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Processo:

Adota-se, por brevidade, o relatório da sentença (mov. 60.1, 1º grau):
“Cuida-se de demanda movida por DANIELE CRISTINA LEOBET em face de SS IMÓVEIS LTDA., D.L.H. CONSTRUTORA LTDA. – ME e G7 CONSTRUTORA LTDA., todos qualificados acima.
Alega a autora que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com a ré SS Imóveis Ltda., no ato representada por Luciana Machado do Santos, sendo o pagamento da entrada realizado em favor da ré D.L.H. Construtora Ltda., da qual Luciana Machado dos Santos Haupenthal é administradora. Assevera que Luciana Machado dos Santos Haupenthal também é administradora da ré G7 Construtora Ltda., sendo que todas as sociedades possuem sede no mesmo endereço e o mesmo endereço eletrônico, restando assim configurado o grupo econômico entre as demandadas em razão de confusão patrimonial.
Afirma que o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel foi celebrado em 17.09.2020, tendo por objeto apartamento e vaga de garagem localizados no Residencial Zilda Arns, que se encontrava em processo de edificação, sendo pactuado o valor de R$ 190.000,00. Aduz que em 17.09.2020 efetuou o pagamento da importância de R$ 100.000,00 a título de entrada, sendo que o saldo remanescente de R$ 90.000,00 seria pago mediante financiamento bancário após o término da documentação.
Sustenta que o prazo previsto para conclusão da obra era 30.12.2020, com possibilidade de prorrogação até 30.06.2021, mas que findo o prazo a ré não entregou o imóvel nem prestou informações acerca do andamento da obra, razão pela qual cobrou da demandada o pagamento de aluguel no valor de R$ 600,00 que havia sido contratualmente previsto para a hipótese de atraso.
Alega que a ré deixou de efetuar o pagamento do aluguel no período de junho a dezembro de 2021, sendo que a partir de então cedeu outro imóvel de sua propriedade para que a demandante nele morasse, mas que este imóvel também se encontra em situação irregular. Assevera que, após questionar o representante da ré, tomou ciência de que o imóvel adquirido apresentava um erro de execução que tornava impossível sua regularização perante os órgãos públicos, inexistindo assim previsão para entrega do bem.
Sustenta a aplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor à relação existente entre os litigantes, que deve ser invertido o ônus da prova e que o fornecedor de bens e serviços responde objetivamente pelos danos causados no exercício de sua atividade. Afirma que a ré se encontra inadimplente com suas obrigações contratuais, razão pela qual deve ser decretada a resolução do contrato por culpa da demandada, com a restituição em parcela única da integralidade dos valores já pagos.
Aduz que deve a ré também arcar com a multa rescisória em valor correspondente a 15% dos valores pagos, bem como que é abusiva a cláusula que prevê a retenção da comissão de corretagem independentemente de quem der causa à resolução do contrato, especialmente quando não há previsão no contrato e com destaque o valor do encargo. Alega que embora a ré tenha lhe disponibilizado imóvel para moradia, ela vem lhe compelindo ao pagamento de taxas de condomínio, chamadas de capital e outras despesas, o que é ilegal, notadamente porque não houve a constituição regular do condomínio, de modo que era necessária sua anuência para a cobrança.
Assevera que a ré deve ser condenada ao pagamento de aluguel referente aos meses de junho a dezembro de 2020 e à restituição dos valores pagos indevidamente a título de condomínio, e que em razão de todo o ocorrido também sofreu danos morais, devendo a ré ser condenada ao pagamento de indenização.
Requereu, ao final, a concessão da gratuidade de justiça e a concessão de tutela provisória de evidência para que fosse liminarmente determinada a restituição dos valores pagos, bem como de tutela provisória de urgência para que fosse liminarmente determinada a suspensão das cobranças de taxas de condomínio. No mérito, pede a confirmação em sentença das liminares pleiteadas, com a suspensão definitiva das cobranças e a condenação das rés à restituição dos valores pagos, ao pagamento da cláusula penal e do aluguel convencional, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. Juntou documentos (movs. 1.2 a 1.30).
O requerimento de gratuidade de justiça foi indeferido ao mov. 13.1. Insatisfeita, a autora interpôs agravo de instrumento (mov. 16.2), ao qual foi dado provimento para concessão do benefício (mov. 20.1).
A tutela provisória de evidência foi indeferida ao mov. 26.1, sendo deferida a tutela provisória de urgência para suspender a cobrança dos valores referentes a taxas condominiais.
Citadas, as rés compareceram à audiência, restando infrutífera a tentativa de conciliação (mov. 43.1).
Em seguida as rés ofereceram contestação ao mov. 45.1, impugnando, primeiramente, a gratuidade de justiça concedida à autora. Em preliminar, arguiram a ilegitimidade das rés G7 e DHL para figurar no polo passivo da demanda, pois DHL apenas atuou como intermediadora dos pagamentos, não integrando o contrato de compra e venda, assim como a ré G7.
Ainda em preliminar, arguiram a “nulidade” do processo em razão da ausência de regular constituição em mora, uma vez que não houve prévia notificação extrajudicial para resolução do contrato. No mérito, afirmam que informaram a autora acerca dos atrasos referentes ao contrato durante todo o tempo, atrasos estes decorrentes de percalços com a documentação apresentada à Prefeitura de Cascavel, não tendo havido negativa de solução da controvérsia.
Asseveram que a unidade da autora já se encontra finalizada e que, após a apresentação da documentação em 06.03.2017 a Prefeitura comunicou a necessidade de regularização da documentação do lote. Alegam que em 31.03.2018 entregaram a documentação necessária, mas que em 15.05.2018 foram feitas novas exigências, sendo que apenas em 11.03.2019 conseguiu retomar as obras.
Aduzem que em 18.06.2020 a Prefeitura de Cascavel emitiu documento consignando que a regularização da obra poderia ser enquadrada em Lei de Regularização em trâmite perante o Município, a qual foi aprovada em 2021, ocasião em que buscou regularizar o imóvel apresentando a documentação necessária.
Sustentam que desde 14.10.2021 o requerimento de regularização aguarda análise, e que em 29.04.2024 houve audiência pública para discussão de projeto de lei para regularização de obras, estando aguardando a aprovação pela Câmara de Vereadores de Cascavel. Alegam que estão buscando a regularização do imóvel e pretendem manter a relação contratual, e que apesar da inexistência de regular instituição do Condomínio Residencial João Fachi a demandante utiliza a área comum do empreendimento, devendo assim arcar com as despesas correspondentes à sua manutenção.
Relatam que não há grupo econômico, que não é cabível a inversão do ônus da prova e que não praticou qualquer ato ilícito, pois o atraso decorre de situação que não está sob seu controle ou estimativa do risco do negócio, e que foi cedido imóvel superior à autora para que nele morasse. Alegam que a multa pela rescisão do contrato não é cumulativa com a cláusula que prevê o pagamento de aluguéis, e que em caso de procedência deste pedido os aluguéis devem ser calculados até a data da desocupação do imóvel.
Sustentam que não é cabível a devolução das despesas condominiais, que não é aplicável a cláusula penal uma vez que não teve culpa pelo atraso na obra, e que caso se entenda que a cláusula é devida ela deve ser reduzida para 5% do valor pago. Afirmam que em caso de resolução do contrato deve haver apenas a devolução dos valores pagos com a incidência da cláusula penal, sendo lícita a retenção dos valores referentes à comissão de corretagem e que não houve danos morais à autora, não havendo que se falar em indenização.
Aduzem que, caso se entenda pela ocorrência de danos morais, o valor da indenização deve ser arbitrado com razoabilidade e proporcionalidade. Pedem, ao final, a improcedência dos pedidos iniciais. Juntaram documentos (movs. 45.2 a 45.8).
Réplica pela autora ao mov. 48.1, reiterando os termos da inicial.
Intimadas as partes para que especificassem as provas que efetivamente pretendiam produzir, as rés requereram a produção de prova testemunhal e documental (mov. 52.1), e a autora requereu a tomada do depoimento pessoal da ré e a produção de prova documental, testemunhal e a utilização de prova emprestada dos autos de nº 0040249-45.2019.8.16.0021.”
Sobreveio a sentença (mov. 80.1, 1º grau) que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora para o fim de:
“a) decreto a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de mov. 1.7;
b) condeno as rés, solidariamente, a restituírem à autora a importância de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a qual deverá ser acrescida de correção monetária pela variação do IPCA desde a data do efetivo pagamento até a data da citação. A partir da citação deverá incidir uma única vez, tanto para a correção monetária quanto para os juros moratórios, a variação da taxa SELIC até a data do efetivo pagamento;
c) condeno as rés, solidariamente, a pagarem à autora o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de cláusula penal, a qual deverá ser acrescida uma única vez, tanto para a correção monetária quanto para os juros moratórios, pela variação da taxa SELIC, contada desde a citação até a data do efetivo pagamento;
d) confirmo a decisão antecipatória de mov. 26.1;
e) condeno as rés, solidariamente, a restituírem à autora os R$ 3.705,74 (três mil setecentos e cinco reais e setenta e quatro centavos) pagos a título de taxas condominiais, valores estes que deverão ser acrescidos de correção monetária pela variação do IPCA, contada desde a data de cada pagamento até a data da citação. A partir da citação deverá incidir uma única vez, tanto para a correção monetária quanto para os juros moratórios, a variação da taxa SELIC até a data do efetivo pagamento;
f) condeno as rés, solidariamente, a pagarem à autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, valor este que deverá ser acrescido de juros moratórios pela variação da taxa SELIC, deduzida a variação do IPCA, contados a partir da citação até a data desta sentença. A partir da data desta sentença deverá incidir uma única vez, tanto a título de juros moratórios quanto de correção monetária, a variação da taxa SELIC até a data do efetivo pagamento”.
Diante da sucumbência mínima da autora, condenou as rés, de forma conjunta, ao pagamento da integralidade das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência em favor da advogada da autora, os quais foram arbitrados em 13% (treze por cento) do valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, tendo em conta o tempo e o trabalho exigidos pelo feito.
Irresignadas, as requeridas interpuseram recurso (mov. 64.1, 1º grau), aduzindo, em síntese, que: a) a r. sentença fundamentou a procedência do reconhecimento do grupo econômico no fato de as três empresas serem administradas pela mesma pessoa, possuírem o mesmo endereço físico e eletrônico, por ter a DLH recebido em sua conta bancária o valor devido pela recorrida à SS Imóveis, bem como, por ter a SS Imóveis celebrado acordo em processo que a DLH integrava o polo passivo; b) não basta que as empresas sejam administradas pela mesma pessoa, para reconhecimento de grupo econômico, deve haver efetiva coordenação de interesses entre as empresas e a existência de interesses sociais integrados, o que não restou demonstrado; c) a sede das empresas funciona como coworking e, além de servir de sede para as empresas litigantes, é endereço de diversas outras empresas e profissionais, não havendo que se utilizar de tal fato como fundamento para deferimento do pedido; d) as empresas têm suas atividades autônomas, empreendimentos próprios e inexiste qualquer confusão patrimonial entre estas, sendo que figurar no mesmo polo passivo ou participarem de um mesmo acordo judicial, não demonstra o requisito legal exigido para desconsideração da personalidade jurídica; e) não há argumento e nem fundamento acerca da legitimidade passiva da G7, a qual não integra o contrato de compra e venda objeto desta demanda, não havendo que se falar em sua condenação. A falta de comprovação da relação jurídica existente entre a parte autora e as requeridas DLH e G7, enseja a improcedência dos pedidos em relação à estas. Para a caracterização do grupo econômico não basta a mera identidade de sócios, sendo necessária a demonstração do interesse integrado, a efetiva comunhão de interesses e a atuação conjunta das empresas dele integrantes. Não comprovados tais requisitos, tem-se por não caracterizada a formação do grupo econômico; f) a pretensão da autora na presente ação é a rescisão do contrato de compra e venda, sendo que, nesse caso, o contrato estipula multa contratual para quem descumprir o contrato, mas também prevê que em hipótese alguma, tal multa seria cumulada com aluguéis; g) caso exista a intenção de rescindir o contrato por inadimplemento da vendedora, o contrato estipula a título de perdas e danos, somente a cláusula penal de 15%. Os aluguéis são previstos como uma forma de indenizar o comprador, enquanto não recebe seu imóvel, ou seja, quando há intenção de manter a relação contratual, não sendo cabível a cumulação das duas penalidades, ante a não entrega do imóvel, pois ocorreria em bis in idem; h) apesar de a autora ter pleiteado o pagamento dos alugueis de junho a novembro de 2021, este foi julgado improcedente, diante da impossibilidade de se cumular a multa contratual com o pagamento de aluguéis. Ocorre que a sentença ignorou o fato de que a autora usufruiu de imóvel de propriedade da recorrida SS desde 12/2021 até então, como forma de substituição ao pagamento dos aluguéis, ou seja, ter condenado esta ao pagamento da multa contratual nesse momento, sem determinar a devolução dos valores relativos aos “alugueis” correspondentes aos meses em que a autora utilizou o imóvel da recorrente, é condenar duplamente a ré. Sendo assim, considerando que a autora já usufruiu dos alugueis desde 12/2021 até a presente data, deve ser afastada a condenação ao pagamento da cláusula penal ou, ainda, em caso de manutenção da condenação ao pagamento da multa contratual, deve ser descontado o montante apurado à titulo de alugueis de 12/2021 até a desocupação do imóvel, do valor da multa contratual/restituição do valor pago, diante da
impossibilidade de cumulação de ambas as penalidades contratuais; i) é válida a cláusula que estipula o desconto da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual e devolução dos valores pagos; j) é indevida a indenização por danos morais pois a ré cedeu um apartamento para uso da recorrida enquanto não entregava o apartamento por ela adquirido, ou seja, preocupou-se em não causar transtornos à autora, diante do atraso que não previu ou desejou. Isso não é motivo para que esta seja indenizada por danos morais; k) caso mantida a indenização por danos morais, o valor deve ser reduzido.
Contrarrazões (mov. 71.1, 1º grau).
É o relatório.


Presentes os pressupostos de admissibilidade, forçoso o conhecimento do recurso.
Observa-se dos autos que as partes firmaram, em 17/09/2020, promessa de compra e venda de imóvel na planta, tendo como objeto a “unidade habitacional n. 48 (quarenta e oito), 3º andar, fundos, bloco I, no denominado residencial Zilda Arns, área privada de 62,45 m², área comum 4,68 m², com uma vaga de garagem para carro de porte pequeno, com 9,9 m², a ser numerada no local conforme o número do apartamento (48), edificado sobre matrícula n. 89.167 do 1º Ofício de Registro de Imóveis, localizada a Rua Carmelinda Zortea Parmegiani, n. 156, Cancelli, na cidade de Cascavel-Pr” (mov. 1.7, 1º grau).
O contrato estipulou como data da entrega do referido imóvel 30/12/2020, admitida uma tolerância de 180 dias, encerrando o prazo em 30/06/2021 (cláusula quinta, parágrafo primeiro do contrato de mov. 1.7, 1º grau), porém, até a presente data o imóvel ainda não foi entregue.
Do grupo econômico
O Superior Tribunal de Justiça vem proferindo decisões no sentido de que a responsabilidade solidária de empresas integrantes do mesmo grupo econômico não decorre, meramente, desta circunstância, sendo imprescindível a demonstração de confusão entre as diferentes pessoas jurídicas.
O fundamento consiste na impossibilidade de se presumir a solidariedade, bem como pelo fato de as sociedades integrantes do grupo econômico manterem suas autonomias patrimoniais.
Nesse sentido, vejam-se os julgados:
“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. CRÉDITO. HABILITAÇÃO. GRUPO ECONÔMICO. SOLIDARIEDADE. INEXISTÊNCIA. NÃO PROVIMENTO.1. A existência de grupo econômico não autoriza, por si só, a solidariedade obrigacional ou a desconsideração da personalidade jurídica.2. Agravo interno a que se nega provimento.”(AgInt no REsp n. 1.738.588/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021.)
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULABILIDADE DE CONTRATO DE FRANQUIA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECONVENÇÃO PROPOSTA EM LITISCONSÓRCIO COM TERCEIRO. AMPLIAÇÃO SUBJETIVA DO PROCESSO. INDEPENDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO. EMPRESAS PERTENCENTES AO MESMO GRUPO ECONÔMICO. SOLIDARIEDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. ALEGAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SÚMULA 283/STF. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA E REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SÚMULA 7/STJ. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. PROVEITO ECONÔMICO MENSURÁVEL. DESISTÊNCIA PARCIAL HOMOLOGADA. MONTANTE QUE DEVE SER CONSIDERADO NA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.(...)3.3. Como forma de viabilizar o alcance de objetivos comuns, é recorrente a reunião de sociedades empresárias em grupos econômicos.Fato é que a formação de grupo econômico não retira a personalidade jurídica de cada sociedade que o compõe. As sociedades integrantes do grupo mantêm a sua autonomia patrimonial, a qual somente poderá ser desconsiderada quando presentes os pressupostos para a desconsideração indireta da personalidade jurídica (art. 50 do CC/02). Desse modo, e tendo em vista que a solidariedade não pode ser presumida (art. 265 do CC/02), não é possível atribuir responsabilidade solidária a sociedades empresárias pelo simples fato de integrarem o mesmo grupo econômico.3.4. Na hipótese, o Tribunal de origem acolheu o pedido de resolução do contrato de franquia, mas estendeu os efeitos da resolução à relação jurídica de fornecimento firmada entre os recorridos (franqueados) e a reconvinte, a qual não integra o polo passivo da ação principal, circunstância que viola a independência da ação principal e da reconvenção. Ademais, o fato de as empresas (franqueadora e fornecedora) integrarem o mesmo grupo econômico não enseja, por si só, solidariedade.(...)(REsp n. 2.046.666/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2023, DJe de 19/5/2023.) sem grifos.
Contudo, o caso vertente se distancia dos mencionados julgados, pois, apesar de as recorrentes G7 Construtora Ltda e D.L.H. Construtora Ltda. sustentarem a sua ilegitimidade passiva, verifica-se dos autos que as recorrentes efetivamente participaram da cadeia consumerista.
Isso porque, nota-se que as rés possuem a mesma sócia administradora em comum (Luana Machado dos Santos Heupenthal – movs. 18.5 e 18.7, 1º grau) e desenvolvem a mesma atividade empresarial (Construtora).
Portanto, ambas as rés, juntamente com SS Imóveis Ltda. devem responder solidariamente pelos eventuais danos suportados pela autora.
Além disso, como bem destacou o eminente Juiz a quo:
“Não bastasse isso, ainda que o contrato tenha sido celebrado com a ré SS Imóveis Ltda., o mesmo contrato prevê que o pagamento da entrada de R$ 100.000,00 deveria ser feito em conta corrente de titularidade da ré D. H. L. Construtora Ltda., o que evidencia verdadeira confusão patrimonial.
E nem se insinue aqui, como tentou a ré, que tal valor se refere à “intermediação” do negócio, pois representativo de mais de 50% do valor total dele, não havendo como se reconhecer que se cuida de simples “comissão”.
Robustece ainda a conclusão pela confusão patrimonial a circunstância de que as sociedades têm sede no mesmo local, utilizam de endereço eletrônico comum (atendimento@ssimoveis.net.br), e que em audiência realizada nos autos de nº 0040539-26.2020.8.16.0021, referente a demanda proposta em face de D. L. H. Construtora Ltda., a ré SS Imóveis celebrou acordo com o autor em lugar da ré originária (mov. 18.13).
Destarte, comprovada a confusão patrimonial entre as sociedades rés, é de se decretar, desde já, a desconsideração da personalidade jurídica da ré SS Imóveis para estender as responsabilidades decorrentes do contrato por ela celebrado com o autor às demais corrés, nos termos do art. 50 do Código Civil” (mov. 60.1, 1º grau).
Diante disso, é necessária a manutenção da sentença, no particular.
Da comissão de corretagem
Sobre a retenção dos valores de corretagem, nos termos da tese adotada no Superior Tribunal de Justiça para fins de aplicação do efeito repetitivo do RESP 1.599.511/SP, é válida a cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade por pagamento da comissão de corretagem, desde que haja prévia informação deste ônus ao consumidor:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (REsp 1599511 / SP; Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 24/08/2016).
No contrato firmado entre as partes não há essa informação, nem se ocorreu pagamento a esse título, não sendo válida a mera menção a “correção de corretagem (item “C.2” – inexistente no contrato) (cláusula F.2, contrato de mov. 1.7, 1º grau). Não existiu anterior previsão acerca do exato valor da comissão de corretagem. Apenas consta que houve intermediação de corretor no negócio (cláusula C-1), sem expresso valor da corretagem.
Assim, não há que se falar em pagamento de comissão de corretagem no caso.
Do imóvel cedido pelas apelantes a título de aluguéis
É incontroverso nos autos que, diante da ausência de regularização, o imóvel ainda não foi entregue à apelada, mesmo já transcorridos quase quatro anos de seu termo final (30.06.2021).
Restou pactuado entre as partes que: “Caso a resolução contratual seja motivada por inadimplemento contratual da PROMITENTE VENDEDORA esta deverá restituir a quantia que a PROMISSÁRIA COMPRADORA houver pago, acrescida a multa convencional de 15% (quinze por cento) sobre a quantia paga e descontada a comissão de corretagem, no prazo de 120 (cento e vinte0 dias a contar do desfazimento do contrato” (ITEM F.5).
Também restou pactuado que “Caso a PROMITENTE VENDEDORA ultrapasse o prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, pagará a PROMISSÁRIA COMPRADORA, conforme determinação de lei específica, o valor equivalente ao aluguel de R$ 600,00 (seiscentos reais) ao mês, após o vencimento do prazo de carência” (ITEM F.5.2).
Ainda: “a multa prevista em caso de resolução contratual em hipótese alguma poderá ser cumulada a prevista no item F.5.2.” (ITEM F.6).
De fato, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, de modo que incabível a sua cumulação com o ressarcimento de alugueis (danos emergentes), sob pena de configurar bis in idem, conforme entendimento do STJ:
" A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. "(REsp n. 1.635.428/SC Tema nº 970).
Nesse contexto, o eminente Juiz a quo condenou as apelantes ao pagamento do valor de R$ 15.000.00 (quinze mil reais) a título de cláusula penal, indeferindo o pedido de pagamento de alugueres.
Constou na r. sentença:
“Já no que se refere aos aluguéis, estes se encontram previstos na cláusula F.5.2.
E, como sustentando pelas rés, tenho que não é possível sua cobrança de forma cumulada com a cláusula penal.
É que, como se vê da referida cláusula F.5.2, a obrigação de pagamento de aluguel tem natureza eminentemente indenizatória das despesas em que o comprador incorre para a locação de outro imóvel enquanto o imóvel adquirido não lhe é entregue.
Sem embargo, e conforme o disposto no art. 416, parágrafo único, do Código Civil, “ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente”.
Assim, seja porque não há previsão de indenização suplementar, seja porque os valores pagos a título de aluguel e que se pretende sejam ressarcidos são inferiores ao montante da cláusula penal, não há razão para condenação das rés neste particular.”
Observa-se, portanto, que as apelantes não foram condenadas ao pagamento de aluguéis. Foram condenadas somente ao pagamento da cláusula penal.
Ocorre, porém, que as apelantes disponibilizaram um imóvel à apelada, desde dezembro de 2021, como forma de pagamento de aluguéis, o que não foi observado pelo juízo a quo.
Diante disso, considerando que a apelada já usufrui dos aluguéis desde dezembro de 2021 até a presente data, deve ser afastada a condenação ao pagamento da cláusula penal, sob pena de bis in idem, restando provido o recurso, neste particular.
Dos danos morais
Em relação aos danos morais, sustentam os réus sua inocorrência, postulando, subsidiariamente, a redução do valor fixado a esse título na sentença.
A sentença não merece reparo nesse ponto.
Cumpre ter presente que o dano moral – que deve ser aferido sob uma perspectiva objetiva – configura-se a partir da violação a direitos da personalidade.
A propósito, a lição clássica de Yussef Said Cahali: “Na realidade, multifacetário o ser anímico, tudo aquilo que molesta gravemente a alma humana, ferindo-lhe gravemente os valores fundamentais inerentes à sua personalidade ou reconhecidos pela sociedade em que está integrado, qualifica-se, em linha de princípio, como dano moral; não há como enumerá-los exaustivamente, evidenciando-se na dor, na angústia, no sofrimento, na tristeza pela ausência de um ente querido falecido; no desprestígio, na desconsideração social, no descrédito à reputação, na humilhação pública, no devassamento da privacidade; no desequilíbrio da normalidade psíquica, nos traumatismos emocionais, na depressão ou no desgaste psicológico, nas situações de constrangimento moral” (in Dano Moral. 4ª ed., p. 20)
Modernamente, o magistério doutrinário segue a mesma linha: “Lesão à dignidade da pessoa humana [...] a lesão a algum desses aspectos ou substratos que compõem, ou conformam, a dignidade humana, isto é, a violação à liberdade, à igualdade, à solidariedade, ou à integridade psicofísica de uma pessoa [...] a ofensa a qualquer aspecto extrapatrimonial da personalidade”. (MORAES, Maria Celina Bodin de. A constitucionalização do direito civil e seus efeitos sobre a responsabilidade civil. Direito, Estado e Sociedade. Rio de Janeiro, v.9, n. 29, 2006, p. 246-248).
Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, competente para a uniformização da jurisprudência pátria, tem, reiteradamente, decidido que o mero inadimplemento contratual, consistente no atraso ou na frustração pela não entrega do imóvel não gera, por si só, dano moral indenizável.
O comprador, mesmo diante de relações sobre as quais incide o Código de Defesa do Consumidor, apenas faz jus à indenização desse gênero caso comprove consequências fáticas excepcionais, que tenham repercutido na sua esfera existencial.
No presente caso, como bem destacou o julgador primevo:
“Não se desconhece que, em regra, o simples inadimplemento contratual não gera dano moral, tratando-se de mero dissabor comum à vida em sociedade.
Ocorre que, na espécie dos autos, além do simples inadimplemento há que ser levado em conta que a autora despendeu elevado valor no pagamento da entrada (R$ 100.000,00), o que seguramente implicou grave desfalque de suas economias, o que também deve ser somado ao fato de que, em razão da impossibilidade de ingressar no imóvel que adquiriu, a autora está morando em imóvel que lhe foi cedido “de favor” pela própria ré inadimplente.
Tudo isso permite, ao menos no entender desse julgador, falar-se em dano moral indenizável, o que atrai a incidência do art. 12 do Código de Defesa do Consumidor...” (mov. 60.1, 1º grau).
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA REPETITIVO N. 970. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA. DEMORA SUPERIOR A CINCO ANOS. CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL CARACTERIZADO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO (...). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Precedentes. 4. Na hipótese, o atraso de mais de cinco anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual e denota circunstância excepcional suficiente a ensejar a reparação por danos morais, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais) (...). (REsp 1.635.428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe de 25/06/2019 - Tema Repetitivo n. 970)
Da mesma forma, já decidiu este Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL. CONSTRUÇÃO DE RESIDÊNCIA. ATRASO NA OBRA. FALHAS NO SERVIÇO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO (...). Danos morais. Caracterização. Inequívoco que o atraso na conclusão da obra, assim como na obtenção do habite-se, aliados aos problemas do imóvel, importaram em prejuízo moral ao autor. No caso, a sucessão de problemas na obra e também após a sua entrega, aliada ao atraso dos trabalhos e à negligência e imperícia do réu, extrapola a normalidade dos inconvenientes na construção de uma residência, caracterizando prejuízo moral indenizável. Montante indenizatório de R$ 10.000,00 que se demonstra compatível com as circunstâncias. PRELIMINAR REJEITADA. PREFACIAL DE MÉRITO REJEITADA. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70073086084, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 09/11/2017)
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA (...). PEDIDO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS – NÃO ACOLHIMENTO – EMPREENDIMENTO NÃO FINALIZADO – DEFEITOS DE ORDEM ESTÉTICA E FUNCIONAL, COMPROMETENDO A SAÚDE DOS CONSUMIDORES – IMPOSSIBILIDADE DE READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO DESPROVIDO RECURSO DE APELAÇÃO – APELO DOS AUTORES – PLEITO DE MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS – ACOLHIMENTO – MODIFICAÇÃO DA SENTENÇA PARA O FIM DE FIXAR O VALOR DOS DANOS MORAIS NO PATAMAR DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS), COMUMENTE ADOTADO POR ESTE COLEGIADO – RECURSO PROVIDO (TJPR - 18ª C.Cível - 0011114-24.2014.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 19.05.2021)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. IMÓVEL INTEGRANTE DO PROGRAMA “MINHA CASA, MINHA VIDA”. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DE TODAS AS PARTES. (...). DANOS MORAIS. SITUAÇÃO VIVENCIADA QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. AUTORES QUE SE VIRAM IMPOSSIBILITADOS DE USUFRUIR DO IMÓVEL, ANTE INADIMPLEMENTO DA PARTE RÉ. QUANTUM INDENIZATÓRIO QUE DEVE SER REDUZIDO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE (...). (TJPR - 18ª C. Cível - 0006571-85.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN - J. 09.09.2021)
No caso em apreço, o termo final para conclusão da obra era 30 de dezembro de 2020, com possibilidade de prorrogação até 30 de junho de 2021. O empreendimento, contudo, não foi entregue, culminando com a rescisão contratual e frustrando as justas expectativas da parte autora de obter a casa própria.
Os abalos psíquicos, no caso em comento, ultrapassaram o liame do mero dissabor advindo do descumprimento contratual. É certo que houve dano moral.
No que tange ao valor fixado a título de dano moral, trata-se de questão tormentosa, diante do elevado grau de subjetividade que detém o julgador.
Por certo, a reparação dos danos morais tem suporte na Constituição Federal de 1988, artigo 5º, inciso X:
“São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral, decorrente de sua violação”.
No mais, referida indenização, além da ideia de compensação, assume também caráter punitivo e pedagógico:
“Na indenização por danos morais, a teoria da proporcionalidade do dano combinada com a do desestímulo não cede frente ao princípio do enriquecimento indevido, devendo antes, ser tais institutos sopesados em harmonia, para a fixação de um valor justo, suficiente para desestimular outras ocorrências semelhantes” (Tribunal de Alçada de Minas Gerais, Apelação Cível n. 257.801-4, juíza Vanessa Verdolim).
No entanto, o parâmetro adequado para mensuração da indenização por danos morais deve atender às peculiaridades do caso concreto, ou seja, o grau de dolo ou culpa presente na espécie, bem como os prejuízos morais sofridos.
Assim, tem como objetivo compensar a dor causada à vítima e desestimular o ofensor de cometer atos da mesma natureza.
A propósito, é o entendimento do mesmo Superior Tribunal de Justiça:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - RECURSO ESPECIAL NÃO ACOLHIDO – ALEGADA OMISSÃO E OBSCURIDADE - RECONHECIMENTO - EFEITO INFRINGENTE AO JULGADO - ADMINISTRATIVO – RESPONSABILIDADE – CIVIL – ATO ILÍCITO PRATICADO POR AGENTE PÚBLICO – DANO MORAL – PRETENDIDO AUMENTO DE VALOR DE INDENIZAÇÃO.(...) O valor do dano moral tem sido enfrentado no STJ com o escopo de atender a sua dupla função: reparar o dano buscando minimizar a dor da vítima e punir o ofensor, para que não volte a reincidir (...)”. (EDcl no REsp nº 845.001/MG, 2ª Turma, Relatora Ministra Eliana Calmon, j. 08/09/2009 – sem destaque no original).
De tal modo, o quantum do dano moral deve ser arbitrado segundo os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando em consideração as condições sociais e econômicas do ofendido e do ofensor e a extensão/repercussão do dano, não podendo ser irrisório, tampouco fonte de enriquecimento sem causa, exercendo função reparadora do prejuízo e de prevenção da reincidência da conduta lesiva.
Nessa linha:
“O critério que vem sendo utilizado por essa Corte Superior, na fixação do valor da indenização por danos morais, considera as condições pessoais e econômicas das partes, devendo o arbitramento operar-se com moderação e razoabilidade, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, de forma a não haver o enriquecimento indevido do ofendido, bem como para que sirva de desestímulo ao ofensor na repetição de ato ilícito” (STJ: REsp nº 401.358/PB, 4ª Turma, Relator Ministro Carlos Fernando Mathias, j. 05/03/2009).
Posto isso, devem ser sopesadas as condições da vítima e do ofensor, o grau de dolo ou culpa presente na espécie (responsabilidade objetiva, no caso), bem como os prejuízos morais sofridos, tendo em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja: a) advertir o causador do dano, de forma a desestimulá-lo da prática futura de atos semelhantes; e b) compensar a parte inocente pelo sofrimento que lhe foi imposto, evitando, sempre, que o ressarcimento se transforme numa fonte de enriquecimento injustificado ou que seja inexpressivo a ponto de não retribuir o mal causado pela ofensa.
Considerando as especificidades do caso em tela, os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e a condição econômica das partes (autora: projetista de imóvel, beneficiário da justiça gratuita e rés: construtoras e imobiliária), conclui-se que a indenização deve ser mantida em R$ 10.000,00 (dez mil reais), respeitando os parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos.
Tal valor mostra-se eficaz para compensar pecuniariamente a dor causada, bem como para coibir novas práticas nocivas pelas rés, levando-se em conta, também, a espécie do dano e as condições econômicas das partes.
Diante do exposto, vota-se no sentido de dar provimento parcial ao recurso, a fim de afastar a condenação ao pagamento da cláusula penal.
A solução conferida à ação enseja a redistribuição da sucumbência, devendo a parte autora arcar com 10%, e a parte ré arcará com 90% das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios como fixados na r. sentença (13% sobre o valor da condenação).
Em razão do parcial provimento do apelo, não há que se falar em honorários para a fase recursal.
Toda a matéria arguida encontra-se prequestionada.