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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0002341-09.2022.8.16.0001, da 8ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que figuram como apelantes Djny Albertoni Fabro, Maria Suely Soares e Vinicius Felipe Caimi Leonart, e apelada Gilmara Aparecida Buba, representada por Cezar Imóveis e Corretora de Seguros Ltda. – EPP.
Trata-se de ação de cobrança, cumulada com indenização por danos materiais, cujos pedidos ao final foram julgados procedentes e complementado por decisão de embargos de declaração para: a) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos alugueres, IPTU e tarifas de água e luz à parte autora no montante originário de R$ 12.010,98 (doze mil e dez reais e noventa e oito centavos), acrescido de correção monetária pelo IGP-M e juros moratórios de 1% ao mês, ambos a contar de cada vencimento, acrescido de multa moratória de 10% (dez por cento); b) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento da multa compensatória à parte autora, no valor de três aluguéis, no montante de R$ 6.396,99 (seis mil, trezentos e noventa e seis reais e noventa e nove centavos), acrescido de correção monetária pelo IGP-M desde a data da vistoria de saída e juros moratórios de 1% ao mês, desde a data da primeira citação válida; c) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, decorrente dos prejuízos constatados no imóvel locado, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, acrescido de correção monetária pelo IGP-M desde a data da vistoria de saída e juros moratórios de 1% ao mês, desde a data da primeira citação válida.
Para cômputo dos acréscimos legais sobre o valor da condenação, aplica-se correção monetária pelo índice IPCA (alterações da Lei nº 14.905/24 ao parágrafo único do artigo 389, Código Civil) desde a data da vistoria de saída e juros de mora conforme a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia – SELIC (artigo 406, § 1º, CC), deduzindo-se o índice de atualização monetária aplicável (IPCA), (desde a data da citação). A definição do índice de correção monetária aplicável aos aluguéis e encargos locatícios será enfrentada na fundamentação.
Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, ante a natureza da demanda e o tempo de tramitação do processo, observado eventual benefício da Justiça Gratuita.
Aduzem os apelantes, em síntese, que: a) a condenação por danos materiais não encontra respaldo probatório suficiente nos autos, pois a parte apelada não demonstrou os gastos efetivamente realizados para reparação do imóvel, conforme exige o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. A vistoria de saída, elaborada unilateralmente e sem anuência dos apelantes, não possui força probatória isolada para fundamentar a condenação indenizatória; b) a ausência de comprovação da existência e extensão do prejuízo impede a imposição da condenação por danos materiais, não sendo admissível a remessa da questão para liquidação de sentença, pois esta etapa destina-se apenas à apuração do valor quando o direito já está reconhecido e comprovado; c) os apelantes demonstraram documentalmente, por meio de conversas com profissional indicado pela imobiliária e comprovantes de pagamento, a contratação, execução e custeio de reparos no imóvel antes da devolução das chaves, o que não foi devidamente apreciado na sentença, que desconsiderou tais provas sob argumento de ônus probatório excessivo, contrariando o art. 373, inciso II, do CPC; d) a cumulação das multas moratória e compensatória é indevida, pois a multa compensatória decorre do fato gerador relativo à devolução irregular do imóvel, cuja existência não foi comprovada por ausência de provas concretas dos danos. Assim, há bis in idem, já que a multa moratória sanciona o inadimplemento pecuniário, fato este comprovado nos autos; e) subsidiariamente, caso seja mantida a multa compensatória, requerem sua redução equitativa para o valor equivalente a um aluguel, nos termos do art. 413 do Código Civil, tendo em vista o cumprimento parcial da obrigação principal, o comportamento de boa-fé dos apelantes e a ausência de comprovação do prejuízo efetivo; f) a sentença deve ser reformada quanto à base de cálculo da condenação, pois o valor fixado como montante originário (R$ 12.010,98) não foi detalhadamente demonstrado, havendo indícios de que já contempla atualização e encargos incidentes, o que pode implicar dupla incidência indevida de correção monetária e juros moratórios; g) requerem que os encargos incidam sobre cada obrigação individualmente considerada, a partir do respectivo vencimento, tomando-se como base os valores históricos, evitando-se a duplicidade de encargos e respeitando a exata extensão do débito devido; h) seja reconhecida a força probatória das conversas e comprovantes de pagamento relativos à contratação do profissional para reparos no imóvel, afastando-se a condenação por danos materiais e a multa compensatória dela decorrente, diante da ausência de prova suficiente quanto à permanência de avarias após a realização dos serviços; i) por fim, requerem a redistribuição dos ônus sucumbenciais diante da parcial procedência que decorrerá da reforma da sentença, com fixação de honorários advocatícios em favor dos patronos dos apelantes. Nestes termos, pugnam pelo provimento do recurso para afastar a condenação por danos materiais, a multa compensatória e para reformar a base de cálculo da condenação, garantindo a incidência correta dos encargos, além do reconhecimento da aptidão probatória dos documentos apresentados pelos apelantes.
Recurso respondido (mov. 225.1).


II. VOTO
A controvérsia recursal cinge-se à verificação da suficiência probatória da condenação por danos materiais decorrentes de alegadas avarias no imóvel locado, à possibilidade de cumulação entre a multa moratória de 10% e a multa compensatória equivalente a três aluguéis, bem como à correta definição da base de cálculo dos alugueres e encargos locatícios inadimplidos, com incidência individualizada dos consectários legais sobre os respectivos valores históricos.
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.
A primeira questão a ser examinada diz respeito à indenização por danos materiais fundada em supostos estragos no imóvel locado, estimada pela locadora em R$ 1.680,00 e remetida pela sentença à fase de liquidação.
Nas locações regidas pela Lei nº 8.245/1991, o locatário deve usar o imóvel conforme a finalidade contratada, conservá-lo com cuidado e restituí-lo, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, nos termos do artigo 23, inciso III, da Lei de Locações.
Daí não decorre, porém, presunção automática de responsabilidade por qualquer avaria apontada após a devolução do bem. Cabe ao locador, como fato constitutivo de seu direito, comprovar de modo seguro que os danos ultrapassam o desgaste natural e resultam de uso inadequado do imóvel durante a relação contratual, conforme o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
Para essa comprovação, a vistoria de entrada e a vistoria de saída assumem especial relevância. A comparação entre ambas permite aferir o estado inicial e final do imóvel, desde que a inspeção final seja realizada com ciência dos locatários e garantidores, de modo a preservar o contraditório e a confiabilidade da prova.
No caso, embora a autora tenha apresentado laudo de vistoria de entrada subscrito pelas partes em 25/10/2018 (mov. 172.2), a vistoria de saída realizada em 01/03/2021 pela empresa Look Vistorias (mov. 172.3) foi produzida unilateralmente.
O documento não contém assinatura dos locatários ou da fiadora, nem foi acompanhado de prova de que eles tenham sido previamente comunicados ou convocados para acompanhar a inspeção final. Essa circunstância reduz sensivelmente sua força probatória, pois impede que a vistoria, isoladamente considerada, sirva de base segura para condenação ao ressarcimento de danos materiais.
Sobre a imprescindibilidade da vistoria conjunta e a inaptidão probatória do laudo unilateral desacompanhado de notificação ao inquilino, este Tribunal de Justiça do Estado do Paraná já assentou orientação segura: xx – acho que deve ter precedentes mais parecido com o caso concreto – aqui foi feito o de entrada e de saida – o problema foi que o de saida foi unilateral e sequer houve notificação dos locatários para acompanhamento.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS EM IMÓVEL CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO E/OU DO FIADOR ACERCA DA VISTORIA FINAL DO IMÓVEL. LAUDO DE VISTORIA PRODUZIDO UNILATERALMENTE. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DOS VALORES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Para que a vistoria final seja realizada adequadamente, a fim de que as partes não sejam prejudicadas, notadamente na esfera probatória, é necessário que a sua realização seja feita em conjunto com todas as partes envolvidas na locação, conforme prevê o art. 23, IX, da Lei de Locações. No caso dos autos, não há qualquer notificação prévia da parte locatária e nem da fiadora acerca da realização da vistoria no imóvel, motivo pelo qual não há como ser atribuído a si o dever de pagamento pelos reparos dos problemas que teriam sido encontrados no imóvel. Precedentes.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0010570-60.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 19.06.2023)
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE VALORES REFERENTES A REPAROS E PINTURA DE IMÓVEL LOCADO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAMEApelação Cível interposta contra Sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos em “Ação de Cobrança”, condenando os réus ao pagamento de aluguéis vencidos, encargos de fatura de água e energia, e multa rescisória, mas afastou a condenação por danos materiais relacionados a reparos no imóvel, sob o fundamento da ausência de notificação prévia para a realização da vistoria final. O autor busca a reforma da decisão para que os réus sejam condenados ao pagamento integral dos valores apurados na vistoria de saída.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃOA questão em discussão consiste em saber se a vistoria de saída realizada unilateralmente pelo locador é válida para imputar danos aos locatários, considerando a ausência de notificação prévia e a participação dos mesmos no ato.III. RAZÕES DE DECIDIRA vistoria de saída do imóvel foi realizada de forma unilateral, sem a prévia notificação da locatária, o que compromete sua validade probatória. O autor não comprovou o envio de notificação para a realização da vistoria final, conforme exigido pela Lei de Locações. A ausência de assinatura da locatária na vistoria final e a falta de prova documental da notificação inviabilizam a imputação de danos aos apelados.IV. DISPOSITIVO E TESEApelação desprovida, mantendo-se a r. Sentença.Tese de julgamento: A ausência de notificação prévia para a realização da vistoria final em contrato de locação invalida a prova dos danos alegados pelo locador, sendo imprescindível a participação das partes para garantir o contraditório e a validade probatória do ato.Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 373, I, e 487, I; Lei nº 8.245/1991, art. 23, IX.Jurisprudência relevante citada:
TJPR, AC 00390613320228160014, Rel. Des. Espedito Reis do Amaral, 17.ª Câm. Cív., j. 21.10.2024; TJPR, AC 0004061-10.2021.8.16.0045, Rel. Des. Luiz Henrique Miranda, 18.ª Câm. Cív., j. 09.09.2024. (...)(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0006065-36.2023.8.16.0017 - Maringá - Rel.: SUBSTITUTA ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS - J. 02.03.2026)
O precedente reforça que a responsabilidade do locatário por reparos no imóvel não pode ser presumida a partir de documento elaborado sem contraditório. O ônus de demonstrar, por prova robusta e idônea, o estado em que o bem foi restituído permanece com o locador.
Em reforço a esse entendimento, cumpre destacar que este Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná reiteradamente afasta a pretensão indenizatória amparada em vistorias unilaterais:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PEDIDO IMPROCEDENTE. RECURSO DA AUTORA. ALEGADOS DANOS MATERIAIS CAUSADOS AO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA E SAÍDA. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL ANTES E APÓS A LOCAÇÃO E EVENTUAL AVARIAS DECORRENTES DO MAU USO DO BEM. PROVA ORAL E LAUDO UNILATERAL QUE NÃO SE MOSTRAR SUFICIENTES PARA AMPARAR A PRETENSÃO A APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000983-50.2022.8.16.0052 - Barracão - Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA - J. 21.10.2024).
A orientação é especialmente pertinente quando a prova produzida não permite separar, com segurança, eventuais danos imputáveis aos locatários de desgastes próprios do uso regular e do decurso do tempo.
Além da fragilidade da vistoria de saída, os réus comprovaram que, antes da entrega das chaves, contrataram o prestador de serviços Sr. Paulo, indicado pela própria proprietária como pessoa de sua confiança, para realizar reparos e pintura geral no sobrado (mov. 168.2). As conversas por aplicativo de mensagens e os comprovantes de transferência via PIX demonstram o pagamento de R$ 2.600,00 (mov. 168.3), valor superior à quantia de R$ 1.680,00 cobrada na inicial (mov. 11.6), o que revela conduta compatível com a boa-fé e com a tentativa de conservar o bem antes da desocupação.
Por outro lado, a autora não apresentou notas fiscais, recibos de mão de obra, comprovantes de compra de materiais ou orçamentos contemporâneos com discriminação dos custos relativos aos reparos alegadamente necessários, inclusive quanto à substituição do piso laminado no ático. A pretensão indenizatória, portanto, não veio acompanhada de prova concreta de desembolso financeiro pela locadora.
Nesse contexto, não era possível reconhecer o direito à indenização e transferir para a liquidação de sentença a comprovação dos próprios danos. A liquidação serve para quantificar prejuízo certo já demonstrado na fase de conhecimento; não se presta a suprir a ausência de prova do an debeatur, isto é, da existência do dano e do dever de indenizar.
Assim, diante da vistoria de saída unilateral e da ausência de prova suficiente do prejuízo material suportado pela locadora, deve ser reformada a sentença para julgar improcedente o pedido de indenização por danos materiais.
A segunda questão refere-se à possibilidade de cumular a multa moratória de 10%, prevista na cláusula 9.1 do contrato (mov. 1.4), com a multa compensatória equivalente a três aluguéis, no valor de R$ 6.396,99, estipulada na cláusula 10 do mesmo instrumento (mov. 1.4).
A cláusula penal pode assumir natureza moratória ou compensatória. A multa moratória sanciona o atraso no cumprimento de obrigação pecuniária e busca estimular o pagamento pontual. A multa compensatória, por sua vez, prefixa perdas e danos decorrentes de inadimplemento absoluto, rescisão antecipada ou descumprimento contratual autônomo.
A coexistência das duas penalidades no mesmo contrato não é vedada em abstrato. Contudo, sua cobrança cumulativa somente é admitida quando cada multa estiver vinculada a fato gerador próprio e distinto. Se ambas sancionam o mesmo inadimplemento, configura-se duplicidade punitiva, em afronta à vedação ao bis in idem e ao princípio que impede o enriquecimento sem causa.
Na hipótese, a sentença admitiu a cumulação porque entendeu que a multa compensatória estaria relacionada ao descumprimento do dever de devolver o imóvel em boas condições, previsto na cláusula 12 do contrato (mov. 204.1). Ocorre que, como visto, não ficou comprovada a ocorrência de danos materiais imputáveis aos locatários, diante da insuficiência da vistoria unilateral e da ausência de prova concreta do prejuízo.
Afastada a alegada infração relativa ao estado de devolução do bem, resta apenas o inadimplemento parcial dos aluguéis e encargos locatícios vencidos entre fevereiro de 2019 e março de 2021 (mov. 11.8).
Nessas condições, a cobrança simultânea da multa compensatória de três aluguéis e da multa moratória de 10% acabaria por punir duas vezes a mesma conduta: o atraso no pagamento das obrigações locatícias. Trata-se de inadimplemento de natureza moratória, já sancionado pela multa de 10% expressamente prevista na cláusula 9.1 do contrato (mov. 1.4).
A propósito da impossibilidade de cumulação de multas contratuais pelo mesmo fato gerador de inadimplência dos aluguéis, colhe-se julgado desta 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS ATRASADOS. INCIDÊNCIA DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO INDEVIDA. MESMO FATO GERADOR. BIS IN IDEM. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO, APENAS, DA MULTA MORATÓRIA PREVISTA ESPECIFICAMENTE PARA INADIMPLÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC. ÍNDICE PREVISTO NO CONTRATO. RATEIO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0018876-96.2021.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA - J. 03.07.2023)
O julgado confirma que, quando a cobrança decorre do atraso no pagamento dos aluguéis, deve prevalecer apenas a penalidade moratória pactuada, sendo indevida a incidência concomitante da multa compensatória pelo mesmo fato.
Portanto, ausente infração contratual autônoma diversa do atraso no pagamento, deve ser afastada a multa compensatória de R$ 6.396,99, prevista na cláusula 10, mantendo-se apenas a multa moratória de 10% sobre o saldo devedor dos aluguéis e encargos inadimplidos.
Por conseguinte, em razão do afastamento integral da penalidade compensatória, resta prejudicada a análise do pleito recursal subsidiário de redução equitativa da cláusula penal com base no artigo 413 do Código Civil.
Resta analisar a base de cálculo dos aluguéis e encargos locatícios. Os apelantes sustentam que a quantia global de R$ 12.010,98, adotada na sentença como valor originário da condenação (mov. 204.1), pode conter parcelas já atualizadas ou acrescidas de encargos, o que geraria risco de dupla incidência de correção monetária e juros.
A existência do débito locatício, em si, não é controvertida. Os próprios locatários e a fiadora reconheceram a inadimplência na contestação (mov. 168.1) e apresentaram planilhas defensivas que também partem dessa premissa (movs. 168.4 e 168.5).
Os valores históricos reconhecidos nos autos correspondem às seguintes obrigações: aluguel integral e encargos com vencimento em 10/02/2019, no valor de R$ 1.816,48 (mov. 1.5); saldo remanescente do aluguel vencido em 10/05/2019, no valor de R$ 174,55 (mov. 1.5); saldo remanescente do aluguel vencido em 10/11/2020, no valor de R$ 1.092,89 (mov. 1.5); aluguéis integrais vencidos em 10/12/2020 e 10/01/2021, cada qual no valor de R$ 2.132,33 (mov. 1.5); aluguel e IPTU vencidos em 10/02/2021, no valor de R$ 2.208,52, sendo R$ 2.132,33 de aluguel e R$ 76,19 de IPTU (mov. 1.5); aluguel e IPTU vencidos em 10/03/2021, também no valor de R$ 2.208,52 (mov. 11.6); além das faturas de água vencidas em 22/01/2021, no valor de R$ 79,99, e 22/02/2021, no valor de R$ 79,26, e das faturas de energia elétrica vencidas em 16/02/2021, no valor de R$ 58,36, e 16/03/2021, no valor de R$ 27,75, quitadas pela locadora (mov. 11.7).
Com efeito, os apelantes admitem a falta de pagamento das seguintes obrigações locatícias: a) aluguel integral e encargos com vencimento em 10/02/2019 no valor histórico de R$ 1.816,48 (mov. 1.5); b) saldo remanescente do aluguel com vencimento em 10/05/2019 no valor histórico de R$ 174,55 (mov. 1.5); c) saldo remanescente do aluguel com vencimento em 10/11/2020 no valor histórico de R$ 1.092,89 (mov. 1.5); d) aluguel integral com vencimento em 10/12/2020 no valor histórico de R$ 2.132,33 (mov. 1.5); e) aluguel integral com vencimento em 10/01/2021 no valor histórico de R$ 2.132,33 (mov. 1.5); f) aluguel e IPTU com vencimento em 10/02/2021 no valor histórico de R$ 2.208,52, sendo R$ 2.132,33 de aluguel e R$ 76,19 de IPTU (mov. 1.5); g) aluguel e IPTU com vencimento em 10/03/2021 no valor histórico de R$ 2.208,52 (mov. 11.6); bem como h) as faturas de consumo de água perante a Sanepar vencidas em 22/01/2021 (R$ 79,99) e 22/02/2021 (R$ 79,26), e de energia elétrica perante a Copel vencidas em 16/02/2021 (R$ 58,36) e 16/03/2021 (R$ 27,75), quitadas pela locadora (mov. 11.7).
A soma desses valores históricos perfaz exatamente R$ 12.010,98, montante que coincide, de forma integral, com o valor originário da condenação fixado na sentença (mov. 204.1). Constata-se, portanto, que a quantia adotada na origem não incorpora atualização monetária, juros ou encargos prévios, mas corresponde ao somatório puro das parcelas locatícias inadimplidas em seus respectivos valores históricos.
Afasta-se, por conseguinte, a alegação de dupla incidência de correção monetária e juros, uma vez que o montante de R$ 12.010,98 representa o saldo principal original das obrigações, sobre o qual os consectários legais ainda incidirão a partir dos respectivos vencimentos. Não há, assim, sobreposição de encargos a corrigir, subsistindo apenas a necessidade de explicitar a forma de apuração, para que não recaia dúvida sobre a extensão do débito.
Nesse sentido, os encargos incidirão de modo individualizado sobre cada parcela inadimplida, a partir do seu respectivo vencimento e sobre o correspondente valor histórico.
Sobre cada parcela inadimplida incidirá a correção monetária calculada pela variação do IPCA (índice oficial de correção monetária dos débitos judiciais), tendo em vista que a estipulação do IGP-M na cláusula 5 do contrato de locação (mov. 1.4) foi convencionada exclusivamente para o reajuste anual do valor do aluguel e não para a atualização monetária das parcelas em atraso na hipótese de mora (cláusula 9.1), além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, fluindo ambos desde o vencimento de cada obrigação individualmente considerada (artigo 397 do Código Civil), incidindo sobre o saldo corrigido a multa moratória de 10% (dez por cento) expressamente pactuada na cláusula 9.1 da avença (mov. 1.4).
Por fim, fica mantida a compensação do saldo acumulado do Fundo de Conservação do Imóvel (FCI), cujo valor histórico depositado pelos locatários é de R$ 1.355,02 (mov. 11.10). Esse montante deverá ser atualizado pelos índices da caderneta de poupança (mov. 11.9) até a efetiva compensação, conforme previsto na cláusula 12.8 do contrato (mov. 1.4) e requerido na emenda à inicial (mov. 11.1).