a jurisdição é exercida na via voluntária (ou graciosa) quando, não existindo lide (nem, portanto, partes), os interessados, por força da lei, precisam da atuação integrativa do Poder Judiciário para alcançar os efeitos jurídicos que almejam. A Justiça colabora, nesse contexto, por razões de ordem pública e segurança jurídica, como administradora pública de interesses privados, o que se vê claramente nas hipóteses previstas no CPC/2015 , arts. 725-770" (Passos, 2022). (Op. Cit.)Nessas circunstâncias, tendo-se em conta a norma do art. 217/LRP (Lei nº 6.015/1973), admite-se que qualquer pessoa interessada pode suscitar dúvida perante o Registro de Imóveis, mesmo que não seja a proprietária do bem imobiliário. É nesse sentido que a jurisprudência vem interpretando, de maneira aberta, garantindo ao apresentante do título a legitimidade para questionar exigências feitas pelo registrador, desde que seja demonstrado interesse direto no registro.De acordo com a jurisprudência predominante, o conceito de "interessado" não se limita ao proprietário do imóvel ou ao titular de direitos reais. Inclui também terceiros que apresentem um título a registro e que tenham legítimo interesse na conclusão do ato registral. O objetivo é assegurar a segurança jurídica e a efetividade do sistema registral brasileiro. Dessa forma, não é de se exigir que o apresentante para suscitar dúvida seja o proprietário ou tenha vínculo direto com o imóvel. A dúvida pode ser suscitada por quem tenha interesse na regularização do registro.Este entendimento segue a lógica de que o sistema de Registro de Imóveis deve atender ao princípio da publicidade e à necessidade de resolver, de forma célere, dúvidas registrais que podem impactar negociações imobiliárias. A possibilidade de o apresentante do título suscitar dúvida reforça o caráter participativo e acessível do sistema registral. Assim, protege-se não apenas os interesses de quem possui direitos sobre o imóvel, mas também de terceiros que dependem do registro para formalizar negócios ou garantir a segurança jurídica de suas transações.Em resumo, o posicionamento jurisprudencial assegura que o apresentante do título tem legitimidade para suscitar dúvida no Registro de Imóveis, promovendo maior transparência e eficiência no sistema de registros públicos, como se vê:EMENTA: AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE ABRE-CAMPO. AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE JURÍDICA. NOTA DE DEVOLUÇÃO. EXIGÊNCIA. INCONFORMISMO DO APRESENTANTE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA NECESSÁRIO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. - "As duas turmas de direito privado do STJ sedimentaram que as serventias extrajudiciais não são parte legítima para figurar no polo passivo de demanda em que se pretende a reparação de danos decorrentes dos serviços notariais ou registrais, recaindo a responsabilidade ao titular da serventia na época dos fatos." (AgInt no Resp n. 1407477/ES, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 03/02/2017) - No âmbito registral, havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito; e, não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, conforme dispõe o art. 198 da Lei nº 6.015/73. Essa via legal abriga o acesso judicial, que a Constituição garante, não se podendo qualificar de inconstitucional o procedimento da dúvida, que tem perfeito amparo legal. (TJ-MG - AI: 10000210397667001 MG, Relator.: Wander Marotta, Data de Julgamento: 05/08/2021, Câmaras Cíveis / 5ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/08/2021)REGISTRO DE IMÓVEIS - DÚVIDA REGISTRAL JULGADA PROCEDENTE - LEGITIMIDADE PARA REQUERER A SUSCITAÇÃO DA DÚVIDA - EXPRESSÃO "INTERESSADO" UTILIZADA PELO ART. 198 DA LRP QUE NÃO SE CONFUNDE COM APRESENTANTE, NEM COM PARTE DO NEGÓCIO JURÍDICO CUJA INSCRIÇÃO É PLEITEADA - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL CORRESPONDENTE A 0,1% DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO - INDÍCIOS DE FORMAÇÃO DE CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO COMO NEGÓCIO JURÍDICO INDIRETO EM FRAUDE À LEI DA EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - ÓBICE QUE ENCONTRA AMPARO NO ITEM 166 DO CAPÍTULO XX DAS NSCGJ - RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1010138-43.2023 .8.26.0506, Ribeirão Preto, Relator.: Francisco Loureiro (Corregedor Geral), Data de Julgamento: 05/04/2024, Conselho Superior da Magistratura, Data de Publicação: 10/04/2024)Neste último julgado, bem considera o voto do d. Relator, Francisco Loureiro, Corregedor Geral da Justiça TJ-SP:(…)De início, considerando que a MM. Juíza Corregedora Permanente entendeu que o apelante não tinha legitimidade para requerer a suscitação da dúvida (fls. 74), necessária a análise dessa questão preliminar.Nesse ponto, sem razão a MM. Juíza de primeiro grau. Com efeito, o inciso VI do art. 198 da Lei nº 6015/73 preceitua que a suscitação da dúvida pode ser pleiteada pelo "interessado", nomenclatura genérica que vai além tanto do apresentante do título, como dos participantes de eventual negócio jurídico cujo registro se pleiteia.Já o art. 202 da Lei nº 6.015/73 é ainda mais abrangente ao tratar da legitimidade para a interposição de apelação contra a sentença prolatada em procedimento de dúvida:"Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado".O apelante, sócio da pessoa jurídica vendedora do bem, é inegavelmente interessado no registro da escritura de cuja lavratura participou e que assinou na presença do tabelião (fls. 9/12).(TJ-SP - Apelação Cível: 1010138-43.2023 .8.26.0506, Ribeirão Preto, Relator.: Francisco Loureiro (Corregedor Geral), Data de Julgamento: 05/04/2024, Conselho Superior da Magistratura, Data de Publicação: 10/04/2024)Aliás, este Tribunal de Justiça já enfrentou essa questão reconhecendo no mesmo sentido, quanto a legitimidade do apresentante do título ao Registrador para suscitação de dúvida, inobstante a inexistência de Registro em seu nome, como se observam destes julgados:APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. LEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE ÓBICE NA LEI DE REGISTRO PÚBLICO E GARANTIA CONSTITUCIONAL DA INAFASTABILIDADE DO PODER JUDICIÁRIO EXTINÇÃO DO PROCESSO AFASTADA COM JULGAMENTO DO MÉRITO, DESDE LOGO, PELO TRIBUNAL (ART. 515, § 3º, CPC). CONTROVÉRSIA SE O OFICIAL DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS DEVE REGISTRAR O TERMO DE COMPROMISSO DE RESERVA LEGAL FIRMADA ENTRE O AUTOR E O IAP DESCABIMENTO ÁREA DE RESERVA LEGAL QUE DEVE SER AVERBADA À MARGEM DA INSCRIÇÃO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL INTELIGÊNCIA DO ART. 16, § 8º, DA LEI Nº 4.771/65 - REGISTRO DO DOCUMENTO QUE DEVE SER PROCEDIDO PELO REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE, E NÃO PELO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS - APELO PROVIDO, AFASTANDO-SE A EXTINÇÃO DO PROCESSO PELA ILEGITIMIDADE ATIVA, JULGANDO-SE IMPROCEDENTE, NO ENTANTO, O PEDIDO INICIALMENTE DEDUZIDO (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 880958-1 - Francisco Beltrão - Rel.: Antonio Domingos Ramina Junior - Unânime - - J. 27.06.2012)EMENTA: DÚVIDA REGISTRAL INVERSA JULGADA PROCEDENTE. APELAÇÃO - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL INVERSA - LEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - VIOLAÇÃO AO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO PELO OFICIAL DO REGISTRO - NÃO OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO LEGAL PREVISTO NOS ARTIGOS 198 E SEGUINTES DE LEI 6015/1996 - SENTENÇA CASSADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. É possível ao interessado interpor dúvida inversa quanto à questionamentos feitos pela atividade de registro, pois não há vedação na Lei de Registros Públicos. Obediência ao princípio da inafastabilidade da jurisdição. 2. É necessária a observância das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa nos processos administrativos. 3. Recurso provido para anular o processo. (TJ-PR 1175793-4 Região Metropolitana de Londrina - Foro Regional de Ibiporã, Relator: Luciano Carrasco Falavinha Souza, Data de Julgamento: 07/10/2015, 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/12/2015)Na situação dos autos, em que pese a apelante não figure mais como titular do domínio do imóvel, diante da sua comprovada aquisição por Jussani Maria Serenato, desde novembro de 2018 (mov. 20.9/orig.), deve-se reconhecer sua a legitimidade, na medida em que indubitavelmente é a apresentante do Título para registro, e justamente por se tratar da própria construtora responsável pela obra, demonstrando, assim, seu legítimo interesse para questionar, em juízo — ao menos em procedimento de natureza administrativa —, a exigência do Oficial do Registro de Imóveis, relativamente ao quórum condominial necessário para a retificação da área do apartamento indicado, dado aos reflexos que podem implicar no condomínio como um todo.Não se constata, todavia, e sequer a apelante defende, estar madura a causa para pronto julgamento, na forma do art. 1.013, § 3º, inc. I/CPC, ante a aparente necessidade de produção de prova pericial para maiores esclarecimentos do acerto ou não da exigência impugnada, cumprindo ao juízo de origem verificar o cabimento ou não de produção de provas, proferindo decisão de mérito.Daí porque merece ser provido o recurso, cassando-se a sentença reconhecendo a legitimidade do suscitante, determinando, assim, o retorno dos autos à origem para prosseguimento.III. ConclusãoANTE AO EXPOSTO, dou provimento, nos termos da fundamentação supra.É o voto.