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Processo:

I. RELATÓRIOTrata-se de ação de anulação de ato registral sob nº 0013104-02.2024.8.16.0130, em trâmite perante o Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial da Comarca de Paranavaí, ajuizada por André Coelho e Adriana de Oliveira Martins Coelho em face do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Paranavaí, narrando, em síntese, conforme o relatório contido na sentença: “Narra a exordial, em síntese, que em 03/12/2009, os autores firmaram Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel com Vicente Mendes Pereira Filho, na modalidade de contrato preliminar; o objeto do referido compromisso consistia na alienação de uma parte ideal correspondente a 04 (quatro) alqueires paulistas, que seriam destacados da propriedade constante da Matrícula 2.992 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Paranavaí, cuja parte total dos autores corresponde a 08 (oito) alqueires; que as partes não deram continuidade às negociações e Vicente nunca exerceu qualquer posse sobre a área em questão; que os autores continuaram exercendo o domínio sobre bem , sem qualquer interferência por parte de Vicente; no entanto, em 04/05/2023, Vicente registrou o Compromisso Particular de Compra e Venda na matrícula, sem ter realizado qualquer pagamento alinhado no contrato; que os autores só tomaram conhecimento dos fatos quando necessitaram regularizar o condomínio da propriedade. Assim, aduz que o ato de Vicente se deu de forma unilateral, sem consentimento dos autos, além de o contrato estar prescrito quando do registro, razão pela qual, pretende a nulidade do ato registral”.Sobreveio a sentença que, com fundamento nos artigos 330, inciso III e 485, inciso I, do Código de Processo Civil, indeferiu a inicial e julgou extinto o processo sem resolução do mérito, condenando a parte requerente ao pagamento das custas e despesas processuais (mov. 7.1/orig.).Insatisfeitos, os requerentes interpuseram recurso de apelação requerendo a reforma da sentença para que seja reconhecida a existência de interesse processual, uma vez que, ao contrário do que constou na decisão singular, os autores não buscam por meio desta ação questionar a validade do compromisso particular de compra e venda ou discutir o mérito da negociação, mas, visam apenas o cancelamento do seu registro extemporâneo, ante a ocorrência de prescrição e perda da natureza de contrato preliminar. Defendem que a manutenção do registro de um contrato preliminar prescrito e não cumprido viola os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, devendo ser reconhecida a extemporaneidade e a nulidade de pleno direito. Aduzem que o titular do Cartório de Registro de Imóveis, ao receber o pedido de registro de um contrato preliminar firmado há quatorze anos, deveria exigir a prova de que o contrato foi executado, ou seja, de que houve o pagamento do preço ajustado pelo comprador e de que este exerce posse sobre a área. Alegam que constou do instrumento particular que o contrato somente gozaria de irrevogabilidade e irretratabilidade se pago o preço total; que não existe certeza acerca da existência de outorga uxória pela apelante; e que não há descrição e individualização do imóvel, o que impõe o cancelamento do registro, diante da inexecução do contrato por ambas as partes. Pretendem, enfim, a reforma da sentença para que seja reconhecido que os apelantes possuam interesse processual em questionar a legalidade do registro, bem como o julgamento do mérito desde logo, declarando a nulidade do ato registral (mov. 14.1/orig.).O Ministério Público atuante em primeiro grau apresentou parecer opinando pelo desprovimento do recurso (mov. 17.1/orig.).Remetidos os autos a este Tribunal de Justiça, houve o indeferimento do pedido de gratuidade da justiça formulado pela parte apelante (mov. 22.1/TJ) e, em seguida, o pagamento das custas pelos recorrentes (mov. 25.1/TJ).Intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões pelo desprovimento do recurso de apelação (mov. 36.1/TJ).A douta Procuradoria Geral de Justiça apresentou parecer opinando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença (mov. 41.1/TJ).É a breve exposição.

II. FUNDAMENTAÇÃO:1. Juízo de admissibilidade.Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo/ impeditivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), o recurso merece ser conhecido.2. Mérito. Conforme relatado, a pretensão autoral de anulação do registro público se refere ao reconhecimento de nulidade de registro de compromisso particular de compra e venda do imóvel de matrícula nº 2.992, do 2º Ofício de RI de Paranavaí, sob a tese de que, apesar de terem celebrado o instrumento contratual em dezembro de 2009, as partes não deram continuidade às negociações, e o adquirente Vicente não realizou qualquer pagamento alinhado no contrato e tampouco exerceu posse sobre o bem, de modo que o ato de registro se deu de forma unilateral, sem consentimento dos autores e com base em contrato prescrito, o que impõe a declaração de nulidade.A sentença indeferiu a petição inicial e julgou extinto o feito sem resolução do mérito, diante da inadequação da via eleita, sob o fundamento de que “havendo controvérsia acerca da validade do negócio jurídico (compromisso particular de compra e venda de imóvel), a parte requerente deve discuti-la em ação anulatória própria, visando comprovar que o promitente comprador não realizou nenhum pagamento da avença e não exerceu a posse sobre o imóvel” (mov. 7.1/orig.).E, a despeito da argumentação formulada pelos apelantes em suas razões recursais, a fim de que seja reconhecida a presença de interesse processual e julgada procedente a sua pretensão, conclui-se que o recurso não comporta provimento.Isto porque, embora os apelantes defendam que não questionam a validade do instrumento contratual, os argumentos suscitados para justificar a alegada nulidade do registro extemporâneo se baseiam nas teses de prescrição, falta de pagamento do preço alinhado, ausência de transferência da posse ao comprador, e perda da natureza do contrato preliminar em razão do lapso temporal transcorrido. Ocorre que tais questões, ao contrário do defendido, não são questões de ordem registral, limitadas à natureza formal e administrativa do ato do registro em si, de modo que, tal qual fundamentou o juízo singular, para que seja possível a anulação do registro do contrato particular na matrícula do imóvel, faz-se necessário o ajuizamento prévio de ação declaratória de nulidade do negócio jurídico visando comprovar que o promitente comprador não realizou o pagamento e não exerceu posse sobre o imóvel.Revela-se necessário, portanto, o ajuizamento de procedimento contencioso com exigência da instauração do contraditório e da ampla defesa para a instrução processual, a tramitar perante a Vara Cível, distinguindo-se, assim, da ação de origem, de jurisdição voluntária, cujo escopo é limitado à retificação de registros em caso de imprecisão, omissão ou necessidade de atualização/alteração de informações (arts. 212 e 213, da Lei nº 6.016/73), no que não se insere o pedido e a causa de pedir formulados pelos apelantes.A propósito, consignou o parecer da d. Procuradoria Geral de Justiça que “escorreita a decisão de indeferimento da petição inicial, uma vez que a pretensão autoral visa constituir determinada situação jurídica em favor dos autores, a qual repercute, inclusive, em efeitos patrimoniais e que transcendem a esfera registral”.Por oportuno, destacam-se os seguintes precedentes:REGISTROS PÚBLICOS. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ASSENTO DE ÓBITO. PRETENSÃO INICIAL JULGADA IMPROCEDENTE. PRETENDIDA “CORREÇÃO” DE CERTIDÃO DE ÓBITO PARA QUE NELA CONSTE O NOME DE OUTRA CONVIVENTE. EXCLUSÃO DE UMA CONVIVENTE PARA INCLUSÃO DE OUTRA. HIPÓTESE QUE DEMANDA A PROPOSITURA DE PROCEDIMENTO PRÓPRIO PERANTE O JUÍZO COMPETENTE, COM AMPLO CONTRADITÓRIO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO REGISTRAL RESTRITA A QUESTÕES DE ORDEM FORMAL E ADMINISTRATIVA NO TOCANTE À REGULARIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS. INADEQUAÇÃO DA UTILIZAÇÃO DE PROCESSO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA PARA A CONSTITUIÇÃO DE ESTADO CIVIL, AINDA QUE A AUTORA POSSUA ESCRITURA PÚBLICA DE RECONHECIMENTO DE UNIÃO ESTÁVEL COM O DE CUJUS. SITUAÇÃO FÁTICA QUE EXTRAPOLA OS LIMITES DO ERRO REGISTRAL, ANTE A NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO SOBRE QUAL PESSOA, DE FATO, CONVIVIA EM UNIÃO ESTÁVEL COM O DE CUJUS AO TEMPO DO DECESSO. PRETENSÃO NÃO APENAS DE CORREÇÃO DO ASSENTO DE ÓBITO, MAS DE CONSTITUIÇÃO DE DETERMINADA SITUAÇÃO JURÍDICA EM FAVOR DA PARTE AUTORA. QUESTÃO QUE REPERCUTE, INCLUSIVE, EM EFEITOS PATRIMONIAIS. PRECEDENTES DESTA CORTE. PROCESSO EXTINTO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CPC, ANTE A INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO NÃO PROVIDO.(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0002374-73.2021.8.16.0117 - Medianeira - Rel.: DESEMBARGADOR ESPEDITO REIS DO AMARAL - J. 09.10.2023)
APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DO INTERESSE DE AGIR (ART. 485, VI, CPC/15). NULIDADE DA DECISÃO POR DEFEITO NA FUNDAMENTAÇÃO (ART. 489, § 1º, CPC/15). NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO QUE DIZ RESPEITO AO MÉRITO DO RECURSO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA (ARTS. 615-A CPC/73 e 828, CPC/15). DOAÇÃO ANTERIOR À AVERBAÇÃO. ORDEM CRONOLÓGICA DOS PROTOCOLOS OBSERVADA. INDÍCIOS, ADEMAIS, DE FRAUDE. DISCUSSÃO DA VALIDADE DA DOAÇÃO EM OUTROS FEITOS. INVIABILIDADE DA DEMANDA, ORIGINARIAMENTE DIRIGIDA À VARA DE REGISTROS PÚBLICOS. AUSÊNCIA DE RESTRIÇÃO AO DIREITO DE AÇÃO (ART. 5º, XXXV, CF/88). INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA QUE IMPORTA NA FALTA DO INTERESSE DE AGIR (ART. 17, CPC/15). TRINÔMIO UTILIDADE, NECESSIDADE E ADEQUAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0003415-38.2018.8.16.0131 - Pato Branco - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN - J. 19.04.2021)Portanto, conclui-se que o indeferimento da petição inicial, em razão da inadequação da via eleita, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, era a medida adequada, o que implica na manutenção da sentença.3. Conclusão.Pelo exposto, vota-se por negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.