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Processo:

1. RELATÓRIO:
Elisabeth Wastchuk Gutierres e Hilário Gutierrez interpuseram recurso de apelação cível (seq. 30.1) em face de decisão judicial (seq. 27.1), na qual a douta Magistrada1 julgou improcedente a ação de dúvida registral inversa suscitada em face do 1º (Primeiro) Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Apucarana/PR e reconheceu como válida a exigência registral de regularização da situação de indisponibilidade de bens averbada na matrícula n. 14.874 para possibilitar o registro da escritura pública que transfere o domínio para os Suscitantes.
Em suas razões recursais, os Apelantes alegaram, em suma, que: a) adquiriram o bem imóvel por escritura pública na data de 4 de novembro de 2015, ocasião em que não havia gravames ou indisponibilidades averbadas, comprovadas por consultas negativas junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, a demonstrar que o negócio foi celebrado de boa-fé; b) a superveniência de indisponibilidades entre a lavratura da escritura pública e o protocolo do título para registro não pode obstá-lo, pois o “tempo” juridicamente relevante é o da aquisição; c) o pedido de registro não busca a baixa das indisponibilidades, mas apenas a formalização da compra e venda e a transferência do domínio, podendo as restrições subsistirem e serem comunicadas aos juízos competentes; d) é indevida e desproporcional a exigência de propor embargos de terceiros nas ações que originaram as indisponibilidades, já que não se pretende cancelá-las, mas somente publicizar a aquisição pretérita; e) impedir o registro do título viola o direito de propriedade (inc. XXII do art. 5º da Constituição de República de 1988) e frustra a função de segurança jurídica e publicidade do registro imobiliário; f) a indisponibilidade não impede a transmissão em hipóteses comparáveis, como, por analogia, o § 4º do art. 36 da Lei n. 6.024/1974, que preserva negócios anteriores.
Assim, os Apelantes pleitearam a reforma do decisum para que se julgue procedente a suscitação de dúvida registral inversa, determinando-se ao Oficial do Registro de Imóveis o registro da escritura pública de compra e venda independentemente do cancelamento/baixa das indisponibilidades posteriormente averbadas.
A douta Procuradoria de Justiça do Ministério Público do Estado do Paraná ofereceu pronunciamento pelo não provimento do presente recurso (seq. 14.1/TJ).

Em síntese, é o relatório.


2. VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
2.1 ASPECTOS PROCEDIMENTAIS:
De acordo com a atual processualística civil, entende-se que o interposto recurso de apelação cível preenche os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo – dispensado em razão da gratuidade da Justiça) de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.
Contudo, igual sorte não lhe assiste, no mérito, consoante a seguir fundamentadamente restará demonstrado.

2.2 EXIGÊNCIA REGISTRAL:
O caso vertente envolve suscitação de dúvida registral inversa, em que os Apelantes buscam reverter a decisão negativa de registro da transferência da propriedade do bem imóvel objeto da matrícula n. 14.874 do 1º (Primeiro) Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Apucarana/PR.
A controvérsia diz respeito à possibilidade de registro de escritura pública de compra e venda lavrada no ano de 2015, sem o cancelamento das indisponibilidades averbadas posteriormente na matrícula do bem, existentes quando do protocolo do título para registro nos anos de 2020 e de 2023.

Em que pese argumentação apresentada pelos Apelantes, tem-se que a pretensão recursal não comporta acolhimento.
Nos termos do caput e §1º do art. 1.245 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), a transferência de propriedade entre vivos se opera com o registro do título translativo; até que isto ocorra, o alienante continua a ser havido como dono:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Da sistemática prevista em nosso ordenamento jurídico decorre que a data de lavratura da escritura pública não é relevante para o registro, porquanto o que se deve levar em conta é a situação da matrícula do bem imóvel no momento do protocolo do pedido de registro, por força dos princípios da prioridade e da continuidade, que estruturam a segurança jurídica registral.

A prioridade resulta da ordem de apresentação (prenotação) e fixa a preferência de direitos; a continuidade exige o encadeamento lógico entre os assentos, impedindo o ingresso de título incompatível com a situação jurídica atual verificada na matrícula do bem imóvel.
Conforme bem destacado no parecer da douta Procuradoria de Justiça do Ministério Público do Estado do Paraná: “o que deve ser observado para o caso é o momento da apresentação do título para o registro e não a data que foi formalizado o negócio jurídico (…) Tal decorre do princípio da prioridade e continuidade que regem a atividade registrária” (seq. 14.1/TJ).


O quadro fático constante dos Autos demonstra que, quando do exame do título para registro em duas oportunidades (protocolos n. 135.562/2020 e n. 153.132/2023), havia indisponibilidades averbadas em nome dos vendedores. A informação oficial é inequívoca nesse sentido e a negativa de registro, objeto da diligência registral (seq. 9.3), baseou-se precisamente nessa constatação. 
Nesse contexto, a recusa do registro se mostrou adequada, pois a indisponibilidade averbada na matrícula obsta a prática de atos de disposição voluntária que importem transferência dominial, até que sobrevenha a respectiva baixa ou ordem judicial expressa que autorize o seu afastamento.

A jurisprudência administrativa citada pelo próprio Oficial registrador (seq. 9.3), oriunda do colendo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, é reiterada no sentido da irrelevância da data da escritura para o registro pretendido quando, na data da apresentação do título, já se encontra averbada indisponibilidade, devendo o ingresso ser recusado enquanto persistir a restrição. 
A invocada boa-fé dos adquirentes e as consultas negativas junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB à época da lavratura da escritura não têm o condão de suplantar a disciplina publicitária do registro, pois não conferem direito subjetivo ao pretenso registro em contradição com a realidade objetiva contida na matrícula do bem imóvel no momento do protocolo. O que determina a possibilidade de registro não é a situação do bem imóvel à época da escritura, mas, sim, o estado da matrícula no momento da apresentação do título a registro.
A par disso, tem-se que os arts. 172 e 193 da Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) não autorizam o registro automático mediante “simples exibição do título”, como querem fazer crer os Apelantes; tais dispositivos devem ser compreendidos dentro do sistema da Lei de Registros Públicos, que submete todo título à qualificação registral e à observância dos princípios da prioridade e da continuidade. A simples exibição do título, pois, não dispensa o exame de compatibilidade com eventuais anotações impeditivas na respectiva matrícula do bem.
Igualmente inviável é a pretensão de se promover o registro “com a indisponibilidade subsistente”, deixando que a restrição permaneça averbada após o registro. Essa solução contraria a eficácia das ordens que impuseram a indisponibilidade e esvazia a finalidade de vedar a alienação voluntária do bem enquanto perdurarem os motivos que a justificaram. A jurisprudência administrativa já mencionada não autoriza esse procedimento, justamente por atentar contra a coerência do sistema registral ao permitir a transferência do domínio enquanto a matrícula contém impedimento vigente. 
Ainda, o precedente “análogo” colacionado pelos Apelantes não se amolda ao caso vertente. Ali se discutia situação distinta, relacionada à partilha e a peculiaridades temporais específicas, ao passo que, aqui, cuida-se de compra e venda cujo título não foi levado a registro antes da averbação das indisponibilidades. Ausente a prioridade decorrente da apresentação tempestiva, não se admite reconhecer preferência do título aquisitivo sobre restrições já publicizadas.
Tampouco pode prosperar a pretensa analogia com o § 4º do art. 36 da Lei n. 6.024/1974, como pretendem os Apelantes. Isto porque se trata de regra inserida em microssistema próprio (intervenção e liquidação extrajudicial de instituições financeiras), com pressupostos e finalidades específicos, e que, de todo modo, condiciona a preservação do negócio ao prévio ingresso do instrumento no registro competente antes da decretação do regime – requisito inexistente na hipótese em tela. 
No que tange à alegada desnecessidade de embargos de terceiros, é de se anotar que o procedimento de dúvida registral não tem o poder de afastar ordens judiciais de indisponibilidade, que só podem ser canceladas pelo juízo que as decretou, mediante provocação da parte interessada. O registro do título está obstado enquanto persistirem as restrições, e o meio adequado para o seu levantamento é o manejo dos embargos de terceiro ou outro instrumento processual próprio, pois, repita-se, permitir o registro sem a baixa das indisponibilidades comprometeria a segurança jurídica e a autoridade das decisões judiciais, em contrariedade aos princípios que regem o sistema registral.
Por fim, não há que se falar em violação ao direito de propriedade, porquanto o reconhecimento constitucional dessa garantia não afasta a exigência das formas legais para a aquisição e a oponibilidade erga omnes, que, no âmbito imobiliário, exige o registro do título translativo. Enquanto não houver registro válido – e persistindo a indisponibilidade – permanece incólume a regra segundo a qual o alienante continua a ser reputado proprietário, nos termos do § 1º do art. 1.245 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil).

Nesse contexto, a negativa do Oficial registrador, confirmada na origem, harmoniza-se com a legalidade e com a segurança jurídica que informam o sistema registral, pelo que, entende-se que a decisão judicial, aqui, objurgada, deve ser mantida por seus próprios fundamentos de fato e de Direito.

2.3 MAJORAÇÃO QUANTITATIVA:
No caso vertente, entende-se que não se afigura juridicamente plausível a estipulação ou a majoração de honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, prevista no § 11 do art. 85 da Lei n. 13.105/2015, pois não houve condenação ao pagamento de verba honorária sucumbencial no primeiro grau de jurisdição.
Assim, encaminha-se proposta de voto no sentido de conhecer o recurso de apelação cível, e, no mérito, negar-lhe provimento, manutenindo-se, pois, a respeitável decisão judicial, aqui, vergastada, por seus próprios e bem lançados fundamentos de fato e de Direito.