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Processo:

I – RELATÓRIO:Gráfica Tibagi Ltda. – ME, Luís Balickis e Maria Gorete Vieira Boer apelam da sentença de mov. 39.1, que julgou procedente a dúvida registral formulada pelo agente delegado titular do Serviço de Registro de Imóveis de Jaguapitã, para fins de confirmar a Diligência Registral nº. 154/2024, a fim de determinar “a) a retificação das matrículas nº 15.270, 15.271 e 15.272 para inclusão da proprietária Gráfica Tibagi LTDA; b) seja mantida a negativa de retificação das matrículas para divisão das unidades criadas, exigindo a apresentação de Escritura Pública de permuta de frações ideais ou de divisão amigável e c) seja mantida a indisponibilidade para todas as matrículas em razão do condomínio comum existente entre os proprietários, até que sobrevenha deliberação do juízo competente em sentido diverso”.Ainda, condenou as partes interessadas ao pagamento das custas processuais, com base no art. 207 da Lei nº 6.015/73.Em síntese, Gráfica Tibagi Ltda. – ME, Luís Balickis e Maria Gorete Vieira Boer apresentaram pedido de retificação de erro evidente no registro dos imóveis de matrículas nºs 15.270, 15.271 e 15.272, protocolado sob nº 76.668, a fim de que a) sejam retificados os nomes dos proprietários dos imóveis para inclusão da Gráfica Tibagi Ltda. como proprietária dos bens; b) as matrículas abertas sejam atribuídas exclusivamente e diretamente a cada um dos condôminos, sendo: apartamento nº 01 para Maria Gorete Viera Boer e apartamento nº 02 para Luíz Balickis, e c) sejam retificadas as indisponibilidades averbadas nas matrículas, para que passem a onerar apenas 50% da área do imóvel de propriedade de Luiz Carlos Boer (mov. 1.10).O cartório, no entanto, emitiu Nota de Diligência, com as seguintes exigências: “O imóvel da matrícula 4426, com área de 374,40m², foi transferido pela Gráfica Tibagi Ltda. para os adquirentes Luiz Balickis, casado com Inez Ferrari Balickis e para Maria Gorete Vieira Boer, casada com Luiz Carlos Boer. Assim, este imóvel passou a ser de propriedade de 4 pessoas físicas em condomínio, sem delimitação dos percentuais que são de propriedade de cada um. O simples requerimento particular de instituição do condomínio não pode ser utilizado para a divisão das unidades criadas (térreo e dois apartamentos no primeiro andar) entre os condôminos, sendo que as matrículas foram corretamente abertas em nome de todos os proprietários, quais sejam, Luiz Balickis, Inez Ferrari, Maria Gorete e Luiz Carlos. Se existe um acordo entre as partes para que determinada unidade fique exclusivamente para um dos condôminos e as outras unidades fiquem para outro condômino, este acordo deve ser instrumentalizado através de Escritura Pública de permuta de frações ideais ou de divisão amigável. É através desta Escritura que as partes farão a distribuição das unidades conforme está acordado entre elas, em respeito ao disposto no artigo 108 do Código Civil. Considerando que existia indisponibilidade averbada na matrícula 4426, esta foi transportada corretamente para todas as matrículas criadas (Matrículas 15270, 15271 e 15272). Para que todas ou alguma das indisponibilidades sejam baixadas, o réu no processo mencionado na Av. 4 deve apresentar autorização judicial específica, fornecida pelo juízo competente, determinando sobre qual/quais matrículas permanecerão as indisponibilidades ou se todas poderão ser canceladas. Somente após a apresentação de autorização judicial acima mencionado é que será possível o registro de possível Escritura (que ainda não foi apresentada) dividindo as unidades entre os condôminos.”Inconformados, os interessados requereram a suscitação de dúvida.O agente delegado responsável pelo Serviço de Registro de Imóveis de Jaguapitã procedeu a formulação de dúvida registral, remetendo toda a documentação e seus argumentos por mensageiro, ao juízo corregedor local.Mencionou que houve erro do cartório ao não incluir a Gráfica Tibagi Ltda. como proprietária dos imóveis de matrículas nºs 15.270, 15.271 e 15.272 (oriundas da matrícula nº 4.426), pois “na matrícula anterior destas (Matrícula nº 4.426) a Gráfica Tibagi havia vendido para Luiz Balickis (casado com Inez Ferrari Balickis) e para Maria Gorete Vieira Boer (casada com Luiz Carlos Boer) ‘Uma área de terras, sem benfeitorias, medindo 249,60m²’ e que permaneceu com a propriedade dos 124,80m² restantes” (mov. 1.10).Considera, assim, ser devida a inclusão da empresa como proprietária, em condomínio, dos três imóveis citados.Ressalta, no entanto, que a inclusão da Gráfica Tibagi Ltda. como única proprietária do imóvel de matrícula nº 15.272, como requerido pelos interessados em razão da suposta atribuição feita no Instrumento Particular de Instituição do Condomínio, não seria possível eis que (i) a empresa vendeu área de 249,60m2 para Luiz Balickis e Maria Gorete em comum com a vendedora dentro de uma porção maior de 374,40m², o que representa a venda de fração ideal (mensurada em m²), e não de área determinada; (ii) com a venda de fração ideal as partes passaram a ser proprietárias do todo, de forma indivisa, estando as relações regidas pelas regras do condomínio comum; (iii) a Gráfica Tibagi Ltda. passou a ser condômina do imóvel de matrícula nº 4.426 em frações ideais iguais, sendo que “os 249,60m² vendido para Luiz e Maria Gorete correspondem a 2/3 do imóvel e 124,80m² que restou para a Gráfica Tibagi corresponde a 1/3 do imóvel”; (iv) igual raciocínio se aplica às edificações que já existiam sobre o imóvel (Av-2) e as que foram averbadas posteriormente (Av-5 e Av-6); (v) o acordo que os proprietários do bem afirmam existir, de que a unidade comercial ficaria para a Gráfica Tibagi, o apartamento nº 01 ficaria para Maria Gorete Vieira Boer e o apartamento nº 02 ficaria para Luíz Balickis, deve ser instrumentalizado através de Escritura Pública de Divisão Amigável para que seja transcrito nas matrículas das unidades, pois “é através desta escritura que as partes farão a extinção do condomínio, com a atribuição da propriedade de cada unidade para cada um dos condôminos”; (vi) a averbação de indisponibilidade que existia na matrícula nº 4.426, sobre 50% do imóvel de propriedade de Luiz Carlos Boer, deve ser transportada para todas as matrículas já que os interessados ainda são proprietários do bem de forma indivisa.Ao final, se manifestou no sentido de que “a) as matrículas nº 15.270, 15.271 e 15.272 sejam retificadas para inclusão da Gráfica Tibagi Ltda. como uma das proprietárias, em condomínio com os outros proprietários Luiz Balickis (casado com Inez Ferrari Balickis) e Maria Gorete Vieira Boer (casada com Luiz Carlos Boer), com o indeferimento do pedido de que a Gráfica Tibagi seja incluída como única proprietária da Matrícula nº 15.272; b) seja necessária a apresentação de Escritura Pública de Divisão Amigável, para que seja possível a extinção do condomínio existente entre os proprietários, com a atribuição de uma unidade para cada proprietário; c) sejam mantidos os transportes das indisponibilidades para todas as matrículas, em razão do condomínio existente entre os proprietários e que seja mantida a exigência de apresentação de autorização judicial para que a Indisponibilidade de 50% permaneça apenas na Matrícula que será atribuída ao Sr. Luiz Carlos Boer, réu na Ação de Improbidade Administrativa”. Determinou-se a oitiva do Ministério Público, que se manifestou pela procedência da Dúvida Registral, nos termos apontados pelo agente delegado (mov. 24.1).Sobreveio a sentença de mov. 39.1, julgando procedente a dúvida formulada pelo agente delegado.Ao que irresignados, insurgem-se Gráfica Tibagi Ltda. – ME, Luís Balickis e Maria Gorete Vieira Boer sustentando, em resumo, que (i) a instituição do condomínio teve por finalidade destacar e individualizar em matrículas independentes as unidades privadas dos apartamentos “01” e “02”, em nome de Maria Gorete Vieira Boer e Luis Balickis, permanecendo a Gráfica Tibagi Ltda como proprietária da área remanescente da matrícula nº 4.426; (ii) a empresa, proprietária do imóvel de matrícula nº 4.426, com área total de 374,40m², construiu salão comercial de 240,00m² sobre o lote, tendo, posteriormente, vendido a área de 249,60m² (sem benfeitorias) para Luís Balickis e Maria Gorete Vieira Boer, conforme a Av-3, de 08.08.2002, pelo valor de R$ 4.000,00, de modo que permaneceu como proprietária da área remanescente de 124,80m²; (iii) os novos adquirentes edificaram duas unidades residenciais no imóvel e, então, decidiram instituir ‘condomínio urbano simples’, “a fim de destacar as partes privativas de cada um, conforme toda a documentação apresentada, exigida, conferida e aceita pelo Registrador”; (iv) a partir disso, esperavam que fosse encerrada a matrícula originária nº 4.426 e aberta novas matrículas, “uma para cada imóvel, destacando-se as unidades autônomas da Gráfica Tibagi Ltda., Luís Balickis e de Maria Gorete Vieira Boer”, porém o registrador procedeu com as abertura de novas matrículas tendo os apelantes Luís Balickis e Maria Gorete Vieira Boer constado como proprietários nos três imóveis e eliminado a propriedade remanescente da Gráfica Tibagi Ltda, deixando a empresa de figurar como proprietária da área que não foi vendida; (v) o valor da parte ideal vendida à época era inferior a trinta salários-mínimos, de modo que a escritura pública não seria exigida, podendo a transferência ser realizada por meio de instrumento particular, nos termos da Lei nº 13.465/2017, e sendo inaplicável o art. 108, do CC ao caso; (vi)
“o caso em apreço deve ser analisado sob o enfoque da nova Lei n.º 13.465, de 11 de julho de 2017, que, dispondo sobre a regularização fundiária rural e urbana, veio justamente para solucionar de forma simples e rápida as questões envolvendo diversas construções sobre o mesmo lote”; (vii) a aplicação subsidiária do Código Civil prevista no parágrafo único do art. 61, da referida lei, somente é válida para casos em que a legislação específica seja omissa, o que não ocorre no caso dos autos; (viii) a indisponibilidade deve recair apenas sobre os imóveis que pertencem a Luiz Carlos Boer e Maria Gorete Vieira Boer, sob pena de ampliação indevida dos efeitos da decisão judicial e violação ao princípio da especialidade registral, que exige a exata delimitação dos direitos e restrições incidentes sobre os imóveis.
Ao final, pedem o provimento do recurso para que seja julgada improcedente a dúvida registral, impondo-se ao registrador imobiliário promover (a) as retificações e cancelamentos de averbações nas matrículas nºs 15.270, 15.271 e 15.272, a fim de que sejam elas destacadas de forma autônoma aos condôminos; (b) a propriedade das unidades aos condôminos: matrícula n.º 15.270 – apartamento n.º 01: propriedade exclusiva de Maria Gorete Vieira Boer; matrícula n.º 15.271 – apartamento n.º 02: propriedade exclusiva de Luís Balickis; matrícula nº 15.272 – salão comercial – propriedade exclusiva da Gráfica Tibagi Ltda., sendo a área remanescente com benfeitoria; (c) correção da averbação de indisponibilidade de bens originária para recair apenas sobre 50% da propriedade de Luiz Carlos Boer.Pugnam, ainda, pela isenção das custas “pelos novos atos a serem praticadas”, nos termos do art. 207 da Lei de Registros Públicos.Intimado para apresentar contrarrazões (mov. 57.1), o registrador alegou não possuir legitimidade ou interesse processual para se manifestar sobre o recurso interposto (mov. 59.1)Instado em segundo grau, o Ministério Público se manifestou em mov. 18.1-TJ pela manutenção da sentença em seus exatos termos.

Cinge-se a controvérsia dos presentes autos à exigência apresentada pelo oficial registrador relativa à necessidade de escritura pública de divisão amigável para que possa ser realizada a extinção do condomínio existente entre os proprietários das matrículas nºs 15.270, 15.271 e 15.272, do RI de Jaguapitã, com a posterior individualização das unidades autônomas, como pretendido pelos interessados/apelantes.Da análise pormenorizada dos autos, vê-se que as matrículas em questão têm origem na matrícula nº 4.426, do RI de Jaguapitã, descrito como área de terras sem benfeitorias medindo 374,40 m2, o qual foi doado pela Prefeitura Municipal de Jaguapitã à empresa Gráfica Tibagi Ltda. De acordo com a AV-2, datado de 07.02.1990, foi realizada a construção de prédio comercial medindo 240,00m2 (mov. 1.17).Conforme R-3, datado de 08.08.2002, foi alienada aos adquirentes Luiz Balickis, casado com Inez Ferrari Balickis, e Maria Gorete Vieira Boer, casada com Luiz Carlos Boer, a “área de terras, sem benfeitorias, medindo 249,60m2 (duzentos e quarenta e nove metros e sessenta centímetros quadrados), EM COMUM com a proprietária vendedora e dentro de uma porção maior medindo 374,40 mts2, constante do lote nº 01 (um), da quadra nº 37-A (trinta e sete-letra-“A”), da planta geral desta cidade e comarca, contendo com benfeitoria um (01) prédio comercial medindo 240,00m2, de alvenaria (...)”. Infere-se, portanto, que os apelantes Luiz Balickis e Maria Gorete Vieira Boer não adquiriram a totalidade do imóvel de matrícula nº 4.426, mas apenas a área de 249,60m2 em comum com a empresa Gráfica Tibagi Ltda. Ou seja, não houve delimitação das áreas de forma individual para cada proprietário.Ainda consta na referida matrícula, a averbação de construção de apartamentos em alvenaria, com áreas de 202,35m2 (Av-5) e 218,73 m2 (Av-6).Posteriormente, sobreveio o registro da Prenotação nº 76.347 (R-7), relativa à instituição de condomínio urbano simples requerido por instrumento particular, que ensejou o encerramento da matrícula nº 4.426 e a abertura das matrículas nºs 15.270, 15.271 e 15.272, assim descritas (mov. 1.14/1.116):
Matrícula 15.270 Identificação do imóvel: apartamento nº 01, situado no 1º andar do Condomínio Tibagi, com área total de 218,73m2 (...)Proprietários: 1) Luiz Balickis, casado com Inez Ferrari Balickis, e 2) Maria Gorete Vieira Boer, casada com Luiz Carlos Boer. Matrícula 15.271 Identificação do imóvel: apartamento nº 02, situado no 1º andar do Condomínio Tibagi, com área total de 202,35m2 (...)Proprietários: 1) Luiz Balickis, casado com Inez Ferrari Balickis, e 2) Maria Gorete Vieira Boer, casada com Luiz Carlos Boer. Matrícula 15.270 Identificação do imóvel: Gráfica, situada no térreo do Condomínio Tibagi, com área total de 240,00 m2 (...)Proprietários: 1) Luiz Balickis, casado com Inez Ferrari Balickis, e 2) Maria Gorete Vieira Boer, casada com Luiz Carlos Boer.
Os apelantes pretendem a retificação das matrículas supracitadas com a divisão das unidades da seguinte forma:Matrícula n.º 15.270 – Apartamento n.º 01: propriedade exclusiva de Maria Gorete Vieira Boer. Matrícula n.º 15.271 – Apartamento n.º 02: propriedade exclusiva de Luís Balickis. Matrícula n.º 15.272 – Gráfica: propriedade exclusiva de Gráfica Tibagi Ltda. (área remanescente com benfeitoria).
Pois bem.Ao contrário do alegado no apelo, o fato de não ser exigível à época em que firmada a compra e venda da área de 249,60m2 do imóvel de matrícula nº 4.426 a realização de escritura pública, por ter o bem valor inferior a trinta salários-mínimos vigente em 2002 (R$ 4.000,00), não se confunde com a necessidade de ser utilizado, neste momento, instrumento público para a modificação dos direitos que envolvam a propriedade do bem.Isso porque, como bem apontou a Procuradoria-Geral da Justiça em seu parecer de mov. 18.1-TJ, a exigência legal prevista no art. 108 do CC diz respeito ao valor vigente na data em que realizado o ato para transferência de direitos sobre a propriedade, que no caso dos autos se deu em 2023, não sendo crível que o bem, com as dimensões e edificações que possui, tenha valor inferior a trinta salários-mínimos vigentes em 2023.
Assim sendo, e considerando que, na compra e venda realizada pelos interessados, não houve individualização da área pertencente a cada proprietário, a fração adquirida pertence em sua totalidade em condomínio aos ora apelantes, de modo que a divisão das unidades criadas no imóvel entre os condôminos depende da instrumentalização de escritura pública, nos termos do art. 108, do CC, já que o art. 62, da Lei nº 13.465/2017, de fato, não estabelece a forma para o seu registro.Confira-se:
“Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.§ 1º Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.§ 2º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.§ 3º Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.§ 4º A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.”
E havendo omissão da Lei nº 13.465/2017 nas disposições relativas ao condomínio urbano simples, são aplicáveis de forma subsidiária as regras estabelecidas no Código Civil, conforme expressa disposição do art. 61, da referida lei.Não se desconhece que a Lei em questão tem como finalidade a desburocratização da regularização fundiária, implementando medidas que visam garantir o direito constitucional à moradia e o princípio da dignidade da pessoa humana. No entanto, sem que a lei tenha estabelecido de forma expressa o meio de registro do condomínio urbano simples, impõe-se reconhecer como válido o entendimento da sentença apelada de “que para a validação do negócio jurídico ora apontado nos autos, em especial a constituição e modificação de direito real, a escritura pública é requisito essencial para tanto. É o que determina o artigo 108 do Código Civil”.Ressalvadas as particularidades do caso, cabe citar o seguinte precedente:
“REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 11º OFÍCIO DA CAPITAL/RJ. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EXIGÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA PARA FORMALIZAÇÃO DO ATO. SENTENÇA JULGOU IMPROCEDENTE A DÚVIDA SUSCITADA.
PARECER DA DOUTA PROCURADORIA OPINANDO PELA REFORMA DA SENTENÇA.
IMÓVEL ADQUIRIDO EM REGIME DE CONDOMÍNIO GERAL.
PROPRIETÁRIOS QUE PRETENDEM INSTITUIR UM CONDOMÍNIO ESPECIAL COM UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE FORMALIZAR A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO GERAL E INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO POR ESCRITURA PÚBLICA. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO PELO ART. 674, §1º DA CNCGJ. PROCEDÊNCIA DA EXIGÊNCIA INICIALMENTE FORMULADA. REFORMA DA SENTENÇA.” (TJRJ- 0192048-22.2016.8.19.0001 - Processos relativos a decisões proferidas pelos juízes de Registro Público. Des(a). LUIZ FERNANDO DE ANDRADE PINTO - Julgamento: 19/04/2018 - CONSELHO DA MAGISTRATURA)
Por fim, não se verifica que houve ampliação indevida da decisão judicial que determinou a indisponibilidade de bens de Luiz Carlos Boer, casado em regime de comunhão universal de bens com Maria Gorete Vieira, pois como os apelantes são proprietários em condomínio do imóvel de matrícula nº 4.423, houve mera transposição do gravame para as matrículas dela derivadas de nºs 15.270, 15.271 e 15.272.Destarte, correta a conclusão do juízo de primeiro grau e do agente delegado suscitante no sentido de ser necessária a existência de escritura pública para extinção do condomínio e individualização das áreas para cada proprietário, bem como a manutenção da indisponibilidade nas matrículas criadas, que poderá ser revista pelo juízo que a ordenou, de modo a atingir apenas a um dos proprietários, pois que não se poderia alterar tal questão em procedimento administrativo, por juízo desprovido de competência.Nessas condições, nego provimento ao recurso.III - DECISÃO:ACORDAM os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.