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Processo:

RELATÓRIO1. Rosani Leite Carvalho, Oficial do Serviço de Registro de Imóveis de Alto Paraná, apresentou impugnação ao valor atribuído aos imóveis na doação e suscitou Dúvida Registral. Sustentou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: a) Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso apresentou para registro a Escritura Pública lavrada no Tabelionato de Notas da Comarca de Nova Esperança, em 05.05.2023; b) o título foi desqualificado na parcela referente à doação da nua-propriedade da fração ideal (50%), com reserva de usufruto e cláusulas restritivas, e em relação a divisão amigável dos três imóveis registrados na Serventia, objeto das matrículas 13.490, 13.491 e 13.513; c) a interessada discordou da desqualificação e reapresentou o título para registro; d) da análise das razões apresentadas pela parte quando da reapresentação do título, é cabível a apresentação impugnação e suscitação de dúvida registral; e) a Nota de diligência registral de exame de cálculo n° 91/2023 exigiu a rerratificação da escritura pública apresentada para constar ou apresentar declaração constando os valores individuais dos imóveis objeto das matrículas n° 13490, 13.491 e 13.513, bem como a apresentação da guia e comprovante de recolhimento complementar ao Funrejus, caso fosse necessário; f) a interessada, que é uma das donatárias do imóvel, se insurgiu em face das exigências, sob o argumento de que foram declarados como valores estimados dos imóveis os constantes nas declarações de Imposto de Renda da doadora e dos donatários, inexistindo, assim, qualquer prejuízo ao erário; g) os valores dos imóveis declarados na Escritura Pública devem corresponder aos que foram declarados perante o Fisco Estadual para fins de recolhimento do ITCDM, para evitar que sejam irrisórios ou discrepantes com a realidade; h) no que se refere à divisão amigável dos imóveis, tem-se que ela deve ser feita em relação a cada imóvel, separada e individualmente, com abertura de matrícula para cada uma das partes resultantes; contudo, da análise do teor da Escritura Pública, verifica-se que os três imóveis foram tratados como um só, situação que resultou na atribuição da propriedade exclusiva de dois imóveis a Carlos Eduardo de Andrade Bezerra e Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso e a copropriedade para os três donatários sobre o terceiro imóvel; i) o resultado final da divisão pretendido pelas partes só é possível por meio de atos de transmissão celebrados entre eles, tendo por objeto cada imóvel e com o recolhimento dos impostos devidos. Requereu-se a procedência da impugnação e da suscitação de dúvida para manter as exigências registrais (mov. 1.1, autos de origem). Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso apresentou impugnação à suscitação de dúvida para alegar o seguinte: a) os valores dos imóveis consignados nos títulos são os constantes nas declarações de imposto de renda da doadora e dos donatários; b) os atos constantes no título são declaratórios e não atributivos da propriedade, pois houve o fracionamento do imóvel entre os condôminos, de acordo com a fração ideal que cabe a cada um; c) as partes declararam o valor dos imóveis pelo mesmo valor que receberam, de modo que não configura a transmissão de imóvel por ato oneroso;
d) os valores constantes na Declaração do ITCMD foram apurados e avaliados pela própria Receita Estadual e não correspondem aos valores que foram declarados no título; e) o recolhimento do Funrejus foi realizado no valor máximo; f) a divisão amigável do imóvel foi realizada com fundamento no art. 1.320 do Código Civil; g) o acordo de divisão amigável respeitou os quinhões que pertencem a cada parte; h) nenhum dos donatários recebeu área maior do que os outros; i) não cabe ao Agente delegado determinar como deve ocorrer a divisão amigável. Requereu-se a improcedência da dúvida registral para afastar as exigências realizadas pela agente delegada (mov. 6.1, autos de origem). O Ministério Público do Estado do Paraná se manifestou nos autos pela necessidade de juntada da íntegra da Escritura Pública objeto da demanda (mov. 10.1, autos de origem). O juízo de origem determinou a intimação da registradora para juntar a íntegra da Escritura Pública (mov. 13.1, autos de origem), o que foi cumprido (mov. 15.3, autos de origem). O Ministério Público do Estado do Paraná se manifestou nos autos pela manutenção das exigências realizadas por meio da Nota de Diligência Exame e Cálculo n° 91/2023 (mov. 24.1, autos de origem).A sentença julgou procedente a dúvida suscitada para considerar válidas as exigências registrais realizadas pela Oficial do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Alto Paraná e condenou a suscitada no pagamento das custas processuais (mov. 27.1, autos de origem). Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso interpôs recurso de Apelação Cível. Sustentou-se no recurso, em síntese, o seguinte: a) os valores dos imóveis consignados no título são os constantes nas declarações de imposto de renda da doadora e dos donatários, com observância dos quinhões, sem qualquer acréscimo patrimonial; b) os valores constantes na Declaração do ITCMD foram apurados e avaliados pela própria Receita Estadual, de modo que não houve qualquer prejuízo ao erário; c) a exigência de apresentar a guia de comprovante de recolhimento complementar ao Funrejus é genérica e descabida; d) o recolhimento do Funrejus já se deu no valor máximo; e) a divisão amigável do imóvel foi realizada nos termos do art. 1.320 do Código Civil; f) o acordo de divisão amigável respeitou os quinhões que pertencem a cada parte; h) não cabe ao Agente delegado determinar como deve ocorrer a divisão amigável. Requereu-se o provimento do recurso para afastar as exigências realizadas pelo Oficial do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Alto Paraná (mov. 37.1, autos de origem). Rosani Leite Carvalho, Oficial do Registro de Imóveis de Alto Paraná, apresentou contrarrazões para requerer o desprovimento do recurso (mov. 44.1, autos de origem). A Douta Procuradoria de Justiça, em parecer subscrito pelo Procurador de Justiça Colmar José Ribeiro Campos, manifestou-se pelo desprovimento do recurso (mov. 14.1-TJPR).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da sentença, em 07.01.2025 (mov. 33.0 – autos de origem) e do protocolo do recurso, em 10.02.2025 (mov. 37.1 – autos de origem). O preparo está comprovado pelo documento de mov. 37.2 dos autos de origem.O recurso foi interposto em face da sentença proferida em procedimento administrativo de suscitação de dúvida registral. O artigo 202 da Lei de Registros Públicos prevê que da sentença proferida pelo juiz cabe apelação, que poderá ser interposta pelo interessado, pelo Ministério Público ou por terceiro prejudicado, veja-se:Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, o recurso deve ser conhecido.
VOTO
3. Trata-se de recurso de Apelação Cível nº 0001949-12.2023.8.16.0041, em que é Apelante Claudia de Andrade Bezerra Zanusso e Apelada Rosani Leite Carvalho, Oficial do Registro de Imóveis de Alto Paraná.


O recurso busca a reforma da sentença que julgou procedente a suscitação da dúvida para reconhecer válidas as exigências realizadas pela Oficial do Registro de Imóveis de Alto Paraná.
3.1 No plano fático, depreende-se dos autos que Rosani Leite Carvalho, Oficial do Registro de Imóveis de Alto Paraná, apresentou impugnação ao valor do imóvel e dúvida registral nº 0001949-12.2023.8.16.0041.

A petição inicial está instruída com a Escritura Pública de Doação com reserva de usufruto cumulada com divisão amigável e venda e compra lavrada em 05.05.2023 no Tabelionato de Notas da Comarca de Nova Esperança (mov. 1.4, autos de origem), a Nota de Diligência de Exame e Cálculo n° 91/2023 (mov. 1.4, autos de origem), a notificação encaminhada para a interessada para informar a desqualificação do título e conceder prazo para impugnar a suscitação de dúvida (mov. 1.5, autos de origem), a certidão de intimação (mov. 1.6, autos de origem). Com a manifestação, Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso juntou aos autos procuração e cópia dos documentos pessoais (mov. 6.2 e 6.3, autos de origem). Rosani Leite Carvalho, Oficial do Registro de Imóveis de Alto Paraná, juntou aos autos cópia integral da Escritura Pública de Doação com reserva de usufruto cumulada com divisão amigável e venda e compra (mov. 15.3, autos de origem).Em termos de valoração da prova, pode-se considerar provados os seguintes fatos: a) a apelante requereu o registro da Escritura Pública de doação com reserva de usufruto cumulada com divisão amigável e compra e venda, tendo por objeto, dentre outros, os imóveis matriculados sob o n° 13.490, 13.491 e 13.513 do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Alto Paraná; b) a Oficial de Registro apresentou nota de diligência registral de exame de cálculo para solicitar a rerratificação da Escritura Pública para constar ou apresentar declaração dos valores individuais dos imóveis, bem como consignou a impossibilidade de registro da divisão amigável, na forma como realizada; c) o valor dos imóveis que constou na Escritura Pública difere daquele declarado para fins de recolhimento do ITCDM; d) a divisão amigável foi realizada considerando os imóveis como um todo, com a soma das áreas de diferentes matrículas, com posterior redistribuição.
3.2. Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso sustenta no recurso, em síntese, o seguinte: i) os valores dos imóveis consignados no título são os constantes nas declarações de imposto de renda da doadora e dos donatários; ii) os valores constantes na Declaração do ITCMD foram apurados e avaliados pela própria Receita Estadual, de modo que não houve qualquer prejuízo ao erário; iii) a exigência de apresentar a guia de comprovante de recolhimento complementar ao Funrejus é genérica e descabida. Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 27.1, autos de origem): “A Lei n.º 8.935/94, em seu art. 30, inc. XIII, define como dever do notário e do oficial de registro encaminhar “ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados”, definição esta que foi reproduzida no art. 192, inc. XIII da Lei Estadual n.º 14.277/03 (Código de Organização Judiciária do Paraná).Referido procedimento de dúvida, regrado pelos arts. 198 e seguintes da Lei n.º 6.015/73, é conceituado por LAMANA PAIVA como um “mecanismo que serve para verificar a correção – ou não – das exigências formuladas pelo Registrador, ou para que o mesmo seja autorizado a proceder a um ato registral, quando a parte não apresente condição de atendê-las”Trata-se, assim, de instrumento administrativo cuja finalidade precípua é obter a manifestação do Juízo Corregedor acerca da divergência de entendimentos e exigências entre o registrador ou notário e o interessado no registro ou lavratura do ato.A natureza administrativa do procedimento, segundo LAMANA PAIVA, não admite “discussões de alta indagação para o deslinde de questões complexas”, as quais, a partir da iniciativa do interessado, poderão ser manejadas perante o órgão competente do Judiciário.Pois bem.No caso em apreço, tem-se como corretas as exigências apresentadas na Nota de Diligência Registral n. 091/2023 (mov.1.3).No que diz respeito ao valor dos imóveis, a resposta da indagação está no parágrafo único do art. 62 do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Estado do Paraná, que estabelece o seguinte:Parágrafo único. Para apurar a correção dos valores declarados pelas partes, deverão se valer, para imóveis urbanos, do valor venal atribuído pela municipalidade e, para imóveis rurais, o preço médio de terras agrícolas estipulado pelo Departamento de Economia Rural, da Secretaria de Estado da Agricultura e do Abastecimento (Incluído pelo Provimento nº 281, de 26 de setembro de 2018) – DestaqueiAssim, o método de apuração do valor do imóvel rural com base no Imposto de Renda da doadora e donatários – até porque na declaração do Imposto de Renda o contribuinte pode acabar por suprimir o real valor do bem - não encontra respaldo no Código de Normas do Foro Extrajudicial do Estado do Paraná, devendo ser aferido, portanto, de acordo com o preço médio de terras agrícolas estipulado no Departamento de Economia Rural, da Secretaria de Estado da Agricultura e do Abastecimento. Além disso, para melhor compreensão, deve ser apresentado o valor individualizado por imóvel.”
Os artigos 62 a 64 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça – Foro Extrajudicial determinam o seguinte: “Art. 62. Os notários ou os registradores deverão impugnar o valor atribuído a imóvel, constante em escritura pública, contratos ou outros títulos que versem sobre a transmissão de domínio, constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, quando o valor declarado pelas partes for irrisório ou demasiadamente discrepante da realidade.Parágrafo único. Para apurar a correção dos valores declarados pelas partes, deverão se valer, para imóveis urbanos, do valor venal atribuído pela municipalidade e, para imóveis rurais, o preço médio de terras agrícolas estipulado pelo Departamento de Economia Rural, da Secretaria de Estado da Agricultura e do Abastecimento.”
“Art. 63. Verificada a existência de alguma divergência, deverão os notários e registradores intimar as partes interessadas, por carta, com aviso de recebimento (AR), ou por outro meio idôneo, para que sejam prestados os esclarecimentos cabíveis, no prazo de 10 (dez) dias.§ 1º O prazo para resposta fluirá a partir da data recebimento na serventia do comprovante de intimação§ 2º Se demonstrada pelas partes a correção do valor por elas declarado, finalizar-se-ão os atos ou registros, observadas as disposições deste Código e da legislação aplicável. § 3º Na hipótese de haver a retificação do valor declarado, deverão ser apresentados pelas partes os comprovantes do recolhimento complementar do valor devido ao Funrejus, dos tributos incidentes sobre o negócio, bem como paga eventual diferença referentes aos emolumentos.”
“Art. 64. Em não havendo manifestação ou não concordando os interessados com o questionamento relativo ao valor atribuído ao imóvel, com a exposição dos fatos e dos fundamentos, deverá o notário ou registrador apresentar impugnação, a qual será dirigida ao Juiz da Vara de Registros Públicos da Comarca, acompanhada de comprovante de que os interessados foram intimados para manifestação.”Observadas essas premissas legais, no presente caso, verifica-se que a apelante apresentou no Serviço de Registro de Imóveis de Alto Paraná a Escritura Pública de Doação com reserva de usufruto, cumulada com divisão amigável e venda e compra para registro nas matrículas n° 13.490, 13.491 e 13.513. Por meio da referida Escritura Pública, Maryze de Andrade Bezerra doou a fração ideal de 50% dos imóveis objeto das matrículas n° 13.490, 13.491 e 13.513 para seus filhos Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso, Carlos Alberto de Andrade Bezerra e Carlos Eduardo de Andrade Bezerra, na proporção de 1/3 para cada, e reservou para si o usufruto vitalício e impôs restrições ao direito dos nu-proprietários. A Oficial do Registro de Imóveis negou o registro do título e realizou as seguintes exigências, por meio da Nota de Diligência de Exame e Cálculo n° 91/2023:
Da análise da Escritura Pública, verifica-se que as partes indicaram os seguintes valores estimados dos imóveis: i) imóvel objeto da matrícula n° 13.513, com área de 585,8202 hectares - R$ 159.422,18 (cento e cinquenta e nove mil, quatrocentos e quarenta e dois reais e dezoito centavos); ii) imóvel objeto da matrícula n° 13.490, com área de 46,0915 hectares – R$ 12.543,11 (doze mil e quinhentos e quarenta e três reais e onze centavos); iii) imóvel objeto da matrícula n° 13.491, com área de 106,8767, R$ 29.084,89 (mov. 15.3, autos de origem). Por outro lado, para fins de recolhimento do ITCMD, foi declarado o valor total dos imóveis em R$ 1.501.021,50 (um milhão, quinhentos e um mil, vinte e um reais e cinquenta centavos). Verifica-se, portanto, que existe grande discrepância entre o valor indicado na Escritura Pública e o declarado perante o Fisco Estadual. Embora a apelante tenha afirmado que os valores dos imóveis consignados no título são os constantes nas declarações de imposto de renda da doadora e dos donatários, tal informação sequer restou demonstrada.
Somado a isso, verifica-se que os valores indicados destoam de forma significativa do preço médio de terras agrícolas divulgado pelo Departamento de Economia Rural, da Secretaria de Estado da Agricultura e do Abastecimento do Paraná. Extrai-se do sítio eletrônico da Secretaria de Estado da Agricultura e do Abastecimento do Paraná – SEAB que no ano de 2023 o preço médio das terras agrícolas no município de Alto Paraná variava entre R$ 63.400,00 a R$ 10.400,00 por hectare, a depender da classe de capacidade de uso; veja-se (https://www.agricultura.pr.gov.br/terras): Apenas pela utilização de tal parâmetro, que é previsto pelo próprio Código de Normas do Foro Extrajudicial do Paraná, é possível verificar que o valor indicado na Escritura Pública é irrisório ou demasiadamente discrepante da realidade. No que se refere ao Funrejus, verifica-se que constou na nota de diligência que o recolhimento complementar deveria se dar apenas se fosse o caso, de modo que, caso a parte tenha recolhido referida taxa no valor máximo, como defendido, não será necessário o cumprimento de tal exigência.

Assim, mostra-se cabível a rerratificação da Escritura Pública para adequação dos valores dos imóveis, conforme constou na Nota de Diligência n° 91/2023. Logo, deve ser desprovido o recurso, no particular.

3.3. Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso sustenta no recurso, o seguinte: i) a divisão amigável do imóvel foi realizada nos termos do art. 1.320 do Código Civil; ii) o acordo de divisão amigável respeitou os quinhões que pertencem a cada parte; iii) não cabe ao Agente delegado determinar como deve ocorrer a divisão amigável.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 27.1, autos de origem): “Mesma sorte de procedência segue a desqualificação da referida Escritura Pública em relação a divisão amigável das partes ideias dos supracitados imóveis.Consta da Escritura Pública levada a registro e desqualificada que Maryze de Andrade Bezerra está doando sua quota parte (50%) da nua propriedade dos imóveis matriculados no Serviço de Registro de Imóveis de Alto Paraná (n.s. 13.490, 13.491 e 13.513) a seus três filhos: Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso, Carlos Alberto de Andrade Bezerra e Carlos Eduardo de Andrade Bezerra no percentual de 1/3 para cada filho. A outra metade dos imóveis já pertence a Cláudia, Carlos Alberto e Carlos Eduardo, em razão do falecimento do genitor, Sr. Severino Ramos Bezerra.Com a doação feita pela genitora, os três irmãos, então, passarão a ter a propriedade, em conjunto e de forma igual, dos imóveis. Então, na mesma Escritura Pública, fizeram uma divisão amigável, ficando Carlos Eduardo com a propriedade do imóvel de matrícula n.° 13.490; Cláudia com a propriedade do imóvel de matrícula n.° 13.491; e os três irmãos, Cláudia, Carlos Alberto e Carlos Eduardo, com a copropriedade do imóvel de matrícula n.° 13.513.Contudo, a forma como feita esta partilha amigável viola o princípio da continuidade registral, uma vez que, por serem os irmãos coproprietários, em partes iguais, dos três imóveis, não se pode “transferir” diretamente suas quotas partes aos outros irmãos, necessitando de algum instrumento jurídico anterior, como compra e venda ou doação, incidindo os respectivos tributos.É assim que a Lei n.º 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos, trata do tema, em seus arts. 195, 222 e 237 da, in verbis:Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.(…)Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.(...)Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.Portanto, corretas as exigências da registradora, pois, primeiramente deve ser doada a propriedade pela genitora e depois feita a transmissão dos imóveis entre os irmãos, através de algum instrumento jurídico, como compra e venda ou doação entre os irmãos, incidindo os respectivos tributos.”
O art. 1.320, caput, do Código Civil determina o seguinte:“Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.” No plano do direito processual, o art. 571 do Código de Processo Civil dispõe o seguinte: “Art. 571. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.”Sobre a questão, José Roberto Ferreira Gouvêa, João Francisco Naves da Fonseca e Leornado Greco, na doutrina, afirmam o seguinte: O ajuizamento das demandas de demarcação e de divisão de imóvel particular é medida própria e adequada para solucionar o conflito quando os confinantes ou os demais consortes do autor não estão dispostos a realizar amigavelmente a demarcação ou a divisão. O art. 569 do CPC esclarece que a finalidade das referidas demandas é obrigar os confrontantes e os demais consortes, o que pressupõe haver resistência a fazê-lo voluntariamente447.No entanto, caso as partes estejam de acordo com os limites das referidas áreas e com os marcos a serem estabelecidos ou reavivados, não é preciso ajuizar a demanda judicial de demarcação. Da mesma forma, se os condôminos resolvem transacionar sobre a divisão e distribuição dos quinhões entre eles, a ação de divisão de terras é dispensável, sendo mais produtivo realizar-se o ato sem intervenção judicial.Por se tratar de direito patrimonial disponível, não faz sentido que os condôminos ou vizinhos sejam obrigados a se engalfinhar em demanda judicial sobre questões relacionadas à delimitação física da área ou à forma de divisão do bem, quando do ponto de vista do direito material o acerto já existe entre eles. O processo judicial deve ficar reservado aos casos em que as partes não obtenham consenso sobre as linhas e os marcos divisórios ou sobre os quinhões a serem atribuídos a cada um dos condôminos.
Alinhado a essa ideia de prestígio à solução consensual de disputas e à desjudicialização de demandas que não envolvam conflito de interesses entre as partes, o Código de Processo Civil prevê, de maneira expressa, a possibilidade de a demarcação e a divisão serem realizadas extrajudicialmente. O art. 571 do CPC, no entanto, estabelece alguns requisitos para a validade do ato, como expressão dos requisitos para a validade dos negócios jurídicos em geral (art. 104 do CC).Em primeiro lugar, o preceito legal exige formalidade especial para a prática do ato, consubstanciada em escritura pública. O ajuste expressado em documento particular, ainda que na presença de testemunhas, não é válido, porque não observa a forma prevista em lei (art. 107 c/c art. 166, IV, CC)448. Tampouco é possível que o ato venha a ser praticado por instrumento particular, posteriormente submetido à homologação judicial449.O segundo requisito é que os contratantes sejam pessoas maiores e capazes. Como se trata de negócio jurídico privado, impõe-se que o agente seja capaz. Na linha do que Caio Mário da Silva Pereira registra, essa é uma “condição subjetiva” do negócio450. Havendo incapacidade, a demarcação e a divisão têm de ser judiciais, com a intervenção do Ministério Público na qualidade de fiscal da ordem jurídica (art. 178, II, CPC)451. A capacidade para o exercício do direito – exigida pelo dispositivo em comento – é adquirida com a maioridade, ou seja, quando a pessoa completar 18 anos (art. 5º, CC). Muito embora o legislador tenha previsto os requisitos da maioridade e capacidade, a Lei n. 13.146/2015 retirou a condição de incapaz dos maiores de 18 anos. Assim, pelo texto legal, toda pessoa maior de 18 anos teria capacidade para celebrar escritura de demarcação ou divisão.Contudo, essa não parece ser a melhor interpretação. A depender da espécie e gravidade da deficiência, a pessoa pode estar sujeita à curatela ou à tomada de decisão apoiada (art. 84, §§ 1º e 2º, da Lei n. 13.146/2015), muito embora não seja tecnicamente considerada incapaz. A situação é delicada, porque a autorização para que as partes transacionem fora da esfera judicial pode colocar em risco o direito daquele que não tem perfeitas condições de compreender o ato praticado e, assim, eventualmente ser prejudicado pelo ajuste. Por isso, a interpretação mais condizente com a hipótese é limitar a demarcação e a divisão extrajudiciais aos casos em que não haja deficiência que possa comprometer a vontade do agente, a qual tenha de ser suprida por curador ou processo de decisão apoiada.A escritura pública de demarcação ou divisão do imóvel é negócio jurídico sobre direito real imobiliário. Daí se exigir, no caso de condôminos ou confinantes casados em regime que não seja o da separação de bens, a autorização do cônjuge para realizar validamente o ato extrajudicial de demarcação ou divisão de bem imóvel452.O terceiro requisito é a concordância de todos os interessados453. O ato de demarcação ou divisão amigável pressupõe manifestação livre da vontade de todos os que serão atingidos por seus efeitos. Significa dizer que os confinantes e os condôminos devem, necessariamente, participar da escritura de demarcação ou divisão para que esta possa gerar efeitos sobre eles.Nesse ponto, cabe lembrar que é possível fracionar a pretensão de demarcação de terras. Isso permite ao autor que porventura pretenda demarcar o imóvel todo, mas não consiga chegar a situação de consenso com um dos confinantes, realizar a demarcação extrajudicial com alguns confrontantes, restringindo a disputa judicial ao confrontante que negou o consentimento.”
(GOUVÊA, José Roberto Ferreira; FONSECA, João Francisco Naves da; BONDIOLI, Luís Guilherme Aidar et al. Comentários ao Código de Processo Civil
volume XI
artigos 539 a 609. São Paulo: Saraiva Jur, 2020. Ebook. ISBN 9786555591408. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786555591408.)Observadas essas premissas legais e doutrinárias, no presente caso, lavrou-se perante o Tabelionato de Notas da Comarca de Nova Esperança, em 05.05.2023, a Escritura Pública de Doação com reserva de usufruto, cumulada com divisão amigável e compra e venda, na qual constou como doadora Maryze de Andrade Bezerra e como donatários Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso, Carlos Alberto de Andrade Bezerra e Carlos Eduardo de Andrade Bezerra. No título, constou que Maryze de Andrade Bezerra era proprietária de 50% dos imóveis objeto das matrículas de n° ° 13.490, 13.491 e 13.513 do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Alto Paraná e doava aos outorgados donatários a referida fração ideal, na proporção de 1/3, iguais a 33,3333% para cada um, com a reserva do usufruto vitalício.Os outorgados donatários Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso, Carlos Alberto de Andrade Bezerra e Carlos Eduardo de Andrade Bezerra já detinham a propriedade dos outros 50% (cinquenta por cento) dos imóveis objeto das matrículas 13.490, 13.491 e 13.513, em razão da herança recebida pelo falecimento do pai, Severino Ramos Bezerra. Realizou-se, então, no mesmo título, a divisão amigável dos imóveis, sendo estabelecido o seguinte: a) a Cláudia de Andrade Bezerra Zanusso foi atribuída a propriedade exclusiva do imóvel objeto da matrícula n° 13.491, com área de 106,8767 hectares, bem como 139,3812 hectares do imóvel de matrícula n° 13.513;b) a Carlos Eduardo de Andrade Bezerra foi atribuída a propriedade exclusiva do imóvel objeto da matrícula n° 13.490, com área de 46,0915 hectares, bem como 200,1793 hectares do imóvel de matrícula n° 13.513;c) a Carlos Alberto de Andrade Bezerra foi atribuída a propriedade de 246,2606 hectares do imóvel de matrícula 13.513. A Oficial do Registro de Imóveis, em relação a divisão amigável, consignou o seguinte na Nota de Diligência de Exame e Cálculo n° 91/2023 (mov. 1.3, autos de origem):
Da análise da Escritura Pública, verifica-se que as partes consideraram, para fins de divisão e extinção do condomínio, os imóveis como um todo, com a soma das áreas de diferentes matrículas, e posterior redistribuição.
Contudo, o modo como realizada a divisão, configura verdadeira permuta de frações ideais de imóveis distintos, situação que deve ser devidamente formalizada, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade registral, previsto no art. 195 da Lei de Registros Públicos. Como pontuou o Ministério Público do Estado do Paraná em primeiro grau, “a divisão amigável seria plenamente possível se houvesse a divisão das partes ideais de cada um dos imóveis e realização de seus desmembramentos, porém, na prática, o que foi realizado foi a permuta das partes ideias e a transferência de propriedade sem a observância dos requisitos legais.”Desse modo, mostra-se adequada a negativa de registro manifestada pela apelada. A conclusão encontra respaldo na jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná; veja-se: “RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. REGISTROS PÚBLICOS. DIVISÃO AMIGÁVEL DE IMÓVEIS COMUNS. IMPOSSIBILIDADE. A INDIVIDUALIZAÇÃO A CADA UM DOS CONDÔMINOS CARACTERIZA PERMUTA, EM FACE DA TROCA DE FRAÇÕES IDEAIS ENTRE ELES, DEVENDO PARA TANTO RETIFICAR A ESCRITURA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.”(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0003745-12.2023.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA - J. 24.07.2024)“APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA EM PROCEDIMENTO REGISTRAL DE IMÓVEL. SENTENÇA DE DECLARAÇÃO DA ASSERTIVIDADE DA EXIGÊNCIA DE PERMUTA DE FRAÇÕES IDEAIS DE IMÓVEIS E PAGAMENTO DE IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL E FUNREJUS. 1. IMPOSSIBILIDADE DE CONSIDERAR OS IMÓVEIS RELACIONADOS COMO UM ÚNICO, POIS INSCRITOS SOB MATRÍCULAS DISTINTAS. IRRELAVÂNCIA DO FATO DAS MATRÍCULAS TEREM SIDO GERADAS ANTERIORMENTE DE UM ÚNICO REGISTRO, O QUAL SE EXTINGUIU COM A DIVISÃO OPERADA. 2. DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS QUE AFASTA A APLICABILIDADE DA INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA N. 09/22. 3. PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE, NOS TERMOS DOS ARTIGOS 176, PARÁGRAFO 1º, INCISO I, E 228, DA LEI Nº 6015/1973. 4. CONFIGURAÇÃO DE PERMUTA DE FRAÇÕES IDEAIS DE BENS IMÓVEIS. ATRIBUIÇÃO DE DOMÍNIO EXCLUSIVO DE UM IMÓVEL A UM CONDÔMINO. 3. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000652-43.2023.8.16.0146 - Rio Negro -
Rel.: SUBSTITUTA LUCIANE BORTOLETO -
J. 26.02.2024Logo, deve ser desprovido o recurso, no particular.
Não é o caso de fixação de honorários recursais uma vez que inexistiu fixação na sentença, observado o disposto no artigo 85, §11 do Código de Processo Civil.VOTA-SE para CONHECER do recurso de Apelação Cível para NEGAR-LHE PROVIMENTO.