Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIO Vistos, discutidos e relatados estes autos de recursos de apelação cível interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e restituição de valores (evento 72.1). Em suas razões de inconformismo, argumentam os apelantes Luciana Cristina Leao Papa e Moacir Barbosa que: a) as cláusulas contratuais que impõem a retenção da comissão de corretagem e da multa fiscal são nulas de pleno direito, por configurarem obrigações abusivas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor; b) o conjunto dos valores retidos supera o total a ser restituído, gerando desequilíbrio econômico em flagrante violação aos princípios da boa-fé objetiva e da razoabilidade, com enriquecimento sem causa da parte apelada, que poderá revender o imóvel objeto da rescisão; c) a comissão de corretagem é indevida, pois o inadimplemento que ensejou a rescisão decorreu da omissão do vendedor em informar adequadamente os consumidores acerca dos reajustes das parcelas, configurando violação ao dever de informação e afastando a legitimidade da retenção; d) há precedente do próprio Tribunal de Justiça do Paraná reconhecendo a impossibilidade de retenção cumulada de cláusula penal com comissão de corretagem, por caracterizar bis in idem, bem como a inadmissibilidade da comissão de corretagem na ausência de previsão contratual adequada (evento 80.1). Contrarrazões no evento 13.1 destes autos recursais. A parte Marazul Empreendimentos Imobiliários Ltda, em suas razões recursais, sustenta que: a) os compradores careciam de interesse de agir quanto ao pedido declaratório de rescisão contratual, uma vez que a rescisão já havia se operado de pleno direito, extrajudicialmente, em razão da não purgação da mora pelos compradores após regular notificação, sendo incontroversa a extinção do contrato e desnecessária sua declaração judicial, o que impõe a extinção parcial do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; b) o valor da causa foi fixado de forma incorreta em R$ 216.000,00, correspondente ao preço global do imóvel, quando deveria corresponder ao proveito econômico efetivamente pleiteado pelos apelados, qual seja, a restituição das parcelas pagas no valor de R$ 8.591,52; c) a taxa de fruição é devida e deve incidir desde a imissão dos compradores na posse do imóvel, independentemente da ausência de edificação, pois constitui contraprestação pela disponibilização do bem pela vendedora durante toda a vigência do contrato, cujo afastamento implicaria enriquecimento ilícito dos adquirentes, encontrando amparo tanto na cláusula 7ª, item l.5, do contrato, quanto no art. 32-A da Lei n.º 6.766/79; d) as despesas com publicidade do empreendimento são igualmente devidas, por força de previsão contratual expressa (cláusula 7ª, alínea l, item l.3) e do art. 402 do Código Civil, correspondendo a 0,5% sobre o valor do negócio; e) a sentença foi omissa ao deixar de determinar a incidência de juros moratórios sobre os valores da comissão de corretagem e da multa por falta de capina, devendo os juros fluir a partir de 20-3-2023, data em que os compradores foram intimados para impugnar a contestação da vendedora, o que equivale, mutatis mutandis, à citação prevista no art. 405 do Código Civil (evento 90.1). Contrarrazões oferecidas no evento 93.1. É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL A parte apelante Marazul Empreendimentos Imobiliários Ltda sustenta, em preliminar, a inépcia da petição inicial quanto ao pedido de rescisão contratual, tendo em vista que o ato já teria se operado na esfera extrajudicial, o que ensejaria a extinção da ação sem resolução do mérito quanto ao tema e, por consequência, implicaria na redução do valor da causa, que não mais corresponderia ao valor do bem. Todavia, a matéria foi expressamente enfrentada na decisão saneadora proferida nos autos, ocasião em que se rejeitaram as preliminares ora ratificadas (evento 25.1), cabendo à parte interessada a interposição do recurso cabível caso discordasse da solução adotada, ex vi do disposto no artigo 1.015, inciso II, do Código de Processo Civil, o que, entretanto, não ocorreu. Dessa forma, tendo sido oportunamente decidida a questão e não tendo a parte apelante se insurgido no momento processual adequado, opera-se a preclusão consumativa, tornando inviável a rediscussão do tema em sede recursal. Com efeito, a pretensão de reapreciação da matéria encontra óbice no disposto no art. 507 do Código de Processo Civil, segundo o qual é vedado às partes discutir, no curso do processo, questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, atribui especial consolidação ao mérito delimitado em saneamento e não impugnado no momento oportuno. Exempli gratia:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SEGURO HABITACIONAL. 1. PRECLUSÃO. CONHECIMENTO DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA (PRESCRIÇÃO) OBJETO DE PRÉVIA DECISÃO SANEADORA NÃO IMPUGNADA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. 2. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A orientação jurisprudencial desta Corte Superior é no sentido de que as matérias de ordem pública podem ser apreciadas a qualquer tempo nas instâncias ordinárias, todavia, existindo decisão anterior, opera-se a preclusão caso não haja impugnação no momento processual oportuno. Cumpre ressaltar que, "afastada a prescrição no despacho saneador e não havendo recurso, não há como rediscutir a matéria em sede de apelação, em face da preclusão" (AgRg no REsp 1.045.481/PR, Rel. Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 07/08/2008, DJe 28/08/2008). [...] 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp n. 1.328.543/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/3/2020, REPDJe de 27/04/2020, DJe de 30/3/2020.).
Não se conhece, portanto, do repto. Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, igualmente preenchidos pelo recurso interposto pela parte ex adverso, se os conhece.
II.II – DA COMISSÃO DE CORRETAGEM Discute-se a validade da cláusula contratual que transferiu ao comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem no valor de R$ 12.960,00, cuja retenção foi autorizada em sentença. A relação jurídica estabelecida entre as partes é inegavelmente de consumo, sujeitando-se ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, a validade de cláusula que transfere ao adquirente o ônus financeiro da corretagem pressupõe o efetivo cumprimento do dever de informação qualificado, consoante o direito fundamental previsto nos artigos 6º, inciso III, e 46 do Código de Defesa do Consumidor, que asseguram ao consumidor a plena ciência dos encargos que lhe serão cobrados, com clareza e destaque suficientes para que possa exercer de forma consciente sua autonomia contratual. O colendo Superior Tribunal de Justiça, ao fixar o Tema Repetitivo n.º 938, no julgamento do REsp n.º 1.599.511/SP, assentou que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da corretagem. Trata-se, portanto, de validade condicionada ao efetivo cumprimento do dever de informação, e não validade irrestrita. Eis a jurisprudência:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.).
No caso em exame, a análise do instrumento contratual (evento 1.10, p. 3 dos autos de origem) revela que, embora o item 6 do contrato preveja a transferência da obrigação de custeio da corretagem ao comprador na hipótese de rescisão, o referido instrumento não informa, de maneira prévia, clara e destacada, o efetivo valor da rubrica de corretagem como componente do preço total da aquisição. A cláusula, tal como redigida, condiciona o ressarcimento à hipótese de rescisão imotivada por culpa do comprador, sem que haja, em momento anterior à assinatura do contrato, a transparência exigida pelo Código de Defesa do Consumidor quanto ao custo efetivo do serviço de intermediação imobiliária a ser suportado pelo consumidor. Reputa-se, portanto, abusiva referida cláusula contratual, porquanto contrária ao direito fundamental do consumidor à informação e dissonante dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça para a validade da transferência desse encargo, o que impede a retenção do valor a esse título pela vendedora. Reforma-se, portanto, a respeitável sentença.
II.III – DO PAGAMENTO DE AUTO DE INFRAÇÃO Insurgem-se os recorrentes Luciana e Moacir contra a sentença que autorizou a retenção do valor de R$ 1.024,16 referente à multa municipal por falta de capina do lote objeto dos autos. A questão comporta solução simples. Restou demonstrado, mediante o documento coligido ao evento 14.8 dos autos de origem, que a autuação lavrada pelo Município de Cambé decorreu de infração administrativa praticada durante o período em que os promissários compradores detinham a posse direta do imóvel. A obrigação de conservação do lote e cumprimento das normas municipais de manutenção e limpeza é ônus que recai sobre o possuidor do bem, desde a transmissão da posse, e não sobre o proprietário que não detém a posse. Trata-se, pois, de dano inimputável à vendedora, causado exclusivamente pela omissão dos adquirentes no cumprimento de obrigação de natureza pública. Neste sentido:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. NOMINADA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL SANTA FÉ. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS, RESCINDINDO O CONTRATO POR INTERESSE DOS PROMITENTES COMPRADORES E CONDENANDO OS RÉUS A RESTITUIÇÃO DE 75% DO QUANTO EFETIVAMENTE PAGO PELOS AUTORES. RECURSO AVIADO PELA PARTE RÉ. PLEITO DE RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE IMPOSTOS, CONTRIBUIÇÕES E DEMAIS ESPÉCIES TRIBUTÁRIAS. ACOLHIMENTO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL E TRIBUTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES NO PERÍODO EM QUE PERMANECERAM NA POSSE DO IMÓVEL. PRECEDENTES. HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAMETrata-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, determinando a restituição das partes ao estado anterior e condenando os promitentes vendedores à devolução de 75% dos valores pagos pelos compradores, sem considerar a responsabilidade pelos débitos fiscais incidentes sobre o imóvel durante o período de posse dos autores.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A controvérsia reside em definir a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e demais tributos incidentes sobre o imóvel, durante o período em que os promitentes compradores permaneceram na posse, bem como a possibilidade de retenção desses valores pelos vendedores no momento da restituição das quantias pagas.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A obrigação de quitação de débitos tributários, como IPTU, decorre da natureza propter rem, vinculando-se à posse do imóvel, conforme previsão contratual e entendimento consolidado desta Câmara.4. Precedentes jurisprudenciais reconhecem que o promitente comprador responde pelos tributos incidentes durante o período de posse, sendo legítima a retenção dos valores correspondentes pelos vendedores.5. O marco final da responsabilidade tributária dos compradores, para o presente caso, é o trânsito em julgado da fase de conhecimento da ação, devendo ser comprovados os pagamentos ou apresentada certidão negativa de débitos na liquidação de sentença.6. Não há cabimento para majoração de honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, quando o recurso é provido, ainda que parcialmente.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso conhecido e provido para reconhecer a responsabilidade dos promitentes compradores pelo pagamento de IPTU e demais tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse, autorizando a retenção dos valores correspondentes pelos vendedores, até o trânsito em julgado da ação.Tese de julgamento:“1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de tributos incidentes sobre o bem recai sobre o promitente comprador durante o período de posse, sendo legítima a retenção dos valores correspondentes pelo vendedor no momento da rescisão contratual.2. O marco final da responsabilidade tributária, quando não é notificação extrajudicial de rescisão contratual, é o trânsito em julgado da fase de conhecimento da ação, devendo ser comprovados os pagamentos ou apresentada certidão negativa de débitos na liquidação de sentença.”Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 389, parágrafo único; 406, §1º; 413, Código de Processo Civil, arts. 85, §2º e §11; 98, §3º; 487, I, Lei nº 13.786/2018.Jurisprudência relevante citada (...].(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0035856-72.2022.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 18.02.2026).
O dever de ressarcimento, portanto, encontra fundamento direto no artigo 186 do Código Civil, que responsabiliza aquele que, por ação ou omissão voluntária, causar dano a outrem. No caso, a inércia dos compradores na conservação do imóvel gerou diretamente o custo que foi suportado pela vendedora, ora devidamente comprovado. Mantém-se, portanto, a condenação.
II.IV – DA TAXA DE FRUIÇÃO A apelante Marazul pretende a reforma da sentença para que seja reconhecida a validade e a incidência da taxa de fruição prevista na cláusula 7ª, item l.5, do contrato, desde a imissão dos compradores na posse do imóvel. O bem objeto do litígio constitui terreno baldio, e não há nos autos qualquer prova de que os promissários compradores tenham utilizado o imóvel para fins residenciais, comerciais ou de qualquer outra natureza que gerasse proveito econômico em detrimento da promitente vendedora. A taxa de fruição, em sua concepção clássica, tem por fundamento compensar o vendedor pela efetiva utilização do imóvel pelo comprador durante o período de inadimplência. Na ausência de uso comprovado, a cobrança perde sua razão de ser e se converte em penalidade adicional que se acumula à cláusula penal já incidente, caracterizando inadmissível bis in idem em prejuízo do consumidor. Esta é a intelecção do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que, em julgados recentes envolvendo situações análogas, firmou o entendimento de que a taxa de fruição é incabível quando se trata de lote vago, sem qualquer edificação, pois a simples disponibilização do bem, sem que haja demonstração de posse efetivamente exercida em detrimento do promitente vendedor, não autoriza a cobrança de contraprestação pelo uso. Veja-se:
Direito civil e direito processual civil. Apelações cíveis. Rescisão contratual e devolução de valores. Recursos não providos. I. Caso em exame.1. Apelações cíveis visando a reforma de sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, determinou a retenção das arras pagas pelos compradores e a liberação do imóvel à vendedora, além de reconhecer a nulidade de cláusula contratual que previa taxa de fruição, enquanto os compradores pleiteavam a devolução de valores pagos e a nulidade de outras cláusulas.II. Questão em discussão.[...] 6. A cláusula 8.4, que previa o pagamento de taxa de fruição, foi considerada nula, pois não houve efetiva fruição do imóvel, que se tratava de lote sem edificação.7. A sucumbência foi considerada recíproca, pois ambas as partes obtiveram êxito parcial em seus pedidos, justificando a distribuição proporcional das custas e honorários, como realizado na sentença.IV. Dispositivo e tese.8. Apelação cível conhecida e não provida nos autos 0002576-50.2020.8.16.0193 e apelação cível conhecida e não provida nos autos 0003080-95.2022.8.16.0028, com fixação de honorários recursais.Tese de julgamento: A retenção de arras confirmatórias em caso de inadimplemento contratual é válida, sendo permitida a sua retenção pela parte vendedora, independentemente da natureza das arras, desde que estipulada no contrato e reconhecida a culpa do comprador na rescisão do pacto. Não é devido pagamento de taxa de fruição quando o imóvel objeto do contrato é terreno sem edificação, portanto, não demonstrada a efetiva fruição do bem pelos compradores._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 417 e 418; CPC/2015, arts. 85, § 2º, e 86; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, I.Jurisprudência relevante citada: [...] (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003080-95.2022.8.16.0028 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 18.02.2026).
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA QUANTO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. ACOLHIMENTO. MODIFICAÇÃO PARA O TRÂNSITO EM JULGADO DA CONDENAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE MORA DA VENDEDORA EM MOMENTO ANTERIOR. PLEITO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS (TAXA DE OCUPAÇÃO). REJEIÇÃO. OBJETO CONTRATUAL QUE CONSISTIU EM LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. PRECEDENTES DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE NO SENTIDO DO DESCABIMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO NESTAS HIPÓTESES. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual, repetição de indébito e indenização por danos morais, determinando a devolução de valores pagos, mas fixando a incidência de juros de mora a partir da citação e rejeitando o pleito de indenização por taxa de fruição do imóvel, sob o fundamento de que o objeto contratual consistia em lote de terreno não edificado.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos deve incidir a partir do trânsito em julgado da condenação e se é devida a indenização a título de taxa de fruição do imóvel em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.III. Razões de decidir3. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da condenação, devido à inexistência de mora da vendedora em momento anterior.4. É indevida a taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, pois não houve enriquecimento sem causa do comprador.5. Não se aplica a majoração dos honorários recursais, pois o recurso foi parcialmente provido e não atende aos requisitos do art. 85, §11 do CPC.IV. Dispositivo e tese6. Apelação conhecida e parcialmente provida para determinar que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidam apenas a partir do trânsito em julgado da condenação.Tese de julgamento: Nos contratos de compra e venda de imóveis não edificados, a taxa de fruição é indevida, salvo comprovação de efetivo prejuízo suportado pelo vendedor._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 487, I, 406, § 1º, e 85, § 2º; CC/2002, art. 884.Jurisprudência relevante citada: [...] (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002253-78.2022.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 24.08.2025).
O argumento de que a Lei n.º 6.766/79 autorizaria indiscriminadamente tal cobrança não prospera, na medida em que a norma deve ser lida de maneira sistemática e teleológica, à luz do Código de Defesa do Consumidor, não podendo ser interpretada de modo a impor ao comprador encargo desproporcional quando inexiste proveito econômico concretamente demonstrado. Assim, não se reforma, no ponto, a sentença impugnada.
II.V – DAS DESPESAS COM PUBLICIDADE Pretende a apelante Marazul a reforma da sentença para autorizar a retenção das despesas com publicidade do empreendimento, correspondentes a 0,5% sobre o valor do negócio (R$ 1.080,00), com fundamento em cláusula expressa do contrato. Entretanto, as despesas de publicidade e comercialização do empreendimento são inerentes à atividade empresarial da vendedora, integrando naturalmente os custos do negócio imobiliário. Não se trata de gasto extraordinário atribuível ao comportamento dos adquirentes, mas de investimento que a empresa realizaria independentemente da conduta de qualquer comprador específico. Nesse passo, a retenção do percentual de 10% sobre o valor efetivamente pago pela parte autora, já autorizada pela sentença a título de multa contratual, tem exatamente a função de cobrir os prejuízos decorrentes da rescisão, incluindo as despesas administrativas e comerciais da espécie. Admitir retenção adicional a título de publicidade, ao lado da cláusula penal, configuraria dupla penalização pelo mesmo evento, em flagrante violação ao princípio da vedação ao bis in idem e ao art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Exempli gratia:
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. [...] 5. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ, REsp n. 1.224.921/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/4/2011, DJe de 11/5/2011.).
DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA. PRETENSÃO NA DEDUZIDA EM PRIMEIRO GRAU. INOVAÇÃO RECURSAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. NÃO CONHECIMENTO (ART. 932, III/CPC). TAXA DE PUBLICIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO. DESPESA JÁ COMPENSADA PELA CLÁUSULA PENAL POR DESCUMPRIMENTO SOB PENA DE CARACTERIZAR BIS IN IDEM”. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO GENÉRICA SEM PRECISA INDICAÇÃO DO VALOR. [...] PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA E PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA REQUERIDA.1. Não tendo sido alegada na contestação, nem em qualquer outro momento dos autos em primeiro grau de jurisdição, ainda que subsidiariamente, a possibilidade de retenção pela requerida do valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela compromissária compradora, autora, não é cabível o conhecimento dessa questão quando arguida exclusivamente nas razões de apelação, porquanto o Tribunal, como órgão revisor, está limitado a analisar matérias efetivamente discutidas na origem (art. 1.013, § 1º c/c art. 1.014, do CPC). 2. Nos termos da jurisprudência consolidade do Superior Tribunal de Justiça, em caso de resolução de contrato por iniciativa dos promissários-compradores, deve-se “admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador” (REsp 1.224.921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. em 26/04/2011, DJe 11/05/2011). Assim, diante da idêntica finalidade indenizatória, a retenção cumulada de valor relativo à cláusula penal, taxa de publicidade, ocupação, transferência e despesas administrativas, configura “bis in idem”, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.3. [...] .6. Apelação Cível (1), interposta pela requerida, à que se conhece em parte, à qual se dá parcial provimento, e Apelação (2), interposta pela parte autora, à que se dá provimento, redistribuindo os ônus de sucumbência. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002953-81.2024.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 14.06.2024).
Rejeita-se, portanto, a pretensão condenatória.
II.VI – DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A apelante Marazul sustenta que a sentença foi omissa ao não fixar o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores relativos à comissão de corretagem e à multa por falta de capina, pleiteando que incidam a partir da data em que os compradores foram intimados para impugnar a contestação. A questão merece exame com ressalva decorrente do provimento parcial do recurso da parte ex adverso. Com efeito, tendo sido afastada a retenção da comissão de corretagem por abusividade da cláusula correspondente, a pretensão recursal perde objeto quanto a esse componente, subsistindo apenas no que se refere à multa por falta de capina. No que tange a esta última parcela, assiste razão à apelante ao apontar omissão da sentença quanto ao termo inicial dos juros moratórios. A regra geral do art. 405 do Código Civil estabelece que os juros de mora fluem a partir da citação inicial nas obrigações ilíquidas oriundas de ato lícito. No entanto, a pretensão de retenção das despesas com a multa municipal foi expressamente manifestada pela vendedora em sua contestação, com ciência formal dos apelados por ocasião da intimação para impugnação, em 20-3-2023. Aplica-se, por analogia, o raciocínio que rege os casos de reconvenção e pedido contraposto, nos quais o autor da ação toma conhecimento da pretensão adversa não por citação, mas por intimação, o que equivale, para fins de fixação do termo inicial dos juros de mora, ao ato citatório previsto no art. 405 do Código Civil. A omissão da sentença quanto a esse ponto configura vício que deve ser suprido, sob pena de enriquecimento sem causa dos devedores que retiveram verba pertencente à credora sem qualquer remuneração pelo atraso. Dessume-se, portanto, pelo provimento do recurso da Marazul neste capítulo, tão somente para fixar como termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o valor da multa por falta de capina (R$ 1.024,16) a data de 20-3-2023, quando os apelados foram intimados para apresentar impugnação à contestação ofertada pela vendedora. O cálculo respectivo deverá observar a metodologia do parágrafo único do artigo 389 do Código Civil.
II.VII – DA CONCLUSÃO Diante das premissas alinhavadas, a solução a ser adotada no caso consiste no conhecimento e no parcial provimento do recurso interposto por Luciana Cristina Leao Papa e Moacir Barbosa, e no parcial conhecimento e, nesta extensão, no parcial provimento do recurso interposto por Marazul Empreendimentos Imobiliários Ltda. Com o parcial acolhimento da pretensão recursal de ambas as partes, mantém-se incólume a distribuição das custas e despesas processuais arbitradas em sentença. Os honorários sucumbenciais, porquanto lastreados no proveito econômico obtido por cada parte, não necessitam redistribuição. É como voto.
III – DECISÃO