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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação cível interposto por Osmar Alves, em face da r. sentença de mov. 146.1, proferida na Ação de rescisão contratual c/c perdas e danos e pedido liminar de reintegração de posse nº 0007226-10.2023.8.16.0170, ajuizada por Andreia Camargo da Luz Elias e Outro, em trâmite perante o Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Toledo que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, na forma dos artigos 487, inciso I, do Código de Processo Civil, nos seguintes termos:
“Pelo exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito inicial, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência:1) DECLARO a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes;2) DETERMINO a reintegração da parte autora na posse do imóvel descrito na inicial, expedindo-se, com o trânsito em julgado, o respectivo mandado de notificação, com 30 dias para desocupação voluntária, e reintegração a ser cumprido contra quem estiver em sua posse ou detenção;3) CONDENO a parte ré a efetuar o pagamento de indenização em favor da parte autora, nos termos fixados na fundamentação e em montante a ser apurado em liquidação de sentença;4) AUTORIZO a compensação entre o direito de restituição parcial das parcelas pagas durante a vigência contratual e o direito de ressarcimento as perdas e danos acarretados, em razão do extenso tempo de uso do imóvel pela parte ré sem honrar o compromisso contratual.Diante da sucumbência mínima, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos procuradores da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.(...)”
Nas razões do recurso de apelação cível (mov. 151.1), interposto por Osmar Alves, requer a reforma da r. sentença para o fim de serem julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial, pedido que se fundamenta, em síntese, nos seguintes argumentos: a) que enfrentaram problema de saúde na família e se encontrava com uma situação financeira delicada, porem demonstrou intenção em honrar os seus compromissos; b) “A partir do momento em que o Recorrente tentou conversar com o Recorrido, ele solicitou para que ele saísse do imóvel e que não repassaria mais nenhuma informação sobre os valores mensais, porque não iria aceitar receber, fato este que impossibilitou o mesmo de continuar depositando e ante a ameaça do Apelado de tirar os mesmos do imóvel”; c) a proposta de pagamento da dívida apresentada pela parte apelada era descabida, pois os débitos estavam sendo cobrados a vista; d) “a única intenção do Recorrido não era ver os valores pagos, mas sim de retomar o imóvel a todo custo, fornecendo propostas impossíveis de serem cumpridas pelo Recorrente”; e)
existência de cláusulas abusivas no instrumento particular firmado entre as partes; f) a variação de valores da parcela do financiamento nunca foi a estipulada no contrato.Por fim, requer o provimento do presente recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos, a fim que a parte recorrente e sua família permaneçam no imóvel; e subsidiariamente, que a parte apelada seja compelida a restituir os valores já pagos pelo recorrente, R$ 54.000,00, sem direito a qualquer indenização.Em manifestação de contrarrazões apresentada em mov. 154.1, a parte apelada pugna pelo não conhecimento do presente recurso, já que viola o princípio da dialeticidade recursal, tendo em vista a ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença. No mérito requer o não provimento do recurso com a devida majoração dos honorários sucumbenciais, na forma do artigo 85, §11, do CPC. É o relatório.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSInicialmente a parte apelada alega a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, ante a ausência de impugnação específica da sentença.Ocorre que tal pretensão não merece prosperar.Isto porque, observa-se que as razões recursais confrontam os fundamentos da sentença e impugnam, especificadamente, as questões decididas, a exemplo da aplicação do Princípio da Conservação dos Contratos e a abusividade contratual.Note-se que ao expor as razões de fato e de direito, em busca do reexame da decisão, o Apelante viabilizou o contraditório em sede recursal, possibilitando aos Apelados apresentar suas contrarrazões.Ademais, o recurso não traduz mera repetição de peças processuais apresentadas ao juízo de origem. Mesmo que assim fosse, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça indica que a repetição, no recurso, de fundamentos constantes da inicial ou da contestação, só por si, é situação insuficiente a ensejar o não conhecimento, quando possível extrair a intenção de reforma da sentença, veja-se:“Agravo interno no recurso especial. Ação de revisão de contrato bancário. Apelação. Repetição de argumentos. Princípio da dialeticidade. Preenchimento dos requisitos de admissibilidade. Agravo interno improvido. 1. A repetição dos fundamentos da petição inicial ou da contestação não é motivo suficiente para inviabilizar o conhecimento da apelação quando há demonstração inequívoca das razões e intenção de reforma da sentença, conforme ocorre na presente hipótese. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp nº 1411017/SC - Rel. Ministro Raul Araújo - 4ª Turma - julgado em 04/02/2020 – Dje 13/02/2020).“Processo civil. Recurso especial. Embargos à execução fiscal. Apelação. Não conhecimento. Razões reiteradas de recurso anterior. Princípio da dialeticidade. Ausência de violação. Viabilidade. Precedentes do STJ. 1. O Tribunal mineiro não conheceu da Apelação ajuizada pela parte alegando que, "quanto ao mérito da demanda, foram apenas copiados os termos dos embargos à execução (...), argumentando-se que a sentença não foi acertada" (fl. 933, e-STJ). Entendeu, com isso, estar ferido o princípio da dialeticidade. 2. Porém, conforme orientação do STJ, "a repetição dos argumentos declinados na inicial ou na peça de defesa não é motivo bastante para inviabilizar o conhecimento da apelação quando estiver nítido o interesse de reforma da sentença, conforme ocorreu no caso em exame" (AgInt no AREsp 976.892/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 29/8/2017). 3. "Repetir, na apelação, os argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não representa, por si só, obstáculo ao conhecimento do recurso, nem ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes." (AgInt no AREsp 980.599/SC, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 2/2/2017). 4. Recurso Especial provido, determinando-se que o Tribunal estadual conheça da Apelação ajuizada.” (REsp nº 1843848/MG - Rel. Ministro Herman Benjamin - 2ª Turma - julgado em 05/12/2019 - DJe 12/05/2020).
Desta forma, ultrapassadas as questões preliminares, passa-se para a análise do mérito recursal.Pretende a parte apelante a reforma da r. sentença ao argumento de que deve permanecer na posse do imóvel, tendo em vista a recusa do recorrido a informar os valores das prestações devidas pela parte recorrente com intuito de obter vantagem indevida em função da abusividade das cláusulas contratuais.Cinge-se a controvérsia recursal a respeito da possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel Unidade Residencial nº02, no Condomínio “RESIDENCIAL CALCOENE”, situado Loteamento Redenção, edificado sobre o Lote Urbano nº 57 da Quadra nº 28, com área de 126,375m2 no perímetro urbano do Município e Comarca de Toledo, matrícula nº 64.250, do Serviço de Registro de Imóveis de Toledo/PR, e de sua retomada (reintegração de posse) pela autora/Apelada e promitente vendedora, diante da alegada inadimplência dos réus/Apelantes e promissários compradores, e das outras consequências jurídicas desse desfazimento do negócio jurídico para o retorno das partes contratantes ao status quo ante e a reparação por perdas e danos à autora/Apelante.Por brevidade, cumpre reproduzir o relatório e fundamentação da r. sentença que interessa ao julgamento deste recurso no tocante às matérias especificamente impugnadas no apelo, ou seja pelo inadimplemento contratual, a possibilidade de rescisão do contrato e as consequências jurídicas desse desfazimento:
“(...)A questão controversa nos autos, em resumo, cinge-se em analisar a possibilidade de rescisão do contrato celebrado entre as partes em razão do inadimplemento pelo réu, além da incidência das penalidades pactuadas e a necessidade de contraprestação pela ocupação do imóvel (aluguéis).De um lado, os autores alegam que a rescisão do contrato é necessária, diante do inadimplemento pelo réu, e que não há cláusulas abusivas no contrato. Ainda, sustentam a necessidade de reconhecimento de valores devidos a título de contraprestação pela ocupação do imóvel, vez que o requerido está usufruindo do bem sem pagar aluguel, tampouco as prestações do financiamento e os tributos municipais.O réu, por sua vez, argumenta que foram os autores que recusaram o recebimento dos valores e que, enquanto realizava os pagamentos das parcelas do financiamento, realizou depósitos com valores maiores que os devidos, havendo crédito a ser compensado.Do exame das provas colacionadas aos autos, tem-se como fatos incontroversos a celebração do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e o inadimplemento das parcelas pelo réu a partir de determinado momento.Consta da inicial que o contrato de compra e venda do imóvel foi pactuado entre as partes em 30 de setembro de 2020, sem anuência do agente financeiro – Caixa Econômica Federal –, tratando-se do conhecido “contrato de gaveta”. Como prática comum, e embora não possa ser oposto ao agente financeiro que não anuiu a negociação entre as partes, esse contrato é perfeitamente válido entre o devedor alienante e o terceiro adquirente, obrigando-os ao cumprimento de suas cláusulas. (...)Nesse sentido, a demonstração do pagamento das parcelas devidas em razão do contrato de promessa de compra e venda incumbia ao requerido, na forma do artigo 373, II, do CPC, o que não ocorreu na hipótese, pois é incontroverso tão somente o pagamento do valor pago a título de entrada (R$ 54.000,00), bem como de algumas prestações, restando descumpridas as demais cláusulas do contrato.Sendo assim, imperioso o reconhecimento da inadimplência do requerido, seja pela própria confissão, como pela ausência de total adimplência do pacto, de modo que a resolução do contrato por inexecução voluntária é medida legal a ser adotada, até porque previsto contratualmente (cláusula oitava, parágrafo único), bem como por estar em consonância com a disposição do art. 475 do Código Civil.(...)”
Analisando os documentos e as provas produzidas, entende-se que o Juízo a quo agiu acertadamente, segundo tais fundamentos, ao julgar parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes (mov. 1.6 dos autos de origem), o qual dá conta que a parte autora/Apelada prometeu vender ao réu/Apelante o imóvel acima descrito pelo valor de R$ 54.000,00. Além disso, o réu/Apelante ainda se comprometeu a assumir o pagamento das prestações mensais do contrato de financiamento do apartamento junto à Caixa Econômica Federal.O referido contrato é aquele denominado “de gaveta”, pois não contou com a participação ou anuência do agente financeiro que possui garantia de alienação fiduciária sobre o imóvel.Independentemente disso, no entanto, e como constou da sentença, o contrato é apto a produzir efeitos jurídicos entre as partes que dele participaram e que litigam nesta demanda, sendo inquestionável, a partir das manifestações que fizeram nos autos e das provas que apresentaram, que houve o inadimplemento do contratado pelo promissário comprador. Veja-se que tal situação é afirmada pela própria parte devedora em contestação (mov. 66.1): “em virtude de crises financeiras do Requerido e de sua família, este ficou desempregado e à procura de emprego, se viu obrigado a ir trabalhar em Florianópolis, ficando lá por um período, enquanto que sua família permaneceu residindo no imóvel. Parte do dinheiro que o Requerido recebia, fruto de seu trabalho, era destinado ao pagamento das parcelas”. (...) o Requerido entrou em contato com o Requerente e informou o que estava acontecendo, pois a sua situação financeira se complicou, acabando por atrasar parcela do financiamento, e as que conseguiu pagar, pagou parcialmente.”Em verdade, o recorrente admite que encontrou sérias dificuldades financeiras e que por isso deixou de pagar os valores nos respectivos vencimentos, afora que não demonstraram ter a possibilidade econômica de seguir com o contrato, tanto assim que requereu o benefício da justiça gratuita, o que, porém, não é capaz de afastar o descumprimento contratual ou de justifica-lo para impedir o exercício do direito de desfazimento do negócio jurídico por parte da promitente vendedora e autora/Apelada.Logo, chega-se à conclusão que a culpa da rescisão é exclusiva do réu/Apelante e não há o que dividir com a parte autora/Apelada a esse respeito, visto nenhuma prova existe acerca de comportamento de má-fé da parte desta durante a execução do contrato ou de criar dificuldades para a superação da mora pelo devedor, o que competiria aos demandados e recorrentes demonstrar cabalmente, de acordo com o ônus do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.Ademais, pela parte apelada, restou comprovada também, débitos de IPTU e Taxa de Coleta de Lixo do imóvel objeto da lide que foram
quitados pelos requerentes, conforme documento juntado ao mov. 1.11 dos autos de origem. Assim, tendo em vista o inadimplemento contratual da parte adquirente, é legítima a rescisão postulada pela parte vendedora. Sobre o tema:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE "GAVETA". IMÓVEL FINANCIADO PELOS RÉUS (PROMITENTESVENDEDORES) JUNTO AO BANCO SANTANDER. AUTORA (PROMITENTE-COMPRADORA) QUE DEU UM VEÍCULO PELO VALOR DE R$25.000,00 A TÍTULO DE ENTRADA (SINAL) E ASSUMIU A OBRIGAÇÃO DE QUITAR AS PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA: CONTRATO DE GAVETA. VALIDADE ENTRE OS CONTRATANTES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DEMONSTRADO. AUTORA QUE DESCUMPRIU A SUA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE PAGAR AS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO. RÉUS AUTORIZADOS A RETER O VALOR DADO A TÍTULO DE SINAL DE NEGÓCIO (VEÍCULO). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. "O chamado `contrato de gaveta', tão comum nas vendas de casas financiadas ou veículos grafados com alienação fiduciária tem sido admitido em nosso ordenamento jurídico sendo válido entre os contratantes e não produzindo qualquer eficácia jurídica em relação ao agente financiador que não deu anuência" (TJMT, RAC nº 53558/2011). 2. Demonstrado que a culpa pela inexecução do contrato de compra e venda foi da promitente compradora, que não cumpriu com a sua obrigação de pagar as prestações do financiamento imobiliário, inexiste a possibilidade de devolução do valor dado a título de sinal de negócio.” (TJPR - 17ª Câmara Cível - AC - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR LAURI CAETANO DA SILVA – Unânime - J. 07.02.2018).
Quanto ao pedido subsidiário de retenção de qualquer indenização a título de perdas e danos, igualmente não merece acolhimento a pretensão de reforma da sentença, posto que são valores que claramente dizem respeito à fruição ou proveito econômico que eles extraíram do imóvel enquanto esteve em sua posse, considerando-se ressarcíveis à promitente vendedora e autora/Apelada, independentemente da retenção de parte dos valores pagos.Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça “a resolução do contrato de compra e venda de imóvel implica a fixação de indenização pela ocupação do bem desde a sua posse” (AgInt nos EDcl no REsp nº 2.087.828/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 6/12/2023).Acerca desse tópico, bem fundamentou a sentença recorrida nesse ponto: “decretada a resolução do contrato, é devida a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos pelo comprador e o pagamento de indenização pelo tempo em que ele ocupou o bem; do contrário, o réu seria beneficiado pelo uso gratuito do imóvel inclusive do tempo correspondente ao período de adimplência, o que não se admite.(...)”Dessa forma, não há que se falar em impossibilidade de reintegração da autora/Apelada na posse do imóvel, eis que rescindido o contrato as partes devem retornar ao status quo ante, o que independe de título de domínio.Nesse cenário, a r. sentença deve ser integralmente mantida. Por conseguinte, ante o desprovimento do apelo, majoram-se os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil. Entretanto, a exigibilidade de tal verba encontra-se suspensa, em razão da concessão da gratuidade de justiça ao recorrente (CPC, artigo 98, § 3º).
3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação interposto por Osmar Alves, nos termos da fundamentação retro.