Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIO:Associação de Moradores e Proprietários de Lotes Recanto da Paz apela da sentença de mov. 18.1, proferida nos autos da ação de suscitação de dúvida registral inversa de nº 004981-38.2024.8.16.0090 por ela ajuizada em face de Danielle Mialski Vilas Bôas, agente delegada do Serviço de Registro de Imóveis de Ibiporã/PR, que julgou improcedente o pedido inicial, sem a condenação ao pagamento de custas processuais. Insurge-se a recorrente, alegando que não há qualquer pretensão de desmembramento ou subdivisão do imóvel, mas apenas a transmissão da propriedade integral da área, respeitando o módulo rural mínimo estabelecido para o município de Ibiporã, que é de dois hectares. Argumenta que a Escritura Pública não contém qualquer menção à divisão ou individualização da área, o que afasta a hipótese de parcelamento irregular.Defende que, mesmo que futuramente se constitua um condomínio voluntário sobre o imóvel indiviso, tal fato não configura loteamento clandestino ou desmembramento ilegal, “não existindo resistência legal quanto ao registro de atos formadores do condomínio em relação à propriedade do terreno, nos termos dos art. 1.314 e seguintes do Código Civil”. Destaca que não há impedimento legal para que uma associação seja proprietária de imóvel rural ou urbano, e que a negativa do registro representa indevida restrição ao exercício regular do direito de propriedade.Requer o provimento do recurso para que seja autorizada a averbação da Escritura Pública de Compra e Venda, afastando-se o óbice registral imposto pela serventia. O Ministério Público apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença em seus exatos termos (mov. 35.1). A Procuradoria-Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (mov. 14.1-TJ). É o relatório.

Antes da apreciação das razões recursais, importa esclarecer a controvérsia submetida a exame.Da análise dos documentos e informações contidos nos presentes autos, tem-se que a Associação de Moradores e Proprietários de Lotes Recanto da Paz encaminhou ao Registro de Imóveis de Ibiporã, para fins de registro, a escritura pública de compra e venda lavrada no 4º Tabelionato de Notas de Londrina, constante no Livro 653-N, Folha 108, em que adquiriu imóvel pertencente a Mauro Gimenes Gonçales, conforme descrito:
“Uma área de terras medindo 20.000,00 metros quadrados, ou sejam 2,0000 hectares, constituída pelo lote A-1-K (A -um - K), da subdivisão do lote A-1 (A-um), que por sua vez é subdivisão da Fazenda Jacutinga, deste Município e Comarca de Ibiporã, dentro das seguintes divisas e confrontações. Partindo de um marco cravado na margem esquerda do Rio Tibagi, segue confrontando com o lote A-1-J da mesma subdivisão, numa distância de 444,42m e rumo NW43°33'18"SE até outro marco cravado no eixo da estrada rural; segue pelo eixo da estrada rural, numa distância de 45,44m até outro marco; segue confrontando com o lote B1, numa distância de 444,66 m e rumo NW43°33'18"SE até outro marco cravado na margem esquerda do Rio Tibagi, onde desce margeando o mesmo até atingir o ponto de partida. Memorial descritivo de 22 de Dezembro de 2.010, assinado por Edson M. Hirata, engenheiro agrônomo CREA 29.628-D e por Fernando Eder de Assis, técnico em agrimensura CREA 1985-TD. Cadastrada no Incra sob n° 714.127.003.662-5, com a área total de 22,2640 hectares; Imóvel este adquirido por força do registro nº R2, matriculado sob nº 16.813, perante o Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Ibiporã/PR.”
Após a análise do título e sua prenotação, a registradora responsável emitiu nota de diligência registral (mov. 1.6) em que questiona:



Em razão disso, a associação solicitante apresentou a presente suscitação de dúvida inversa que, após ouvido o Ministério Público, foi julgada improcedente pela sentença de mov. 18.1, por entender que “em que pese a informação de que os requerentes não pretendem o fracionamento da área rural, há fortes indícios de fracionamento irregular na área em questão. Isto porque, a região em que se pretende realizar o registro possui diversos loteamentos irregulares, conforme se constata na foto apresentada ao mov. 11.3”.Ao que, conforme relatado, insurge-se Associação de Moradores e Proprietários de Lotes Recanto da Paz pelo presente recurso de apelação.Pois bem. Cinge-se, portanto, a controvérsia dos presentes autos tão somente em definir acerca da possibilidade de registro da escritura pública de compra e venda.Diferentemente do que decidiu o juízo de origem, assiste razão à apelante, pois que não lhe pode ser vedado o registro de um ato negocial legítimo (escritura pública de compra e venda), quando se percebe que a área a ser registrada (20.000m2) respeita o módulo rural da região, nos termos previstos no art. 65 da Lei nº. 4.504/64 (“o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural”).Nem se diga que poderia haver ofensa ao disposto no § 3º do art. 8º da Lei Federal nº 5.868/72, que assim preconiza:
Art. 8º Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. [...] § 3 São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos.
Isto porque o ato que se busca neste procedimento de dúvida inversa é apenas o registro da compra de área equivalente ao módulo rural, não sendo objeto da pretensão qualquer subdivisão, desmembramento, ou qualquer outro ato que implique na burla à norma acima descrita.Consoante se vê da matrícula nº 16.813 do RI de Ibiporã/PR, o imóvel adquirido pela apelante integrava originalmente a área da Fazenda Jacutinga, a qual foi posteriormente desmembrada e a fração objeto da escritura pública de compra e venda possui dimensões compatíveis com o módulo rural estabelecido para a região de 20.000 m2, equivalente a 2 hectares (mov. 11.2).Ao impugnar o pedido inicial, a oficiala registradora informou que a negativa do registro imobiliário teve como fundamento as orientações encaminhadas pelo Ministério Público e contidas no expediente SEI nº 76854-95.2019.8.16.6000, pois a aquisição da área por associação de moradores “evidencia potencial possibilidade de resultar na formação de núcleos habitacionais, tais como de loteamento rural destinados a fins urbanos de forma vedada, como os relacionados a sítios ou chácaras de recreio” (mov. 11.1).A Recomendação Administrativa Conjunta nº 01/2010, exarada pelo Ministério Público, noticia a criação de condomínios para fins urbanos na zona rural do município de Ibiporã a partir do fracionamento dos lotes de matrículas nº 13.495 e nº 13.497, os quais (mov. 11.5, p. 01/02):

“estão sendo comercializados através de frações ideais inferiores à um módulo rural, localizado na zona rural deste Município para fim exclusivamente urbano, qual seja, construção de moradias, fato comprovado pela documentação que instrui o Procedimento Preparatório que apura tal irregularidade, dentre elas as fotografias de fls. 05/08, que demonstram a delimitação dos lotes por cercas, a construção de casas e a existências de ruas; escrituras públicas de venda e compra de partes ideais dentre de área maior, protocoladas no Cartório de Registro de Imóveis desta cidade sob os nº 51.820 e 51.821; guia de recolhimento de ITBI lançada à 3 (três) contribuintes e comunicado de venda dos lotes pela imobiliária ATUAL (pg. 06 do Jornal Folha de Londrina de 20/05/2010), além das declarações prestadas na Promotoria de Justiça por adquirentes dos lotes no referidos condomínios, as quais comprovam o fracionamento dos lotes através de vendas sequenciais”.
Para o caso, insta observar que a aquisição do imóvel se deu por pessoa jurídica (Associação de moradores), de maneira que nem mesmo será instituído condomínio, pois que não há pluralidade de proprietários.Mesmo que a recorrente tenha por finalidade a administração e regulamentação de condomínio entre seus associados, não se pode presumir que será efetivada subdivisão ou desmembramento irregular.Nem mesmo a identificação de irregularidades em outros imóveis da região pode impedir o ato registral que busca apenas dar proteção legal à propriedade regularmente adquirida por pessoa jurídica.Cabe às competentes autoridades a fiscalização e impedimento da instituição de loteamentos irregulares, que podem estar ocorrendo mesmo sem o registro dominial.Frise-se que o ato objeto deste procedimento não vislumbra qualquer hipótese de desmembramento, e nem mesmo de identificação individual de frações ideais na propriedade, mas apenas a compra e venda feita à apelante.Se, por ventura, vier a ser realizado loteamento irregular, ou estipuladas frações individuais inferiores ao limite legal permitido, ou em afronta à legislação municipal, cabe ao Poder Público Municipal, bem como ao Ministério Público, coibir tais atos.Observo, ainda, que não seria possível se atender à diligencia registral, em que constou não ter havido “qualquer comprovação de inexistência de transferência de propriedade em área inferior à fração mínima de parcelamento.”Ora, por primeiro, tratando-se de fato negativo (inexistência de transferência), não pode ser exigida qualquer prova da apelante.Em segundo, se houve tentativa de transferência de propriedade de fração mínima em data posterior ao registro que agora se pretende, ai sim será possível a negativa do ato cartorial, pois que, então, em descompasso com a lei.Por fim, sobre o precedente mencionado no parecer ministerial de mov. 15.1 (Apelação Cível 0005354-79.2018.8.16.0090 - Ibiporã -
Rel.: Juíza Luciane do Rocio Custódio Ludovico -
J. 30.09.2019), anoto que, naquele caso, pretendia-se estipular, desde logo, cotas individualizadas inferiores ao módulo rural, circunstância não observada aqui, pois que a aquisição se deu por apenas uma pessoa jurídica.Nessas particulares condições, dou provimento ao recurso de apelação, para afastar a exigência registral, permitindo a realização do registro da compra e venda imobiliária.III – Decisão: